股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年8月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 恒隆集團有限公司 | | | 呈交日期: | 2025年9月3日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | | 備註： | | | | 恒隆集團有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00010 | 說明 | 不適用 | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 1,361,618,242 ...

有色金属板块表现 - 稀土永磁板块领涨，指数达3391.82，涨幅4.22% [1][3][4] - 包钢股份涨停，北方稀土上涨8.45% [1][3] - 工业金属、贵金属、能源金属等子板块均上涨 [3] - 中航泰达涨幅22.85%，金力永磁涨幅18.38%，大地熊涨幅11.34% [4] 算力产业链表现 - 共封装光学(CPO)指数达3092.48，涨幅2.46% [6] - 寒武纪上涨5.54%，盘中最高价1391元 [5] - 罗博特科涨停，涨幅20.00%，流通市值401亿 [6] - 中际旭创上涨12.12%，流通市值3457亿 [6] 其他板块及个股表现 - 白酒、地产、创新药、证券等板块上涨 [1] - 万科A、舍得酒业涨停 [1] - 上证指数上涨0.86%，深证成指上涨1.61%，创业板指上涨2.22% [1] - 市场成交额20782亿元，较上周五上午增加5678亿元 [1] 板块上涨驱动因素 - 美联储主席鲍威尔暗示未来数月可能降息，提升市场流动性宽松预期 [5] - 国内财税金融政策持续发力，美国经济软着陆可能性推升风险偏好 [5] - 三部门发布《稀土开采和冶炼分离总量调控管理暂行办法》，政策面催化稀土价格上涨 [5] - 新能源汽车旺季补库需求强劲，支撑稀土价格动力 [5] 技术及产业动态 - 英伟达推出Spectrum-XGS以太网，解决传统以太网高延迟、高抖动问题 [7] - scale-across技术可将分布式数据中心组合为十亿瓦级AI超级工厂，成为AI计算第三大支柱 [7] - 光互连等算力互联产业获发展机遇 [7]

有色金属板块表现 - 稀土永磁板块领涨 包钢股份涨停 北方稀土上涨8.45%[2][4] - 工业金属 贵金属 能源金属等子板块均上涨[4] - 中航泰达涨幅22.85% 金力永磁涨幅18.38% 大地熊涨幅11.34%[6] - 惠城环保涨幅10.74% 方邦股份涨幅10.41% 奔朗新材涨幅10.10%[6] - 中钢天源涨幅9.99% 包钢股份涨幅9.93% 北方稀土涨幅8.45%[6] 有色金属上涨驱动因素 - 美联储主席鲍威尔暗示未来数月可能降息 提升市场流动性宽松预期[7] - 国内财税金融政策持续发力释放内需潜力 美国经济软着陆可能性推升风险偏好[7] - 三部门发布《稀土开采和稀土冶炼分离总量调控管理暂行办法》形成政策催化[7] - 新能源汽车旺季企业补库需求推动稀土价格上涨 中重稀土冶炼分离企业受关注[7] 算力产业链表现 - 寒武纪上涨5.54% 盘中最高触及1391元[7] - 海光信息 中际旭创 新易盛 罗博特科等个股大涨[7] - 共封装光学(CPO)板块上涨2.46%[8] - 罗博特科涨停20% 中际旭创上涨12.12% 强瑞技术上涨11.88%[8] - 德科立上涨11.68% 剑桥科技涨停10.01% 长飞光纤涨停10%[8][9] - 华懋科技上涨9.54% 烽火通信上涨9.45% 仕佳光子上涨9.36%[9] 算力技术革新 - 英伟达推出Spectrum-XGS以太网 解决传统以太网高延迟高抖动问题[9] - scale-across技术可将多个分布式数据中心组合成十亿瓦级AI超级工厂[10] - 该技术成为AI计算第三大支柱 进一步拉动光互连等算力互联产业发展[10] 市场整体表现 - 上证指数上涨0.86% 深证成指上涨1.61% 创业板指上涨2.22%[2] - 市场成交额20782亿元 较上周五上午增加5678亿元[2] - 白酒 地产 创新药 证券 互联网金融 人形机器人等板块同步上涨[2] - 万科A 舍得酒业等个股涨停[2]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

定增概况 - TCL科技完成43.59亿元定增募资，发行价4.21元/股，发行定价折扣率95%，为2023年以来民营企业10亿级以上募资项目中折价最小的项目[1][8] - 共43家机构参与申购，总认购金额157.27亿元，超额认购倍数达3.61倍，创2023年以来同类项目最高纪录[1][4] - 最终16家机构获配，包括瑞银（10.25亿元）、润城投资（4.81亿元）、中金（4.50亿元）、易方达基金（3.13亿元）等[5][6][7] 机构参与情况 - 参与机构阵容涵盖外资（瑞银、摩根士丹利）、头部公募（易方达、嘉实、汇添富）、明星私募（高毅）、券商（广发、中信）及险资（中国人寿、平安养老）[4] - 易方达旗下16只基金参与获配，总成本超3亿元，单只基金获配金额最高为易方达沪深300ETF（1.5亿元）[9][10] - 公募机构年内参与定增积极性提升，24家公募参与48家A股定增，合计获配143.83亿元，当前浮盈比例达34.86%[14][15] 资金用途与战略意义 - 募集资金全部用于收购深圳华星半导体21.5311%股权，持股比例从62.68%提升至84.21%[11][12] - 标的公司拥有两条全球稀缺的G11代产线（t6/t7），年设计产能234万片玻璃基板，良品率超97%，客户包括索尼、三星等[12] - 收购强化公司对大尺寸高端面板产能控制力，巩固半导体显示行业领先地位，预计对利润释放产生正向贡献[12] 市场表现与行业趋势 - TCL科技8月15日收盘价4.49元/股，总市值887亿元，年内股价微跌0.75%[13] - 公募定增浮盈显著，47家参与项目实现盈利，乐山电力定增浮盈比例达181.84%，诺德基金、财通基金浮盈金额超17亿元[15] - 定增市场资源向芯片、智能制造、新能源等战略性新兴产业聚集，中小公募表现活跃[16]

核心财务表现 - 恒隆集团总收入52.02亿港元（同比跌18%），恒隆地产总收入49.68亿港元（同比跌19%），主因物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元[1][2] - 物业租赁收入跌幅收窄至3%（集团49.12亿港元，地产46.78亿港元），其中内地市场收入33.63亿港元（跌3%），香港市场15.49亿港元（跌4%）[2][6] - 酒店业务收入大增84%至1.29亿港元，主要受益于内地昆明君悦酒店业绩提升[2][6] - 股东应占基本纯利下跌7%-9%（集团11.91亿港元，地产15.87亿港元），总营业溢利减少5%-6%（集团34.08亿港元，地产32.55亿港元）[3] 业务板块分析 - 内地商场收入24.12亿人民币（同比持平），10个商场平均出租率94%，其中上海、昆明等项目出租率达99%[7][8][9] - 香港零售收入跌7%至8.84亿港元，因消费习惯改变及旅客减少，但主要商圈出租率维持95%[10][11] - 香港住宅及服务式寓所收入增11%至1.12亿港元，受益于人才入境计划推动出租率上升9个百分点[11] 战略转型与扩张 - 公司从保守转向"稳中求进"策略，重点推进杭州恒隆广场项目，总体量扩至15万㎡并通过33亿港元租下杭州百货大楼20年经营权[4][22] - 加速现有项目升级：上海恒隆广场三期、无锡恒隆广场二期扩建，沈阳项目改造为城市公园并增加餐饮业态[21] - 内地收入占比达69%（香港31%），核心项目上海恒隆占租金收入59%且出租率99%[6][17] 管理层与传承 - 第三代接班人陈文博接任董事长第二年，主导杭州项目拓展并获得前董事长陈启宗"策略思维卓越、营运管理能力强"的评价[12][15] - 武汉恒隆广场2024年租金收入跌19%，但大连等新项目表现良好，管理层认为"最坏时期已过去"[11][12][17] 行业竞争环境 - 内地重奢市场竞争加剧，万象城、SKP等对手通过产品升级与文化融合抢占市场[20] - 武汉项目受本地武商MALL威胁（2024年销售额189亿元），沈阳项目因市政府搬迁及商圈没落面临客流挑战[17][20] - 杭州商圈存在杭州大厦（2024年销售额132亿元）和湖滨银泰in77等强劲竞争者[24]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年7月31日 | 狀態: | 新提交 | | --- | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | | 公司名稱: | 恒隆集團有限公司 | | | | 呈交日期: | 2025年8月6日 | | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | | | 備註： | | | | | 恒隆集團有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 | | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00010 | 說明 | 不適用 | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 ...

业绩概况 - 2025年中期恒隆集团总收入下跌18%至52.02亿港元，恒隆地产总收入下跌19%至49.68亿港元，主要受物业销售收入减少影响 [1] - 物业租赁业务收入占总收入94%，房屋出售和酒店服务业务各占3% [2] - 股东应占基本纯利方面，恒隆集团下跌7%至11.91亿港元，恒隆地产下跌9%至15.87亿港元，主要由于财务费用上升 [2] 物业销售策略 - 公司对住宅和写字楼定价保持谨慎，不采取降价策略，注重维持优质成交价 [1] - 商场运营策略追求高入驻率而非单个商铺高租金，以维持人气和整体租金水平 [1] - 上半年香港牛头角楼盘皓日售出19个单位总价1.51亿港元，武汉恒隆府售出1个单位约1000万港元 [4] 租赁业务表现 - 物业租赁业务收入整体微跌3%，内地租赁业务占比68%（29.41亿港元），香港占比32%（14.88亿港元） [2] - 内地零售物业租赁业务企稳（同比持平），办公楼租赁业务下降5%，住宅租赁业务因改造酒店出现下跌 [2] - 香港租赁业务收入跌幅从2024年全年9%收窄至2025年上半年4%，其中零售物业下降7%，写字楼下滑1%，住宅增长11% [3] 内地商场运营 - 内地10座商场整体出租率94%，超半数商场出租率提升，7家商场租金收入同比增长 [2] - 天津、武汉、沈阳恒隆广场租金收入同比下降，或因竞争和业态调整 [2] - 内地商场营业额跌幅从2024年Q3的18%收窄至2025年Q2的1%，上半年总体跌幅4% [2] 财务与债务管理 - 净负债比率33.5%，较2024年底微升0.1% [4] - 平均借贷成本从4.3%降至3.9%，人民币贷款占比从36%提升至43% [4] - 完成100亿港元银团贷款，73%债务还款年期在两年及以上，平均剩余到期日约三年 [5] 项目开发计划 - 将在内地9个城市动工11个房地产项目，香港有7个储备项目 [5] - 杭州恒隆广场Westlake 66扩建已备案，外立面从90米扩至290米，商场面积增加40% [5] - 无锡恒隆广场Center 66二期预计2025年底落成，预售即将启动 [5]

财务业绩 - 恒隆集团2025年度中期总收入52.02亿港元同比减少18%股东应占净利润11.91亿港元同比减少7% [1] - 恒隆地产同期总收入49.68亿港元同比减少19%股东应占净利润15.87亿港元同比减少9% [1] - 净利润下滑主因财务费用上升物业销售收入仅1.61亿港元同比锐减87% [2] - 中期股息恒隆集团每股0.21港元恒隆地产每股0.12港元均于2025年9月24日派发 [2] 股价表现 - 7月30日收盘恒隆集团报14.6港元/股涨1.39%恒隆地产报7.95港元/股涨2.58% [3] 内地物业租赁 - 内地物业租赁收入33.63亿港元同比减少3%商场收入24.12亿元人民币持平办公楼收入6.38亿元人民币降4% [4] - 人民币贬值导致按港币计值跌幅扩大至3%商场租出率普遍超90%武汉/沈阳项目收入骤降36%-37% [4][5] - 上海恒隆广场收入持平租户销售额降8%无锡项目收入增8%大连项目收入与销售额分别增长10%/13% [6] - 办公楼整体收入降4%上海恒隆广场办公楼收入跌7%租出率82%无锡项目收入持平 [7][8] 香港物业表现 - 香港物业租赁收入15.49亿港元同比减4%零售收入8.84亿港元降7%办公楼收入5.53亿港元降2% [9] - 零售物业租出率93%办公楼租出率88%住宅收入逆势增11% [10] - 零售物业收入下跌9%因租金下调及租约重组办公楼市场面临供应过剩压力 [11] 战略动态 - 管理层强调消费体验转型计划增加商场互动元素学习"路易号"营销模式 [6] - 多城市布局策略见效非上海项目支撑业绩办公楼采取精装修等灵活租赁方案 [11]

核心业绩表现 - 2025年上半年恒隆集团总收入下跌18%至52.02亿港元 恒隆地产总收入下跌19%至49.68亿港元 总收入下跌主要受物业销售收入减少影响[2] - 物业租赁业务收入占总收入94% 该业务收入微跌3% 董事会决定中期派息与去年持平[3][4] - 物业销售收入占比3% 香港及内地住宅销售贡献1.61亿港元收益 香港皓日项目售出19个单位总售价1.51亿港元 武汉恒隆府售出1个单位约1000万港元[6] 租赁业务细分表现 - 内地租赁业务收入下跌1% 香港租赁业务收入下跌4%[4] - 内地办公楼租赁业务下降5% 零售物业租赁与去年持平 住宅租赁因部分改造为酒店出现跌幅[4] - 内地10座商场整体出租率94% 超半数出租率提升 7家商场租金收入同比增长 天津武汉沈阳恒隆广场租金收入同比下降[4] - 香港零售物业租赁收入下降7% 写字楼租赁收入下滑1% 民用住宅及公寓租赁收入增长11%[5] 财务与负债状况 - 净负债比率33.5% 较2024年底提高0.1个百分点[6] - 总体利息支出减少7% 平均借贷利率从4.3%降至3.9%[6] - 人民币贷款占比从36%提升至43% 债务结构优化[6] - 100亿港元银团贷款延长平均贷款年期 超七成债务还款年期在两年及以上[7] 项目发展与战略 - 11个内地房地产项目将动工 覆盖9个城市 香港有7个储备项目[8] - 杭州恒隆广场Westlake 66扩建开工 外立面从90米扩至290米 商场面积增加40%[8] - 无锡恒隆广场Center 66二期预计年底落成 预售将在一两个月内启动[8] - 商场追求高入驻率而非单个商铺高租金 住宅写字楼定价保持谨慎策略[2][4]