活动概述 - 亚奥商圈新消费创新联盟和北辰集团主办"2025玩酷亚奥国际嗨啤节" 旨在融合消费、文化、体育等多业态 [1] - 活动地点覆盖奥林匹克公园及亚奥商圈近20个特色区域 包括奥园CITY街南侧、双奥美食街等 [1] - 活动持续至8月31日 通过积分打卡兑换啤酒体验券形式吸引市民参与 [1] 商圈背景 - 亚奥商圈拥有双奥场馆资源 曾举办一届亚运会和两届奥运会 [1] - 商圈内融合会展、商业、旅游、文化、体育赛事及演唱会等多元消费场景 [1] - 此次活动响应北京市奥运城市体育文化节号召 强化双奥遗产的商业化利用 [1] 活动亮点 - 8月亚奥商圈将举办百余场活动 涵盖赛事、演出、会展等类型 [1] - 打造"会、展、文、商、体、旅"融合的新消费体验模式 [1] - 结合啤酒节与美食元素 提升市民休闲消费参与度 [1]

上海营商环境优化案例 - "路易号"巨轮项目成为现象级商业地标 以静安区核心商圈3个月极速建成的"上海速度"引发关注 并持续保持市场热度 [1] - 项目采用"市区双牵头"工作机制 通过周调度+重大事项即时研判 统筹协调全区资源 最大程度优化流程 [2] - 政府工作专班秉持"不破法规破常规"原则 梳理9大领域《潜在问题预研清单》 实施每周销项解决制度 [2] 政务服务创新 - 静安区政务服务中心实现企业开办"3小时极速办结" 推行14个业态"一业一证"改革 使开店流程从"多头跑"变为"一次办" [3] - 上海国际服务门户上线意大利语网站和4个新社媒账号 形成"1+7"服务矩阵 累计发布信息2.35万条 总浏览量超1.16亿次 [3] - 浦发银行推出外籍人士一站式租机支付服务 覆盖上网 支付账户 消费资金全环节 填补行业服务空白 [4] 历史街区商业活化 - 徐汇区武康路-安福路街区3年内转型为税收上亿的新消费街区 通过"形态 业态 文态"三态融合吸引新消费品牌 [6][7] - 针对新消费品牌体验性 社群化特征 提供"调性与氛围"匹配的商业空间 实现品牌与街区文化互促共赢 [6] - 建立"负面清单"与"积极监管"相结合机制 破解风貌街区保护性开发与新兴经营模式矛盾 [7] 城市发展理念 - 上海以创新效率与人文温度并重 兼具"国际范"与"烟火气" 成为营商环境优化实践样本 [1][8] - 通过全球视野和"在地智慧" 精准把握消费升级趋势 形成新业态包容态度与运营创新魄力 [1][6] - 营商服务突出整体性和系统性 确保产业链 资金链 人才链"一站式"配置 降低企业运营成本 [7]

业绩表现 - 公司2025年上半年预计归属于上市公司股东的净利润为450万元至650万元，实现扭亏为盈，2024年同期亏损4427.46万元，一年内填补5000万亏损额 [1] - 2025年上半年扣非净利润预计亏损5000万元-9000万元，较2024年同期的亏损1.85亿元收窄超一半 [1] - 2025年上半年基本每股收益预计0.00025元/股–0.00036元/股，去年同期为亏损0.0023元/股 [1] - 2024年一季度单季亏损收窄至629万元，同比降幅高达95.18%，经营活动现金流量净额从-4527.68万元改善至-1426.37万元 [2] 业绩改善原因 - 公司践行"实业+资本"双轮驱动战略，整合优质资产及业务，推进商业运营、商贸物流、商品贸易三大主业协同发展 [1] - 优化调整产业布局，转让子公司易生大集投资发展有限公司股权产生投资收益，加强应收款项催收及考核，推进减债化债 [2] - 整合存量业务和4月起并表的北京新合作商业发展有限公司资源，深耕供销体系内协同潜力 [2] 业务转型与优化 - 存量百货资产业务通过"业态焕新+场景升级"策略调整，民生百货骡马市店转型为"星悦MALL"，以"潮流二次元+西安历史文化"为主题开业 [3] - 业态焕新与场景升级预计显著提升租金收益与客流转化效率，结合政策红利与消费复苏趋势成为业绩增长动力 [3] - 围绕地方特色产业优势打造综合型物流园，推动存量土地开发及可售物业去化，实现资金良性循环 [5] 外延式并购与协同效应 - 2025年4月完成对商业发展51%股权的收购，该公司业务覆盖商业网点建设与运营、商贸物流、大宗商品贸易，与公司三大主业协同 [4] - 商业发展是平急两用人防工程领军企业，管理"星悦茂"智慧商业项目超100万平方米，签约集采集配中心项目近2000亩 [4][5] - 商业发展人防地下商业街与公司原有百货购物中心、商超连锁形成业务协同，商贸物流项目与原有物流园形成区域互补 [5] 未来战略规划 - 构建基于城乡商品流通、日用品下乡、农产品进城的生态圈，发挥资本作用，通过产业协同与整合凸显供销体系双向流通作用 [6] - 推动重点区域存量土地开发及可售物业去化，实现资金良性循环与滚动发展 [5]

业绩预告 - 公司预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润为450万元至650万元，同比实现扭亏为盈[1] - 扣非净利润为亏损5000万元至9000万元，同比亏损大幅收窄[1] - 基本每股收益0.00025元/股至0.00036元/股，去年同期为亏损0.0023元/股[1] 业绩好转原因 - 公司践行"实业+资本"双轮驱动战略，整合优质资产及业务，推进商业运营、商贸物流、商品贸易三大主业协同发展[1] - 深化转型整合资源，持续推进降本增效、经营管理等工作[1] - 2024年通过优化产业布局，转让子公司易生大集投资发展有限公司股权及债权产生投资收益，并加强应收款项催收及减债化债工作[1] 业务发展 - 公司围绕商业运营、商贸物流、商品贸易三大主业，整合存量业务和并表的北京新合作商业发展有限公司资源[2] - 商业发展公司业务覆盖商业网点建设与运营、商贸物流、大宗商品贸易，与公司主营业务存在较大协同空间[2] - 商业发展公司是国内单建式平急两用、平战结合人防工程开发建设与运营的领军企业，管理"星悦茂"智慧商业项目面积超100万平方米[2] 未来展望 - 公司将通过"实业+资本"双轮驱动，构建城乡商品流通、日用品下乡、农产品进城的生态圈[2] - 发挥资本作用，通过产业协同、整合，凸显公司在工业品下行、农产品上行双向流通中的作用[2]

关联交易与标的资产状况 - 公司拟通过发行股份及支付现金方式向实控人阎志控制的卓尔城投资收购武汉客厅项目艺术大厦B栋写字楼，但交易作价尚未确定且审计评估未完成 [2] - 标的资产2022年至2024年前9月营业收入为零，净利润分别为-40.35万元、-339.57万元、-799.39万元，亏损持续扩大，目前处于全额抵押状态 [2] - 该收购计划最早于2023年8月披露，拖延近两年仍未完成，公告解释亏损原因为"尚未产生租金收入" [2] 武汉写字楼市场环境 - 2025年第一季度武汉优质办公楼空置率攀升至39.5%，甲级、乙级办公楼净有效租金分别降至72.8元/平方米/月和61.3元/平方米/月，较去年末明显下滑 [3] - 收购计划与当地市场现状形成强烈反差，市场处于租金下行与高空置率的寒冬期 [3] 公司业绩与转型困境 - 公司2024年遭遇上市20年来首次亏损，净亏损1500万元，核心业务药品收入下降20.54%，商业运营收入下降12.94% [3] - 2024年一季度净利润同比暴跌78.21%，主因迪康药业受集采冲击及商业板块盈利能力下滑 [3] - 2020年转型"大健康+大商业"双主业初期成效显著：2021年迪康药业并表推动营收激增197.91%，净利润增长88.36%，但2022-2024年增长停滞并陷入亏损 [4] - 迪康药业在集采与成本压力下表现疲软，商业板块同样增长乏力，双主业转型成效未彰 [4] 交易逻辑与治理问题 - 公司声称收购写字楼旨在"改善上市公司经营现金流"，但标的资产连续亏损且零营收，与改善现金流的承诺形成强烈反差 [4] - 两年未决的收购进程、未披露的运营数据，叠加业绩恶化，引发对交易必要性及公允性的深度疑虑 [4] - 在核心主业承压时期，公司资源分配聚焦问题资产而非主业纾困，成为检验治理成色的关键试金石 [4]

高铁南片区发展概况 - 成贵高铁、成宜高铁、渝昆高铁在宜宾交汇，形成高铁南片区独特区位优势 [1] - 片区定位为城市极核，封闭运行两周年后进入快速发展阶段 [1] 项目建设进展 - 宜宾城市体育文化综合体主体结构封顶，将作为四川省第十五届运动会比赛场馆 [2] - M0数字经济产业社区开业运营，首批入驻企业19家 [2] - 渝昆高铁站前总部经济极核基本建成，中央活力极核加速推进 [2] 功能配套建设 - 市一中、市一医院、市妇幼保健院等顶级医疗教育机构已投用 [3] - 重庆医科大学附属儿童医院宜宾医院2024年7月开工，预计2024年底投用 [3] - 1600亩公园绿地陆续开工，29公里城市绿道前期工作中，年底建成15公里 [3] - 13条骨架路网2024年6月开工，预计年底全面建成 [3] 产业招商成果 - 宜宾智能制造中心储备116家优质企业（机器人56家、电子信息35家、其他25家），预计引进60-70家科技企业 [4] - 片区累计签约企业140余家，总投资额约160亿元 [4] - 渝昆高铁站前总部经济极核入驻数字经济龙头企业82家（含网易有道、腾讯、迅雷），入驻人员超1500人 [5] 新兴场景打造 - 艺云数字艺术中心累计接待游客近6万人次，融合数字艺术展览与沉浸体验 [6] - 万象宜宾天地E-Park公园打造机器人表演、零售等智能场景，引入银河通用等头部企业 [7] - 华润万象生活运营西南首个"天地系"商业体，形成近百家首店经济聚集区 [7] 片区发展规划 - 2024年计划新增投资120亿元，吸引产业人口1万人 [8] - 2028年目标：产业总产值250亿元，社会消费品零售总额80-120亿元，产业人口5-6万人，常住人口14-15万人 [8] 相关ETF表现 - 食品饮料ETF(515170)近五日涨0.89%，市盈率19.8倍，份额增加1650万份 [10] - 游戏ETF(159869)近五日涨2.97%，市盈率40.97倍，主力资金净流入1.8亿元 [10] - 科创半导体ETF(588170)近五日涨2.80%，份额增加1800万份 [11] - 云计算50ETF(516630)近五日涨7.52%，市盈率101.05倍，主力资金净流入92.4万元 [12]

公司战略调整 - 公司历经"摘帽"、引资、管理层换血等关键节点后开启深度调整，在业务发展方向、未来规划、公司架构调整、新增长点打造等多方面进行整合与调改 [2] - 战略重心南移趋势明确，围绕"商业运营+商贸物流+商品贸易"三大主业加速推进"业务重构"战略 [3] - 成立海南大区深度参与海南自贸港建设，抢抓自贸港发展机遇 [5] 业绩表现 - 2025年一季度亏损收窄至629万元，同比降幅达95.18% [3] - 2023年投资性房地产公允价值变动损失10.8亿元，2024年扩大至11.4亿元，主要因房地产市场价格下降、租金下滑、空置率升高 [7] - 2024年底投资性房地产账面公允价值118亿元 [7] - 2024年及2025年一季度经营活动现金净流量持续为负，主要因支付历史欠税、欠款及退还保证金 [7] 业务转型举措 百货业态改造 - 西安民生百货解放路店转型为"24小时双首层街区MALL"，聚焦1至3层引入集合店、精品零售及生活方式业态，保留上层办公功能 [5] - 民生百货骡马市店定位"潮流二次元+西安历史文化"，引入XR影院、国潮品牌、非遗工坊，客流和出租率已明显回升 [5] - 海南望海国际向"类购物中心精品百货"进化，引入跨境奢侈品、高端餐饮等高附加值品类 [5] 物流资产盘活 - 收购新合作商业发展公司后管理5个物流园，运营面积超70万平方米，包括湘中国际物流园、江永商贸物流园等 [8] - 计划推动存量土地开发及可售物业去化，湘中物流园将整合集采集配、加工分拣、冷链云仓等功能 [8] 未来规划 - 聚焦商业运营、商贸物流、商品贸易三大方向，整合存量业务与新合作商业发展公司资源 [4] - 运用资本运作工具扩大核心业务规模、延伸产业链条 [6] - 构建基于城乡商品流通、日用品下乡、农产品进城的生态圈 [7]

绿地集团商业策略 - 以"情绪消费"为核心爆破点，打造"公园+非标"双重特色 [1] - 构建"首店+主力店+主理人"三维品牌矩阵，雕琢公园商街空间场景 [1] - 深耕"一铺一景"定制化景观，全方位重塑济南商业新生态 [1] 洪涛工作室行业洞察 - 传统购物中心功能性价值消解，情绪价值崛起成为新趋势 [5] - 消费者购买行为转向情感认同和社交资本，形成"商业空间社交媒体化"现象 [5] - 商业评估标准从坪效、客单价转向用户生成内容量和社交平台曝光度 [6] 非标商业发展趋势 - 成功商业空间需成为"内容生产器"而非"商品陈列柜"，制造社交货币 [6] - 未来商业竞争本质是注意力争夺战，需持续产出可分享内容 [6] - 非标商业终极目标是打造具有独立人格的"商业IP"，追求极致差异化 [7] 商业空间转型方向 - 现代商场经营重点转向情绪、体验和可讲述的故事 [8] - 情绪共鸣、圈层运营和空间留白的三维平衡构成不可复制的商业IP [8] - 行业示范项目推动中国商业地产从规模扩张向质量创新转型 [1]

公司发展战略 - “实业 + 资本”双轮驱动是实现战略目标主要路径，做强实业确定商业运营、商贸物流、商品贸易三大业务方向，做优资本助力业务扩大规模等，构建城乡商品流通生态圈 [2] 投资性房地产情况 - 2023 年公允价值变动损失 10.8 亿元，2024 年为 11.4 亿元，2024 年底账面公允价值 118 亿元，受房地产市场影响出现较大减值，未来估值随市场和租赁水平波动，一季度出租率提升和经营调改或有积极影响 [2] 经营活动现金流情况 - 2024 年经营活动现金净流量为负，因重整成功后支付历史欠税、欠款及退还保证金等；2025 年第一季度为负，因退还保证金、减员增效费用支出等 [2] 存量物流园情况 - 运营 5 个物流园，运营面积超 70 万平方米，围绕地方特色农业产业打造综合型物流园，推动重点区域存量土地开发和可售物业去化，提升集采集配中心四位一体功能 [3] 百货资产经营情况 - 存量商业百货通过“业态焕新 + 场景升级”调整，民生百货解放路店、骡马市店及望海国际转型取得阶段性成果，预计 2025 年为业绩注入新动能 [4] 市值管理情况 - 公司致力于提升经营管理水平，改善业绩增强竞争力，推动市值合理增长，重视市值管理并依法合规开展工作 [5]

报告核心观点 报告对地产行业2025年中期进行分析，认为行业处于弱修复周期底部，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显，还给出开发、中介、商业运营、物业管理等业务投资建议[73]。 基本面情况 新房市场 - 全国新房成交下滑，2025年1 - 5月销售面积3.5亿平，同比降2.9%，销售金额3.4万亿元，同比降3.8%，单月销售面积同比降幅2025年稍有扩大[6][9] - 重点12城2025年1 - 5月销售面积累计同比 - 9.7%，城市间涨跌幅差异明显，2、3月同比增长，3月后市场降温[11][14] - 有效供应不足限制成交，重点28城2025年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，如杭州外围区域库存占比超85%[16][19] 二手房市场 - 重点12城2025年1 - 5月累计同比增长21.6%，延续增长趋势，部分城市同比超20%[22] - 春节后房价降幅扩大，但整体优于2024年同期，2025年1 - 5月重点12城一二手房合计成交面积同比涨5.5%，二手房占比升至56.1%[28][37] 土地成交 - 土地市场缩量升温、点状复苏，2025年1 - 5月成交面积同比 - 7.5%，出让金集中度提升，TOP20城市住宅用地出让金占比66%[43] - 以杭州为例，热点地块楼面价刷新助力新房价格上涨，如安琪儿地块楼面价上涨近1万元/平[45][48] 重点政策分析 政策思路 - 中央层面延续纾困、城中村、好房子3条主线，地方因城施策，城市更新等是未来发力重点，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显[54] 收储政策 - 收储土地项目总金额超4300亿元，占2025年1 - 5月全国销售面积54%，接近3000宗地块拟收储，部分省市已发债550亿元[55][58] 好房子政策 - 好房子带动销售溢价及去化率提升，重庆四代宅产品有溢价，成都新规产品开盘去化率达94%[60][63] 城中村政策 - 城中村改造多次扩围，补贴发放，2025年20个城市入选获超200亿元补助[68] 投资建议 投资思路 - 周期底部优选优质房企，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显[73] 开发房企 - 关注布局核心、强产品力、现金充沛、减值充分的优质房企，如华润置地和新城控股[73][77] 运营类房企 - 商业公司股息率高于长期债券收益率，估值有修复空间，当前商场公司PE估值较低，具备提升空间[81] 物业公司 - 央国企物业公司估值具备提升空间，建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业和保利物业[87]