评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产评级升至"增持" 目标价由6.5港元上调至9港元 [1] 短期经营表现 - 内地商场租户销售额于7、8月份改善 较上半年同比下跌4%有所回升 [1] - 上海恒隆广场销售额由第二季下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司料将受惠于入境旅游长期增长及退税政策带动的消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 集团租赁45.2万平方英尺空间扩充商场临街面积 [1] 财务影响与资本结构 - 潜在住宅单位销售可带来超过100亿元收入 [1] - 住宅销售将使负债比率降低5个百分点以上 [1] - 目前股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释（来自以股代息）或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产评级升至"增持" 目标价由6.5港元上调至9港元 [1] 短期经营表现 - 内地商场租户销售额于7、8月份有所改善 较上半年同比下跌4%出现回升 [1] - 上海恒隆广场销售额由第二季下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司料受惠于入境旅游长期增长 包括退税政策带动消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 集团租赁45.2万平方英尺空间扩充商场临街面积 [1] 财务与资本结构 - 潜在住宅单位销售可带来超过100亿元收入 [1] - 住宅销售令负债比率降低5个百分点以上 [1] - 目前股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释(来自以股代息)或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价从6.5港元上调至9港元 评级升至增持 [1] 内地商场运营表现 - 恒隆内地商场租户销售额在7月和8月份有所改善 [1] - 上海恒隆广场销售额由跌转平 [1] 长期增长驱动因素 - 公司有望受益于入境旅游增长和退税政策 [1] 新项目进展 - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% [1] - 杭州恒隆广场预计2026年开业 [1] 潜在财务贡献 - 潜在住宅销售可带来超过100亿港元收入 [1] - 住宅销售可能降低公司负债比率 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价从6.5港元上调至9港元 评级升至增持 [1] 短期经营表现 - 恒隆地产内地商场7月和8月租户销售额改善 相较于上半年按年下跌4%有所好转 [1] - 上海恒隆广场销售额从第二季度下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司受益于入境旅游长期增长 退税政策带动消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 公司租赁45.2万平方呎空间扩充商场临街面积 [1] 财务状况与资本管理 - 潜在住宅单位销售带来超过100亿港元收入 负债比率降低5个百分点以上 [1] - 公司股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释（来自以股代息）或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

核心观点 - 恒隆地产2025年上半年收入49.68亿港元，同比下降19%，但展现出稳健的经营韧性，物业组合表现逐步企稳[2][3] - 公司认为最坏时期已过去，对下半年发展有信心，能否实现"微增长"取决于第三四季度表现[2] - 内地商场表现稳定，出租率维持在90%以上，上海恒隆广场出租率保持98%[2][4] - 杭州恒隆广场是未来一两年发展重点，商场部分预计2026年年中开幕，预租率达81%[6][7] 财务表现 - 总收入49.68亿港元，同比下降19%，主要因物业销售收入大幅下滑87%至1.61亿港元[3] - 营业溢利下降5%至32.55亿港元[3] - 核心物业租赁收入46.78亿港元，同比下跌3%，跌幅较2024年全年有所收窄[4] - 股东应占基本纯利15.87亿港元，同比下降9%，每股基本盈利0.33港元[5] - 股东应占纯利9.12亿港元，同比下降14%，每股盈利0.19港元[5] - 净债项股权比率33.5%，预计未来有下调空间[5] 业务分项表现 租赁业务 - 内地物业组合租赁收入31.9亿港元，同比下跌2%[4] - 香港租赁收入14.88亿港元，同比下降4%[4] - 上海恒隆广场租金收入8.22亿元人民币，出租率98%[4] - 上海港汇恒隆广场租金收入5.97亿元人民币，同比微增1%，租户销售额同比上升10%，出租率99%[4] - 无锡、昆明、大连恒隆广场收入增幅分别为8%、7%和10%[4] - 天津、武汉、沈阳项目租金收入明显下滑，武汉和沈阳市府恒隆广场商场收入同比减少36%和37%[4] 办公楼业务 - 整体收入同比下降5%至5.28亿元人民币，主要因出租率下降和租金下调[4] - 上海恒隆广场甲级办公楼租金下调幅度占整体降幅82%[5] 酒店业务 - 收入同比增长84%至1.29亿港元，因酒店组合扩张[4] 未来发展 - 重点推进无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建等项目[6] - 杭州恒隆广场商场部分预计2026年年中开幕，预租率81%[6] - 拟租赁杭州百货大楼所在物业，新增约4.2万平米零售面积，较现有规模提升40%[7] - 新租赁物业预计2029年成型，沿街展示面从90米增加到290米[7][8] - 2025年后资本支出将进入高峰期，预计2026及2027年逐步下降[5]

业绩表现 - 2025年中期总收入同比下降18%至52.02亿港元，主要受物业销售收入锐减87%至1.61亿港元拖累 [1][3] - 物业租赁业务收入下降3%至49.12亿港元，占总收入比例提升至94%，营业溢利减少4%至34.99亿港元 [1][3] - 归属股东净利润为11.91亿港元，主要因租赁溢利减少及财务成本上升 [3] - 酒店组合收入同比增长84%至1.29亿港元，但营业亏损扩大至3400万港元 [3] 物业销售 - 上半年售出香港皓日19个住宅单位及武汉恒隆府1个单位，合计收入1.61亿港元，录得5700万港元亏损 [3] - 2024年同期物业销售收入为12.28亿港元，同比大幅下滑 [3] 战略布局 - 7月承租杭州武林商圈杭州百货大楼南、北楼物业，租期20年，总租金约33.36亿元，与在建杭州恒隆广场相邻 [1][5][7] - 交易完成后武林商圈商业体量扩大40%，零售面积增至约14.79万平方米，外立面延展至290米 [1][7] - 杭州恒隆广场定位高端商业综合体，包含10万平方米购物商场、五座甲级写字楼及文华东方酒店，计划2025年下半年分阶段开业 [5][7] 区域市场表现 - 上海市场贡献内地近6成商场租赁收入：上海恒隆广场收入8.22亿港元（租户销售额降8%），港汇恒隆广场收入5.97亿港元（租户销售额增10%） [7][8] - 武汉恒隆广场租赁收入同比下降36%至76百万人民币，租出率88% [8] - 无锡、昆明、大连商场收入分别增长8%、7%、10%，天津、沈阳市府恒隆广场收入下降2%和37% [8] 财务与投资 - 在建可出租项目资产价值261.37亿港元，可售项目81.18亿港元，主要集中在无锡、杭州、上海及沈阳 [9] - 未来需投入约125.55亿港元完成项目，净债项股权比率升至31.5%（较2024年末升0.7个百分点） [9] - 上海恒隆广场扩建约3080平方米零售餐饮中心，预计2026年竣工 [8] 管理层展望 - 行政总裁卢韦柏表示"最坏时期已过去"，强调"稳中求进"策略，预计下半年零售业务有望小幅回升 [2][4][9] - 资本支出预计未来两年逐步回落，市场情绪企稳或推动消费信心回暖 [4][9]

评级与目标价调整 - 评级由中性升至买入 目标价由7.9港元调高22%至9.6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善 预计下半年租户销售将有低单位数增长 [1] 潜在催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕 短期资产出售包括无锡服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峯以加快去杠杆化进程 [1] 股本与股息政策 - 管理层强调注意股本集资摊薄影响 短期内发行可换股债券可能性不大 [1] - 股息率为6.5% 高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 将2025至2027财政年度每股盈测调整 由降2%至升1%不等 [1]

评级与目标价调整 - 美银证券将恒隆地产评级由"中性"升至"买入"，目标价由7.9港元上调22%至9.6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善，预计下半年租户销售将有低单位数增长 [1] 催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕将带来积极影响 [1] - 短期资产出售计划包括无锡服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峯，以加速去杠杆化 [1] 股本与股息 - 恒隆地产管理层强调会注意股本集资的摊薄影响，短期内发行可换股债券可能性低 [1] - 股息率为6.5%，高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027财政年度每股盈测调整幅度由降2%至升1%不等 [1]

评级与目标价调整 - 恒隆地产评级由"中性"升至"买入"，目标价由7 9港元调高22%至9 6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善 [1] - 预计下半年租户销售将有低单位数增长，因比较基数走低 [1] 潜在催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕 [1] - 短期资产出售包括无锡的服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峰，以加快去杠杆化进程 [1] 财务策略与股息 - 管理层强调注意股本集资带来的摊薄影响，短期内发行可换股债券的可能性不大 [1] - 股息率为6 5%，高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027财政年度每股盈测调整幅度由降2%至升1%不等 [1]

核心财务表现 - 上半年总收入同比下降19%至49.68亿港元 主要受物业销售收入锐减87%影响 [1] - 股东应占基本纯利同比下滑9%至15.87亿港元 [1] - 物业租赁收入达46.78亿港元 同比微降3% 其中内地租赁收入31.9亿港元（-2%） 香港租赁收入14.88亿港元（-4%） [1] 租赁业务表现 - 内地及香港零售物业租出率分别维持在94%和93%的高位 [1] - 酒店业务收入同比大增84%至1.29亿港元 主要受益于新酒店开业与旅游复苏 [2] 重点项目进展 - 杭州恒隆广场预租率达81% 首期商场预计2026年年中开幕 [2] - 租赁杭州百货大楼4.2万平方米商业面积 使零售体量扩大约40% 预计2028年生效 [2] - 无锡恒隆广场二期将于2025年下半年分阶段交付 [3] - 上海恒隆广场三期扩建工程已于6月封顶 预计2026年下半年开幕 [3] 战略发展方向 - 强调"体验"为核心发展关键词 计划通过品牌合作与场景创新提升商场体验 [2] - 持续推进低碳转型 上半年内地运营物业中80%已实现使用可再生能源 [3] - 采用租赁模式扩展商业面积 减少现金支出 注重资产质量与时机匹配 [2][3] 股东回报与市场展望 - 宣布派发每股中期股息0.12港元 允许股东选择以新股份替代现金股息 [3] - 管理层预期市场信心恢复将传导至零售业态 对实现"微增长"抱有信心 [3]