标的物概况 - 标的物为上海市愚园路532弄"柳林别业"内一幢独立式花园别墅 建造于1924年 是优秀历史保护建筑 曾用于《安家》《三十而已》等影视剧拍摄 [2] - 建筑总面积34666平方米 总层数25层 精装修住宅用房 多居室多厅二卫 满五唯一 过户税费由买家承担 [3] - 房屋产权清晰 为个人单独所有 证件齐全 可办理产权过户登记 但纳入上海市商品房限购范围 竞拍者需具备购房资格 [3] - 建筑群包含10幢独立式花园住宅和1幢联排住宅 每幢配有宽敞露台 2～3层红色平瓦坡屋顶 立面为青灰色或红色砖墙 融合西式风格与中式装饰 [3] - 建筑群内曾居住多位名人 包括冯治安 申国权 陈调元 邵树华等 [3] 拍卖情况 - 标的物挂牌一周吸引23548次围观 591人设置提醒 拍卖行安排集中看房 现场参观人数众多 [2] - 标的物非司法拍卖 无法律纠纷 目前正在出租中 租约至2029年 月租金67500元 现状交付 [3] - 该老洋房最初为上海花旗银行董事所有 后经转手被建筑师装修升级用于民宿运营 [3] 市场分析 - 当前买家关注法拍老洋房主要考虑性价比和投资升值空间 若无明显捡漏机会则较少出手 [3] - 高净值买家更关注优质标的物 标的物被过分关注可能适得其反 [4] - 7月全国法拍房挂拍量44万套 成交4942套 均创年内新高 但溢价成交占比环比回落 买方更青睐高折扣房源 竞争趋缓 [4] - 一线城市中 上海挂拍房源起拍总价248亿元 为全国最高 广州挂拍425套居首 上海 深圳分别为332和317套 北京204套排最末 [4]

核心观点 - 2025年7月法拍房市场挂拍量和成交量均创年内新高 但市场热度回落 买方竞争趋缓 高折扣房源更受青睐 [1][2][10] 挂拍量 - 7月新增挂拍4.4万套 环比上升40% 同比上升12% 起拍总价443亿元 环比上升43% 双双创2025年新高 [2] - 12个城市新增挂拍套数超500套 合计供应9648套 占全国总量22% 重庆单月挂拍2074套 为年内首次突破2000套 [4] - 一线城市挂拍量：广州425套 上海332套 深圳317套 北京204套 挂拍总价最高为上海24.8亿元 北京深圳超10亿元 广州仅7.8亿元 [4] - 上海黄浦豫园历史保留建筑以6亿元起拍 建筑面积1805.9平方米 平均单价33.7万元/平方米 [5] - 252套房源1元起拍 连续两月超250套 山东威海占205套（204套为乳山海景房） 乳山二手房价降至2000元/平方米 西安出现1元起拍准新房 [6][8] 成交量 - 7月成交4942套 环比上升54% 同比减少14% 68%房源溢价成交 环比下降2个百分点 6.2%房源竞拍超100次 为2025年2月以来新低 [1][10] - 广州成交177套居首 温州威海深圳超150套 深圳成交总价6.4亿元最高 上海杭州各3.5亿元并列第二 广州北京超2亿元 [14] - 深圳罗湖区一栋建筑面积超3300平方米楼栋经88次竞价后以8009万元成交 较起拍价2378万元溢价237% 较2025年5月前次拍卖价1.14亿元下降 [14] 成交率 - 7月成交率22% 环比上升3个百分点 为年内第二高点 供求双方认知快速趋同 [1][16][18] - 上海成交率53%居首 杭州宁波深圳厦门青岛南宁均超40% [20] 折价率 - 成交折价率33.5% 环比大幅上升2.2个百分点 挂拍折价率28.7% 环比上升0.3个百分点 两者差距扩大至4.8个百分点 [21] - 63%成交房源为二拍 占比环比增加20个百分点 买方加速抢收高折扣房源 二拍房源供求认知趋同 [21][23] - 一拍房源挂拍与成交折价率差2.9个百分点 二拍差4.0个百分点 变卖差1.2个百分点 [23]

法拍房市场概况 - 2025年7月法拍房挂拍量4.4万套、成交4942套，双双创年内新高，但市场热度回落，溢价成交占比68%，环比下降2个百分点 [3][4] - 全国平均成交率22%，为年内第二高点，供求双方认知快速趋同 [4][24] - 成交折价率33.5%，环比上升2.2个百分点，二拍房源成交占比63%，买方加速抢收低价房源 [28][30] 挂拍量分析 - 7月新增挂拍环比上升40%至4.4万套，起拍总价443亿元，12个城市挂拍超500套 [9][10] - 重庆单月挂拍2074套居首，一线城市中广州425套最多，上海起拍总价24.8亿元最高 [10] - 上海豫园同庆会馆以6亿元起拍，单价33.7万元/平方米，属城市更新标志性项目 [11][13] 特殊房源动态 - 全国252套房源1元起拍，威海乳山占205套，西安出现未网签的准现房1元挂拍 [14] - 西安1元房源为2023年竣工新房，原价230万+，当前小区新房售价1.7万元/平方米 [14] 成交量与热点案例 - 7月成交量环比上升54%至4942套，广州177套最多，深圳6.4亿元成交额居首 [18][20] - 深圳红岭中路房源经88次竞价以8009万元成交，较起拍价溢价237%，但较前次拍卖降价30% [20] 城市成交表现 - 上海成交率53%领跑重点城市，杭州、宁波等6城超40% [26] - 深圳连续5个月成交额超4亿元，二拍房源占比提升反映买方偏好高折扣标的 [17][28]

法拍房市场分化现象 - 今年以来多地法拍房市场呈现明显分化，豪宅法拍房频现高溢价成交，而普通法拍房则普遍降价 [1] - 深圳豪宅法拍房溢价显著，如香蜜湖熙园小区219平方米房源以3434万元成交，单价15.68万元/平方米，溢价率超96%，较3月市场价14.84万元/平方米更高 [2] - 南山区双玺花园三期398平方米大平层以5830.16万元成交，溢价率达80%，而龙华区龙悦居63平方米普通房源二拍起拍价228万元，较一拍降60万元，最终255.8万元成交，单价4万元/平方米，远低于2021年高峰期的10万元/平方米 [3] 重点城市豪宅法拍热度 - 上海浦东三湘印象名邸豪宅法拍房经17轮竞价以4225万元成交，溢价54.47% [3] - 上半年法拍房成交集中于一线城市核心地段稀缺豪宅，如上海老洋房、深圳顶豪，因稀缺性受高净值买家追捧 [4] - 豪宅法拍房相比普通房源更受关注，价差更大，吸引投资者；购房者可通过法拍市场以同等预算获取更高性价比或稀缺房源 [3] 全国法拍市场数据 - 上半年全国法拍住宅挂拍36.9万套，同比减少3.3%；成交7.8万套，总金额1229.5亿元，同比分别减少0.9%和19.8% [4] - 法拍住宅成交TOP50城挂拍7.9万套，成交3.1万套，成交量同比增2.7%，重庆、成都、郑州、温州、杭州为成交主力 [4] - 行业观点认为法拍房市场逐步告别投资属性，竞买者参拍趋于理性，但稀缺性和捡漏机会仍是高端玩家关注重点 [4]

供应端 - 6月新增挂拍量达3.2万套，环比上升27%，同比下降6%，创2025年年内新高[3][6] - 起拍总价309亿元，环比上升33%，为年内第二高位[6] - 278套房源采用“1元起拍”策略，其中威海216套海景房占比最高[9][11] 成交端 - 6月成交3215套，环比下降31%，同比减少43%，主要受季节性因素影响[3][12] - 70%房源溢价成交，环比上升1个百分点，7.5%房源竞拍超100次[3][12] - 全国平均成交率19%，环比持平，上海以52%居首[17][20] 价格与折价 - 挂拍折价率28.4%（环比降0.5%），成交折价率31.3%（环比降1.2%），差距缩至2.8个百分点[23][25] - 二拍房源折价率差距最大（4.9个百分点），买方更关注低折扣房源[25][27] 城市表现 - 重庆以1210套挂拍量连续7个月居首，西安14.9亿元起拍总价最高[8] - 广州成交143套居首，深圳4.5亿元成交金额最高，上海九间堂别墅1.09亿元溢价5.4%[16][18] 市场趋势 - 二手房房东通过法拍加速周转，预计下半年更多房源进入法拍市场[5][9] - 政策建议：规范二手房法拍条款，对苏州、武汉等城市放宽限制以稳定楼市[5]

法拍房市场总体供应与成交 - 2025年6月法拍房新增挂拍3.2万套，环比上升27%，同比下降6% [3] - 当月起拍总价为309亿元，环比上升33% [3] - 典型城市法拍房成交3215套，环比下降31%，同比减少43% [15] - 有70%的房源溢价成交，环比增加1个百分点，7.5%的房源竞拍超过100次 [15] “1元起拍”房源现象分析 - 2025年6月共计278套房源起拍价设为1元，其中216套位于山东威海乳山，均为海景房，分散于逾90个小区 [1][2][9] - 乳山二手房价已降至2000元/平方米，小户型单套挂牌价低于7万元，市场供过于求，卖方以此吸引关注、加快周转 [2][9] - 上海、宁波、苏州、南宁等一二线城市也出现“1元起拍”特价房，部分明确注明“本次拍卖非司法拍卖” [2][10] 重点城市法拍房市场表现 - 重庆新增挂拍1210套，连续7个月居首，茂名、郑州、成都等6个城市新增挂拍也超过500套 [5] - 一线城市中，广州新增挂拍408套，深圳、上海、北京新增挂拍量均低于300套 [5] - 深圳新增挂拍总价最高，达11.4亿元，上海为11.1亿元 [5] - 成交金额方面，深圳以4.5亿元居首，上海4.2亿元次之，广州、北京、杭州成交金额超2亿元 [18] 法拍房市场交易特点与案例 - 上海九间堂一处别墅以1.09亿元成交，溢价5.4%，平均楼板价16万元/平方米，较2024年3月同小区另一处状况较差的别墅成交单价21万元/平方米相比，可谓“捡漏” [21] - 部分“1元起拍”房源存在产权瑕疵，如上海金山区一套46平方米商业用房因系大面积分割而成，无法办理小产权证 [11] - 上海崇明区一套“1元起拍”住宅拥有完整产权，但附带卖家返租两年的条件，受“买卖不破租赁”原则约束 [12] 行业趋势与背景 - 二手房成交规模持续放量但周转速度低于预期，尤其投资型、旅居型房产面临有价无市困境 [2] - 法拍房市场从小众赛道变为受广泛关注的市场，预计下半年更多二手房源将试水法拍市场以加快周转 [22][23]

核心观点 - 预计下半年将有更多二手房房源选择试水法拍市场，通过增加成交渠道加快房源周转速度，在提高存量住房使用率同时，也可推动一二手交易链条的恢复 [1][5] - 2025年6月法拍房市场热度保持，供应规模3.2万套创年内新高，成交3215套环比下降31%，70%的房源溢价成交，市场信心延续年内高位 [3][4] - 低折扣法拍房成交占比上升，买方更加注重非价格因素 [3][23] - 多地出现"一元法拍"，二手房东选择试水法拍市场加快转手速度 [5][10] 挂拍量 - 6月新增挂拍3.2万套，环比上升27%，同比下降6%，起拍总价309亿元环比上升33% [7][8] - 重庆、茂名、郑州、成都、眉山、昆明和合肥7个城市新增挂拍套数超过500套，合计占全国17% [8] - 一线城市中广州新增挂拍408套，北上深均不足300套，深圳新增挂拍总价最高达11.4亿元 [8] - 西安莲湖区的丰禾万达综合体为挂拍总价最高标的，总建面11.5万平方米，起拍价8.16亿元 [9] - 多地出现"一元起拍"，共计278套，其中山东威海216套乳山海景房为主 [10] 成交量 - 6月成交3215套环比下降31%，同比减少43%，70%房源溢价成交环比增加1个百分点 [12] - 广州成交143套居首，深圳以4.5亿元成交金额排第一 [13] - 上海九间堂别墅成交总价1.09亿元溢价5.4%，楼板价16万元/平方米较2024年同区域成交价低23.8% [13] 成交率 - 6月法拍房成交率19%环比持平，市场信心延续年内高位 [16][17] - 上海以52%成交率居首，杭州、宁波、南京、深圳超过40% [19] 折价率 - 6月挂拍法拍房平均起拍折价率28.4%环比下降0.5个百分点，成交折价率31.3%环比下降1.2个百分点 [23] - 成交折价率下降更快，显示买方更加注重非价格因素 [22][23] - 变卖房源供求折价率差距缩小0.3个百分点，二拍房源差距扩大1个百分点至4.9个百分点 [27] 后市展望 - 建议规范二手房进入法拍市场条款，确保"以旧换新"政策对法拍房一视同仁 [6] - 苏州、武汉、郑州、南京等城市可适度放开法拍房市场加快需求入市节奏 [6]

房产拍卖情况 - 赣州蓉江新区商都嘉园小区一套127 31平米房源二拍流拍 起拍价40万 单价3142元 平米 较一拍降价10万[1][3] - 该房源为18层次顶楼毛坯状态 小区建成于2020年 属次新小区[3] - 法拍单价较二手房市场最低成交价3984元 平米低21 1% 较挂牌均价5849元 平米低46 3%[13][15][18] 小区基本面 - 商都嘉园总占地3 8万㎡ 建面9 6万㎡ 容积率2 5 绿地率28 5% 含11栋小高层共562户[8] - 主力户型为93㎡两房 124-143㎡三至四房 周边配套不成熟 临近白鹭湖公园(在建) 商都贸易中心经营一般[8][10] - 与毅德融城并称"难兄难弟" 但后者近90天成交4套 带看145次 活跃度显著高于商都嘉园[10][11] 二手房市场表现 - 当前挂牌53套 近90天成交1套 近30天带看56次 活跃度低迷[13] - 历史成交26套 单价区间3984-7341元 ㎡ 2025年来成交2套 其中134 29㎡房源成交价53 5万创单价新低[15][16] - 在售房源单价4363-8564元 ㎡ 总价42-115万 低于5000元 ㎡占比约30%[17][18] 市场对比分析 - 同区域105个小区中 商都嘉园挂牌均价排名第39位 呈持续下降趋势[13] - 法拍房流拍反映市场对区位缺陷的担忧 或与法拍房风险偏好及当前楼市谨慎情绪相关[19]

一线城市法拍房市场高溢价现象 - 近期一线城市法拍房市场高溢价成交数量显著增加，尤其豪宅类标的受热捧[1] - 深圳罗湖区红岭中路2118号法拍房案例：建筑面积3333平方米，起拍价2378万元，经450轮竞价后以1.14亿元成交，单价3.42万元/平方米，溢价率379.6%[2][4] - 该标的因买受人未按时支付余款导致流拍，法院重新上架处置，起拍价维持2377.99万元[3][4] 豪宅法拍市场表现 - 深圳华侨城纯水岸两套超200平方米豪宅： - 277平方米房产起拍价1623万元，成交价3834万元，溢价率136%[7] - 276平方米房产起拍价1622万元，成交价3631万元，溢价率124%[7] - 上海"九间堂"别墅法拍成交价达1.09亿元[8] - 高端房产因地段稀缺性和性价比优势吸引高净值买家，相比二手房市场提供更优质选择[8] 全国法拍市场整体数据 - 2023年前5个月全国法拍房挂拍量32.4万套，同比微降0.78%[8] - 同期成交6.487万套，总金额1016.9亿元，同比下降20.3%[8] - 成交集中于一线城市核心地段稀缺豪宅，如上海老洋房、深圳顶豪，溢价显著[8]

豪宅法拍市场概况 - 上海九间堂别墅法拍成交价1.09亿元，建筑面积682平方米，单价16万元/平方米，溢价率5.8%，吸引2.8万次围观和9轮竞价 [2] - 2023年上海已成交三套破亿法拍豪宅：1月汤臣一品767平方米豪宅1.735亿元（单价22.62万元/平方米），5月新华路老洋房2.7亿元（单价50.46万元/平方米） [3] - 深圳华侨城纯水岸两套法拍房溢价显著：277平方米房源3834万元成交（溢价136%），276平方米房源3631万元成交（溢价124%），均吸引10+人报名和100+次出价 [5] 核心城市法拍案例 - 广州珠江新城广粤尊府198平方米法拍房4033.6万元成交（单价20.4万元/平方米），溢价175%，买家曾单次加价1000万元 [12] - 苏州玲珑湾花园224.85平方米法拍房1915.7万元成交（单价8.5万元/平方米），溢价177%，起拍价777万元但最终高出1224万元成交 [13] - 深圳纯水岸法拍房起拍单价5.86-5.88万元/平方米，显著低于二手挂牌均价15.19万元/平方米，成交价13万元/平方米仍较2009年购入价翻倍 [7][8][11] 市场特征与驱动因素 - 高总价法拍住宅集中在一线城市核心地段，如上海浦东、深圳南山，因稀缺性和配套优势受高净值买家追捧 [5] - 上海法拍房源数量和总价均领先全国，广州深圳次之，珠海最低，与城市经济水平和房地产价值正相关 [13] - 高端房产需求持续存在，包括高收入人群改善需求和企业不动产投资需求，推动高价资产成交 [13]