房产拍卖信息 - 深圳市福田区金地海景花园一套建筑面积130.85平方米的房产重新挂牌法拍 起拍价为390.8万元 折合单价2.98万元/平方米 [1] - 该房产首次拍卖于2024年6月4日以839.76万元成交 折合单价约6.4万元/平方米 后因法院未披露2009年发生的故意杀人事件而被撤销 [3][4][5] - 重新拍卖的起拍价390.8万元较市场评估价558.4万元下调约30% 相当于评估价的7折 远低于周边二手房6.63万元/平方米的成交均价 [8] 市场反应与价格分析 - 截至10月21日 该重新挂牌房源已吸引5000余人围观 但暂无人提交报名申请 [1][10] - 当前起拍单价2.98万元/平方米较首次拍卖成交单价6.4万元/平方米大幅下降 且低于同户型房源挂牌总价约400万元 [10] - 业内分析指出 "凶宅"标签对购房者心理影响较大 价格优势未能立即转化为报名热度是主要因忌讳心理 [10] 行业案例与市场规律 - "凶宅"法拍案例并非个例 这类房源起拍价普遍低于市场价30%-50% 往往能吸引数万次围观 [11] - 2021年5月深圳福田区东海花园一套168平方米"凶宅"经108轮竞价后以2124万元拍出 比市场价低726万元 [11] - 2021年1月深圳龙岗一套79平米"凶宅"吸引13人竞拍 经46次竞价后以243.8万元成交 低于当时市场价约320万元 [11] - 购买凶宅的本质是用价格折扣换取对特殊历史的接受度 关键在于充分知情和有保障的前提下购买 [12]

拍卖市场热度分析 - 北京豪宅法拍市场一反常态，热度极高，远洋LA VIE独栋别墅有10人报名，超2万人围观，经历147次延时、149次竞价 [1] - 霄云路8号三套房源总成交价超1.6亿元，其中热度最高的一套经历272次延时，共有276次竞价记录，买家竞争激烈到按秒出价，最短竞价间隔仅1秒 [1][7][9] 远洋LA VIE项目成交详情 - 远洋LA VIE一处面积接近1700平方米的独栋别墅，在经历两次流拍后，于10月17日以约1.43亿元成交，相较第二次流拍价1.32亿元，溢价率接近40% [1][3] - 此次成交单价约8.4万元/平方米，而贝壳找房平台显示该项目现有挂牌房源单价区间为10.6万至16.7万元/平方米，价格差异较大 [3] - 该项目于2011年开盘，仅约190栋，容积率0.3，绿化率60%，以稀缺资源和顶级圈层定位著称，套均总价上亿元，物业费达18元/平方米·月 [3] 霄云路8号项目成交详情 - 霄云路8号（缦合北京）三套455.27平方米房源均成交，其中成交价最高的一套为5683万元，单价约12.5万元/平方米 [7][9] - 贝壳找房平台显示，该项目二手房源目前挂牌均价约11.7万元/平方米，此次法拍成交价高于市场挂牌均价 [11] - 与历史法拍记录相比，此次拍卖热度显著提升，今年2月一套房产仅5次竞价，去年6月一套房产为79次竞价，而此次高达276次 [11] 北京法拍住宅市场整体情况 - 2025年前三季度，一线城市成交法拍住宅房源5234套，成交总金额280亿元，成交均价39274元/平方米 [12] - 同期，北京成交法拍住宅1157套，清仓率40.93%，成交折价率76%，成交均价42705元/平方米，高于一线城市平均水平 [12]

法拍房市场整体表现 - 2025年9月法拍房供应规模上升至4.6万套，环比上升44%，同比上升21% [1] - 当月成交量5033套，环比下降8%，但仍在年内高位，连续两个月超过5000套成交 [1][3][6] - 市场竞拍热度回落，成交法拍房的中位出价次数降至14次，仅5.5%的房源出价次数达到100次以上，均为2025年以来新低 [1][6][15] - 全国平均成交率为19.3%，环比下降1.9个百分点，已低于年内均线 [1][4][21] 供应端情况 - 9月新增挂拍4.2万套，环比上升31%，同比增加10%，起拍总价406亿元，环比增加25% [2][9] - 重庆本月挂拍1990套，位居各城市首位，共有10个城市新增挂拍套数超过500套，合计供应8416套，占全国总量的20% [10] - 一线城市中，广州挂拍451套居首，上海挂拍356套排第二，上海挂拍房源起拍总价24亿元，为全国最高 [10] 成交与热度分析 - 广州市法拍房成交套数186套居于首位，杭州、温州成交套数也在150套以上 [16] - 上海成交金额5.1亿元排第一，其后是杭州4.7亿元、深圳4.6亿元 [16] - 杭州成交率48%继续位于重点城市首位，福州、上海、南昌、宁波、深圳、厦门成交率也在30%以上 [23] - 多个城市出现1元起拍的法拍房成交，如深圳大鹏新区一处独栋住宅经过267次竞拍后以206.5万元成交 [16] 典型高价值标的案例 - 杭州远洋西溪公馆一处类别墅住宅经过255轮竞价后以3200万元成交，溢价率高达196%，接近起拍价的3倍 [6][16][18] - 上海闵行区古北壹号一处房产以8486万元成交，为本月成交总价最高法拍房，较1.2亿元评估价折价30% [19] - 东戴河合生天戴河法拍项目起拍总价9.4亿元，较上一次下调7.5%，地块楼面价1035元/平方米，远低于周边1万元左右的新房价格，但最终流拍 [7][11] 价格与折价率趋势 - 9月成交法拍房的平均折价率为32.3%，环比小幅增加0.1个百分点 [25] - 挂拍法拍房的平均起拍折价率为28.1%，环比下降0.7个百分点，供求双方判断出现背离 [25] - 一拍房源平均折价率下降0.5个百分点至23.7%，一拍房源占比上升至49%，反映新进入法拍房市场的房源有所增加且供给侧价格预期好转 [25][26] 政策环境与行业展望 - 自然资源部出台《城市存量空间盘活优化规划指南》，国务院在10省市开展试点鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 [8] - 预计未来将有更多大型房地产项目进入法拍市场，如东戴河合生天戴河、衡水十里风荷等项目，本月共有20处标的起拍价格超过1亿元 [7][8] - 对于三四线城市的旅居类烂尾项目，通过法拍处置大型项目产权难度极高，建议各地主管部门早早在土地回收、规划调整方面做好方案 [8][12]

法拍房市场本质 - 法拍房的核心吸引力在于价格优势，起拍价通常低于市场价20%-30%，但这种价格优势本质上是对潜在风险的提前定价，市场不存在“白得的便宜”，低价与隐性成本成正比 [1] 市场分化逻辑 - 法拍房市场出现分化，核心城市优质地段房源因产权清晰、法院承诺腾退而确定性高，可能经过数十轮竞价，成交价接近甚至略高于市场价 [3] - 偏远区域或存在产权瑕疵的房源因可能藏有长期租约、高额欠费或产权纠纷，即便降价50%也可能流拍，市场冷热是买家对“有效成本”的精准投票 [3] 政策影响分析 - 政策调整如将法拍房纳入公积金贷款范围、法院要求负责腾退交付，本质是削减资金门槛和执行成本这两大交易阻力 [5] - 政策红利是“加分项”而非“护身符”，无法覆盖所有隐性风险，如无法提前排查拍卖前签订的虚假长期租约或替买家垫付前任业主欠下的物业费 [5] 购房者决策关键 - 普通购房者的核心决策点在于“风险自担能力”与“信息获取能力”的匹配，误把“法院背书”当成“零风险承诺”是栽跟头的主要原因 [7] - 专业的尽职调查需要投入时间与精力成本，包括跑不动产中心查产权、找物业核欠费、向法官和邻居了解情况，以此换来后期的风险可控 [7] 市场定位与投资策略 - 法拍房市场已标准化和理性化，既非捡漏天堂也非雷区，其真正收益是“成交价减去所有显性隐性成本后的净值” [9] - 刚需群体若预算有限，可优先选择法院包腾退、无租约欠费的房源，用确定性换性价比；投资者则需聚焦核心区优质资产，靠稀缺性对冲潜在波动 [9]

法拍房供应情况 - 2025年8月新增挂拍量3.2万套 环比下降27% 同比减少14% 为年内第二高位 [2] - 起拍总价324亿元 环比下降27% [2] - 重庆挂拍1419套居全国首位 全国8个城市挂拍超500套 合计6069套占全国总量19% [3] - 北京挂拍起拍总价26亿元全国最高 深圳上海均超10亿元 广州仅5亿元 [3] 法拍房成交表现 - 8月成交量5466套 环比上升11% 同比减少4% 创年内新高 [1][6] - 71%房源溢价成交 环比上升3个百分点 7%房源竞拍超100次 [1][6] - 威海成交247套居首 广州深圳均超200套 深圳成交金额8.4亿元全国最高 [8] - 威海209套起拍价低于1万元 84套1元起拍 平均成交价约10万元 [9] 城市成交特征 - 杭州成交率53%居重点城市首位 深圳北京上海宁波南京厦门均超40% [12] - 深圳蛇口豪宅398平方米房产经80轮竞价 以5830万元成交 溢价率80% [9] - 成交率21%环比降1个百分点 仍处年内高位 [11] 市场结构变化 - 平均成交折价率32.2% 环比降1.3个百分点 起拍折价率28.8%环比升0.1个百分点 [14] - 一拍房源成交占比49% 环比增15个百分点 平均折价率约25% [14] - 一拍房源供求认知差距2.6个百分点 二拍差距4.9个百分点 变卖差距2.8个百分点 [17]

法拍房市场认知转变 - 法拍房从非主流渠道转变为宁波购房者认可的正规购房渠道[1] 高端法拍房市场表现 - 宁波东部新城豪宅法拍房以超过600万元价格成交[2] - 类似面积豪宅二手房标价达千万元级别[10] 法拍房价格特征 - 法拍房普遍被认为价格低于市场价[6] - 奉化银泰城131平方米房产从原价273万元折价至117.5万元[9] - 该房产单价为20839元/平方米 属高楼层精装修电梯房[10] 法拍房市场需求 - 在当前高房价环境下 法拍房因价格优势成为购房者重点关注对象[9] - 尽管存在交易风险 部分购房者仍愿意购买法拍房[10]

拍卖概况 - 泊璟廷小区位于东部新城核心区水乡邻里板块 为当地"顶流"小区[1] - 法拍房建筑面积134.28平方米 位于12层/总15层[1] - 评估总价630万元 折合单价47000元/平方米[4] - 起拍价441万元 折合单价32840元/平方米[4] 竞价过程 - 吸引近30000人次围观 8人报名参拍[4] - 开拍后9分钟内产生49轮竞价 随后竞价暂停[4] - 次日20分钟内完成11轮竞价 最终以601.6万元成交[4] - 成交单价44800元/平方米 较起拍价溢价36.4%[4] 价格趋势 - 本次成交单价44800元/平方米较2023年8月同类型房源55800元/平方米下降19.7%[6] - 2023年初333.4平方米大平层洋房成交单价达73470元/平方米[6] - 东部新城核心区顶流小区法拍房市场需求依然旺盛 多项目出现激烈竞价[6]

项目概况 - 春月锦庐为绿城在杭州文晖板块开发的"春"字系项目之一 被认为是同期项目中品质和颜值最高的项目 [1] - 项目包含洋房产品 建筑面积约165-167平方米 精装修交付 配备东芝中央空调 兰舍新风系统等高端设施 [5][6] 交易数据 - 首套法拍房建筑面积165.64平方米 经过31轮竞价后以774.1万元成交 折合单价4.67万元/平方米 [5] - 该房源新房备案价为939万元 备案单价56694元/平方米 法拍成交价较买入价低165万元 出现明显破发 [5] - 今年4月二手房成交单价4.94万元 5月成交单价5.36万元 目前38套房源挂牌 最低挂牌单价4.56万元/平方米 [11] - 项目高层新房精装限价为4.65万元/平方米 [11] 市场表现 - 项目被德胜高架和秋石高架包围 存在噪声影响 所在板块城市界面一般 老小区云集 [11] - 二手房市场成交不活跃 今年仅成交2套 法拍价格低于市场价被认为属于"捡漏"机会 [11][12] - 总价近800万元的洋房产品面临竞争 买家更倾向选择杭氧 打铁关或城东新城等配套更优越板块 [11] 相关资产 - 法拍同时拍卖两个车位 起拍价均为14.7万元 [12] - 一个车位以14.9万元成交 另一个流拍 竞得人与房屋竞得人存在亲属关系可能性 [12]

标的物概况 - 标的物为上海市愚园路532弄"柳林别业"内一幢独立式花园别墅 建造于1924年 是优秀历史保护建筑 曾用于《安家》《三十而已》等影视剧拍摄 [2] - 建筑总面积34666平方米 总层数25层 精装修住宅用房 多居室多厅二卫 满五唯一 过户税费由买家承担 [3] - 房屋产权清晰 为个人单独所有 证件齐全 可办理产权过户登记 但纳入上海市商品房限购范围 竞拍者需具备购房资格 [3] - 建筑群包含10幢独立式花园住宅和1幢联排住宅 每幢配有宽敞露台 2～3层红色平瓦坡屋顶 立面为青灰色或红色砖墙 融合西式风格与中式装饰 [3] - 建筑群内曾居住多位名人 包括冯治安 申国权 陈调元 邵树华等 [3] 拍卖情况 - 标的物挂牌一周吸引23548次围观 591人设置提醒 拍卖行安排集中看房 现场参观人数众多 [2] - 标的物非司法拍卖 无法律纠纷 目前正在出租中 租约至2029年 月租金67500元 现状交付 [3] - 该老洋房最初为上海花旗银行董事所有 后经转手被建筑师装修升级用于民宿运营 [3] 市场分析 - 当前买家关注法拍老洋房主要考虑性价比和投资升值空间 若无明显捡漏机会则较少出手 [3] - 高净值买家更关注优质标的物 标的物被过分关注可能适得其反 [4] - 7月全国法拍房挂拍量44万套 成交4942套 均创年内新高 但溢价成交占比环比回落 买方更青睐高折扣房源 竞争趋缓 [4] - 一线城市中 上海挂拍房源起拍总价248亿元 为全国最高 广州挂拍425套居首 上海 深圳分别为332和317套 北京204套排最末 [4]

核心观点 - 2025年7月法拍房市场挂拍量和成交量均创年内新高 但市场热度回落 买方竞争趋缓 高折扣房源更受青睐 [1][2][10] 挂拍量 - 7月新增挂拍4.4万套 环比上升40% 同比上升12% 起拍总价443亿元 环比上升43% 双双创2025年新高 [2] - 12个城市新增挂拍套数超500套 合计供应9648套 占全国总量22% 重庆单月挂拍2074套 为年内首次突破2000套 [4] - 一线城市挂拍量：广州425套 上海332套 深圳317套 北京204套 挂拍总价最高为上海24.8亿元 北京深圳超10亿元 广州仅7.8亿元 [4] - 上海黄浦豫园历史保留建筑以6亿元起拍 建筑面积1805.9平方米 平均单价33.7万元/平方米 [5] - 252套房源1元起拍 连续两月超250套 山东威海占205套（204套为乳山海景房） 乳山二手房价降至2000元/平方米 西安出现1元起拍准新房 [6][8] 成交量 - 7月成交4942套 环比上升54% 同比减少14% 68%房源溢价成交 环比下降2个百分点 6.2%房源竞拍超100次 为2025年2月以来新低 [1][10] - 广州成交177套居首 温州威海深圳超150套 深圳成交总价6.4亿元最高 上海杭州各3.5亿元并列第二 广州北京超2亿元 [14] - 深圳罗湖区一栋建筑面积超3300平方米楼栋经88次竞价后以8009万元成交 较起拍价2378万元溢价237% 较2025年5月前次拍卖价1.14亿元下降 [14] 成交率 - 7月成交率22% 环比上升3个百分点 为年内第二高点 供求双方认知快速趋同 [1][16][18] - 上海成交率53%居首 杭州宁波深圳厦门青岛南宁均超40% [20] 折价率 - 成交折价率33.5% 环比大幅上升2.2个百分点 挂拍折价率28.7% 环比上升0.3个百分点 两者差距扩大至4.8个百分点 [21] - 63%成交房源为二拍 占比环比增加20个百分点 买方加速抢收高折扣房源 二拍房源供求认知趋同 [21][23] - 一拍房源挂拍与成交折价率差2.9个百分点 二拍差4.0个百分点 变卖差1.2个百分点 [23]