第四代住宅创新 - 主打"第四代住宅"概念，通过错层设计实现层高翻倍，增强空间感和采光视野 [1] - 户户配备"空中大花园"，兼具会客、家庭聚会、园艺等多功能，提升居住体验 [3] - 花园设计普惠所有户型，确保开阔感和通透感的公平性 [3] 品牌力与产品兑现 - 华润置地深耕济南16年，产品力源于对城市文化的深度研究与实践 [5] - 景观设计融合济南"千山归泉"文化基因，打造互动式立体园林 [5] - 示范区100%实景呈现，包括公园式回家路、下沉会客厅、1200㎡豪华会所等，增强购房者信任 [7] 市场热销驱动因素 - 项目热销8亿，反映改善市场对解决生活痛点产品的需求 [10] - 空中大花园满足高收入家庭将自然融入日常的深层需求 [11] - 安缦同款细节设计提升产品收藏价值，超配会所提供社交与健康管理解决方案 [13][14]

今天，金辉正式宣布了位于于洪新城南阳湖板块的项目案名，金辉望云观澜。而从目前形势来看，该项目很有可能成为沈阳首个带有优质学区的第四代住 宅产品！育才近在咫尺，项目规划还未最终确定，所以这两点如果均能兑现，那么将是沈阳市场上极为稀缺的产品。 当然，该预判仅从栋察专业角度预判预估，最终产品呈现以及学区情况还需以项目官方消息释放为准。 南阳湖快速路将在本月正式通车。这就意味着项目所在的板块，继阳光路快速路、三环绕城高速之后，再添一条快速干道。南阳湖快速路可以说是沈阳二 环南移工程的最后一环，它的通车，意味着沈阳新的二环已经成为了闭环。 东北育才于洪九年一贯制分校正在如火如荼地建设之中，该校距离金辉望云听澜仅有一街之隔。据了解，该校将配有东北育才优质的师资资源，再加之新 建校的完善配套，未来将会区域重要的配套之一。 望云观澜，名中见山水。 如果你曾在傍晚抬头仰望沈阳的天空，你会发现，美丽的云朵和晚霞，往往出现在西部的天空。而金辉望云观澜项目，坐落于沈阳浑河北岸之畔，尽享河 滩地自然资源。望云、观澜，两个词汇，将整个项目的山水均蕴含其中。临水观云，坐望浮生。这是怎么样的人生大境。 配套加持，亮相正当时。 为什么这个项目 ...

核心观点 - 济南市2025年下半年近二十个新盘入市 其中多个项目聚焦第四代住宅产品 体现房地产市场向高品质和个性化发展趋势 [1] - 济南市2025年3月推出容积率计算新规 明确户属空中花园及半开敞空间不计入容积率条件 助推第四代住宅开发建设 [2][4][6] - 主流房企如中海、华润、保利等积极布局第四代住宅赛道 项目得房率最高达134% 市场认可度较高 [7][9][11] 政策支持 - 济南市自然资源和规划局2025年3月18日发布《济南市建筑工程容积率计算细则》 规定户属空中花园外挑尺寸2.4-6米且非北向设置 空中花园加半开敞空间总面积不超过套内40% 投影面积不超50平方米 符合条件可不计入容积率 [4][6] - 新规实施后 济南主城区新增华润望雲、中海时光之境、鲁投壹号院及保利CBD的A1项目等第四代住宅楼盘 中海济钢和省博西项目也将打造同类产品 [6] 产品特征 - 第四代住宅通过优化户型设计和建筑布局 提高得房率 中海时光之境项目小高层得房率达94%-134% 155平方米户型实际可使用面积154.29平方米 得房率约100% [7] - 项目采用奇偶层错落设计 部分252平方米户型客厅挑高6.2米 配备102平方米露台花园 目前已认筹5套 [7] - 保利CBD项目规划11栋住宅 其中4/6/8号楼为第四代住宅 最小户型152平方米占40% 最大290平方米 开敞阳台按一半面积计算销售面积 [11] 企业布局 - 中海地产在济南集中布局三个第四代住宅项目 依托Living OS系统提供智慧中控功能 包括环境监测和设备养护提醒 [9] - 鲁投壹号院规划7栋10-16层住宅共260套房源 但受地块规模限制 社区空间和配套存在硬性约束 [9] - 保利置业在CBD西侧项目试水第四代住宅 利用新规提升户型使用率 并结合山水景观增强露台实际价值 [11] 行业趋势 - 第四代住宅体现高品质住宅发展方向 但需因地制宜开发 需结合文化、环境、气候等本土特征 [13] - 广义第四代住宅包括科技住宅和健康住宅 需满足高品质建设标准 在北方市场具有溢价空间和政策支持优势 [13] - 产品开发需考虑景观资源、地块规模、楼座排布及增量成本 对房企综合实力要求较高 目前处于起步探索阶段 [14]

昆明楼市成交数据 - 上周昆明楼市供应量17.74万㎡环比上涨649%成交量13.18万㎡环比上涨158%成交均价10420元/㎡环比下跌15% [1] - 白沙理想居项目以5.16亿元销售额和731套房源成交位居双榜榜首成交均价8168元/㎡ [2] - 高端改善型楼盘邦泰·观云、邦泰·璟和、璞域ONE成交均价分别为18751元/㎡、17696元/㎡、17344元/㎡ [2] - 高性价比楼盘邦泰·悦九章·彩云、新希望·锦官府等单周销售30套、23套成交均价8674元/㎡、8422元/㎡ [2] 第四代住宅项目动态 - 龙湖峯萃首推328套高层房源含负公摊和第四代住宅产品成交均价22000-23000元/㎡去化率仅3% [2][5] - 龙湖峯萃6楼为第四代住宅产品得房率高达145%每套面积近300㎡ [5] - 旭辉广场铂森林语首推196套房源成交价13000-14000元/㎡去化率22%得房率超高达140-175㎡ [5][7] - 旭辉广场铂森林语首开当日超500组购房者到场单日销售额破2亿元 [7] 土地与市场供应 - 上周昆明主城无土地供应和成交 [2] - 金地学府名著加推173套房源成交均价9500-10500元/㎡去化率23% [7] 教育配套进展 - 昆一中西山区新校区预计9月开学师资团队已组建含20名教师 [7] - 万科公园城市小区幼儿园建设基本完成拟由官渡区第八幼儿园领办计划9月招生 [7][8] 市政建设 - 滇池绿道3个半岛段已可通行全长10公里含星海半岛、福保半岛和宝丰半岛 [9][11]

市场供应趋势 - 上海自2023年8月新房限价放开后，近一年内已出让30多宗不限价涉宅用地，其中10多个"地王"项目中，纯叠墅或"叠墅+高层"组合占比达50% [1] - 2024年上海新房总供应6.08万套中叠墅仅2502套，占比4.1%，中环内叠墅供应仅100余套，稀缺性显著 [3][4] - 成都和杭州成为全国叠墅供应最集中的城市，成都核心区叠墅供销比低于0.8:1，杭州单价跨度从3.5万/平至10万/平 [6][8] 产品形态升级 - 新一代叠墅面积普遍200平起步，如上海翡雲悦府195平、润雲金茂府217平，杭州御境映庐最大户型达878平 [10][12] - 采用纯叠墅社区设计（如润雲金茂府取消中叠），配备独立电梯（翡雲悦府）、层层退台（南通招商和园）等提升私密性 [17][20] - 精装交付成为趋势（如国贸海屿佘山），采光通过南北双庭院设计优化，部分项目实际使用率可达192% [14][20][22] 行业驱动因素 - 政策松绑是关键：上海取消地块限价和7090户型政策，房企得以专注开发改善型产品 [26][28] - 目标客群明确：二胎/多代家庭对"有天有地"生活方式的追求推动需求，叠墅性价比优于别墅 [28][29] - 房企战略调整：绿城、华润等头部开发商借政策红利期，通过叠墅产品提升利润 [30][31] 典型项目数据 | 城市 | 代表项目 | 叠墅面积段(平) | 均价(万/平) | 供应套数 | |------|----------|----------------|------------|----------| | 上海 | 翡雲悦府 | 175-230 | 11.7 | 50 | | 上海 | 润雲金茂府 | 170-217 | 8.9-9.2 | 136 | | 杭州 | 御境映庐 | 785-878 | 6.39 | - | | 苏州 | 太湖湾项目 | 118(实得230) | - | - | [4][12][14]

政策调整影响 - 广州宣布禁止开发商"偷面积"的新规导致6月17日挂牌土地流拍，无人竞买致撤牌[1] - 新规要求第四代住宅层高不低于3米且使用率重回100%，封堵通过压缩消防通道、假飘窗等方式变相提高套内面积的行为[3] - 具体技术细则包括：40米以上楼层禁止改动花池、天井尺寸需符合消防规范、外立面结构柱全额计入容积率、钢结构必须外挑设计[3] 开发商成本结构变化 - 新规实施后飘窗不可拆除，半封闭阳台设计被取消，所有室内面积需按实际购买计算[5] - 购房者需支付100%面积费用（原90平米房产可能实际使用100平米但仅按90平米计费），物业费缴纳基数同步调整[6] - 未取得《建设工程规划许可证》项目需按新标准报建，已获批项目可沿用原方案[6] 市场供需动态 - 开发商因需重新核算成本利润而暂缓拿地，土地市场遇冷[6] - 部分观点认为土地流拍主因是市场信心不足而非政策调整，建议通过减少住宅用地供应平衡供需关系[7] - 湖南网友提出可借鉴株洲模式，减少商品房用地转推工业用地以发展制造业，通过就业稳定支撑房价[7] 产品设计转型 - 住宅设计回归标准化，禁止通过内凹钢结构、可拆飘窗等手法增加无效使用面积[3][5] - 洗手间和厨房成为仅允许设置功能性飘窗的区域，建筑外立面设计自由度降低[3]

土地成交情况 - 昆明尚信房地产开发有限公司以2 3亿元底价成功摘得五华区丰宁街道WH-HS2-C2-02-01-A2号地块 成交楼面价达12144元/㎡ 成为2025年昆明首个单价地王住宅用地 [1] - 该地块面积约10 25亩 位于滇缅大道与科业路交汇处 踞守二环内一环边黄金区位 [4] 项目背景与规划 - 地块为麻园城中村改造项目零星整合用地 曾因资金链断裂停工十年 2021年远大置业以重整投资人身份介入并完成首期项目交付 [6] - 地块容积率2 8 将建设2栋住宅 定位低密改善型产品 有望打造为一环边第四代住宅 [6] - 原项目升级为"远大·雲锦壹号" 本次成交地块为二期开发 一期在售105-140㎡高层产品 均价13000-14000元/㎡ [6][7] 市场影响 - 2024年上半年昆明住宅用地成交楼面均价同比暴跌63 71%至704元/㎡ 出让金缩水近六成 [7] - 本次12144元/㎡成交价刷新近三年纪录 跻身昆明历史地价TOP6 标志着核心区高端住宅竞争进入新阶段 [7]

公司动态 - 招商局与华润共同成立南京盛玺投资有限公司 注册资本16 5亿元 招商局地产持股51% 华润置地控股持股49% [2] - 新公司经营范围涵盖房地产开发经营 住宅装饰装修 投资活动 物业管理等多元业务 [4] - 公司注册地址位于南京市建邺区兴隆大街188号 距离绿博园G28地块约1km [1][4] 土地交易 - 招商局以总价32 04亿元竞得绿博园G28地块 楼面价45053元/㎡ 溢价率25 65% 成为南京地价第二高 [7] - 该地块经历226轮竞价 创下南京今年报名企业数和竞价轮次最高纪录 [7][8] - 地块容积率从2 2优化至1 8 低于相邻项目金陵月华的容积率 [7] 项目规划 - 地块将打造"墅居"产品 定位为"南京01号作品" 可能采用"洋房+小高层"的高低配组合 [9][11] - 项目围挡显示将"为百年墅居风貌 传承致新" 暗示高端产品定位 [11] - 地块西侧临近绿博园公园和滨江岸线 可打造一线观江产品 距离两条地铁线均在600米内 [7] 市场环境 - 相邻项目金陵月华2024年销售额51 21亿元 成交均价超7万元/㎡ 为南京销售冠军 [7] - 河西另一优质地块台湾名品城地块规划调整为住宅用地 但今年大概率不再挂牌 [13] - 绿博园G28地块与金陵月华形成竞争 但后者接近尾盘 待本项目上市时可能已售罄 [11]

昆明主城五区新建商品房住宅供应情况 - 1-5月昆明主城五区新建商品房住宅新增供应面积约92万㎡，同比上涨20.2% [1] - 供应主力项目共计34个，市场增量稳定，供应规模处于年内较高水平 [1] - 供应面积排序前五项目为筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、中铁诺德央玺春风、山海湾·金澜锦翠、远大雲锦壹号 [1] 纯新入市项目及畅销楼盘 - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿、东方润麒、璞域ONE为今年纯新入市项目 [1] - 筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、山海湾·金澜锦翠、保利城等为年内最畅销楼盘，多次加推及补货 [1] - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿为昆明首批第四代住宅项目，持续畅销 [2] 5月住宅销售TOP10项目 - 义承丹霞翠屿以2.09亿元成交金额位列5月住宅销售TOP10榜首 [3] - 邦泰璟和、万科桂语东方、卓越滇池晴翠分别以1.79亿元、1.64亿元、1.13亿元进入TOP5 [3] - 邦泰·观云成交均价在19000元/㎡以上，义承丹霞翠屿成交均价在22000元/㎡以上 [3] 高端改善型项目动态 - 璞域ONE为盘龙建投与旭辉建管联合开发的高端改善型项目，首推户型建面约143-235㎡，得房率约96-107% [6] - 邦泰·璟和、万科·桂语东方因优越地段和产品属性，得房率超100%，持续畅销并多次加推 [6] - 万科·桂语东方5月劲销1.9亿元，二期临滇组团180套房源仅剩28套 [9] 市场供求走势及未来供应 - 2024年初市场供应大幅回落，下半年成交止跌回稳，供应持续上升 [9] - 3月后市场转暖，4-5月供应虽下滑但仍稳定，预计未来供应延续向好态势 [9] - 未来昆明楼市将迎来新希望·锦官府、龙湖·峯萃、龙湖·天境等重点项目入市 [9] 行业趋势 - 房企推盘节奏加快，产品类型更加多元，涵盖高端改善和品质刚需 [12] - 四代宅和新规住宅将成为未来市场供应主力，四代宅与三代宅竞争加剧 [12]

广州楼市五月成交高峰 - 5月广州商品住宅成交面积达70.83万平方米，创年内最高月度纪录 [1] - 成交增长得益于政府下调房贷利率等政策降低购房成本，以及开发商推出优质产品和购房优惠 [1] - "五一"和端午假期楼市表现亮眼，开发商加速推盘节奏和加大促销力度，多个新盘将在6月首次开盘 [1] 越秀・东山云起项目 - 位于越秀区广州大道中，紧邻珠江新城，周边配套成熟 [3] - 越秀区少有新盘，容积率3.8，主推99-139平方米全南向产品 [3] - 项目为38层单体楼，配备6层高配套设施和空中庭院，总计约116户 [3] - 周边二手楼盘价格差异明显，楼龄越短均价越高 [3] 中建・白云之星项目 - 位于白云区黄边北路，由中建三局操刀的黄边村城市更新项目转化而来 [4][6] - 主打配套先行，周边广州设计之都国际化产城界面已兑现 [6] - 升级约2.6万平方米黄边艺术公园，规划3大主题花园和约4000平方米阳光草坪 [6] - 引入华中师范大学白云学校，新增优质教育资源 [6] - 融入容积率新规设计出超100%实用率产品，首推128-226平方米大户型，"吹风价"超5万元/平方米 [6] 万科・檐屿城项目 - 位于番禺区韦海路，万科深耕广州南站板块近十年 [8][9] - 规划9班公办幼儿园和36班九年制中小学校，填补片区教育空白 [9] - 融入"岛屿"理念打造约1万平方米河滨公园，形成三大主题组团 [9] - 打造约1000平方米檐下商业街，保留老广州骑楼、柱廊等建筑特色 [9] - 主推77-135平方米三至四房，涵盖14种"可改造"户型，提供零成本个性化选装服务 [9] 中交科城・黄埔未来城项目 - 位于黄埔区南岗片区，由中交城投城发和科学城集团联合开发 [11] - 开放"四代空中院"样板间，设计最大60平方米立体院落，挑高6-6.3米 [11] - 容积率2.81的低密社区，首推125-169平方米改善型四房，最高实用率约143% [11] - 总计容建筑面积约200万平方米，规划打造集创新办公、生态社区等于一体的大城 [11]