公司动态 - 招商局与华润共同成立南京盛玺投资有限公司 注册资本16 5亿元 招商局地产持股51% 华润置地控股持股49% [2] - 新公司经营范围涵盖房地产开发经营 住宅装饰装修 投资活动 物业管理等多元业务 [4] - 公司注册地址位于南京市建邺区兴隆大街188号 距离绿博园G28地块约1km [1][4] 土地交易 - 招商局以总价32 04亿元竞得绿博园G28地块 楼面价45053元/㎡ 溢价率25 65% 成为南京地价第二高 [7] - 该地块经历226轮竞价 创下南京今年报名企业数和竞价轮次最高纪录 [7][8] - 地块容积率从2 2优化至1 8 低于相邻项目金陵月华的容积率 [7] 项目规划 - 地块将打造"墅居"产品 定位为"南京01号作品" 可能采用"洋房+小高层"的高低配组合 [9][11] - 项目围挡显示将"为百年墅居风貌 传承致新" 暗示高端产品定位 [11] - 地块西侧临近绿博园公园和滨江岸线 可打造一线观江产品 距离两条地铁线均在600米内 [7] 市场环境 - 相邻项目金陵月华2024年销售额51 21亿元 成交均价超7万元/㎡ 为南京销售冠军 [7] - 河西另一优质地块台湾名品城地块规划调整为住宅用地 但今年大概率不再挂牌 [13] - 绿博园G28地块与金陵月华形成竞争 但后者接近尾盘 待本项目上市时可能已售罄 [11]

昆明主城五区新建商品房住宅供应情况 - 1-5月昆明主城五区新建商品房住宅新增供应面积约92万㎡，同比上涨20.2% [1] - 供应主力项目共计34个，市场增量稳定，供应规模处于年内较高水平 [1] - 供应面积排序前五项目为筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、中铁诺德央玺春风、山海湾·金澜锦翠、远大雲锦壹号 [1] 纯新入市项目及畅销楼盘 - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿、东方润麒、璞域ONE为今年纯新入市项目 [1] - 筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、山海湾·金澜锦翠、保利城等为年内最畅销楼盘，多次加推及补货 [1] - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿为昆明首批第四代住宅项目，持续畅销 [2] 5月住宅销售TOP10项目 - 义承丹霞翠屿以2.09亿元成交金额位列5月住宅销售TOP10榜首 [3] - 邦泰璟和、万科桂语东方、卓越滇池晴翠分别以1.79亿元、1.64亿元、1.13亿元进入TOP5 [3] - 邦泰·观云成交均价在19000元/㎡以上，义承丹霞翠屿成交均价在22000元/㎡以上 [3] 高端改善型项目动态 - 璞域ONE为盘龙建投与旭辉建管联合开发的高端改善型项目，首推户型建面约143-235㎡，得房率约96-107% [6] - 邦泰·璟和、万科·桂语东方因优越地段和产品属性，得房率超100%，持续畅销并多次加推 [6] - 万科·桂语东方5月劲销1.9亿元，二期临滇组团180套房源仅剩28套 [9] 市场供求走势及未来供应 - 2024年初市场供应大幅回落，下半年成交止跌回稳，供应持续上升 [9] - 3月后市场转暖，4-5月供应虽下滑但仍稳定，预计未来供应延续向好态势 [9] - 未来昆明楼市将迎来新希望·锦官府、龙湖·峯萃、龙湖·天境等重点项目入市 [9] 行业趋势 - 房企推盘节奏加快，产品类型更加多元，涵盖高端改善和品质刚需 [12] - 四代宅和新规住宅将成为未来市场供应主力，四代宅与三代宅竞争加剧 [12]

广州楼市五月成交高峰 - 5月广州商品住宅成交面积达70.83万平方米，创年内最高月度纪录 [1] - 成交增长得益于政府下调房贷利率等政策降低购房成本，以及开发商推出优质产品和购房优惠 [1] - "五一"和端午假期楼市表现亮眼，开发商加速推盘节奏和加大促销力度，多个新盘将在6月首次开盘 [1] 越秀・东山云起项目 - 位于越秀区广州大道中，紧邻珠江新城，周边配套成熟 [3] - 越秀区少有新盘，容积率3.8，主推99-139平方米全南向产品 [3] - 项目为38层单体楼，配备6层高配套设施和空中庭院，总计约116户 [3] - 周边二手楼盘价格差异明显，楼龄越短均价越高 [3] 中建・白云之星项目 - 位于白云区黄边北路，由中建三局操刀的黄边村城市更新项目转化而来 [4][6] - 主打配套先行，周边广州设计之都国际化产城界面已兑现 [6] - 升级约2.6万平方米黄边艺术公园，规划3大主题花园和约4000平方米阳光草坪 [6] - 引入华中师范大学白云学校，新增优质教育资源 [6] - 融入容积率新规设计出超100%实用率产品，首推128-226平方米大户型，"吹风价"超5万元/平方米 [6] 万科・檐屿城项目 - 位于番禺区韦海路，万科深耕广州南站板块近十年 [8][9] - 规划9班公办幼儿园和36班九年制中小学校，填补片区教育空白 [9] - 融入"岛屿"理念打造约1万平方米河滨公园，形成三大主题组团 [9] - 打造约1000平方米檐下商业街，保留老广州骑楼、柱廊等建筑特色 [9] - 主推77-135平方米三至四房，涵盖14种"可改造"户型，提供零成本个性化选装服务 [9] 中交科城・黄埔未来城项目 - 位于黄埔区南岗片区，由中交城投城发和科学城集团联合开发 [11] - 开放"四代空中院"样板间，设计最大60平方米立体院落，挑高6-6.3米 [11] - 容积率2.81的低密社区，首推125-169平方米改善型四房，最高实用率约143% [11] - 总计容建筑面积约200万平方米，规划打造集创新办公、生态社区等于一体的大城 [11]

二手房市场量价分化现象 - 广州2025年5月二手房网签量同比暴涨17.73%，前五个月累计成交46722套，同比增幅超17% [1] - 广州二手房价格1-3月连续下跌，4月勉强持平，同比仍下跌 [3] - 西安3月二手房成交量创历史次高，但挂牌量激增至15.1万套，核心区房价跌回2019年水平 [3] - 厦门荣枯线为2400套/月，上海连续7个月成交量破1.5万套 [3] 挂牌量与库存压力 - 北京二手房挂牌量从8万套翻倍至16万套 [3] - 广州前五个月成交量涨17%，但挂牌量从18万套增至20万套 [3] - 西安单月新增挂牌量8000多套，库存去化周期超45个月 [3] - 成都二手房挂牌量超16万套，核心区优质学区房流动性较好，远郊老破小无人问津 [4] 价格下跌案例 - 西安曲江新区二手房均价从2.28万/㎡跌至2.09万/㎡ [3] - 绵阳高水片区老旧小区单价跌至3066元/㎡，价格腰斩 [5] - 成都金融城板块次新房站稳5万/㎡，青白江新房价格跌破1万/㎡ [8] 新房市场对二手房冲击 - 第四代住宅配备50㎡空中花园、6米挑高空间，得房率超100% [5][6] - 南昌第四代住宅项目配备智能喷灌系统和共享庭院，物业费与普通住宅相同 [6] - 2000年左右二手房得房率仅70%多，与新房代际差距明显 [7] - 广州天河区2018年次新房因LDKB一体化设计溢价率达8%，老旧小区价格持续下跌 [7] 市场分化趋势 - 核心区次新房与远郊老破小价差拉大，广州天河电梯房挂牌周期45天，白云非电梯房需180天 [13] - 成都核心区房价环比上涨1.05%，远郊持续下跌 [14] - 广州越秀区加装电梯楼梯房3天成交，增城新房挂牌价1.1万/㎡无人问津 [9] - 成都锦江区次新房去化周期5.36个月，天府新区超18个月 [9] 未来市场趋势 - 2024年全国30个重点城市二手房成交占比达59%，长沙、杭州二手房成交量是新房2倍以上 [11] - 未来二手房竞争加剧，房龄新、配套好、户型优的房子更具优势 [12] - 央行或2025年二季度再次降息，公积金贷款额度可能提高 [15] - 25万套保障性租赁住房入市，挤压中低端二手房流动性 [15]

房地产市场运行情况 - 2025年1-4月份东营市新建商品房网签面积86.4万平方米，同比增长6.3%，较1-3月份降幅收窄21.8个百分点，市场呈现止跌回稳态势 [3] 《东营市"好房子"建设标准指引》核心内容 建筑标准提升 - 层高要求不低于3.1米，比原东营市标准及国家、省标准提高10厘米 [3] - 停车位配建标准由不低于1:1.2提升至不低于1:1.5 [3] - 南向房间大寒日有效日照时间满窗日照累计不小于3小时，6层及以下住宅建筑间距不小于相对高度的1.7倍 [3] - 庭院围墙高度提高至1.8米，允许采用虚实结合形式，墙体材料需采用新型材料 [3] 配套设施要求 - 要求配建小区食堂、阅览室、健身房、四点半学堂"四件套"设施 [3] - 优化隔音降噪和电梯技术指标 [3] 第四代住宅标准 - 明确城市森林花园住宅要求，包括户属空中花园的设置标准 [3] - 规定不计容情形，增加绿地率计入面积 [3]

武汉房地产市场回暖趋势 - 4月武汉新房价格同比下降5%，降幅连续6个月收窄0.8个百分点 [2] - 二手住宅价格同比下降7.3%，降幅连续9个月收窄1个百分点 [2] - 新建商品住宅成交0.35万套同比上涨2.3%，二手住宅成交0.97万套同比增长6.4% [2] 第四代住宅市场表现 - 智能化高得房率的第四代住宅成为市场热点，武汉已推出超30个项目 [1][3] - 4月武汉9个优质项目售罄，网签前五均为准四代或改善型楼盘 [2] - 保利沙湖嘉瑞项目开盘1小时销售120套，销售额近6亿元 [2] - 中建壹品汉芯公馆新推房源去化率超六成 [3] 典型项目销售情况 - 保利沙湖嘉瑞139平方米户型售罄，剩余170平方米户型总价约520万元 [2] - 中建壹品汉芯公馆主推170平方米房源，客户日均看房量超100组 [3] - 购房者青睐第四代住宅的高得房率（近乎零公摊）和绿色科技 [3] 市场供需特征 - 中心城区改善型需求持续释放，带动市场活跃度 [2][3] - 业内人士预计二季度商品住宅市场止跌回稳动能增强 [3]

项目销售表现 - 中原华曦府二期首批132套房源5分钟内售罄 [1] - 一期项目位列2024年度郑州销售面积及金额前三 二期月度到访客户超3000组 [3] 产品定位与规划 - 项目定位为"绿"系高端产品 总占地面积145亩 主城区稀缺百亩大盘 户型143平方米起步 纯改善属性 [4] - 采用第四代住宅理念 优化北方气候适配性 通过露台本地化设计 综合得房率最高达107% [6][8] 设计团队与建筑特色 - 集结GOA袁源 奥雅李宝章 琚宾 CCD郑忠等顶尖设计师团队 [5] - 公建化立面采用LOW-e玻璃+铝板+石材 约71米宽南大门 2 5万平方米度假式景观 配备光氧车库及星空顶入户大堂 [5] 社区配套创新 - 配置双会所（总面积2500平方米）及12处架空层（2150平方米） 涵盖书吧 私宴厅 四点半课堂等全龄功能 [10] - 投入500万元改造周边西站东街林荫大道 2018年提前建设西站路学校并于2021年投用 2023年参与校园升级 [11] 服务体系构建 - 引入酒店式物管 提供瑜伽教练 健康医生 商务会议等定制服务 推行"未入住先服务"模式惠及400组家庭 [13] - 创建篮球社 读书社等社群 全年举办50余场活动 重点针对"一老一小"提供生日宴等温情服务 [13] 行业战略意义 - 响应政府"好房子"政策导向 以"好房子 好服务 好社群"三好标准重塑郑州改善市场标杆 [3][14] - 作为央企率先探索第四代住宅本土化 推动行业从物理空间向"全维生活场景"转型 [6][9]

活动概况 - 2025两江新区房地产巡展会首站将于5月24日、25日在龙塘湖公园举行 主题为"潮涌两江承未来 安居新区筑梦想" [1] - 活动将推介超3000套房源 包含多个第四代住宅项目 提供一站式购房服务 [1] 参与房企及项目 - 15家房企参与活动 包括龙湖、格力地产、保利、两江置业等 [3] - 推出20个品质楼盘 如星悦系列（礼玉金湾 北恒紫云 江澜 礼嘉天序）、两江·竹溪风荷、两江明月湾、格力两江总部公园、保利拾光年等 [3] 房源特点 - 项目位于礼嘉、龙盛新城、悦来等两江新区核心区域 生态环境优美 交通便捷 教育医疗资源优质 [4] - 房源类型丰富 包含洋房、别墅、精装高层、清水第四代住宅、大平层、小高层等 [4] - 具体案例：华曦璟颂项目提供88－93㎡精装高层和139㎡清水第四代住宅 两江·竹溪风荷项目推出精装平层和叠拼 格力两江总部公园项目推出近400套68－96㎡小高层 [4] 第四代住宅亮点 - 第四代住宅集"空中园林""垂直绿化"于一体 被称为城市森林花园住宅或立体花园住宅 [7] - 两江新区出台六大举措支持第四代住宅建设 包括带方案招拍挂、金融支持、分段办理手续、配套设施代建、强化销售宣传、教育资源预先配置 [7] 政策支持 - 两江新区率先兑付"2024年支持刚性和改善性购房"政府补贴 提供降首付比例、降利率、降税费等组合拳政策 节省购房成本 [7] 活动意义 - 巡展会是两江新区优质商品房项目的重要展示平台 促进供需对接 [8] - 后续将开展品质楼盘商圈展示、进企业、进社区等活动 持续提升公共服务水平 打造宜居宜业环境 [8]

重庆"好房子"新规核心内容 - 重庆版《住宅设计标准》于2024年2月正式实施 明确住宅层高不应小于3米且不宜大于3.6米 [1] - 标准要求昼间卧室噪声限值不大于40dB 夜间卧室噪声限值不大于30dB 起居室噪声限值不大于40dB [8] - 要求住宅主要使用房间窗地面积比不小于1/6 入户门净宽不小于1.10米 套内主要过道通行净宽不小于1.10米 [5][6] 市场层高现状 - 2024年以来重庆典型住宅项目平均层高达3.06米 [1] - 标准对新建住宅电梯设置提出要求：两层及以上住宅应设电梯 高层住宅每单元应设不少于两台电梯且包含一台可容纳担架电梯 [5] 典型项目市场表现 - 龙湖·观萃项目示范区开放吸引超千组客户到访 赠送率最高达55% 阳台挑空最高达6.3米 [8] - 龙湖云河颂项目开盘即售罄 得房率约130% [10] - 金茂·璞印金开项目首次开盘成交额达3.6亿元 去化率约90% 1号楼以约2.91万元/平方米刷新重庆清水房单价纪录 [10] - 美心美岸江山项目日均到访人次同比增长超三倍 一季度销量同比增长74% 销售额同比增长71% [10] 市场推广与政策支持 - 重庆春季房交会举办第四代住宅专场推介活动 吸引超2000组购房者到访 [10] - 铭腾机构预测到2025年重庆第四代住宅项目将突破80个 [1] - 两江新区出台六大举措支持"好房子"建设 包括带方案招拍挂 金融支持 分段办理手续等 [11] - 部分房企调整项目规划 如万科界石项目计容建筑减少2705平方米 旭宇华锦悦来项目将限高从18米调整至25.2米 [11] 行业趋势 - 重庆商品住宅销售TOP20项目中 海成云湖郡 金茂璞印金开等大赠送高品质项目成为代表 [10] - 随着供地节奏放缓 重庆住宅库存量逐步下降 部分板块进入供应紧张状态 [11] - 行业从数量竞争转向品质竞争 满足居住需求提升生活品质的住宅将成为市场主流 [11]

第四代住宅市场表现分化 - 第四代住宅核心优势在于居住空间扩充和场景多元化，但刚需购房者适配性存疑 [6] - 广州小面积四代宅（如招商·林屿境）市场热度高，125㎡户型通过双空中花园设计实现差异化功能，实用率近140% [7][8] - 北京同类产品（如龙湖·观萃）去化率仅34%，成交均价5.7万元/㎡，显著低于周边传统住宅项目（如中海寰宇未来去化率71%，均价6.2万元/㎡） [10][12][14] 地域气候对产品价值的影响 - 北方严寒和大风天气降低开放式露台使用效率，增加维护成本，削弱四代宅性价比 [16] - 广州气候条件更适配，阳台面积占比达25%-30%的项目（如越秀云悦）实用率突破125%，首日去化率86% [18][21][22] - 北京新规推动内阳台+外阳台结合设计，提升赠送面积实际使用率 [16] 政策与产品创新协同效应 - 广州2023年容积率新规将半开敞空间比例上限提至20%，2024年部分地块阳台占比放宽至25%-30%，催生"类四代住宅" [18] - 非错层露台设计（如越秀云悦）通过可封闭阳台、飘窗全赠送实现功能升级，更契合刚需客群实用主义需求 [18][22] - 产品创新需结合政策松绑（如容积率计算优化）和地域特征，避免强行堆砌场景元素 [24] 刚需客群核心诉求 - 空间利用率提升比单纯场景升级更具吸引力，广州四代宅因高得房率（140%）热销，北京同类产品得房率94%仍遇冷 [9][16] - 中小户型需平衡总价门槛与品质升级，招商·林屿境82㎡三房和110㎡四房精准覆盖刚需刚改需求 [7] - 功能实用性优先于形式创新，北方市场需规避气候限制的设计（如可改造非错层阳台） [16][24]