项目销售表现 - 中原华曦府二期首批132套房源5分钟内售罄 [1] - 一期项目位列2024年度郑州销售面积及金额前三 二期月度到访客户超3000组 [3] 产品定位与规划 - 项目定位为"绿"系高端产品 总占地面积145亩 主城区稀缺百亩大盘 户型143平方米起步 纯改善属性 [4] - 采用第四代住宅理念 优化北方气候适配性 通过露台本地化设计 综合得房率最高达107% [6][8] 设计团队与建筑特色 - 集结GOA袁源 奥雅李宝章 琚宾 CCD郑忠等顶尖设计师团队 [5] - 公建化立面采用LOW-e玻璃+铝板+石材 约71米宽南大门 2 5万平方米度假式景观 配备光氧车库及星空顶入户大堂 [5] 社区配套创新 - 配置双会所（总面积2500平方米）及12处架空层（2150平方米） 涵盖书吧 私宴厅 四点半课堂等全龄功能 [10] - 投入500万元改造周边西站东街林荫大道 2018年提前建设西站路学校并于2021年投用 2023年参与校园升级 [11] 服务体系构建 - 引入酒店式物管 提供瑜伽教练 健康医生 商务会议等定制服务 推行"未入住先服务"模式惠及400组家庭 [13] - 创建篮球社 读书社等社群 全年举办50余场活动 重点针对"一老一小"提供生日宴等温情服务 [13] 行业战略意义 - 响应政府"好房子"政策导向 以"好房子 好服务 好社群"三好标准重塑郑州改善市场标杆 [3][14] - 作为央企率先探索第四代住宅本土化 推动行业从物理空间向"全维生活场景"转型 [6][9]

活动概况 - 2025两江新区房地产巡展会首站将于5月24日、25日在龙塘湖公园举行 主题为"潮涌两江承未来 安居新区筑梦想" [1] - 活动将推介超3000套房源 包含多个第四代住宅项目 提供一站式购房服务 [1] 参与房企及项目 - 15家房企参与活动 包括龙湖、格力地产、保利、两江置业等 [3] - 推出20个品质楼盘 如星悦系列（礼玉金湾 北恒紫云 江澜 礼嘉天序）、两江·竹溪风荷、两江明月湾、格力两江总部公园、保利拾光年等 [3] 房源特点 - 项目位于礼嘉、龙盛新城、悦来等两江新区核心区域 生态环境优美 交通便捷 教育医疗资源优质 [4] - 房源类型丰富 包含洋房、别墅、精装高层、清水第四代住宅、大平层、小高层等 [4] - 具体案例：华曦璟颂项目提供88－93㎡精装高层和139㎡清水第四代住宅 两江·竹溪风荷项目推出精装平层和叠拼 格力两江总部公园项目推出近400套68－96㎡小高层 [4] 第四代住宅亮点 - 第四代住宅集"空中园林""垂直绿化"于一体 被称为城市森林花园住宅或立体花园住宅 [7] - 两江新区出台六大举措支持第四代住宅建设 包括带方案招拍挂、金融支持、分段办理手续、配套设施代建、强化销售宣传、教育资源预先配置 [7] 政策支持 - 两江新区率先兑付"2024年支持刚性和改善性购房"政府补贴 提供降首付比例、降利率、降税费等组合拳政策 节省购房成本 [7] 活动意义 - 巡展会是两江新区优质商品房项目的重要展示平台 促进供需对接 [8] - 后续将开展品质楼盘商圈展示、进企业、进社区等活动 持续提升公共服务水平 打造宜居宜业环境 [8]

昼间卧室的噪声限值不大于40dB（分贝）、层高不小于3米且不大于3.6米⋯⋯ 今年2月，重庆版"好房子"新规——《住宅设计标准》正式实施。该标准明确指出，住宅层高不应小于3米，且不宜大于3.6米。据克而瑞监测数据，自2024 年以来，重庆典型住宅项目的平均层高已达到3.06米。 《每日经济新闻》记者注意到，近期重庆购房者对"好房子"的讨论热情高涨，期待值也极高。以龙湖·观萃、金茂·璞印金开等为代表的项目咨询量显著增 加。据铭腾机构预测，到2025年，重庆的第四代住宅可能会迎来快速增长，未来两年内将突破80个。 典型项目平均层高达3.06米 与5月1日开始实施的住建部《住宅项目规范》相比，重庆的"好房子"标准已经执行了两个多月。 实际上，早在2024年10月，重庆就启动了"好房子""好小区""好社区"标准的编制工作。同年11月，重庆市住房城乡建委发布了推荐性地方标准——《住宅设 计标准》（以下简称《标准》），鼓励大家积极选用。其中对重庆市城镇新建的住宅建筑，改建、扩建住宅建筑的层高作出了具体要求：住宅层高不应小于 3米，且不宜大于3.6米。该《标准》于今年2月起正式施行。 来源：重庆市住房和城乡建设委员会官网 ...

第四代住宅市场表现分化 - 第四代住宅核心优势在于居住空间扩充和场景多元化，但刚需购房者适配性存疑 [6] - 广州小面积四代宅（如招商·林屿境）市场热度高，125㎡户型通过双空中花园设计实现差异化功能，实用率近140% [7][8] - 北京同类产品（如龙湖·观萃）去化率仅34%，成交均价5.7万元/㎡，显著低于周边传统住宅项目（如中海寰宇未来去化率71%，均价6.2万元/㎡） [10][12][14] 地域气候对产品价值的影响 - 北方严寒和大风天气降低开放式露台使用效率，增加维护成本，削弱四代宅性价比 [16] - 广州气候条件更适配，阳台面积占比达25%-30%的项目（如越秀云悦）实用率突破125%，首日去化率86% [18][21][22] - 北京新规推动内阳台+外阳台结合设计，提升赠送面积实际使用率 [16] 政策与产品创新协同效应 - 广州2023年容积率新规将半开敞空间比例上限提至20%，2024年部分地块阳台占比放宽至25%-30%，催生"类四代住宅" [18] - 非错层露台设计（如越秀云悦）通过可封闭阳台、飘窗全赠送实现功能升级，更契合刚需客群实用主义需求 [18][22] - 产品创新需结合政策松绑（如容积率计算优化）和地域特征，避免强行堆砌场景元素 [24] 刚需客群核心诉求 - 空间利用率提升比单纯场景升级更具吸引力，广州四代宅因高得房率（140%）热销，北京同类产品得房率94%仍遇冷 [9][16] - 中小户型需平衡总价门槛与品质升级，招商·林屿境82㎡三房和110㎡四房精准覆盖刚需刚改需求 [7] - 功能实用性优先于形式创新，北方市场需规避气候限制的设计（如可改造非错层阳台） [16][24]

文章核心观点 - 聚焦四代宅在广州、天津、武汉不同城市政策层面动态及实际落地推进情况，探究其实践成效与发展潜力，各城市推进路径和节奏有差异，四代宅成住宅产品升级重要方向 [3][31] 广州以小范围试点为起点，开启四代宅探索之路 - 广州未出台公开政策文件，以特定地块试点探索四代宅居住模式，目前有两个试点项目，从土地出让端管控开发节奏，为后续政策制定和全面推广积累经验 [5] - 招商·林屿境是广州首个四代宅产品，瞄准刚需及刚改需求，主力户型涵盖82㎡三房及110㎡和125㎡四房，得房率优势突出，市场反馈好，首开即售罄，二次开盘当日去化率达86% [8][11] - 中交科城·黄埔未来城处于建设前期阶段，定位改善型需求，户型面积段从120㎡起步，最大户型达188㎡ [11] 天津即将开启四代宅元年 - 天津滨海新区于2024年9月出台首个明确支持四代宅发展的政策文件，但项目落地速度缓慢，目前有3个项目计划打造四代宅 [13] - 滨海建投一大街地块预计配备270°环绕大露台，得房率有望突破100%，格调代建项目和天保基建一大街地块预计推出大面积四代宅产品，聚焦高端改善型居住需求 [16][19] - 相关房企考虑当地气候特点，露台进深预计为2.4 - 2.5米，年内天津将迎来首批四代宅入市，推动滨海新区居住品质升级 [19] 武汉将迎来大批量四代宅入市 - 2024年3月武汉发布政策允许三环外、户型套内面积100㎡及以上住宅设置空中花园，聚焦改善需求，为郊区楼盘打造差异化卖点，过去一年仅3个四代宅入市，超10个项目确定打造四代宅 [21] - 光谷中心城北板块将成武汉发展四代宅核心区域，各项目竞争将愈发激烈，中建壹品汉韵公馆首开去化率超8成，但整盘去化仍需时日 [21][22] - 武汉产品呈现“同项目四代与非四代并存”特征，如武汉城建金地和悦仅两栋楼端户设计错层空中花园，招商天青府仅两栋纯四代宅楼栋，体现开发商对市场需求的谨慎试探和多样化选择 [25][30]

住宅设计现状 - 中国城镇人均住房面积过去40年翻了5倍，但户均厨房面积几乎没有增长 [8] - 超过70%的家庭厨房面积在7平米以内，与欧美差距显著 [8] - 128平、118平等多种户型厨房普遍仅4-5平米，多出面积分配给客厅 [6][11] 开发商经济逻辑 - 开发商优先分配面积给高价值空间如客厅和卧室，厨房常被压缩至国标最低4平米 [10][15] - 北向厨房设计占比超95%，因南向开间价格更高 [15] - 精装修交付项目中厨房常被压缩，因其装修成本高但价值排序低 [15] 功能与观念冲突 - 厨房动线设计混乱，部分需跨灶台操作，每日使用时长超4-5小时 [16] - 设计反映"重面子轻里子"观念，厨房使用者地位低于客厅或主卧使用者 [24][26] - 日本80-100平公寓中功能性空间占比达50%，中国同类户型厨房占比不足 [32] 新兴趋势与变革 - 开放式厨房占比达15%-20%，现代厨电解决油烟问题 [42] - LDK一体化设计（客餐厨连通）提升互动性，打破封闭厨房传统 [34][37] - "去客厅化"趋势兴起，部分家庭将客厅改造为多功能空间 [41] 用户自发改造案例 - 93平户型通过打通卧室使厨房扩至11平米 [7][20] - 300平毛坯房用户将48平厨房与岛台、餐厅连通，形成社交中心 [36][37] - 顶楼住户利用阁楼面积牺牲卧室扩容厨房 [42]