核心观点 - 美国住房市场的可负担性问题已从周期性转变为长期结构性难题 重返2019年疫情前的可负担水平可能性极低 需要利率、收入或房价发生极端变化[1][2] - 行业专家认为 解决可负担性危机需要多管齐下的结构性改革 而非仅仅调整单一变量 增加供应和开发可负担的出售型住房是关键[8][14][15] 市场现状与挑战 - 当前抵押贷款月供占家庭收入中位数的比例超过30% 而被定义为“可负担”的比例约为21%[5] - 中位数收入未能跟上租金和房价的飙升 中低收入乃至中高收入群体难以参与资产增值 这损害了家庭组建、就业创造和社区发展[6][7][15] - 若抵押利率维持在6.5%左右 且工资和价格以2025年的速度增长 市场可负担性恢复到疫情前水平可能推迟至2047年[13] 恢复可负担性所需的极端条件 - 根据Realtor.com报告 要使市场再次感觉可负担 需要满足以下任一极端条件：抵押贷款利率降至约2.65% 或家庭收入中位数增长约56% 或房价下降约35%[5] - 专家认为利率不太可能降至3%或接近该水平 同时大幅降息可能预示着经济不健康并引发通胀 导致收入无法跟上[6][11] 政策建议与行业措施 - 增加供应是应对危机最重要的事项之一 需要激励和补贴开发商建造可负担的出售型住房产品[8] - 近期提出的两项主要联邦住房政策受到行业乐观看待：一是指导房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款债券 二是提议限制大型机构投资者购买独栋住宅[12] - 行业呼吁政策制定者和房地产领域聚焦于重新调整住房成本结构 制定新方案以促进可负担的出售型住房 让居民能分享其最重要资产的价值上升潜力[14][15]

政策指令与市场行动 - 前总统特朗普已下令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率 使住房更可负担 [1] - 联邦住房金融局局长威廉·普尔特确认 房利美和房地美将执行抵押贷款债券购买 [2] - 此举是特朗普本周在住房市场的第二项重大行动 此前他宣布计划禁止大型投资者购买独栋住宅 [10] 市场反应与现状 - 市场反应迅速 30年期抵押贷款利率在周五降至接近6% 为2023年初以来的最低水平 [2] - 抵押贷款利率已在高位徘徊数年 尽管近几个月有所下降 但仍比本十年初的利率高出一倍以上 [6] - 抵押贷款支持证券市场规模约为11万亿美元 2000亿美元的购买规模虽显著 但不太可能单独引发抵押贷款市场的重大变化 [5][8] 机构操作与行业背景 - 房利美和房地美已在增加其MBS持仓 自6月以来其MBS持有量增加了超过25% 到10月已达到近2340亿美元 [5] - 当借款人获得抵押贷款时 贷款机构通常会将其出售给房利美或房地美 后者将这些贷款打包成MBS并出售给投资者 这一循环维持了贷款机构的现金流 并在理论上控制着抵押贷款利率 [4] - 政府目前持有房利美和房地美的多数股权 有提案建议结束政府控制 但分析警告私有化可能导致抵押贷款利率上升 因为政府的隐性支持降低了借贷成本 [9] 潜在影响与行业观点 - 降低抵押贷款利率直接影响购房或再融资的可负担性 并影响房价、消费者支出和更广泛的经济增长 [3] - 有行业经济学家认为此举可能有助于降低利率 但质疑其可持续性 [7] - 另有行业经济学家认为其影响将是“适度且短暂的” 指出美联储自身的MBS购买规模达2万亿美元 是特朗普指令规模的十倍 并警告利率下降带来的缓解可能是短暂的 因为更多买家入市可能推高房价 抵消指令带来的任何收益 [7]

政策核心内容 - 美国总统特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率和月供 使住房拥有成本更可负担 [1][13][14] - 该策略的核心机制是通过增加对抵押贷款支持证券的需求 来收窄抵押贷款利差 即10年期国债收益率与30年期抵押贷款利率之间的差距 [2][3] - 在典型条件下 抵押贷款利率通常比国债收益率高出约1.8个百分点 但近期利差因市场波动、经济状况等因素而持续高于正常水平 [3] 市场现状与政策背景 - 美国面临严重的住房供应短缺 估计缺口在150万至550万套之间 摩根大通估计短缺为280万套 这一缺口可能需要十年才能弥补 [5][6] - 房利美和房地美在规模约9万亿美元的抵押贷款支持证券市场中占比相对较小 截至11月 两家机构共持有2470亿美元的抵押贷款债券 远少于银行、外国投资者或美联储 [7] - 自2024年底以来 两家机构已增持了超过500亿美元的抵押贷款债券 这一转变已帮助压缩了利差并降低了抵押贷款利率 [7] 近期市场影响与效果 - 市场对特朗普的声明反应迅速 在声明发布后的周五 平均30年期抵押贷款利率下降了22个基点 从6.21%降至5.99% [8] - 过去一年中 抵押贷款利率已从6%以上的高位区间降至略低于6.2% 同期 抵押贷款利差从4月份的约2.65个百分点收窄至略低于2个百分点 [8] - 有分析师认为 该政策实际上正在对现房销售的可负担性产生影响 [8] 与历史政策的比较及潜在影响 - 一些分析师看到了与金融危机后美联储行动相似之处 政策目标可能是使利差接近2012年的水平 当时美联储的大规模购买将抵押贷款债券收益率推至仅比国债高出0.55个百分点 而周四抵押贷款债券收益率比国债高出约1.1个百分点 [9] - 分析师指出 如果市场利差从此处收紧50-70个基点 将使主要抵押贷款利率降至5.00%中段范围 这足以显著刺激再融资和购房活动 [10] - 如果抵押贷款利率大幅下降而住房供应仍然受限 增加的需求可能会推高房价 [11] 专家观点与潜在局限性 - 住房专家普遍认为此举可能有助于降低利率 但警告其本身无法解决可负担性挑战 关键在于需要同时关注住房市场的供应侧 [5] - 有经济学家指出 过去美联储类似行动能降低利率 是因为市场认为其购买规模庞大、持续且可预测 若缺乏同等的规模和可信度 对抵押贷款利率的任何影响都可能是温和且短暂的 [12]

政策干预与市场背景 - 美国总统特朗普宣布指示购买2000亿美元抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率并缓解住房可负担性压力 [10] - 住房可负担性已成为美国主要的政治和经济问题 高抵押贷款利率和高房价使许多买家持观望态度 [3][10] - 该政策宣布之际 特朗普的公众支持率因选民对整体经济的担忧而有所软化 [3][10] 执行机构与资金来源 - 计划中的购买将由政府支持的抵押贷款融资公司房利美和房地美执行 [1][10] - 尽管截至9月底两家公司资产负债表上的现金及现金等价物合计不到170亿美元 但官员称其拥有充足的流动性来执行该计划 [1][10] - 考虑到更广泛的资产负债表资产 包括回购协议下持有的证券和受限现金 每家公司可获得近1000亿美元的资金 [1] - 根据监管文件 房利美在第三季度报告了约1010亿美元的现金、受限现金和回购协议下购买的证券组合 房地美持有近910亿美元的类似资产 [2] 计划细节与市场影响 - 该计划旨在降低借贷成本、减少月供并支持一直疲软的住房市场 [10] - 经济学家表示 计划的2000亿美元购买规模与美联储之前的行动相比较为温和 可能对抵押贷款利率仅有有限影响 [6][10] - 抵押贷款利率已从2025年初的约7%降至6%低区间 但住房需求尚未显示出持续复苏的迹象 [7][11] - 分析师估计债券购买可能使借贷成本降低大约10至15个基点 [7][11] 政策比较与特点 - 拟议的干预措施与美联储疫情期间采取的步骤相呼应 当时其通过量化宽松计划购买了大量抵押贷款支持证券以稳定市场和支持住房 [6] - 与美联储疫情时期的计划不同 当前的购买不涉及新创造的央行资金 美联储和美国财政部不发挥作用 交易完全通过房利美和房地美的资产负债表提供资金 [8][11] 相关背景与后续行动 - 特朗普已多次敦促美联储更积极地降息 抵押贷款债券购买可能提供其一直寻求的部分刺激 [9][11] - 该公告紧随其最近限制机构投资者购买独栋住宅的举措 这是解决住房成本问题更广泛努力的一部分 [9][11] - 预计未来几周将概述更多与住房相关的举措 [9][11] - 房利美和房地美自2008年金融危机获得救助以来一直处于政府控制之下 它们通过从贷款机构购买抵押贷款 在美国住房市场中发挥核心作用 有助于释放资本并支持住房贷款的可用性 [10][11]

核心观点 - 美国前总统特朗普宣布，已指示其代表购买2000亿美元的抵押贷款债券，旨在降低抵押贷款利率和月供，从而降低美国民众的住房成本 [1][2][3] 政策动议与资金来源 - 特朗普表示，房利美和房地美这两家政府所有的抵押贷款公司目前价值“绝对巨大”，并拥有2000亿美元的现金，足以资助此项购债计划 [1][2] - 特朗普声称，因其在第一任期内未出售房利美和房地美，两家公司的价值已增长了许多倍 [2] 预期影响与市场背景 - 该举措的目标是推动抵押贷款利率和月供下降，使住房拥有成本更可负担 [3] - 历史上，美联储是抵押贷款支持证券的最大买家，其在新冠疫情期间购买了数千亿美元的此类证券，帮助将抵押贷款利率推至非常低的水平 [3] - 一般而言，当美联储或其他大型买家购买更多抵押贷款债券时，抵押贷款利率通常会下降，但并非总是如此，因为美联储并不直接控制住房贷款利率 [3] - 尽管美联储在去年和2024年多次下调其主要利率，但抵押贷款利率仍保持高位，部分原因是许多在疫情期间获得极低利率的房主不愿出售房屋并搬家，导致市场上可供购买的房屋减少 [4][5] 住房市场现状 - 除2020年春季的短暂时期外，房屋库存和房屋销售自2010年结束的住房和金融危机以来，一直保持在接近最低水平 [7] - 美国住房短缺约400万套，这是解决住房供应问题并使住房再次变得可负担所必需的 [7] 相关公司动态与计划执行 - 特朗普多年来一直在考虑让房利美和房地美进行首次公开募股，包括在其第一任总统任期内 [7] - 美国有线电视新闻网在8月报道称，特朗普及其经济顾问正计划出售房利美和房地美的股票 [8] - 特朗普未具体说明其“代表”是谁，也未解释何时、如何或通过何种流程购买这2000亿美元的抵押贷款债券 [8] - 目前尚不清楚特朗普是否能在没有国会支持的情况下批准此类购买 [9] - 负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局局长比尔·普尔特公开回应了特朗普的帖子，表示其机构将处理此项倡议，并在特朗普发帖后不久写道：“我们正在处理，总统先生！” [9]

文章核心观点 - 前总统特朗普提出一项规模达2000亿美元的抵押贷款债券购买计划 旨在降低抵押贷款利率 此消息推动Rocket Companies股价在盘后交易中大幅上涨 [1][2] - 市场预期该计划将降低抵押贷款利率 从而刺激再融资和购房贷款需求 这对业务与抵押贷款量高度绑定的Rocket公司构成直接利好 [3][4] 政策提议内容 - 特朗普在Truth Social上发文 概述了降低美国抵押贷款利率的全面计划 [1] - 特朗普声称 因其政府未出售房利美和房地美 这两家政府资助企业目前持有约2000亿美元现金 [2] - 特朗普指示其代表购买2000亿美元的抵押贷款债券 声称此举将降低抵押贷款利率 减少月供 并使拥有住房的成本更可负担 [2] 对Rocket Companies的影响机制 - Rocket公司的业务与抵押贷款量高度相关 [3] - 利率下降时 更多房主进行再融资 更多购房者获得贷款资格 这将推动Rocket公司主要基于固定成本和技术驱动的平台上的申请和贷款发起活动增加 [3] - 机构抵押贷款债券出现新的大型买家 可能会压低抵押债券收益率 进而降低抵押贷款利率 [4] - 即使只是该计划的前景 也预示着在经历一段利率导致的疲软期后 贷款需求和费用收入可能出现潜在反弹 促使交易员因预期盈利能力的改善而推高股价 [4] 市场反应与公司表现 - Rocket Companies股价在周四盘后交易中大幅走高 [1] - 在Benzinga Edge排名中 Rocket目前的动量得分为94.04 反映出强劲的价格表现 [4]

政策提案核心内容 - 美国前总统特朗普于2026年1月7日意外提出一项提案 旨在禁止大型机构投资者购买额外的独栋住宅[1] - 该提案旨在解决持续存在的住房可负担性危机 帮助美国家庭特别是年轻家庭更容易实现住房自有化[1] - 提案目标针对自2008年金融危机以来建立了庞大独栋屋租赁组合的主要参与者 如私募股权公司[2] 市场与行业反应 - 该公告在股市引发立即的负面反应 与独栋屋租赁业务相关的知名公司股价大幅下挫[3] - 私募股权公司黑石集团股价盘中一度暴跌9.3% 收盘下跌约5-6%[4] - 美国最大的独栋屋租赁运营商Invitation Homes股价盘中跌幅高达10% 收盘下跌约6%[4] - 其他相关股票 包括American Homes 4 Rent和各种住宅建筑商也面临大幅下跌[5] 行业现状与影响分析 - 机构投资者仅拥有全国独栋屋租赁物业的一小部分 估计比例为3-4%[5] - 机构投资者的影响力在某些市场更为显著 例如阳光地带的部分地区[5] - 批评者认为 这些拥有大量资源的机构投资者挤掉了普通买家 推高了房产价格和租金 同时减少了待售房屋的库存[3] - 这种做法被指加剧了国家严重的经济适用房短缺 使许多潜在购房者因价格过高而被挤出市场[3] 潜在政策效果与争议 - 支持限制措施的人认为 遏制机构购买可以为个人买家释放库存[5] - 一些专家警告 对价格的总体影响可能有限 因为较小的投资者可能会填补空白 且低住房供应等更广泛的问题仍未解决[6] - 此举使特朗普与住房倡导者甚至一些两党议员长期的批评立场一致 他们此前也曾提出过类似想法[6] - 随着细节公布 该政策可能重塑房地产格局 在持续的可负担性挑战中优先考虑个人住房自有化[6]

美国住房市场可负担性危机 - 疫情期间超低抵押贷款利率（低于3%）曾助力数百万美国人进入住房市场[1] - 随着抵押贷款利率和房价攀升而工资增长停滞 实现“美国梦”的难度加大 首次购房者平均年龄已升至历史新高的40岁[1] 首次购房者市场萎缩 - 首次购房者在市场中的份额已收缩50% 较2007年（大衰退前）大幅下降[2] - 住房市场可负担库存严重不足是导致该现象的现实原因[2] 恢复可负担性所需的不现实条件 - 根据Realtor.com分析 需满足以下三个条件之一：抵押贷款利率需降至2.65% 或家庭收入中位数需增长56% 或房价需下跌35%[3] - 具体而言 抵押贷款利率需从当前约6.15%大幅下降 家庭收入中位数需从84,763美元增至132,171美元 房价中位数需从418,000美元降至273,000美元[4] - 过去六年房价已上涨超50% 因此如此大幅度的房价下跌将是惊人的[4] 市场现实与条件的不匹配 - 导致2020-2021年低于3%利率的环境是全球性、一生一次（但愿如此）的疫情 难以重现[6] - 平均工资增长50%以上的情况上次可能发生在二战后 且耗时超过二十年[6] - 就业市场正在疲软 工作和工资增长放缓 这种情况在中短期内不太可能改变[6] - 抵押贷款利率要远低于当前水平需要“巨大的经济冲击” 但这不太可能发生[6] 当前住房市场的结构性支撑 - 超过3000万房主目前没有抵押贷款[8] - 无抵押贷款支付的房主比例从2010年的33%上升至2023年的40% 反映了全款购房和保守借贷的趋势[8] - 抵押贷款市场更加规范和受监管 许多房主拥有大量房屋净值 且大量借款人目前锁定了低月供[7] 近期市场前景预测 - 行业专家认为 除非收入快速增长、抵押利率大幅下降或房价实质性下跌 否则住房市场可负担性难有重大进展 而这三者均不太可能[9] - Realtor.com预测：抵押贷款利率仅下降0.3% 房价同比上涨2.2% 工资增长仅3.4%[9] 可负担性改善可能引发的连锁反应 - 即使在利率、收入或房价任一因素上取得进展 也可能导致更多买家和卖家进入市场[11] - 需求增加可能反过来推高价格 形成新的压力[11]

核心观点 - 美国住房可负担性危机加剧 首次购房者比例萎缩且年龄创新高 市场需要发生重大变化才可能改善 但专家认为近期改善可能性极低 [1][2][5] 市场现状与历史对比 - 疫情期间超低抵押贷款利率（低于3%）助推数百万美国人进入房市 [1] - 当前抵押贷款利率和房价攀升 而工资增长相对停滞 使购房梦更难实现 [1] - 首次购房者平均年龄已升至历史新高40岁 [1] - 首次购房者在市场中的份额自2007年以来已收缩50% [2] - 过去六年房价上涨超过50% [4] 改善可负担性所需条件 - 根据Realtor.com分析 需满足以下三个条件之一才可能改善可负担性 [3] - 条件一：抵押贷款利率需从当前约6.15%下降至2.65% [3][4] - 条件二：家庭收入中位数需从84,763美元增长56%至132,171美元 [3][4] - 条件三：房价需从418,000美元下降35%至273,000美元 [3][4] 专家对改善可能性的评估 - 专家一致认为 近期住房变得更容易负担“非常不可能” [2] - 导致2020-2021年低于3%利率的环境是全球性、一生一次（但愿如此）的疫情 难以重现 [6] - 上一次平均工资增长50%以上可能是在二战后 且耗时超过二十年才实现 [6] - 尽管抵押贷款利率已从2023年8%的峰值有所下降 但这只是短暂的希望之光 [2]

行业背景与研究方法 - 高房价和高抵押贷款利率使首次购房者进入市场面临困难[1] - Realtor.com发布了一份美国最适合首次购房者的十大住房市场排名[1] - 该排名筛选了全美100个大都市区中超过10,000个人口普查指定地区[2] - 筛选标准要求城市在过去一年至少有500个活跃房源挂牌[2] - 排名考量因素包括：住房供应量、年轻人群社区、平均通勤时间和可负担性[2] - 可负担性是分析中最重要的加权因素之一[2] 市场宏观数据 - 30年期抵押贷款利率在2025年最后一周约为6.15%[3] - 该利率相较于过去十年（尤其是疫情期间低于3%的水平）仍然处于高位[3] - 根据美国人口普查数据，去年第二季度美国房屋销售价格中位数约为410,800美元[4] - 该价格接近历史最高纪录[4] 首次购房者优选城市排名及数据 - **纽约州罗切斯特** - 挂牌价格中位数：139,900美元[7] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：21.3%[7] - 估计平均通勤时间：21分钟[7] - 每千户家庭可用库存：23[8] - **宾夕法尼亚州哈里斯堡** - 挂牌价格中位数：151,999美元[10] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：19.9%[10] - 估计平均通勤时间：23分钟[10] - 每千户家庭可用库存：37.9[10] - **伊利诺伊州格拉尼特城** - 挂牌价格中位数：119,000美元[11] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：13.0%[11] - 估计平均通勤时间：25分钟[11] - 每千户家庭可用库存：47.8[11] - **阿拉巴马州伯明翰** - 挂牌价格中位数：148,950美元[13] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：18.9%[13] - 估计平均通勤时间：24分钟[13] - 每千户家庭可用库存：43.5[13] - **阿肯色州北小石城** - 挂牌价格中位数：170,000美元[17] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：17.4%[17] - 估计平均通勤时间：23分钟[17] - 每千户家庭可用库存：39.2[17] - **纽约州锡拉丘兹** - 挂牌价格中位数：169,900美元[20] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：20.4%[20] - 估计平均通勤时间：20分钟[20] - 每千户家庭可用库存：21.0[20] - **马里兰州巴尔的摩** - 挂牌价格中位数：223,900美元[22] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：19.1%[22] - 估计平均通勤时间：31分钟[22] - 每千户家庭可用库存：52.6[22] - **明尼苏达州圣路易斯公园** - 挂牌价格中位数：375,000美元[25] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：25.2%[25] - 估计平均通勤时间：22分钟[25] - 每千户家庭可用库存：42.4[25] - **宾夕法尼亚州匹兹堡** - 挂牌价格中位数：249,000美元[28] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：23.5%[28] - 估计平均通勤时间：25分钟[28] - 每千户家庭可用库存：33.7[28] - **俄亥俄州加菲尔德海茨** - 挂牌价格中位数：140,000美元[31] - 25至34岁年轻房主家庭估计占比：12.4%[31] - 估计平均通勤时间：24分钟[31] - 每千户家庭可用库存：50.2[31]