房企债务重组整体进展 - 截至2025年8月初约60家出险房企公布债务重组或重整进展 其中20家债务重组或重整获批 化债总规模超12000亿元人民币 [6] - 已完成境内及境外债重组的企业包括融创 奥园 远洋 时代中国 龙光 [7] - 境外债重组获批的企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 绿地 碧桂园等 [7] 重点企业债务重组详情 - 融创境内债重组规模154亿元 境外债约95.5亿美元 采用全额债权转股权模式 [4][7] - 旭辉境内债本金额约100.6亿元 境外债79.33亿美元 重组获超9成债权人支持 [4] - 碧桂园境外债务重组获逾75%持有人支持 化债140.74亿美元 [4] - 龙光境内债未偿本金余额219.62亿元 境外债务未偿还本金约75.62亿美元 [4] - 时代中国完成境内债约113亿元 海外债29亿美元重组 [4] - 佳兆业境外债务重组总额约152.61亿美元 [4] - 世茂境外债务重组本金总额约115亿美元 [4] - 富力进行境外债二次重组 境内债总额135亿元 美元债合计49.43亿美元 [4] 债务重组方式与行业特征 - 现金回购 债务展期及债转股成为主流重组选项 [7] - 债转股成为大多数房企重组标配 核心目标在于削债 多数房企削债比例在70%左右 [8] - 部分房企如富力 当代置业虽较早完成重组 但因行业形势错估等因素再度陷入危机并开启新一轮自救 [7]

今年以来，房企境内外债务重组的进程更为顺畅。 今年以来，房企境内外债务重组的进程更为顺畅。 8月20日，"21旭辉03"通过了重组方案投票，这也使得旭辉境内债重组几近完成，目前已通过重组方案 的6笔境内债存续规模合计96亿元。 较早完成了境内债重组的融创已陆续落地各项条款，8月中旬，其股票选项申报登记相关工作已完成， 选择股票选项金额为55.9亿元，本月11日该公司旗下的境内债已复牌。 同期，碧桂园的境外债务重组迎来更多债权人的支持，时代中国的境外债重组计划则成功获得香港高等 法院批准。 值得一提的是，有不少房企虽较早完成了债务重组，但因当时对行业形势的错估等因素影响，此后再度 陷入危机，并开启了新一轮自救。 例如，富力地产在2022年底就曾完成境内外债务全部展期，亦是当时首家完成该举措的内房企，2024年 再陷危机；当代置业2022年境外债务重组方案也曾获通过，境内债的展期亦达成协议，目前也陷入了二 次违约。 这一形势也促使房企在新一轮的谈判中选择更容易落地的方案，保存实力。从大多数房企近期发布的重 组方案来看，现金回购、债务展期及债转股是主流选项。 以融创为例，该公司在2025年4月中旬发布的境外债务二次 ...

出险房企债务重组进展 - 截至2025年8月，20家出险房企债务重组或重整获批，化债总规模超过1.2万亿元人民币 [1][2] - 融创完成境内债二次重组（154亿元）及境外债二次重组（约95.5亿美元），获83%债权人同意 [4] - 金科股份重整计划获法院批准，化债规模1470亿元 [4] - 佳兆业境外债务重组计划达成条件，总额约152.61亿美元 [4] - 碧桂园境外债务重组获75%持有人支持，化债140.74亿美元 [4] - 世茂境外债务重组获香港高等法院批准，本金总额约115亿美元 [4] - 龙光完成境内债重组（219.62亿元）及境外债重组（75.62亿美元） [4] - 旭辉境外债重组获超9成支持，涉及境内债100.6亿元及境外债79.33亿美元 [4] - 远洋完成境外债重组（63.15亿美元）及境内债展期（180亿元） [4] - 富力完成境内债展期（135亿元）及境外债二次重组（49.43亿美元） [4] 房企退市及业务剥离情况 - 2020-2025年8月，共计77家房企发生债务违约，其中2022年违约数量达44家 [6] - 2022年至今27家上市房企被动退市（A股14家、H股13家），退市原因包括面值退市、连续亏损及停牌超18个月 [1][6][8] - 多家上市企业主动剥离房地产开发业务，如鲁商发展、珠免集团、冠城新材，转向轻资产或退出房地产行业 [1][6] 上市房企经营业绩 - 2025年上半年沪深上市房企中71家发布业绩预告，45家亏损（占比63.4%），较去年同期上升1.1个百分点 [9] - 亏损主因包括项目结算规模下降、毛利率低位、资产减值计提、资产交易价格低于账面值及有息负债利息费用增加 [9]

债务重组进展 - 截至8月初60家出险房企中已有42家披露债务重组进展 其中16家完成全部或部分债务重组 年内获批方案房企数量达8家 较此前明显提速 [1] - 重组模式从展期转向削债 融创中国境内154亿元债务重组削债比例超50% 龙光集团219亿元境内债重组方案通过资产抵债与现金回购等组合工具 20天内高效获债权人通过 [1] - 旭辉和远洋等企业优化方案聚焦债转股和现金回购 削债比例普遍达30%-70% 显著减轻长期负债压力 [1] 司法重整突破 - 金科股份成为首家完成司法重整的全国性上市房企 涉及债务1470亿元 债权人超8400家 [1] - 司法重整+战投赋能模式引入上海品器与中国长城资产等战略资本 推动业务转型为不动产综合运营商 为行业提供可复制路径 [1] 重组后续挑战 - 富力地产与当代置业此前展期后仍陷二次危机 凸显销售回款与经营能力的重要性 [2] - 2025年房企到期债务达5257亿元 其中三季度单季偿债高峰1574亿元 市场修复程度将决定重组实效 [2] - 行业正从有效化解迈向系统修复 房企需内外兼修方能真正重生 [2]

核心观点 - 融创中国作为房企债务重组先行者 其境内外重组方案成为行业模板 提供现金兑付、股票经济权益、资产抵债和留债等菜单式选项[2][4][5] - 多家出险房企如龙光、旭辉和远洋相继效仿融创模式 推动境内外债务重组进程 但执行效果因方案设计和投资人接受度而异[8][9][10] - 债务重组方案设计需基于房企现金流、市场环境及债权人多元化诉求 通过反复博弈优化条款 核心目标是恢复企业经营能力而非单纯化债[12][13][14][16][17] 融创债务重组案例 - 境内债重组于2025年1月获持有人投票通过 提供四种选项 其中现金选项于4月完成约8亿元兑付 股票选项于8月完成55.9亿元登记 资产抵债选项因涉及多方推进复杂[2][4] - 境外债经历两轮重组：第一轮于2023年11月完成 降债约45% 引入强制可转债(MCB)和菜单式选项[5] 第二轮于2025年启动 将95.5亿美元境外债全额转股 转股价分别为6.8港元和3.85港元 获75%债权人支持 预计10月进行投票[5][6] 行业模板应用 - 龙光控股境外债重组覆盖62亿美元债务 提供现金收购、短期票据与MCB组合、MCB及长期票据四个选项 80.8%债权人加入支持协议 需于2025年9月30日前完成法律程序[8] 境内债重组涉及219亿元债券 提供五选项 现金选项总额上限4.5亿元 覆盖25亿元本金债券[9] - 旭辉控股境外债重组解决79.3亿美元压力 削减52.7亿美元债务 方案获92.66%支持率并于2025年6月27日生效[9][10] 境内债重组涵盖100亿元债券 因部分投资人反对未获通过[10] - 远洋集团境外债重组于2025年2月19日生效 提供新发债券、MCB及永续债选项[10] 境内债初步计划提供四选项 正式方案预计2025年8月中旬公布[10] 重组方案设计框架 - 境外债重组流程包括协商阶段、签署重组支持协议(RSA)、债权人加入、法庭聆讯、债权人投票(需75%金额和50%人数支持)、法庭裁定及最终生效[12][13] - 境内债重组无法院环节 在监管指导下通过持有人会议投票通过[13] - 方案设计需基于企业财务状况、市场环境及监管要求 采用菜单式选项满足多元化债权人诉求 如对冲基金注重回收率 长线基金受合规限制[13][14] - 设计过程需反复调整：融创优化经济条款 龙光从四选项扩至五选项 旭辉增加债转资产单位 远洋参考全球案例引入跨类挤压机制[14] 重组博弈与执行挑战 - 化债方式从2022年展期降息转向2023年底整体重组 引入强制可转债[16] 但部分基金因合规要求拒绝转股 需通过菜单选项妥协[16] - 现金兑付比例从最初15%经博弈提高至18% 当前投资人普遍接受20%[17] 资产抵债选项关注信托存续年限及兜底方案 留债期限倾向8年而非10年[17] - 部分方案虽获投票通过 但因企业缺乏执行意愿处于"挂起"状态[17] 重组需房企及实控人让利以换取投资人认可[18]

融创中国债务重组进展 - 境内债重组股票选项申报登记完成 选择金额55.9亿元 将在24个月内通过出售定增股票资金偿付 [2][3] - 境内债重组方案2025年1月获通过 提供现金兑付 股票经济权益 资产抵债和留债四种选项 现金选项4月完成兑付8亿元 [2][3] - 境外债经历两轮重组 首轮2023年11月完成 降债45% 第二轮2025年启动 95.5亿美元债转股 转股价6.8港元和3.85港元 [4][5] - 第二轮境外债重组方案6月获75%债权人支持 预计9月香港高等法院聆讯 10月债权人大会投票 [5] 房企债务重组模式 - 融创方案成为行业模板 首次引入菜单式选项和强制可转债等创新工具 [2][4] - 龙光控股境外债重组覆盖62亿美元 提供现金收购 短期票据与强制可转债组合等四选项 80.8%债权人加入支持协议 [6] - 龙光境内债重组涉及219亿元债券 提供五选项 7月获通过 现金选项总额上限4.5亿元覆盖25亿元本金债券 [7] - 旭辉境外债重组削减52.7亿美元债务 6月以92.66%支持率通过 境内债重组因部分投资人反对尚未通过 [7][8] - 远洋境外债重组2025年2月生效 境内债初步计划8月公布 提供四选项 [8][9] 债务重组方案设计特点 - 境外债重组流程包括协商 RSA签署 法庭聆讯 债权人投票等七步骤 需75%金额和50%人数支持 [10] - 境内债重组无法院环节 在监管指导下协商并通过持有人会议 [11] - 方案设计需考虑发行人财务状况 市场环境和监管要求 针对不同债权人诉求设计菜单式选项 [11][12] - 典型选项包括现金直接兑付 股票分享收益 资产隔离风险 留债等 现金兑付比例从15%逐步提高至20% [12][14] - 方案调整过程体现博弈 如龙光从四选项扩至五选项 旭辉升级债转资产比例 远洋参考全球案例 [12] 行业重组趋势演变 - 2022年化债以展期降息为主 2023年底开始转向整体重组 引入强制可转债等工具 [13][14] - 从展期转向重组初期遭投资人反对 后逐步接受现实 全额重组到削债式重组也经历类似过程 [14] - 部分重组方案因房企缺乏执行意愿处于"挂起"状态 需房企实控人让利换取投资人认可 [16]

头顶一块布，也救不了奥园总部！ 回想去年9月，中东土豪入主奥园，取代创始人郭梓文成为奥园第一大股东时，全世界以为，奥园摆脱债务困境有希望了。 截图自中国奥园官网 没想到，该发生的还是在发生。 呐，我在网上看到，奥园总部天河奥园大厦，被摆上了阿里法拍平台。 而且，还不是几套房，是足足4层楼 （17-20层），44套房！ 起拍总价达到了8529.96万！ | 距开始 | 05 = 18 时 12分 58.2秒 (2025-08-19 10:00开拍) | | | | --- | --- | --- | --- | | 起拍价 | 21,430,400 元 | | | | | P | | 即将开始 | | 出 价 | 21,430,400 L | | | | | 立即报名 | | | | | 保证金 ¥4,000,000 | | | | | 提醒:您还没有报名,报名成功后才能出价 | | | | 、、 阿里资产 | | | 0 人报名 23 人设置提醒 488 次围观 | | 保证金：¥4,000,000 查看如何支付 推荐:银行专用款项 | | | | | 起拍价:¥21,430,400 | | 评估价：¥38, ...

禹洲集团债务重组进展 - 公司正征求同意修订2027年到期6 0%优先票据契约 旨在优化债务偿还安排 匹配未来现金流 保障财务稳定性 [2] - 境外债务重组始于2024年 香港及开曼重组计划已于2024年10月4日生效 但受行业低迷影响 重组截止日期延长至2025年8月31日 [2] - 2025年7月完成供股 净筹9220万港元 用于支付重组费用及补充运营资金 [2] 短期票据修订细节 - 建议修订聚焦还款条款调整 核心目标是使偿债安排与现金流更匹配 [2] - 已获债权人小组大部分成员支持 该小组持有重组后约25 5%短期票据本金 [3] - 同意征求为独立程序 不影响其他重组对价支付 重组生效不以此为前提 [3] 公司经营及行业背景 - 2025年前7个月累计销售额41 49亿元人民币 销售面积284095平方米 均价14606元/平方米 [3] - 行业层面 2025年60家出险房企披露债务重组或破产重整进展 标志房地产进入风险出清新阶段 [4] - 公司成立于1994年 2009年地产板块港股上市 业务覆盖6大城市群 2024年6月底总资产近千亿元 [3]

房企重组进展 - 2025年以来房企债务重组步伐加快，16家房企完成全部或部分重组，其中8家在2025年获批，融创、龙光、旭辉等接近完成境内外整体重组，远洋、世茂完成境外债重组 [3][5] - 破产重整方面，4家A股房企主动申请破产重整（金科、迪马、财信地产、隆基泰和），其中金科重整计划获法院批准，成为千亿房企重整首例 [6][7] - H股房企中5家被颁令清盘（中国恒大、新力、大发、佳源国际、德信中国），另有12家清盘呈请被撤回 [7][8] 债务重组方式演变 - 债转股成为主流方案，龙光境外债重组包含强制可转债（转股价6港元/股），境内债定向增发5.3亿股（转股价6港元/股，附加股价低于1.08港元时增发20%条款） [9] - 碧桂园境外债重组提供全额股权化或部分股权化选项，融创境外债95.5亿美元全额转股（分两类可转债，转股价6.8港元/股和3.85港元/股） [10][11] - 旭辉、远洋、中国奥园等方案均包含债转股，花样年境外债提供三种转换选项（短期票据+可转债、长期票据+普通股、全额转股） [12][14] 重组方案特点与行业影响 - 削债比例普遍达70%，方案通过时间缩短，如龙光220亿元境内债重组仅用20天 [15][19] - 融创通过全额债转股清空境外债，境内债以7.54亿新股偿付55.88亿元债务 [11][14] - 金科破产重整接近成功，26亿元投资款全部到账，协信远创等重整计划获法院批准 [7][15] - 行业风险出清加速，但存在保交楼与现金兑付矛盾、增信资产估值争议、境内外债权人待遇差异等博弈点 [16][17]

本报讯 （记者王丽新）2025年，房企债务重组进入快车道。截至目前，已有14家房企债务重组或重整 获批。8月1日，继3月率先完成境外债重组后，远洋集团正式公布境内债重组框架，债务风险化解进程 迈出关键一步。 分析人士认为，有效推进债务重组，不仅是企业纾困的必要手段，更是化解当前行业风险的关键路径。 "不躺平"房企正在争取重组机会 事实上，房企债务重组门槛并不低。自2021年行业陷入流动性困境以来，超50家规模房企出险，但成功 完成债务重组的占比不足三成。这意味着每10家出险房企中仅有2-3家能真正走到债务重组这一步。 从2024年下半年开始，减债式重组由境外债延伸至境内债。今年1月，融创中国顺利完成154亿元债务重 组，削债比例超50%。除了刚刚公布重组框架的远洋之外，碧桂园等房企也表示要进行境内债重组。 "本轮债务处理一个明显共性特点是，进行削债重组。相比以往以展期为主的模式，当前方案更注重实 质性削债，多家房企开始通过债转股、现金要约、资产抵债等方式削减债务。"一位房地产行业分析人 士表示。 在这场债务重组大考中，光有"求生意志"还不够，还得有"求生资本"，方能获得重组成功入场券。这些 房企样本有着共性特 ...