报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：报告认为，尽管周度销售数据同比仍为负增长，但环比已出现改善迹象，同时去化周期继续下降[4][6]。在政策推动行业高质量发展（如建立房屋全生命周期安全管理制度、推广装配式建筑）的背景下，建议关注财务稳健的龙头房企以及有望迎来估值修复的物业管理公司[6][13]。 一周行情回顾 - 市场表现：本周（报告期），申万房地产指数下跌0.41%，同期沪深300指数下跌0.28%，板块相对收益为-0.13%，表现弱于大盘[3][11] - 个股表现：申万房地产板块涨幅前五的个股为华联控股、三湘印象、ST中迪、大连友谊、中国武夷；跌幅前五的个股为财信发展、首开股份、*ST荣控、合肥城建、万泽股份[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：住建部部长倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，旨在应对存量房屋规模大、建成时间长的挑战[13][15] - 地方政策（广州）：广州市发布规划纲要，提出全面推广绿色建筑，大力发展多体系装配式建筑，推动装配式建筑提质扩面，培育发展智能建造全产业链[13][15] - 地方政策（云南）：云南省出台措施加大对多子女家庭购房支持，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮20%、30%”的政策[13][14] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），38个重点城市一手房合计成交29，303套，同比增速-31.9%，环比增速8%；合计成交面积319万平方米，同比增速-29.6%，环比增速21%[4][19] - 分能级看：一线城市成交套数同比-38.3%，环比-10.3%；二线城市同比-27.5%，环比18.7%；三四线城市同比-31.4%，环比15.3%[19] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），38城一手房合计成交71，715套，同比增速-28.6%，环比增速39%；成交面积739万平方米，同比增速-30.1%，环比增速34.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），16个重点城市二手房合计成交18，668套，同比增速-23%，环比增速1.5%；合计成交面积181.8万平方米，同比增速-26.1%，环比增速5.7%[4][34] - 分能级看：一线城市成交套数同比-26.4%，环比1.7%；二线城市同比-25.4%，环比1.6%；三四线城市同比-8.3%，环比0.8%[34] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），16城二手房合计成交49，716套，同比增速-28.4%，环比增速10.7%；成交面积479.6万平方米，同比增速-32.2%，环比增速7.9%[37] 重点城市库存情况分析 - 总体库存：本周（12.12-12.18），17个重点城市商品房库存面积18，954.6万平方米，环比增速0.1%，去化周期为166.9周[4][48] - 分能级去化周期：一线城市去化周期127.5周，二线城市202.3周，三四线城市276周[48] 土地市场供给与成交分析 - 土地供应：本周（12.8-12.14），供应土地2，056.8万平方米，同比增速-55.1%；供应均价1，053元/平方米，同比增速-38.5%[5][58] - 土地成交：本周成交土地8，132.5万平方米，同比增速53.5%；土地成交金额1，354.1亿元，同比增速55.9%；成交楼面价1，665元/平方米，溢价率1.7%[5][58] - 分能级溢价率：一线城市溢价率13.7%，二线城市0.2%，三四线城市1.1%[58] - 房企拿地：近期有拿地记录的房企包括保利发展、龙湖集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等[72] 房地产行业融资分析 - 信用债发行：本周（12.12-12.18），房地产企业合计发行信用债53.3亿元，同比增速-39.34%，环比增速-64.51%[5][73] - 月度至今发行：本月至今房地产企业合计发行信用债262.09亿元，同比增速-13.95%，环比增速78.05%[73] 投资建议与关注公司 - 房企建议：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 物管公司建议：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，认为其有望迎来业绩和估值的修复[6] - 重点公司预测：报告列出了保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等公司的股价及2023A至2027E年的EPS和PE预测，并给予“买入”评级[1]

融创（01918.HK）要"上岸"了？ 12月17日晚间，融创披露公告，称公司预期全面境外债务重组生效日期将于2025年12月23日或前后落实。待到重组生效日期落实，公司约96亿美元的现有 债务将获全面解除及免除。 信息显示，强制可转换债券1的初始转换价格为每股6.8港元，相较于2025年4月17日的收市价溢价约330.38%；强制可转换债券2的初始转换价格为每股 3.85港元，溢价约143.67%。 另外，融创还披露了一笔额外债务的重组方案。为了对公司全面境外债务重组范围外、唯一剩余的债务进行重组，融创、三亚青田（融创附属公司）与集 友订立了集友重组契约。 该项契约显示，于集友重组生效日期，融创及三亚青田根据集友融资文件欠付集友的所有未偿还款项将按"两步走"方式重组。这笔债务的未偿还本金为 8.58亿港元，算上利息及其他应付未付资金，总规模约10.75亿港元。 其一，一笔相当于集友未偿还本金35%的金额（即3.003亿港元）列为集友重组后贷款，该笔贷款展期十年，并继续由三亚青田拥有的部分土地提供抵押 担保；其余未偿还金额则将通过融创向集友配发及发行公司新股份的方式，被视为不可撤销及无条件地清偿。 信息显示， ...

融创中国（HK01918，股价1.30港元，市值149.10亿港元）距离"上岸"——债务清零又近了一步？ 12月17日晚间，融创中国在港交所发布公告称，预计公司全面境外债务重组生效日期将于2025年12月23日或前后落实，惟须重组条件 获达成或豁免。此外，在重组生效日期落实之日，融创中国约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除，作为代价，公司将根据计划 条款于重组生效日期向计划债权人发行"强制可转换债券1"及"强制可转换债券2"。 根据重组计划，融创中国推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债："强制可转换债券1"的初始转换价格为每股 6.80港元，可在重组生效日起6个月内转股；"强制可转换债券2"的初始转换价格为每股3.85港元，可在重组后18~30个月内转股。同 时，重组方案还创新引入了股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排。 融创中国在公告中明确表示，重组生效日期落实之日将向计划债权人发行强制可转换债券。 融创中国此前披露的信息显示，"强制可转换债券1"的初始转股价格为每股6.80港元，相较于融创中国2025年4月17日的收盘价溢价约 330.38%；"强制可转换债券2"的初始转股价格为每股 ...

行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

融创中国表示，公司将通过完成全面境外债务重组及集友交易彻底解决公司的债务风险，支持公司整体 信用及长期业务的恢复。 资料显示，集友是一家香港持牌银行，是一家在香港注册成立的有限公司。根据集友在其官网披露的 2025年中期报告，集友的直接控股公司是集友国际金融控股有限 公司（"集友国际金控"），集友国际 金控是厦门国际投资有限公司（"厦门国际投资"）的全资附属公司，厦门国际投资由厦门国际银行股份 有限公司（"厦门国际银 行"）全资拥有。厦门国际银行间接由福建省人民政府、福建省人民政府国有 资产监督管理委员会及厦门市人民政府国有资产监督管理委员会总计持有超过35%厦门国际银行股权。 智通财经记者 李晓青 融创中国称，为了对公司在全面境外债务重组范围外唯一剩余的债务进行重组，公司、三亚青田（公司 的附属公司）与集友订立集友重组契约。于集友重组契约签署日期，该笔贷款的未偿还本金为8.58亿港 元。 融创中国预计通过集友股份发行事项共偿还债务约7.75亿港元，集友重组后贷款将继续由三亚青田拥有 的部分土地提供抵押担保，集团预计该地块建成的物业项目销售回款将足够清偿集友重组后贷款。 根据集友重组契约，于集友重组生效日期， ...

行业债务重组与风险出清 - 融创中国预计约96亿美元现有债务将于2025年12月23日前后获全面解除及免除 作为代价 公司将向债权人发行强制可转换债券 [1] - 融创的深度削债型重组为行业风险出清提供了关键范本 强化了市场对优质出险房企修复的预期 [1] 市场信息监管与整治 - 北京市多部门联合约谈抖音 小红书 贝壳等主要互联网平台 要求清理唱衰楼市 虚假房源等违规内容 [2] - 截至12月12日 各平台累计自查清理违法违规和不良信息1.7万余条 处置房产类违规账号及直播间2300余个 [2] - 此举旨在遏制虚假信息传播与市场恐慌 为合规房产中介与平台营造公平竞争环境 [2] 房企融资环境与趋势 - 11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元 同比增长28.5% [3] - 从结构看 信用债融资262.2亿元（同比下降1.6%） ABS融资294亿元（同比增长36%） 海外债融资64.2亿元 [3] - 11月债券融资平均利率为2.66% 同比下降0.07个百分点 [3] - 融资数据印证了融资环境边际改善的趋势 为房企补充流动性及优化债务结构提供支撑 [3] 土地市场动态 - 无锡市挂牌7宗涉宅用地 总占地约44.64万平方米 起拍总价84.73亿元 [4] - 此次供地规模与单价均创年度新高 最高起拍楼面价达18300元/平方米 [4] - 此举契合重点城市年末供地冲刺趋势 凸显核心区域土地价值韧性 [4] 公司战略转型与并购 - 美克家居正筹划通过发行股份及支付现金方式收购深圳万德溙光电科技有限公司控制权 并募集配套资金 [5] - 公司股票自2025年12月18日起停牌 预计停牌时间不超过10个交易日 [5] - 此次收购旨在借助标的公司的AI算力与高速互连技术 推进“科技+家居”转型 开拓第二增长曲线 [5]

融创中国距离债务清零又近了一步。 12月17日晚间，融创中国在港交所公告，重组生效日期预计于2025年12月23日或前后落实，惟须重组条件获达成或豁免。于重组生效日期落实之日，公 司约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除。作为代价，公司将根据计划条款于重组生效日期向计划债权人发行强制可转换债券。 同时，融创中国还宣布与集友订立集友重组契约，涉及一笔未偿还本金为8.58亿港元的贷款。 融创中国表示，公司将通过完成全面境外债务重组及集友交易，彻底解决公司的债务风险，支持公司整体信用及长期业务的恢复。 按此计算，以6.80港元/股转股可新增约82.45亿股（560.625亿港元÷6.80港元/股），以3.85港元/股转股可新增约48.37亿股（186.225亿港元÷3.85港元/ 股），两者合计超130亿股。 约96亿美元境外债务将清零 今年11月5日，融创中国发布公告，约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准。至此，重组计划条件均已达成。 根据重组计划，融创中国推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债：一类转股价为6.80港元/股，可在重组生效日起6个月内转股；另 一类转股价为3.85港元/股， ...

金融与资本市场 - 中金公司吸收合并东兴证券和信达证券方案确定，换股比例分别为1:0.4373和1:0.5188，合并后中金公司将成为行业第四家总资产跨入“万亿俱乐部”的券商 [2] - A股市场强势反弹，上证指数收盘涨1.19%报3870.28点，深证成指涨2.4%，创业板指涨3.39%，市场成交额1.83万亿元，大金融午后发力 [6] - 香港恒生指数收盘涨0.92%，恒生科技指数涨1.03%，南向资金净买入79亿港元，港股将迎来智谱、MiniMax两家AI大模型独角兽上市，其中MiniMax上市时间窗口定于2026年1月 [6] - 美国三大股指全线收跌，道指跌0.47%，标普500指数跌1.16%，纳指跌1.81%，AI相关个股普遍承压 [17] - 欧洲三大股指收盘涨跌不一，英国富时100指数涨0.92%，德国DAX指数微跌0.02% [17] - 中国债市继续回暖，30年期超长特别国债收益率下行4.6个基点，国债期货全线收涨 [18] - 11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%，平均利率为2.66% [18] - 融创中国预计债务重组生效日期将于12月23日或前后落实，届时约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除 [18] - 沐曦股份登陆科创板，上市首日收盘大涨692.95%，报829.9元/股，成为A股史上“最赚钱新股”，私募大佬葛卫东浮盈约200亿元 [5] 宏观经济与政策 - “十五五”开局之年，适度宽松的货币政策要努力推动实现经济增长、物价回升，市场机构普遍预计明年降准、降息分别有0.5个、0.1个百分点左右的空间 [3] - 今年前11个月，全国财政收入20.05万亿元，同比增长0.8%，其中证券交易印花税收入1855亿元，增长70.7% [3] - 海南自由贸易港正式启动全岛封关运作，货物可通过全岛设置的8个对外开放口岸和10个“二线口岸”进出 [4] - 城市轨道交通建设规划审批被收紧，国家发改委下发的新一轮申报通知“标准较高、要求较严” [10] - 美联储理事沃勒表示，随着就业市场趋弱且通胀受控，美联储仍有50至100个基点的降息空间 [16] - 英国11月CPI同比涨幅放缓至3.2%，为今年3月以来最低水平，市场押注英国央行将进行年内第四次降息 [16] - 欧洲议会投票通过了欧盟在2027年底前逐步停止进口俄罗斯天然气的计划 [16] 商品与期货市场 - 全球白银市场迎来历史性上涨，现货白银价格突破66美元/盎司，今年以来涨幅已达约130%，是同期黄金期货涨幅的2倍 [2] - 国际贵金属期货普遍收涨，COMEX黄金期货涨0.90%，COMEX白银期货涨4.92%报66.44美元/盎司 [20] - 广期所铂、钯期货主力合约涨停，碳酸锂期货大涨近8%，盘中一度逼近11万元/吨大关 [19] - 国际能源署报告称，2025年全球煤炭需求将增长0.5%，达到创纪录的88.5亿吨，但需求已进入平台期 [19] - 美油主力合约收涨2.92%，布伦特原油主力合约涨2.85%，地缘政治风险推动油价上涨 [19] - 伦敦基本金属全线上涨，LME期锡涨3.05%，LME期铜涨1.30% [20] - 钨粉价格突破100万元/吨大关，较年初涨216.5% [10] 科技与人工智能 - 小米开源大模型MiMo-V2-Flash在代码和Agent评测基准上跻身全球开源模型Top2行列 [12] - 腾讯升级大模型研发架构，新成立AI Infra部、AI Data部、数据计算平台部，OpenAI前研究员姚顺雨出任首席AI科学家 [12] - 亚马逊正在洽谈向OpenAI投资至少100亿美元，该交易将使OpenAI估值超过5000亿美元，OpenAI计划采用亚马逊自研AI芯片 [13] - 谷歌母公司Alphabet旗下自动驾驶子公司Waymo正以至少1000亿美元的估值筹集资金，融资规模最高或超过100亿美元 [14] - 我国侵入式脑机接口临床试验再现突破性成果，成功实现了用意念操控智能轮椅和机器狗 [9] - 智谱、MiniMax两家AI大模型独角兽已经通过港交所聆讯，即将成为全球“大模型第一股” [6] 汽车与先进制造 - 比亚迪在深圳开启面向量产的L3级自动驾驶全面内测，已完成超过15万公里的实际道路验证 [12] - 宁德时代全球首条实现人形具身智能机器人规模化落地的新能源动力电池PACK生产线正式投入运行 [12] - 本田汽车因半导体短缺，其与广汽集团合资的3家工厂将停产5天，日本部分工厂也将停产或减产 [13] - 美国加州一位行政法官裁定特斯拉在Autopilot/FSD功能宣传上误导消费者，下令暂停其生产和销售许可证30天（暂缓执行） [14] 公司与产业动态 - 平台经济领域垄断风险较为突出，平台要求商家“全网最低价”可能构成滥用市场支配地位或者垄断协议行为 [4] - 工信部部长会见美国AMD公司董事会主席兼首席执行官，双方就加强数字经济、人工智能领域合作进行交流 [3] - 协创数据拟投资设立光模块研发和生产建设项目 [8] - 深城交拟定增募资不超18亿元加码交通大模型、具身智能装备 [8] - 美克家居拟收购万德添控制权，切入高速铜缆领域 [8] - 知名线下美妆连锁品牌万宁即将关闭内地所有门店 [13] - 华纳兄弟探索公司董事会拒绝了派拉蒙提出的1084亿美元的全现金敌意收购要约 [13] - 甲骨文规划容量达1GW的数据中心项目受阻，最大合作伙伴Blue Owl决定不再提供资金支持 [13] - SpaceX已正式启动IPO前的“静默期”，此前有消息称其计划2026年进行IPO，拟募资超300亿美元，目标估值约1.5万亿美元 [17] - 苹果公司正与印度芯片制造商CG Semi就iPhone部件的组装与封装进行初步商谈，首次计划在印度涉足芯片封测领域 [15] 其他行业与监管 - 中国基金业协会数据显示，截至三季度末，我国资产管理产品总规模达80.03万亿元，其中公募基金规模36.74万亿元，私募基金规模21.99万亿元 [9] - 教育部印发通知，进一步压减中小学考试频次，实行等级评价，淡化分数竞争 [4] - 国家卫健委就修订《献血法》公开征求意见，拟将献血者年龄上限修订为65周岁，两次采集全血间隔期拟修订为不少于90天 [4] - 北京市住建委等部门联合约谈抖音、小红书等多家互联网平台，要求下架唱衰楼市、制造市场恐慌等违规信息 [9] - 11月30个重点城市二手房成交环比上升14%，累计同比增3% [9] - 香港联交所修订《上市规则》公众持股量有关规定，增设“10亿港元市值”门槛，新规2026年1月1日生效 [6] - 美国联邦存款保险公司提出程序草案，供受其监管的银行通过子公司发行支付型稳定币使用 [11]

2025.12. 17 本文字数：1399，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 孙梦凡 融创中国的风险化解再次出现关键节点。 12月17日，融创中国发布公告称，预计境外债重组生效日期为2025年12月23日前后，届时融创中 国约96 亿美元的现有债务，将获全面解除及免除。同时，公司将根据计划条款，向计划债权人发行 强制可转换债券。 公告还披露了一笔额外债务的重组方案。为了对融创全面境外债务重组范围外，唯一剩余的债务进行 重组，融创中国、三亚青田与集友订立了集友重组契约。 据悉，该笔贷款的未偿还本金为8.58 亿港元，融创中国及三亚青田将按以下方式重组：其中，本金 35%的金额（3.003亿港元）列为重组后贷款、展期十年，并继续由三亚青田拥有的部分土地提供 抵押担保。 从现场照片看，融创中国董事局主席孙宏斌现身。自今年6月久违出现在股东大会后，这是孙宏斌再 次罕见出现在公众视野，可见其对项目的重视程度。 公开信息显示，重庆湾位于重庆两江交汇核心区位，待开发总建面约100万平米，项目A3地块将率 先启动建设，规划打造现代风格的滨江超高层高端住宅。 资料显示，集友是一家香港持牌银行，直接控股公司是集友国际金控， ...

其余未偿还金额，将通过配发新股的方式，视为不可撤销及无条件清偿。集友清偿股份的数量为 279,212,879 股，相当于融创于公告日已发行股本的约2.43%。价格方面，将按每股股份3.85 港元配发及 发行。 资料显示，集友是一家香港持牌银行，直接控股公司是集友国际金控，集友国际金控是厦门国际投资的 全资附属公司，厦门国际投资由厦门国际银行全资拥有。 "通过完成全面境外债务重组、集友交易，公司将彻底解决债务风险，支持整体信用及长期业务的恢 复。"融创中国表示。 通过完成全面境外债务重组，公司将彻底解决债务风险。 融创中国的风险化解再次出现关键节点。 12月17日，融创中国发布公告称，预计境外债重组生效日期为2025年12月23日前后，届时融创中国约96 亿美元的现有债务，将获全面解除及免除。同时，公司将根据计划条款，向计划债权人发行强制可转换 债券。 公告还披露了一笔额外债务的重组方案。为了对融创全面境外债务重组范围外，唯一剩余的债务进行重 组，融创中国、三亚青田与集友订立了集友重组契约。 据悉，该笔贷款的未偿还本金为8.58 亿港元，融创中国及三亚青田将按以下方式重组：其中，本金35% 的金额（3.003亿 ...