文章核心观点 - 中国人口发展的拐点已经真正到来，其标志是人口负增长的趋势从全国总量蔓延至绝大多数省份，包括传统的人口流入和经济发达地区，且减少规模正在扩大 [11][45][49][54] 已公布省份人口增长情况 - 在目前已公布数据的十余个省份中，仅四个省份实现常住人口正增长：广东增长79万人，浙江增长31万人，海南增长7万人，宁夏增长3万人 [12][13][14][15] - 广东因其经济地位、较高生育水平（2025年出生人口100.3万）和持续人口流入，保持了独特的人口结构综合优势 [16][17] - 浙江凭借经济发达和较强的人口吸引力，同时老龄化程度相对较低，得以维持增长 [18] - 海南和宁夏因人口基数小及政策因素支撑实现增长，但其变化的整体参照意义有限 [18] - 严格来说，目前公布的省份中，真正意义上的人口增长实际只有广东和浙江 [19] 主要人口减少省份的意外变化 - 江苏省多年来首次出现常住人口负增长，减少8万人 [21][25] - 江苏作为经济第二大省，2025年虽有22万人的净流入，但因出生人口仅35.78万，死亡人口高达66.44万，自然减少导致总人口净减少 [26] - 江苏的表现具有标志性意义，表明在出生人口走低和老龄化加深的背景下，人口自然增长状况对地方人口变动的影响正在加大，即便是经济大省也难以完全对冲 [29] - 四川省2025年常住人口减少46万人，其中自然减少35万人（出生43.4万，死亡78.6万），并叠加约10万人的净流出 [32] - 四川在2010年至2020年十年间合计增加326万人，年均增量32.6万人，曾是内陆人口回流典型，当前出现净流出表明情况正在发生变化 [32][33] - 山东省作为经济大省，过去四年常住人口合计减少约127万人 [36] - 山东过去的人口优势主要建立在较高出生率上，而非强大的人口吸引力，因此当出生人口下降后，常住人口变动更为明显 [38] - 山东在2016年和2017年出生人口均超过170万，居全国首位，但2025年出生人口降至51.9万，八年缩水70% [39] - 按当前趋势，山东常住人口很可能跌破一亿（2025年为10043万人），未来两年内可能跌出“亿级人口省份”行列，届时广东或成唯一常住人口过亿的省份 [40][42][43] - 与2020年相比，广西已跌出5000万级人口省份行列 [44] 人口拐点到来的判断依据 - 多个东部经济发达省份越来越难以维持人口正增长，除山东和江苏外，福建在2023年首次负增长后，2025年再次出现负增长 [46][47] - 内陆大省如四川、安徽、湖北的常住人口减少规模也在明显扩大 [48] - 全国总人口持续减少的叠加效应正在显现：自2022年以来，过去四年全国常住人口累计减少771万人 [50] - 这种减量效应正在逐步传导至每个省份，如果平均分配，每个省份的减量近25万人，绝大多数地方都难以独善其身 [50][51] - 随着人口进入减量阶段，从产业布局、基础设施建设到公共服务提供，都需要新的调整和摸索 [51] 未来人口变化趋势展望 - 从长期视角看，人口拐点或许才刚刚开始显现，各地都将更明显地感受到人口变化带来的影响 [54] - 具体到城市层面，未来绝大多数省份可能将仅有一座城市还能维持人口增长，目前已出现连省会城市也无法维持人口增长的情况 [55][56]

文章核心观点 - 独立智库Resolution Foundation预计英国人口结构将在2024年发生永久性转变，死亡人数将超过出生人数，且此缺口将持续扩大，未来人口增长将完全依赖国际净移民 [1] 人口结构变化趋势 - 预计2024年英国死亡人数将超过出生人数，这被描述为永久性的人口变化 [1] - 预计从2026年开始，英国任何的人口增长都将完全来自于国际净移民 [1] - 虽然2020年（新冠疫情高峰）和2023年也曾出现死亡人数超过出生人数的现象，但过去两年人口均实现了小幅增长 [1] 对移民依赖的影响 - 上述人口结构变化将加大英国对移民的依赖 [1]

市场整体趋势 - 全国300个城市平均房价为16,425元/平方米 同比微增1.2% 增速创近十年新低 [1] - 一线城市均价为68,970元/平方米 同比增长2.7% 增速较历史高位显著放缓 [1] - 超过43%的中国城市被划为"收缩型" 未来五年将面临下行压力 [4] 区域分化表现 - 一线及强二线城市（杭州/南京/成都）保持缓慢上涨态势 上海新房均价达72,346元/平方米环比上涨1.3% [1][5] - 三四线城市面临价格企稳甚至下滑压力 中部某地级市销售面积较2020年峰值大幅下滑47% [1][6] - 人口变化成为决定性因素 2024年全国217个地级市出现人口负增长 [6] 供需结构变化 - 全国商品房库存高达15.7亿平方米 去化周期长达36个月 [9] - 保障性住房新开工超过880万套 同比增长53% 挤压商品房市场需求 [9] - 全国住房空置率预计将升至22% 较目前上升3个百分点 [4] 政策影响效果 - 全国已出台超过400项房地产支持政策 首套房贷款利率降至3.85%历史低位 [7] - 2025年一季度个人住房贷款新增额仅为4,267亿元 同比下降18.7% [7] - 房地产税改革将在2026年前扩围 预计投资性购房需求减少30-50% [12] 资产配置转变 - 房产在家庭总资产占比从2017年70%下滑至2025年62% [8] - 35岁以下年轻人中38%表示"不一定要买房" 较2015年12%大幅提升 [8] - 股票/基金/保险等金融资产占比日益提升 [8] 技术及环境因素 - 房地产行业数字化投入达786亿元 同比增长24% [13] - 62%新购房者将家庭办公空间列为重要考虑因素 较2019年上升37个百分点 [13] - 绿色建筑有望获得10-15%价格溢价 273个城市面临气候风险 [14] 2030年价格预测 - 一线及强二线城市房价累计涨幅预计15-20% 年化增长率约3% [5][15] - 三四线城市房价可能累计下跌20-30% [6][15] - 城市更新改造将涉及8万个老旧小区和1.8亿人 存量市场迎来新机遇 [10]

90后投资经理的行业现状 - 90后投资经理入行后主要经历新能源企业投资亏损、芯片设计企业持续烧钱阶段、Pre-IPO投资撤材料或定增浮亏等挫折[1] - 已掌握招商能力、对赌回购谈判技巧以及与LP周旋的经验 但缺乏成体系的投资逻辑[1][2] - 行业新人被迫从"回购"和"返投"开始职业生涯 反映出当前一级市场的畸形生态[1] 房地产行业与投资行业的类比 - 2019年后建成的房屋因开发商偷工减料导致质量问题 形成行业共识[2] - 投资行业同样出现过度追求对赌条款和招商比重的趋势 质量把控让位于短期利益[3] 机构合伙人的行为异化 - 合伙人将精力集中于返投和回购项目 而非挖掘优质项目或促进行业变革[4] - 部分机构调整KPI规则 大幅提高返投和募资权重 导致奖金分配严重向合伙人倾斜[4] - 资深从业者利用招商与投资混同的机会进行财富积累 准备退休[4] 行业认知的代际差异 - 行业问题被50岁以上资深从业者清晰认知 但30-35岁的年轻从业者和创业者往往难以察觉[7] - 这种认知差异导致新生代在职业发展和创业过程中面临更多潜在风险[7] 行业困境的宏观背景 - 一级市场内卷下行与中等收入陷阱、人口拐点、产业升级困境等宏观因素密切相关[8] - 投资行业现状可能成为一代人的宿命 短期内难有根本性解决方案[8] 行业观察者的立场 - 内容创作者旨在记录行业真实状况 揭示不被广泛讨论的行业问题[6][9] - 观察并非制造焦虑 而是基于事实的行业反思[9]