2025年下半年：中国房地产市场的政策"组合拳"与房主应对策略 2025年上半年，中国房地产市场经历了剧烈的震荡。全国房地产开发投资同比下降9.9%，70个大中城市中超过75%的城市房价环比下跌，土地出让金同比减 少三成，市场弥漫着浓厚的观望情绪。然而，六月起，中央相关部门密集出台了一系列史无前例的"救市组合拳"，预示着房地产市场格局将发生重大转变。 这不仅关系到房地产行业自身命运，更与宏观经济稳定和民生福祉息息相关。本文将深入剖析2025年下半年的政策举措，并为广大房主提供应对策略。 房地产市场面临的严峻挑战： 房地产行业作为国民经济的支柱产业，其产业链庞大，上下游关联度极高。从上游的钢铁、水泥、建材，到下游的家电、装修、家具等行业，都深刻依赖房 地产市场的繁荣。同时，房地产也是地方财政收入的重要来源，土地出让金和房地产相关税收在地方财政中占据相当大的比重。更重要的是，住房是民生之 本，房地产市场的稳定直接影响着居民生活质量和财富状况。 然而，近年来，多种因素导致房地产市场持续低迷。一方面，前期市场过热累积的泡沫需要时间消化，高房价超出许多居民的承受能力，有效需求不足。另 一方面，经济增长放缓、居民收入预期 ...

同样是120多平的房子，现在的新盘，客厅加餐厅能干到50平米，大阳台恨不得能开派对！ 你敢相信这是122平的户型吗？做了三个卫生间，三个卫生间啊。 还是一个大横厅设计，如果家里人多，客厅完全可以再开出来一个书房。 这就是第四代住宅的魅力。你让那些二手房怎么活？ 你再看看前几年那些140多平的所谓"豪宅"，客厅餐厅挤一块儿才30多平，阳台小得可怜，站俩人转身 都费劲。这差距，明眼人一看就懂，对吧？ 关键问题来了：现在新房子品质蹭蹭涨，但价格呢？有些地方可能微涨了点，但这点涨幅，跟品质提升 的幅度比起来，简直不值一提！ 这就导致了一个啥情况？买房的人现在都精了，他们拿新房的品质和价格当尺子，去量二手房。一比 划，心里那杆秤就歪了。 比如，你看中一个地段，新房143平，实打实套内143平（现在流行零公摊或者低公摊），总价300万。 旁边同地段有个二手房，也标着143平，但公摊吃掉了不少，实际套内可能就114平，房东要价280万。 你掐指一算：新房每平套内单价300万/143≈2.1万，二手房呢？280万/114≈2.45万！ 实际单价二手比新房还贵！更别提新房小区环境更好、楼间距更宽、电梯更快、物业更智能。 你说， ...

"十四五"税制改革进展 - 增值税改革进展最快，2022年实施超2.4万亿元留抵退税新政缓解企业资金压力，制造业等行业受益明显[5] - 2023年针对先进制造业、集成电路、工业母机等企业出台增值税加计抵减优惠政策[5] - 2023年底增值税完成立法，为税制稳定奠定基础[5] - 房地产税立法暂缓，因涉及面广、区域差异大、征管难题待解[5][6] - 个人所得税综合征收扩围、消费税征税环节后移等改革进展较慢[5] "十四五"税改特点 - 减轻微观主体税负的改革进展快，如增值税留抵退税、个税专项附加扣除[7] - 对宏观经济影响大的改革进展慢，如房地产税立法、清理税收优惠[7] - 改革体现"先易后难、急用先行"原则，增值税因前期经验积累多而推进快[7][9] - 直接税收入占比从2020年至2024年略微下降[8] "十五五"税改方向 - 重点解决地方财政困难，增加地方自主财力和税收自主权[1][11] - 推进消费税征收环节后移并下划地方，今年将加快部分品目改革[8][12] - 研究同新业态相适应的税收制度，合并地方附加税并授权地方调整税率[10] - 完善个税制度，逐步将经营所得、财产所得纳入综合所得[10][13] - 强化对直播等新经济活动和娱乐明星等高收入群体的征管[13] 个税改革建议 - 维持免征额不变，逐步扩大个税收入规模[13] - 统一劳动性所得征税标准，解决"工资税"局限[13] - 规范资本所得、财产所得税收政策，堵塞偷逃税漏洞[14] - 加大教育、养老等专项附加扣除力度[14] 消费税改革建议 - 先从高价值消费品如汽车、珠宝等入手推进征收环节后移[12] - 利用大数据技术强化"以数治税"，完善征管体系[12] - 协调央地财力分配，避免区域财力差距扩大[12]

深圳保障房新政影响 - 新政将保障房分为三类：公租房针对低收入群体 保障性租赁房针对刚工作年轻人 配售型保障房针对普通需求人群 其中配售型保障房购买后不可转为商品房 与以往安居房满五年可补差价交易的政策形成根本差异 [1] - 郑州案例显示配售房价格按新房均价60%定价（1 2-1 7万/㎡的60%即6000元/㎡） 比同地段老破小（2000元/㎡）高出一倍 形成价格倒挂 [7][9] - 2022年全国保障房存量仅占住房总量5% 但需求缺口达1407万套 未来供应增加可能进一步挤压刚需市场 [7] 老破小房产市场困境 - 郑州三环内地铁口老破小价格跌至2000元/㎡ 60㎡房源挂牌价从80万降至35万仍无成交 老龄化率达18 7%及年轻人新房偏好导致需求萎缩 [9] - 老房养房成本高企：0 5元/㎡物业费基础上 每年需额外支出上万元维修费（管线老化 电梯维修等） 进一步降低买家意愿 [9] - 行业建议远离房龄超20年且无学区/配套优势的老小区 郑州现象可能在其他城市复制 [18] 大城市房产持有成本分析 - 物业费持续上涨：一二线城市普通住宅2025年预计达2 5-3元/㎡ 较2000年涨250%-300% 上海案例显示2010年1 8元涨至2024年2 8元 年均涨幅5% [11][12] - 房屋养老金制度试点：北京80㎡老房年缴1200元 30年累计3 6万（不含个人账户） 用于危房改造和外立面维修 [14] - 潜在房产税压力：深圳500万房产按1 2%税率年缴6万 可能逐步替代土地财政并支撑公共服务 国外案例显示1美元购房后年缴8000美元税费 [16] 租赁市场分化现象 - 深圳2024年保租房平均租金36 18元/㎡ 较周边商品房60元/㎡低40% 价差持续挤压二手房市场 [16] - 行业预判房价普涨时代结束 仅少数优质资产能跑赢通胀 建议按房价1%计提年持有成本（含物业费 养老金 潜在税） [19][21]

最近很多朋友在后台问我，为啥这两年保障房的话题突然又火起来了？ 其实这个事儿从2021年下半年就开始布局了，只不过最近楼市又降温，房价阴跌不止，大家神经都绷得 紧紧的，稍微有点风吹草动就草木皆兵。 就拿深圳最近的保障房新政来说，不少房东直接慌了神，这让我想起前两年房屋养老金政策刚出台时的 情景——明明只是大修基金的补充，却吓得整个市场风声鹤唳。 这背后折射出一个残酷的现实：当楼市热度降到冰点，任何利空都会被无限放大。 就像郑州的老破小，三环内地铁口的房子都跌到2000-3000元/㎡了，而当地配售房价格还维持在6000元 左右。 要知道郑州可是GDP破万亿的国家中心城市，常住人口1300万，每年还有10万人口流入，就这样的城市 核心区房价都崩成这样，其他城市可想而知。 更关键的是，保障房和老破小的目标客群高度重叠。根据住建部数据，2022年全国保障房存量仅占住房 总量的5%，但需求缺口高达1407万套。 这意味着未来保障房供应量越大，对刚需市场的挤压就越明显。 就拿深圳来说，2024年新增了4.85万套配租型保障房，租金只有市场价的一半左右，这种价格优势直接 分流了大量购房需求。 郑州的案例特别有代表性。作为 ...

今天咱们聊聊最近楼市里的魔幻操作——广州房贷利率逆势上调0.1%，但央行降息预期还没有落地。 这波操作背后，藏着多少普通人看不懂的套路？ 上周我收到消息，广州多家银行把首套房贷利率从LPR减60BP调成了减50BP，实际利率从3%涨到 3.1%。 这操作看得人一愣一愣的，尤其是市场都在猜5月20日LPR会降0.1%。 要是LPR真的从3.6%降到3.5%，广州新利率就是3.5%-50BP=3%，跟原来一样！ 你以为捡到便宜，其实人家早就算好了账。 银行这招叫"对冲"，说白了就是提前卡位。 为啥这么干？因为之前广州房贷利率太低了，个别银行甚至搞出2.89%的"自杀式利率"，直接跟公积金 利率（2.85%）倒挂，银行利润都快压到裤衩里了。 现在LPR要降，银行赶紧把加点提上来，保住3%的"生死线"，毕竟贷款300万30年，利率上调0.1%，总 利息得多掏2.5万呢。 最近很多人看到广州楼市成交量不错，就觉得房价要反弹。大错特错！现在楼市玩的是"螺旋下跌"—— 房东降价甩卖换成交量，成交量越高，房价跌得越快。 我有个老同事，去年把400万的改善房卖了，转头买了10套40万的老破小，然后在同一个小区租了套装 修更好的 ...

作者：钟渝梅 陶川 Q ：其他税种中，谁是拉动，谁又是拖累？ A ：拉动项是政策发力留下的"痕迹"。 与去年 1-2 月相比，除了春节错位"光环"下的个税， 开年对财政收入形成有力支撑的还有证券交 易印花税和增值税，背后都离不开政策的发力支持。 以证券交易印花税来说，受益于" 924 "以来股市交易热情高涨，证券交易印花税已 连续 5 个月保持两位数以上的正增长。 今年 1-2 月的财政数据有些不寻常。 一方面， 公共财政收入同比增速由正转负； 另一方面， 个人所得税同比增速却又大幅提升，录得近 10 个月以来的最高增速。 如何看待这种分化？我们列举了几个问题，并逐一分析开年财政的这份 " 成绩单 " ： Q ：如何理解 1-2 月个税不寻常的高增？ A ：个税的高增更靠春节错位"加持"。 从增速上看， 1-2 月个人所得税 26.7% 的同比增速为近 10 个月以来的最大值。 不过，高增速的背 后受春节错位的扰动并不小 ——以史为鉴，春节位于 1 月的年份，年内个税峰值将落在 2 月；而春节位于 2 月的年份，峰值落在 3 月。 这不仅说明年终奖对应的个税入库时间通常会滞后一个月；同时这也意味着春节开启时间 ...