12月23日，北京市第三中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会，召开涉住房租赁企业房屋 租赁合同纠纷典型案例新闻通报会。记者获悉，2022年1月至2025年11月，该院共审理涉住房租赁企业 的房屋租赁合同纠纷566件，案件数量呈逐年上升态势。其中，部分企业使用"名实不符"的合同文本引 发的法律性质争议，成为纠纷主要成因之一。 除合同性质问题外，住房租赁企业提供的房屋不适租占比25%，租赁合同约定不明导致合同履行产 生矛盾占比10%，格式条款侵权、押金未纳入监管账户、超期转租等亦是纠纷高发区。数据显示，住房 租赁企业作为上诉方的案件占比达53%。 针对市场乱象，监管持续加码。北京市住房和城乡建设委员会二级巡视员庞瑞敬介绍，通过大力推 进企业押金托管和租金监管，北京市签约监管银行的租赁企业达800余家，已有54.8万笔租赁合同的17.1 亿元纳入监管。同时，通过强化企业备案动态监管、发布风险警示名单、优化投诉调解流程等多措并 举，不断提升行业治理水平。 来源：人民法院报 本报讯（记者 郭致杰）一份名为《资产管理服务合同》的协议，约定住房租赁企业无论房屋是否 租出，都需向房主支付固定收益。法院认定，这实质是房屋 ...

行业监管与政策动态 - 北京市第三中级人民法院与北京市住房和城乡建设委员会联合召开新闻通报会，旨在通过披露案件数据、发布典型案例和解读监管政策，为住房租赁企业规范经营提供指引，并助力市场健康发展[1] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，以行政法规形式为住房租赁市场监管制度化提供了法治基础[2] - 《北京市住房租赁条例》规定，押金一般不得超过一个月租金并通过第三方专用账户托管，单次收取租金一般不超过三个月，超收租金应纳入监管，合同期满或解除后应在三个工作日内退还剩余押金和租金[4] - 北京市住建委等多部门正通过协同治理加强市场监管，包括会同公安、法院、检察院等部门研究协同治理，开展市场秩序专项整治，从严从快打击违法犯罪[8][9] 市场纠纷与案件趋势 - 2022年1月至2025年11月，北京市三中院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件，其中2022年121件、2023年126件、2024年131件、2025年1-11月188件，案件数量呈逐年上升趋势[2] - 从二审诉讼主体看，住房租赁企业上诉占比53%，非住房租赁企业上诉占比33%，共同上诉占比7%，住房租赁企业作为原审第三人占比7%，表明企业与租客、房东间存在广泛争议[2] - 在涉住房租赁企业的纠纷中，住房租赁企业提供的房屋不适租占比最高，达25%[2][5] - 其他主要纠纷类型包括：租赁合同约定不明导致履行矛盾占比10%，住房租赁企业超期转租占比4%，制式合同模板名称与性质不符占比3%，格式条款违反合同自由原则占比3%，收取租金后未纳入监管账户占比2%[2] 资金监管与风险防范 - 为防止企业挪用资金，北京市规定押金和超三个月租金需纳入第三方监管账户，目前已有800余家租赁企业签约监管银行，54.8万笔租赁合同的17.1亿元资金被纳入监管[4] - 在法院审理的案件中，有2%涉及“住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户”的问题，资金监管是避免企业“爆雷”和租客损失的关键制度性解决方案[4] 房屋质量与“不适租”问题 - “房屋不适租”是占比最高的纠纷类型，具体问题包括甲醛超标、空调噪音、漏水、蚊虫多、房屋使用性质与预期不符、未能配合办理证照、擅自打隔断违法群租等[5] - 法院明确指出，若房屋不符合法规或合同约定致使承租方无法正常使用或安全健康受威胁，承租方有权单方解除合同并主张企业承担违约责任[5] - 典型案例显示，对于“甲醛房”纠纷，法院会综合考虑检测时间点、委托情况等因素来采纳检测结果，支持租客解除合同并索赔的诉求[5] - 擅自改变房屋格局（如将客厅隔成卧室）也被法院认定为构成违约，严重影响居住质量，支持租客解除合同[6] 合同文本与格式条款风险 - 部分住房租赁企业利用合同文本玩“文字游戏”，例如签订名为《委托管理协议》或《资产托管协议》但内容实为房屋租赁合同，以混淆法律关系[7] - 另一种常见手法是通过格式条款不合理地限制租客权利，例如约定合同期满后不得在住房租赁企业不知情的情况下与房东私下签约，否则视为违约，此类条款因违反合同自由原则被法院认定为无效[7] - 提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效[8] 行业治理与合规建议 - 北京市住建委通过大数据技术加强网络平台监测，近年来共监测租赁房源信息240万余条，并对涉嫌违规信息指导平台处置[8] - 连续几年将400余家存在违法、失联等情形的企业列入备案“异常”状态，累计发布40批次729家次风险企业警示名单[8] - 针对收费不透明、服务质价不符问题，约谈投诉集中企业并要求明示收费标准[8] - 通过“惠民租房”活动筹集房源56.45万套（间），今年已签约11.95万套（间）[8] - 对住房租赁企业的司法建议包括：依法备案、核查房屋权属、确保房屋安全适租、诚信经营、规范合同解除流程、对格式条款尽到提示说明义务、加强员工法律培训并建立专业纠纷处理机制[9] - 对承租方的建议包括：审慎选择正规备案企业、查询企业信用和风险警示、逐条审阅合同、确保资金纳入监管账户、实地看房留存证据、按约定账户支付款项、遇押金克扣依法维权[9] - 对产权人的建议包括：选择正规租赁企业、如实披露房屋信息、在合同中明确交接和恢复标准、履行修缮义务、不得出租非居住空间、应对违约时及时固定证据并避免损失扩大[9]

新规实施的积极影响 - 条例为出租人和承租人维护合法权益提供了法律保障，明确出租人无正当理由不得扣减押金，增强了租客维权底气[1][2] - 新规通过企业登记备案、信用评价等机制将各类经营主体纳入监管，促使一些不规范的经营主体逐步出清，市场竞争更有序[3] - 条例让房源备案有明确依据，业主配合度提高，平台向企业开放数据接口简化了经纪人的工作流程，如链家等机构可实现租赁合同后系统自动办理备案[2] - 多地规模较大的住房租赁企业正在升级住房租赁产品，持续完善相关配套、提升租赁服务质量，市场化、专业化住房租赁企业优势正在显现[3] 新规落地面临的挑战 - 现实中仍存在大量未签合同、现金交易的“手拉手租房”现象，为纠纷埋下隐患，例如重庆大学生小邱的口头约定租房纠纷[4] - 纠纷的举证责任相关规定尚不清晰，例如装修品质纠纷中劣质材料该由谁举证、检测费用如何分担等问题缺乏清晰规则[4] - 部分房源以“实惠”“短租”为名规避备案与监管，凸显政策在执行中仍需进一步细化并加强监督[4] - 各房产中介机构之间数据互不连通，也未与住房租赁管理服务平台对接，难以保证房源信息真实性和质量，存在监管漏洞[5] - 多部门之间的协同监管、信息共享与联合执法有待加强，条例相应配套制度与实施细则仍不完善[5] 推动新规落实的措施 - 需进一步畅通消费者维权渠道，落实行业协会、企业及相关部门的投诉制度，依法治理押金退还难、霸王条款等乱象[6] - 需强化监管体系建设，提高监管执法力度和覆盖面[6] - 各地正推出配套政策，如郑州发布租赁合同范本，重庆启动配套管理办法立法并强化全链条监管，北京将个人转租10套及以上纳入监管[7] - 针对租金安全，西安强化“数据端+资金端”双重监管，青岛完善资金监管和企业信用评价，济南建立租金监管与监测功能从事后处理转向事前预防[7] - 拟对违规行为实施信用惩戒，对合规行为提供税收、融资等政策支持，培育规范市场化租赁企业，构建多部门信息共享与协同执法机制[7] - 建议进一步丰富住房租赁管理服务平台功能，完善从业机构、人员、房源、合同等数据，为经营主体和群众提供高效服务[8]

住房租赁市场现状与痛点 - 一线城市租房人口规模庞大，北京、上海、广州、深圳四大一线城市租房人口近4000万，占常住人口总数近50% [3] - 市场存在押金难退、隔断房风险、"二房东"套路等多重乱象，困扰年轻租客 [1][2][3] - 房屋租赁合同纠纷案件诉讼请求集中在租金、押金、违约金、合同解除等方面，并趋于多元化、复杂化 [4] 市场主要参与者行为分析 - "二房东"运作模式存在风险，常见做法是以每月7000元承租两室一厅，通过将客厅隔成单间使总租价更高，例如改造后以每月8500元转租 [7] - 部分"二房东"采用"向租客按年收取租金，向房东按月支付费用"的模式，存在资金链断裂和卷款跑路风险 [6][7] - 中介公司在托管租赁的案件中，涉及甲醛房认定、群租房认定、租金标准认定等多方面问题 [4] 行业监管政策与影响 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，共包含50条 [1][8] - 北京于2022年9月1日实施《北京市住房租赁条例》，将"个人二房东"纳入监管，并实施"押金托管"和"租金监管"制度 [8] - 调查显示，67.7%的受访者认为《条例》施行会提升租房安全感，88.9%的受访者期待更多住房保障举措 [8] 政策实施后的市场反应 - 随着《条例》实施，各地加大监管力度，市场秩序得到进一步规范，中介公司态度更积极并开始按新规处理纠纷 [9] - 行业专业人士认为，《条例》清晰界定了租赁双方权利和义务，能使租赁关系更稳定，中介服务更加踏实 [9] - 法规的施行被期待能有效帮助年轻人避开租房陷阱，让租赁产品更好地发挥供给功能 [9]

住房租赁条例核心内容 总体要求 - 住房租赁市场发展坚持市场主导与政府引导相结合，鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业 [1][5] - 国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房等用于租赁 [7] 出租与承租规范 - 出租住房需符合建筑、消防等强制性标准，非居住空间（如厨房、阳台）不得单独出租用于居住 [7][9] - 租赁合同需实名签订并通过平台备案，出租人不得擅自扣减押金或非法迫使承租人腾退 [10][11][12][15] - 承租人需合理使用住房，不得私改结构或实施损害他人权益的行为 [11][14] 住房租赁企业监管 - 企业需具备与经营规模匹配的资金、人员和管理能力，经营范围需明确"住房租赁"表述 [16][18] - 房源信息需真实准确，建立租赁档案并报送住房信息变化情况，转租企业需设立资金监管账户 [16][17][19] - 违规发布虚假房源或非法处理个人信息将面临2万-10万元罚款，严重者吊销执照 [42] 经纪机构管理 - 经纪机构需核对委托人身份及房源权属信息，实地查看并编制住房状况说明书 [21][23] - 禁止为不符合标准的住房提供经纪服务，不得代收租金或未经同意代签合同 [25][26] - 违规行为将处2万-10万元罚款，从业人员违规最高5年内禁业 [44][45] 市场监督机制 - 设区的市级以上政府需建立租金监测机制并定期公布数据 [29] - 房产管理部门联合多部门建立信用评价制度，实施分级分类监管 [33] - 网络平台需核验信息发布者身份，不得代收租金，违者最高罚10万元 [36][46] 法律责任 - 出租不符合标准的住房或损坏消防设施将依法处罚 [38][39] - 企业未备案开业信息或未公示服务规范将面临警告及2万-10万元罚款 [41] - 政府工作人员滥用职权将依法处分 [47]

北京市规范个人住房转租活动新规 政策核心内容 - 北京市拟出台《关于规范个人开展住房转租活动的通知》，针对职业化"二房东"设定转租门槛：个人转租非同一套住房达10套（间）及以上需办理市场主体登记并向住建部门备案 [1][4] - 政策旨在遏制区域性转租垄断、租金剥削等市场乱象，通过规模限制（10套为经营性认定标准）平衡监管成本与实际需求 [4] - 互联网信息平台及房地产经纪机构被禁止为未登记备案的10套（间）以上转租者提供服务，需承担房源数量审查责任 [1][6] 监管实施细则 - 转租登记备案后转为租赁企业的，需遵守《北京市住房租赁条例》，落实资金监管（押金托管、超3个月租金纳入监管）、信息公示等制度 [5] - 建立多部门协同机制：街道办负责日常监管线索上报，市场监管部门查处无照经营行为，区级部门共享信息 [6] - 政策设置例外情形：住宿/民宿经营活动不适用此规定，少量（1-3套）偶发性转租不受强制登记限制 [4] 市场影响分析 - 专家指出10套门槛基于规模性与经营性考量，将非职业化个人转租与职业"二房东"区隔，促进公平竞争 [4] - 政策通过压缩违规转租套利空间，间接利好二手房市场，推动住房租赁与房地产板块协同发展 [7] - 潜在执行难点：转租者可能通过隐藏房源数量（如展示9套实际持有10套）规避监管，需强化平台审核机制 [6]