投资评级 - 报告将恒基地产(12 HK)评级上调至"买入" [1][2] - 目标价从25.90港元上调至32.68港元 潜在涨幅16.9% [1][5] 核心观点 - 美联储降息25个基点至4%-4.25%区间 为2025年首次降息 预计未来18个月内还将降息5次总计125个基点 [2][5] - 降息将降低利息支出 激活香港房地产市场 促进开发板块销售和利润率回升 提升投资物业组合资产价值 [5] - 香港施政报告公布更灵活土地收地和交换模式 北部都会区开发加速将有利于恒基地产变现庞大农地储备 [5] - 公司拥有约4190万平方尺农地储备 历史平均成本仅每平方呎227港元 近期土地收地价超过每平方呎1000港元 [5] - 基于降息和北部都会区开发影响 上调公司资产净值预测至每股65.4港元(前为57.6港元) [5] - 轻微上调2025-2027年利润预测以反映利息开支减少的影响 [5] 财务数据 - 2024年收入252.56亿港元 同比下降8.4% 预计2025年将增长14.9%至290.16亿港元 [4] - 2024年核心利润97.74亿港元 同比增长0.7% 预计2025年将下降5.3%至92.57亿港元 [4] - 2024年核心每股盈利2.02港元 预计2025年为1.91港元 2026年回升至2.07港元 2027年达2.33港元 [4] - 市盈率从2024年的13.8倍预计升至2025年的14.6倍 随后降至2027年的12.0倍 [4] - 市账率维持在0.41-0.42倍区间 每股账面净值约66.54-67.45港元 [4] - 股息率稳定在6.4% 每股股息1.80港元 [4] - 毛利率从2024年的36.0%预计升至2025年的38.1% 2027年进一步升至39.4% [10] - 净负债权益比从2024年的18.9%预计升至2027年的22.4% [10] 估值分析 - 采用资产净值折让估值法 折让率从55%调整至50% [5] - 目标价32.68港元基于每股资产净值65.4港元计算 [5] - 当前股价27.96港元较52周高位29.05港元低3.8% 较52周低位19.88港元高40.6% [4] - 年初至今股价上涨18.47% 200天平均价为25.12港元 [4]

目标价与评级调整 - 上调恒基地产目标价26.2%至32.68港元 评级升至买入 [1] - 基于资产净值预测每股65.4港元并折让50%计算目标价 [2] 美联储降息影响 - 美联储2025年第四季预计再降息2次 2026至2027年第一季再降息3次 总计进一步降息125个基点 [1] - 降息降低利息支出 激活房地产市场 促进销售与利润率回升 提升投资物业组合资产价值 [1] - 轻微上调2025-2027年利润预测以反映利息支出减少 [2] 北部都会区政策影响 - 新政策提供弹性土地收地与交换模式 加速农地储备变现 [1] - 公司拥有4190万平方英尺农地储备 历史平均成本每平方英尺277港元 [1] - 北部都会区开发带来可观潜在收益 盈利和现金流 [1] 资产净值与核心业务 - 调高资产净值预测至每股65.4港元 反映资金流动性改善与资产价值提升预期 [2] - 利率下行降低公司核心业务短期风险 [2]

核心观点 - 上调恒基地产目标价26.2%至32.68港元 评级升至买入 [1] - 美联储降息及北部都会区政策将提振香港房地产公司 [1] - 降息进程持续将降低利息支出并激活房地产市场 [1] - 北部都会区加速开发有助于公司农地储备变现 [1] 目标价与评级调整 - 目标价从25.9港元上调至32.68港元 幅度26.2% [1] - 评级上调至买入 [1] - 资产净值预测调高至每股65.4港元 [2] - 基于资产净值折让50%计算目标价 [2] 美联储降息影响 - 美联储9月17日降息25个基点 [1] - 预计2025年第四季再降息2次 2026-2027年第一季再降息3次 [1] - 总计进一步降息125个基点 [1] - 降息进程将持续至2025年剩余时间和2026年 [1] - 降低香港房地产公司利息支出 [1] - 激活房地产市场 促进销售和利润率回升 [1] - 投资物业组合潜在资产增值 [1] - 轻微上调2025-2027年利润预测以反映利息支出减少 [2] 北部都会区政策影响 - 施政报告加速北部都会区发展 [1] - 新政策公布更弹性土地收地和交换模式 [1] - 加快开发有助于恒地农地土地储备变现 [1] - 公司拥有4190万平方英尺农地土地储备 [1] - 历史平均成本约每平方英尺277港元 [1] - 北部都会区加速可能带来可观潜在收益、盈利和现金流 [1] 公司财务预测 - 核心业务短期风险下降 [2] - 基于降息带来的市场资金流动性和资产价值提升预期 [2] - 北部都会区农地可能加速变现的影响 [2]