华润置地销售数据 - 5月总合同销售金额183.5亿元 同比减少11.4% 总合同销售建筑面积64.9万平 同比减少26.6% [1] - 前5月累计合同销售金额868.5亿元 同比减少6.3% 总合同销售建筑面积322.2万平 同比减少19.0% [1] 万科股票回购 - 通过集中竞价交易出售7295.6万股A股库存股 成交总额4.79亿元 均价6.57元/股 最高价6.72元/股 最低价6.48元/股 [1] 越秀集团人事变动 - 张招兴因退休不再担任党委书记及董事长职务 陈强接任党委书记、董事长等职务 陈强曾任广州城投等多家公司董事长 [2] 土储专项债发行 - 2025年新发土储专项债规模达1083.48亿元 涉及442个项目、24只专项债 [2] - 土储专项债资金用途占比7.75% 当前占比不高 未来或有提升空间 [2] 保障性住房政策 - 中办、国办提出加大保障性住房供给 引导社会力量运营长期租赁住房 推动常住地提供基本公共服务 [2] - 支持灵活就业人员参加住房公积金制度 推动农业转移人口享有同迁入地户籍人口同等权利 [2] 广州房地产政策调整 - 全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [3] - 2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个 更新老旧电梯超9000台 完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [3] - 优化住房公积金政策 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 优化租房提取措施 [3]

地方政府债券发行情况 - 1—4月份全国各地发行地方政府债券约3.54万亿元 其中4月发行6933亿元 较2月、3月份有所下降 [1] - 1—4月份用于置换存量隐性债务的再融资专项债发行约1.6万亿元 占全年2万亿元额度的80% [1] - 1—4月份地方新增专项债发行规模1.19万亿元 占全年4.4万亿元额度的27% 略慢于时间序列 [1] - 1—4月份地方新增一般债发行规模为3023亿元 占全年8000亿元额度的37% 略快于时间序列 [1] 土储专项债发行进展 - 4月份土储专项债有提速迹象 湖南发行140亿元用于125个土储项目 厦门发行50.4亿元用于6个土储项目 [2] - 截至5月9日 全国共有五个省份发行共计782.33亿元土储专项债 其中广东发行319亿元 福建(含厦门)发行200亿元 湖南发行约140亿元 北京发行约117亿元 四川发行约6亿元 [3] - 相比各省份公开披露的拟回收存量地块信息 土储专项债发行进度依然偏慢 截至4月7日 全国已公示收购存量闲置土地项目覆盖宗地1601块 资金规模约1854亿元 [4] 专项债发行政策与计划 - 二季度地方政府明确要加快地方债发行 广东省提出用好专项债券"自审自发"试点 河南省一季度已发行364.5亿元新增专项债 [6][7] - 湖南省推进地方政府专项债券项目"自审自发"试点 计划6月底前完成全年专项债券发行工作 [7] - 今年地方新增专项债规模为4.4万亿元 1—4月份已发行1.19万亿元 意味着还有约3.21万亿元新增专项债有待发行落地 [8] 宏观经济与政策背景 - 面对外部不确定性 二季度我国扩内需政策将进一步加力 地方专项债、超长期特别国债等将加快发行 [1] - 5月7日央行宣布降准降息 部分原因在于预计二季度政府债券供给将进一步加大 需配合财政政策发力 [1] - 预计二季度经济增速可能小幅回落 政府债券供给高峰即将到来 降准意在缓解地方政府债集中供给所带来的资金流动性紧张 [8]

土地储备专项债券发展历程 - 2001-2015年土储贷款是土地储备主要资金来源，通过金融机构借贷解决融资需求 [3][6] - 2015年地方政府债务管控规范化，土储贷款被叫停，改为通过省级政府代发地方政府债券筹集资金 [3][11] - 2017年土储专项债正式启动，2017-2019年密集发行，三年发行规模分别为2406.98亿元、5837.87亿元和6744.50亿元，占当年新增专项债比重最高达42.08% [3][11][13] - 2019年9月-2024年10月土储专项债被叫停发行，资金不得用于土地储备和房地产相关领域 [3][14][15] - 2024年10月土储专项债重启，允许专项债券用于土地储备，支持回收符合条件的闲置存量土地 [3][20] 本轮土储专项债核心特征 - 收储对象主要为2024年11月7日前供应的闲置土地，包括企业无力开发、已供应未动工的房地产用地等，与2017-2019年新增项目导向有明显区别 [4][22][23] - 2025年发行节奏偏慢，截至4月17日仅广东、四川、湖南、北京四区域发行9只债券，规模850.97亿元，涉及土储金额516.74亿元，主要受置换隐债专项债挤压和细则落地时间影响 [4][24][25] - 已公告拟收储土地规模1387.2亿元、952宗，土地性质以综合用地(42%)、住宅用地(33%)和商办用地(18%)为主 [32][35] - 收储目标主要为城投/城投子公司(占比50%)和地方国企(占比41.35%)，民企占比不足10% [35] - 土地平均拿地折扣率11.99%，城投子公司和非城投国企折扣率分别为8.30%和9.67%，民企折扣率较高达15.48% [37] 土储专项债后续展望 - 2025年发行规模预计在5200亿-1.08万亿元之间，占新增专项债务限额44000亿元的30%左右，与每年8000亿元"特殊新增专项债"存在部分定位重合 [41][43] - 若按中间值8000亿元估算，2025-2028年持续发行可累计为城投平台节约利息支出约912亿元，有效缓解还本付息压力 [45][46] - 发行节奏预计二三季度将加快，随着各地"自审自发"细则落实与入库项目确定 [43]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 地方政府专项债券投向领域扩大，土储专项债时隔五年重启，为地方政府收储土地提供资金支持，有助于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳 [2][35][42] - 目前多地公布拟使用专项债收购存量闲置土地收储金额超1200亿元，已有三个省份发行落地，合计金额略超400亿元，预计后续土储专项债发行速度加快，“自审自发”试点地区落地更快，但收储土地面临抵押债权关系、收购定价等问题，政策效果有待观察，建议关注相关地方国企及开发商 [3][72] 根据相关目录分别进行总结 地方政府专项债券投向领域有所扩大 - 地方政府债券按还款资金来源分为一般债券和专项债券，专项债券包括新增专项债券和再融资专项债券等 [2][5] - 2024年地方政府专项债券累计发行7.7万亿元，其中新增专项债券发行4.0万亿元，再融资专项债券发行3.7万亿元；截至2024年底，地方政府债务余额47.3万亿元，其中专项债余额30.8万亿元，占比65% [12] - 2024年新增专项债支持11大领域，2025年新增4个投向领域，包括支持收购存量商品房、支持盘活存量闲置土地等；2019 - 2024年新增专项债资金用途对应规模较高的为市政和产业园区基础设施、棚户区改造和医疗卫生，规模占比分别为27.4%/13.4%/7.2% [15] - 实行专项债券投向领域“负面清单”管理，扩大专项债券用作项目资本金范围，允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备 [18] 土储专项债的历史复盘 - 2001 - 2015年，财政部允许土地储备机构举借土地储备贷款；2016年明确暂停向银行业金融机构举借土地储备贷款；2017年土储专项债正式启动，2019年暂停发行 [24][25][30] - 2017年7月至2019年9月，全国共发行土地储备专项债券426只，金额合计为14914亿元，其中2018年下半年发行规模较高，2019年发行节奏较为平稳；分省份来看，广东省和江苏省发行规模排名位居前列 [31] 新一轮重启土储专项债相关政策及背景 - 2024年以来，中央会议多次出台支持盘活存量闲置土地相关政策，10月财政部提出允许专项债券用于土地储备；11月自然资源部出台文件，为收购土地提供具体指导策略；2025年3月，两部门联合发布土地储备专项债券管理新规 [35][36][37] - 目前城投托底城市土地，开工率较低，闲置土地较多；土地出让金收入占政府性基金预算收入比例超80%，截至2024年12月，地方本级土地出让收入累计同比下降16.0%，地方政府财政压力较大，房企到位资金持续恶化，盈利能力变差，重启土储专项债有助于解决这些问题 [39][42] 各地拟使用专项债收购存量闲置土地的进展 - 截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量为848宗，总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元，3月以来各地公示节奏明显加快 [46] - 31个省市中有14个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额接近500亿元，规模位居第一；湖南、福建、四川、广西公示金额均超100亿元 [47] - 已公示地块中，住宅用地（含综合地块）、商办用地和工业用地的宗数占比分别为63.5%/25.8%/7.3%，以住宅用地为主；多数收储地块出让时间集中在2020 - 2024年，宗数占比约80% [52] - 地方政府拟收购土地用地单位包括地方国企、央企和民企，其中以地方国企为主；超50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8 - 1.0之间，部分地块拟收储价格高于拿地价格 [53] 用于收购存量闲置土地的土储专项债发行情况 - 截至4月10日，广东、四川、湖南发行用于收购存量闲置土地的专项债金额分别为304.4/3.3/94.2亿元，合计总金额约为402亿元，涉及166个项目；发行期限为3年、5年、5 + 2年、7年的分别对应有1/80/17/68个项目 [54] - 2月以来，北京发行专项债券中涉及25个土地储备项目，发行额度为116.87亿元，占比25.2%，该部分土地储备项目普遍为土地一级开发项目，不涉及收购存量闲置土地 [60] - 2月24日，广东省发行专项债总额307.1859亿元，涉及86个项目，除2个项目外，其余均为回收闲置存量土地；涉及19个地级市，广州、珠海、惠州三地发行专项债券金额较高，肇庆、惠州和汕尾三地涉及项目数量较高 [63][64][67] - 3月31日，四川省发行专项债券中涉及3个土地储备项目，发行额度为6.2120亿元，其中3.3亿元用于收购成都、宜宾2宗存量闲置土地，另外1宗为新增土地储备项目 [68] - 4月8日，湖南省发行土地储备专项债券规模达94.15亿元，涉及80个项目，覆盖126个地块，全部为存量闲置土地，其中长沙市发行额度最高，为26.3亿元 [71] 投资建议 - 预计更多地区参考已发行专项债省份做法，后续土储专项债发行速度加快，“自审自发”试点地区落地更快，但收储土地面临抵押债权关系、收购定价等问题，政策效果有待观察，建议关注相关地方国企及开发商 [72]