文章核心观点 - 2026年上半年房地产行业处于深度调整期，A股上市房企普遍亏损，行业呈现“总量磨底、结构分化”的特征 [1][18] - 在67家已披露具体业绩区间的样本房企中，48家预计归母净利润亏损，合计亏损约375亿至491亿元；而19家盈利或扭亏为盈的企业合计盈利仅约27亿至32亿元，盈亏规模高度不对称 [1][19] - 行业亏损根源在于收入端大幅缩水、利润端被双重挤压以及成本端刚性难降的三重压力叠加 [2] - 尽管行业整体低迷，但仍有部分企业通过项目集中结转、资产重组与业务转型、经营改善与降本增效三种路径实现盈利或扭亏 [10][11] - 部分企业的盈利质量存疑，存在归母净利润与扣非净利润背离、依赖非经常性损益等现象，扭亏的可持续性有待观察 [15][17] 一、亏损的行业性根源：三重压力叠加 - **收入端大幅缩水**: 因预售制结算特点，前期销售投资收缩导致未来可结算资源减少，2026年1-6月全国商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%，销售额37,945亿元，同比下降13.6%，房地产开发投资累计完成38,074亿元，同比下降18.0% [2] - **利润端被双重挤压**: 一方面，前期高地价项目在当前降价环境下集中结转，导致结转毛利率大幅下滑；另一方面，多家房企基于审慎性原则对存货大规模计提资产减值损失，进一步侵蚀利润 [2] - **成本端刚性难降**: 项目竣工后借款费用资本化终止，导致费用化利息支出增加，同时管理费用等刚性费用持续发生，而收入端未能有效覆盖 [3] 二、亏损阵营的分化：续亏与首亏并存 - **头部企业亏损规模巨大**: 万科A预计上半年归母净利润亏损150亿至120亿元，为A股地产板块亏损之首 [5] - **续亏企业众多**: *ST华幸预计亏损70亿至50亿元，华侨城A预计亏损42亿至34亿元，金地集团预计亏损29亿至24亿元，首开股份预计亏损22亿至17亿元等 [5] - **出现“首亏”阵营**: 华发股份、大悦城、深深房A、深物业A等多家此前相对稳健的房企首次出现半年度亏损，显示行业压力蔓延 [6] - **部分企业亏损收窄**: 绿地控股预计亏损4亿至3亿元，较上年同期亏损35.06亿元大幅收窄；荣盛发展亏损也有所收窄 [6] 三、逆势盈利的三种路径 - **路径一：项目集中结转驱动**: 如中洲控股预计归母净利润达9.9亿元，主要动力来自房地产项目竣工交付节奏带来的结算收入增加及毛利率上升；亚通股份因长兴岛安置房项目集中交付850套实现利润约5,000万元，成功扭亏 [10] - **路径二：资产重组与业务转型**: 如中交发展预计实现归母净利润1,800万元，主要因完成重大资产重组，向轻资产运营模式转型；*ST南置通过重组业务转变为城市运营服务，实现扭亏 [11] - **路径三：经营改善与降本增效**: 如金科股份预计盈利1,700万至2,500万元，实现扭亏，动力来自业务结构优化、精益化管理带来的期间费用压降及专项清收 [11] - **盈利集中于少数主体**: 盈利企业中，中洲控股（9.9亿元）一枝独秀，招商蛇口、上海临港紧随其后 [13] 四、结构性特征：归母盈利而扣非亏损，扭亏可持续性存疑 - **归母净利润与扣非净利润出现背离**: 如新黄浦归母净利润盈利2.1亿元，但扣非后亏损882万元，盈利主要依赖资产支持专项计划带来的投资收益；ST云城归母净利润扭亏为盈（0.5亿至0.7亿元），但扣非后仍亏损0.82亿至1.02亿元，扭亏主要靠股权处置投资收益 [15] - **EPS（每股收益）亏损幅度分化显著**: 福星股份基本每股收益亏损高达1.00元至1.51元，居样本亏损幅度之首；万科A亏损1.0058元至1.2573元；而全新好每股亏损仅为0.0097至0.0098元，亏损幅度极小 [17] - **多数扭亏企业的可持续性存疑**: 7家扭亏为盈的房企中，除金科股份外，多数依赖资产重组、股权处置或单一项目集中交付等一次性或阶段性因素 [17] 五、总结与展望 - **行业核心特征**: 2026年上半年房地产行业呈现“总量磨底、结构分化”的特征，开发投资、销售面积等核心指标降幅未见收窄 [18] - **行业模式转型**: “高周转、高杠杆、高负债”的旧模式已进入历史性调整，房企正在转向“低杠杆、高品质、高效能”的新发展模式，当前处于换挡转型的阵痛阶段 [19] - **下半年展望**: 政策面延续适度宽松基调，核心城市房价企稳迹象初步显现，但行业整体仍面临市场信心恢复、区域库存分化等挑战 [19] - **房企首要命题**: 在行业换挡转型完成之前，“活下去、活得稳”仍是多数房企的首要命题，盈利结构的实质性修复有赖于销售端企稳与老货结算压力的逐步出清 [19]