楼市整体表现 - 2025年6月TOP100房企实现单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7% [1] - 上半年TOP100房企累计销售操盘金额16526.8亿元 [1] - 6月近六成百强房企单月业绩环比增长，其中28家环比增幅大于30%，包括中海地产、华润置地、招商蛇口等 [1] - 上半年TOP100房企销售总额同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点，权益销售额12812.7亿元，权益销售面积6570.6万平方米 [2] 房企销售策略与区域分布 - 代表房企聚焦核心一、二线城市，采取"以销定投"策略，关注主流城市和地段 [2] - 招商蛇口、越秀地产、中建壹品、中国中铁一线城市销售贡献率超50%，保利发展、中海地产、华润置地等一线城市贡献率超40% [2] - 一线城市销售业绩贡献率同比增长9.0个百分点至40.0%，二线城市占比47.8%，同比下降6.8个百分点 [3] - 上海、北京、广州为销售额贡献前三城市，贡献率分别为16.9%、10.6%、9.0%，上海贡献率增长4.5个百分点，北京增长3.8个百分点 [3] 房企拿地动态 - 上半年TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点 [4] - 保利发展、绿城中国、中国金茂新增货值位列前三，分别为899亿元、831亿元、749亿元，TOP10企业新增货值总额6019.9亿元，占TOP100的41.8% [4] - 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市，央企、国企和地方国资为主力，民企仅在重点区域补充土储 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都拿地金额进入前十，绿城在杭州、苏州位列前三，滨江集团在杭州拿地金额第一 [5] 城市土拍市场特点 - 土拍热度集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都，优质地块频现高溢价，郊区地块及多数城市土拍保持平淡 [5]

民营房企重返土拍市场 - 1-5月TOP100房企拿地总额达4051.9亿元，同比增长28.8% [2] - 前40名榜单中出现10家民营房企，滨江集团以275.3亿元新增土地价值位列第7 [2] - 邦泰集团拿地金额52.8亿元排名第14，投资覆盖10城，拿地面积134万㎡跃居全国第3 [2][3] - 敏捷集团等多年未拿地的房企重现市场，如广州番禺区4宗宅地以33.2亿元竞得 [3] - 活跃民营房企普遍负债较低，具备投资能力 [3] 市场回暖与分化特征 - 民营房企重返土拍被视为积极信号，主因补货需求及政府供地策略调整（如优化容积率、鼓励大户型开发） [3] - 30个重点城市2024年9-11月至少有12宗民企高溢价地块（溢价率超20%） [2] - 66%百强房企未拿地，销售TOP10房企拿地金额占百强68%，央国企仍为主导 [5] 核心城市主导土拍升温 - 一线及强二线城市（北京、上海、深圳、杭州等）高溢价地块频出，特征为区位优、配套成熟、容积率低 [4] - 长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元，显著高于京津冀（734亿元）和中西部（339亿元） [5] - 一二线城市溢价率较高，三四线城市普遍底价成交 [5] 销售端表现与库存压力 - TOP100房企1-5月销售操盘金额13127.5亿元，同比减少7.12%，但5月环比增长3.5%至2945.8亿元 [6] - 部分城市库存高企，去化周期长，市场仍面临波动风险 [6]

近期，"民企重返土拍市场"成为房地产行业关注的热点。 在5月30日举行的广州土拍上，民营房企敏捷集团以总价约33.2亿元一举夺得位于广州番禺区钟村街市 广路的4宗住宅用地，成为近期民营房企积极拿地的典型案例。 《每日经济新闻》记者注意到，这是敏捷集团自2021年以来首次在公开土拍市场拿地。 凭借此次大手笔拿地，敏捷集团在克而瑞"2025年1~5月中国房地产企业新增土地价值TOP100榜单"中排 第十九位。中指研究院的数据显示，今年前5个月，敏捷集团以142亿元的全口径新增货值在行业中排第 十八位。 事实上，敏捷集团作为老牌粤企，曾以"短平快"模式迅速崛起，并一度"称霸"广州楼市。如今在房地产 市场调整期，敏捷集团时隔4年重返土拍市场，释放了哪些信号？ 一次性获得4宗地块 公开资料显示，2020年，敏捷集团分别在杭州、汕头、南宁、德阳和郑州等城市土拍市场上拿地，拿地 总金额超百亿元，其中杭州和南宁是其首次进入的城市。到了2021年，敏捷集团曾在广东吴川获得一宗 地块，此后便没有在公开土地市场拿地的记录。 对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，目前，在土拍市场拿地的民营房企，以区域深耕 型房企为主，这些 ...

不仅是北京，今年以来，房企拿地热情明显回升，尤其是在核心一二线城市，高总价、高溢价地块频繁 出现。前5月，百强拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%。 头部央国企、"中字头"建筑企业，依然是土拍市场的主力军，但与此同时，一些地方性民营企业也在悄 然"崛起"，邦泰集团、兴耀房产、海成集团等进入了行业拿地金额前二十。 业内机构认为，从各项核心指标看，房企的投资积极性的确在回升，不过分化仍是市场趋势，非核心城 市和地块依然遇冷，未来企业会优选高周转、去化快、利润空间足的项目去投资。 土拍市场的星星之火 从核心城市的优质地块开始，土拍市场的"星星之火"正在燃烧。 土拍市场点燃了"星星之火"。 单日收金130.6亿元！6月5日，北京土拍上演了热闹场面，中海地产、中建壹品、金隅集团、越秀地产 等企业均有收获，其中中海斥资45亿元、中建壹品斥资27亿元。 中建玖合是"中建系"中建二局旗下地产平台，上次这家公司在北京拿地，还是在2023年6月时，当时其 以54.05亿元的价格竞得大兴西红门一宗地块，如今时隔两年再次出手投资。 值得注意的是，土拍的热闹场面不仅在北京，今年房企的投资热情正整体回升。 中指研究院数据显示，2 ...

从市场表现来看，东外滩板块的销售氛围火热，周边新盘去化率较高，显示出区域内升级换代的需求依然存在。而北外滩板块，虽然住宅用地供应较少，但 未来将面临来自周边项目的直接竞争。 相比之下，东外滩地块虽然存在一些短板，但其所在的杨浦滨江南段被定位为上海城市主中心的一部分，未来将重点发展商务、文化休闲及生态居住功能。 区域内大型企业总部在建，人才导入优势明显。此外，杨浦区政府还推出了针对互联网优质内容创作者的购房补贴政策，进一步提升了区域吸引力。 【环球网消费综合报道】近日，上海第四批次土拍结果揭晓，两幅地块的命运却大相径庭。虹口区北外滩地块底价成交，而杨浦区东外滩地块则溢价抢手， 刷新了板块单价纪录。这一冷一热的对比，不禁让人思考：地段神话是否正在被打破？ 北外滩地块，地理位置优越，周边配套设施完善，交通便利，却遭遇了开发商的冷遇。而东外滩地块，虽然周边城市界面尚不理想，交通和商业配套也有待 提升，却吸引了众多头部开发商的追捧，竞价激烈。为何会出现如此反差？ 业内人士分析，北外滩地块的住宅部分并非重点，商业开发才是关键。然而，虹口区缺乏成规模的商业板块，单体商业热度虽高，但板块协同效应不足。此 外，北外滩地块的保护 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 3月全国土地市场呈现分化态势，涉宅用地表现较好，成交规模和出让金同环比上涨，流拍率下降；核心24城以价换量，地方国企拿地占比上升 [3][5][23] 各部分总结 全国重点65城土地市场概况 - 3月重点65城涉宅土地成交规模同比上升39%，整体经营性土地成交规模环比小幅回落3%，涉宅用地成交规模同环比显著回暖，一季度涉宅市场止跌企稳 [3][6] - 3月土地出让金规模同环比均上涨，经营性土地出让金总金额达1414.2亿元，环比涨28%，同比涨25%，涉宅用地出让金规模环比涨34%，同比涨35% [3][14] - 3月涉宅流拍率降至6%，总计流拍11宗地，城市流拍主要集中在常州 [3][20] 核心24城土地市场表现情况 - 3月土拍以价换量显著，核心24城成交规模环比上涨50%，成交规划建面约717.8万平方米，出让金总规模1086.3亿元，环比涨29%，同比涨37% [3][23] - 3月核心24城-涉宅用地成交出让金城市排行中，杭州、成都、上海出让金规模超150亿元，平均溢价率超20% [26][27] - 3月地方国企拿地占比上升至45%，央企拿地规模占比下降约10%，联合拿地规模占比上升约10% [3][29]

土地市场动态 - 上海静安区土地以16.23万元/㎡刷新单价纪录，较去年8月徐汇滨江13.1万元/㎡上涨24% [2] - 杭州上城区土地拍出50682.49元/㎡，溢价率72.48%，位列杭州历史第三高价 [4] - 天津土地成交价43449元/㎡，创2018年以来新高 [6] 城市土地供应策略 - 杭州上海释放核心优质地块，如杭州湖墅单元和上海静安寺商圈地块，容积率低且配套成熟 [10] - 北京深圳广州当前供应地块多位于边缘区域，如北京昌平、深圳龙岗等，单价在2-3万元区间 [13] - 优质地块供应策略显著提升溢价率，杭州民企参与度达高比例，绿城曾创土拍单价第二 [14] 市场参与主体分析 - 当前土地市场以国企为主导，民企受资产负债表衰退制约参与有限 [20] - 理想状态下健康土拍应国企民企各占50%，且8-10家企业实质性参与开发 [21] - 三四线城市城投公司拿地占比高，但多用于融资而非实际开发 [20] 楼市复苏关联性 - 取消"7090"政策后开发商可打造差异化豪宅产品，改善利润空间 [16] - 上海12月新房成交近3万套，深圳成都房价环比连涨，提振开发商信心 [16] - 核心城市土地市场分化将长期存在，与城市产业、宜居度等要素正相关 [22] 政策建议方向 - 专项债收购土地已在广东实施，首批拟收购220宗地块总价超430亿元 [23] - 建议全面取消限购（除北京四环内），首付比例降至10%，取消新房限价 [26] - 因城施策需协调土地供应节奏、购房补贴、城市管委会等多维度措施 [28]