土地拍卖概况 - 上海第八批次土地拍卖于10月20日启动 [1] - 本批次共推出6宗地块 总起始价达185亿元 [1] - 地块分布于静安区、徐汇区、杨浦区、宝山区和松江区 [1] 核心地块热度 - 徐汇滨江住宅地块、静安商住地块、杨浦住宅地块等3幅核心地块市场关注度较高 [1] - 徐汇滨江住宅地块预计楼板价可能突破16万元/平方米 [1]

地块出让基本信息 - 福州市自然资源和规划局将于2025年10月22日公开出让仓山区2幅国有建设用地使用权 [1][2] - 两幅地块总面积为22067平方米（合33.1亩），总起始价为6.25亿元 [3] 宗地2025-43号详情 - 地块位于仓山区石边支路北侧、建新中路西侧，土地面积12794平方米（合19.19亩），起始价4.62亿元，保证金9240万元 [2][3][5] - 土地用途为住宅70年及商服（商业）40年，容积率上限2.6，建筑限高80米，起始楼面价为13888.72元/平方米 [2][5] - 地块地处金山板块，距地铁2号线洪湾站约600米，周边教育及生活配套成熟，划片学校为福州教育学院附属第四小学 [5][7] 宗地2025-44号详情 - 地块位于仓山区百花洲路北侧、鹭岭路西侧，土地面积9273平方米（合13.91亩），起始价1.63亿元，保证金3260万元 [2][3][9][10] - 土地用途为住宅70年及商服（商业）40年，容积率上限1.78，建筑限高50米，起始楼面价为9875.23元/平方米 [10][11] - 地块位于奥体板块核心区，临近规划地铁7号线，周边商业文体设施齐全，教育过渡安排为仓山霞镜小学 [11][13] 出让重要约定 - 竞得人缴清出让价款后30日内按净地标准交地，签订合同后即可进场 [13] - 项目需自交地起12个月内开工，开工后36个月内竣工 [13] - 竞得人须在签订土地出让合同后90日内完成项目公司注册登记 [13] - 竞买人需承诺签订装配式建筑及海绵城市建设监管协议 [13]

土地出让概况 - 上海第八批次土地出让推出六宗地块，分布于徐汇、静安、杨浦、松江、宝山五区 [1] - 土地出让总面积超过19万平方米，起始总价高达184亿元 [1] - 多宗优质地块被业内形容为“王炸频出”，引发市场高度关注 [1] - 拍卖交易将于10月20日举行 [11] 徐汇区地块详情 - 地块位于龙兰路与云锦路交汇处，紧邻11号线云锦路地铁站 [1] - 一街之隔是“云锦东方”项目，1公里范围内覆盖西岸凤巢等多个商业综合体和艺术场馆 [1] - 地块拥有“科技+产业+文化”的黄金区位格局，可实现“出门逛展、下楼游园”的便捷生活 [3] - 起拍楼面价为13.5万元/平方米，有望再次刷新上海滨江板块宅地单价纪录 [3] - 出让面积约2万平方米，容积率1.5，限高30米，将提供更舒适的低密度住宅产品选择 [3] - 分析师认为居住舒适性高，地块总面积不大，开发商拿地总投入相对可控 [5] 静安区地块详情 - 静安苏河湾地块紧邻苏河湾万象天地和苏州河，周边环绕全龄教育生态链、医疗、商业配套资源 [7] - 地块起始价近71亿元，为本批次之最 [7] - 地块面积超2.6万平方米，容积率为3.64，限高150米，意味着超高层能够看到黄浦江和陆家嘴三件套 [7] - 根据最新规划，地块除住宅外，还将承载区域内的城市更新的文化商业功能 [7] - 区域规划强调“一河、一心、一环、两片”结构，“绿心”将加入文化商业概念，与南侧苏河湾万象天地连成一体 [9] 市场趋势分析 - 当前市场除了比拼位置、价格等硬实力外，地块的品质分量在不断加码 [13] - 地块品质加码是今年以来上海土拍市场持续火热、走出独立行情的重要原因之一 [13]

地块拍卖基本信息 - 江西省公共资源交易平台上线2宗进贤县商服用地 预计2025年9月25日拍卖[1] - 地块DAL2025007位于南昌(进贤)转型升级示范园 面积14934.95平方米 土地用途为商服用地-商务金融用地 出让年限40年[2][5] - 地块DAL2025008位于进贤县五里村西庄咀G320国道与S211省道交叉口 面积7560.24平方米 土地用途为商服用地-零售商业用地 出让年限40年[6][9] 土地规划指标 - 转型升级示范园地块容积率≤1.6 建筑密度≤40% 绿地率≥20% 土地级别十二级[2] - 五里村地块容积率≤2.0 建筑密度≤40% 绿地率≥20% 土地级别十二级[6] - 两宗地均为无底价拍卖 采用资格后审方式 加价幅度10万元[3][7] 交易安排 - 两宗地拍卖开始时间均为2025年9月25日10:00 保证金到账截止时间均为2025年9月24日16:30[1][3][7] - 地块DAL2025007起始价851.29万元 竞买保证金425.65万元[3] - 地块DAL2025008起始价907.23万元 竞买保证金453.61万元[7] 后续开发规划 - 两宗地成功出让后将建设商业相关建筑[9]

土地出让概况 - 福州市自然资源和规划局将于8月29日公开出让四城区4幅国有建设用地使用权 总面积20,866平方米（31.31亩） 总起始价15,800万元 [1][2] - 本次土拍商品住宅用地零供应 除一幅保障性租赁住房用地外 其余三幅均为商服及加油站用地 该供应结构在近期土拍中较为少见 [3] - 土地拍卖由福建省八闽拍卖行有限责任公司主持 将于2025年8月29日上午10:00进行 [4] 宗地2025-30号（保障性租赁住房+商业） - 地块位于仓山区福峡路西侧 地铁4号线城门站西南侧 面积7,177平方米（10.77亩） 起始价4,000万元 保证金800万元 [2][5][7] - 土地用途为住宅70年（保障性租赁住房）及商服40年 容积率1.0-2.4 商业建筑面积不超过3,000平方米 建筑限高50米 [2][7] - 按容积率上限2.4测算 起始楼面价2,322.23元/平方米 地块需整体持有不得分割转让 住宅部分全部建设保障性租赁住房 [7] - 地块位于地铁1号线与4号线换乘站城门站东北角 属TOD开发范围 与火车南站枢纽及三江口植物园联动发展 [8] 宗地2025-31号（商业） - 地块位于仓山区海峡艺术中心西南侧 地铁1号线梁厝站周边 面积3,101平方米（4.65亩） 起始价1,000万元 保证金200万元 [2][9][13] - 土地用途为商服40年 容积率≤0.6 建筑限高12米 按容积率上限0.6测算 起始楼面价5,374.61元/平方米 [2][13] - 地块东侧与地铁1号线梁厝站出入口无缝对接 位于三江口新城核心区 紧邻梁厝历史文化街区及海峡文化艺术中心 [14] 宗地2025-32号（商业商务） - 地块位于晋安区新厦路北侧 磐石路东侧 面积4,117平方米（6.18亩） 起始价3,300万元 保证金660万元 [2][16][17] - 土地用途为商服40年 容积率≤2.3 建筑限高36米 按容积率上限2.3测算 起始楼面价3,485.01元/平方米 [2][17] - 地块需整体持有不得分割转让 位于五四北板块成熟片区 周边有榕发夏荷郡等住宅小区及省妇幼医院等公共设施 [17][18] 宗地2025-33号（加油站+绿地） - 地块位于仓山区林浦路东侧 高速公路连接线东北侧 面积6,471平方米（9.71亩 含加油站7.59亩+绿地2.12亩） 起始价7,500万元 保证金1,500万元 [2][20] - 土地用途为加油加气站40年及公园绿地50年 容积率≤0.5 建筑限高12米 按容积率上限0.5测算 起始楼面价23,180.34元/平方米 [2][20] 交易条款 - 付款安排：宗地2025-30号成交价款分两期（各50%）于合同签订后30日内及180日内缴交 其余三宗地分两期（各50%）于30日内及360日内缴交 [21] - 交地时间：缴清价款后30日内按净地标准交地 宗地2025-30号签订合同后可进场 缴清首期款后符合条件可先行交地 [21] - 开发时限：自土地交付之日起9个月内开工 开工后36个月内竣工 [21]

土地出让基本信息 - 昆明市呈贡区吴家营街道办事处一宗国有建设用地使用权将于8月15日通过网上拍卖形式公开出让 [1] - 地块编号KCC2024-25 土地面积6997.41平方米 出让年限40年 [4] - 交易起价2100万元 竞买保证金420万元 竞价阶梯21万元 [4] 土地规划与设计要求 - 土地用途为旅馆用地 容积率不超过2.5 建筑密度不超过60% 绿地率不低于15% [4] - 酒店客房总数不少于150间 用于酒店功能的建筑面积不低于地块总建筑面积的80% [6] - 项目竣工验收备案后6个月内必须正式开业运营 [6] 项目战略定位 - 地块定位为全球性布局高端商务酒店 需引入并运营达到同品牌全球统一高端酒店水准的酒店品牌 [6] - 与呈贡区"十四五"规划提出的"打造高端酒店集群"目标相契合 [6] - 呈贡区重点发展高端商务 会展经济及文旅产业 吸引国际品牌酒店入驻以提升区域竞争力 [6]

土地市场整体表现 - 2025年上半年全国300城土地出让金达1.2万亿元，同比增长11.9%，其中住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5% [2] - 全国300城经营性土地平均溢价率显著提升，住宅用地平均溢价率达10.2%，同比增加6个百分点，经营性土地平均溢价率增至9.2%，同比增加4.8个百分点 [3] - 土地供应呈现"缩量提质"特征，全国300城各类用地推出规划建筑面积同比下降11.6%，住宅用地推出面积同比下降19.4% [2] 区域分化与核心城市表现 - 一二线城市土地成交面积及出让金同比双增：一线城市宅地成交面积增20.9%、出让金增49.5%，二线城市宅地成交面积增18.3%、出让金增43.5% [5] - 土地投资高度集中，前20城宅地出让金占比达68%，杭州、北京出让金超千亿元，19个城市出让金超百亿元且主要为一二线城市 [4][5] - 上海、北京、杭州三地土地成交金额合计3451亿元，占全国重点城市总额的35%，占比同比提升10个百分点 [5] 溢价率动态与房企策略 - 一季度全国300城住宅用地平均溢价率达13.4%，二季度回落至7.7%，核心城市优质地块推动溢价率阶段性走高 [3] - 头部房企投资聚焦核心城市，杭州、上海、成都等城市土拍热度突出，杭州平均溢价率达35.5%，三地溢价率均超20% [6] - 城市内部土拍分化加剧，北京、苏州等地出现高溢价地块与底价成交并存现象 [6] 政策与供应结构优化 - 核心城市优化土地供应结构，北京、广州等集中推出中心城区及轨道站点周边地块，无锡、西安等地实施土地出让金分期支付政策 [5] - 优质地块供应力度加大带动溢价率提升，但二季度优质宅地供应节奏暂缓导致溢价率回落 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年上半年土地出让金止跌转增，城市间分化明显，重点城市拉动显著；下半年核心城市供地力度或减弱，市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司或在非核心城市拿地增加 [1][2][22] 根据相关目录分别进行总结 上半年土地出让金情况 - 今年1 - 6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，结束连跌四年态势，原因一是核心城市加大核心地块推地力度，二是限价政策取消后开发商高溢价率抢夺核心地块 [1][5] - 重点城市土拍金额集中度提升，出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6 - 9个百分点的提升 [1][5] - 1 - 6月出让金200亿元以上的城市11个，杭州、北京、上海、成都出让金、溢价率双高，其次苏州、重庆溢价率超5%，南京、广州、西安溢价率偏低但出让金体量较高 [11] - 扣除杭州、北京、上海、成都后，1 - 6月出让金8338亿元，同比增长0.4%；扣除出让金TOP15城后，1 - 6月出让金下滑6% [1] - 浙江、北京、上海、广东、四川五省土拍表现相对较好，浙江、北京、上海市场化拿地力量强，江苏成交体量高但城投拿地占比相对高；近1/2的省市土地市场偏弱，14个省市1 - 6月出让金同比为负，4个省市出让金同比降幅超25% [14] 下半年供地及土拍市场情况 - 回顾上半年，6月出让金体量最高，其次为1月、3月，6月、3月有季末冲量因素，1月因去年年底供给地块跨年成交；6月出让金同比大幅增长20%，由负转正，上半年仅5月出让金同比为负 [16][18] - 2025年7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度减弱；7月出让金环比大概率为负，同比未必为负，下限可能是 - 11% [18] - 7月高价地块主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少；上海7月供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及核心位置，预计7月土拍热度延续；苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元、27亿元 [2][19] - 今年核心城市供地或前高后低，前期推出高品质土地有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额；下半年市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司可能进入非核心城市土拍市场，每年四季度尤其是11 - 12月，城投拿地占比往往抬升，部分三四线城市可达80%以上 [2][22]

杭州上半年土拍市场表现 - 6月27日杭州推出6宗住宅地块 总起价115.9亿元 最终成交金额达151亿元 平均溢价率30.5% 最高溢价率达67.6% [1] - 上半年杭州宅地土拍共揽金1160亿元 接近去年全年宅地出让金水平（1169亿元） [1]

2025年6月重点城市土地出让计划 - 20个重点城市计划出让含宅土地127宗，起拍总价1071亿元 [1] - 4个城市单月计划出让底价超100亿元：北京、杭州、广州、天津 [1] - 单日土地出让金额超50亿元的日期及城市：北京（4号、5号）、厦门（20号）、杭州（27号）、广州（30号）、天津（30号） [1] 各城市土地出让明细 长沙 - 6月19日：1宗地，出让面积4.13万平方米，起价18.59亿元，成交价6.64亿元 [2] - 6月24日：9宗地，出让面积10.42万平方米，起价94.62亿元，成交价50.03亿元 [2] - 6月27日：2宗地，出让面积12.77万平方米，起价24.68亿元，成交价9.05亿元 [2] - 6月30日：2宗地，出让面积14.37万平方米，起价60.16亿元，成交价24.07亿元 [2] 青岛 - 6月17日：2宗地，出让面积29.19万平方米，起价31.56亿元，成交价15.71亿元 [2] - 6月18日：1宗地，出让面积11.82万平方米，起价12.32亿元，成交价4.93亿元 [2] 合肥 - 6月27日：3宗地，出让面积38.50万平方米，起价30.39亿元，成交价20.17亿元 [2] 宁波 - 6月27日：1宗地，出让面积15.79万平方米，起价12.64亿元，成交价7.02亿元 [2] - 6月30日：1宗地，出让面积14.37万平方米，起价9.17亿元，成交价7.06亿元 [2] 长春 - 6月4日：1宗地，出让面积0.51万平方米，起价6.62亿元，成交价3.56亿元 [2] - 6月6日：1宗地，出让面积1.35万平方米，起价12.65亿元，成交价6.32亿元 [2] - 6月17日：1宗地，出让面积0.15万平方米，起价4.15亿元，成交价1.40亿元 [2] - 6月20日：1宗地，出让面积7.68万平方米，起价30.11亿元，成交价16.28亿元 [2] - 6月27日：1宗地，出让面积14.24万平方米，起价28.27亿元，成交价23.56亿元 [2] 苏州 - 6月18日：1宗地，出让面积2.73万平方米，起价20.97亿元，成交价9.12亿元 [2] - 6月25日：1宗地，出让面积15.14万平方米，起价7.38亿元，成交价5.27亿元 [2] 福州 - 6月19日：1宗地，出让面积6.16万平方米，起价7.65亿元，成交价6.96亿元 [2] 其他城市 - 6月19日：2宗地，出让面积5.61万平方米，起价32.59亿元，成交价13.04亿元 [2]