土地市场整体表现 - 2025年上半年全国300城土地出让金达1.2万亿元，同比增长11.9%，其中住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5% [2] - 全国300城经营性土地平均溢价率显著提升，住宅用地平均溢价率达10.2%，同比增加6个百分点，经营性土地平均溢价率增至9.2%，同比增加4.8个百分点 [3] - 土地供应呈现"缩量提质"特征，全国300城各类用地推出规划建筑面积同比下降11.6%，住宅用地推出面积同比下降19.4% [2] 区域分化与核心城市表现 - 一二线城市土地成交面积及出让金同比双增：一线城市宅地成交面积增20.9%、出让金增49.5%，二线城市宅地成交面积增18.3%、出让金增43.5% [5] - 土地投资高度集中，前20城宅地出让金占比达68%，杭州、北京出让金超千亿元，19个城市出让金超百亿元且主要为一二线城市 [4][5] - 上海、北京、杭州三地土地成交金额合计3451亿元，占全国重点城市总额的35%，占比同比提升10个百分点 [5] 溢价率动态与房企策略 - 一季度全国300城住宅用地平均溢价率达13.4%，二季度回落至7.7%，核心城市优质地块推动溢价率阶段性走高 [3] - 头部房企投资聚焦核心城市，杭州、上海、成都等城市土拍热度突出，杭州平均溢价率达35.5%，三地溢价率均超20% [6] - 城市内部土拍分化加剧，北京、苏州等地出现高溢价地块与底价成交并存现象 [6] 政策与供应结构优化 - 核心城市优化土地供应结构，北京、广州等集中推出中心城区及轨道站点周边地块，无锡、西安等地实施土地出让金分期支付政策 [5] - 优质地块供应力度加大带动溢价率提升，但二季度优质宅地供应节奏暂缓导致溢价率回落 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年上半年土地出让金止跌转增，城市间分化明显，重点城市拉动显著；下半年核心城市供地力度或减弱，市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司或在非核心城市拿地增加 [1][2][22] 根据相关目录分别进行总结 上半年土地出让金情况 - 今年1 - 6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，结束连跌四年态势，原因一是核心城市加大核心地块推地力度，二是限价政策取消后开发商高溢价率抢夺核心地块 [1][5] - 重点城市土拍金额集中度提升，出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6 - 9个百分点的提升 [1][5] - 1 - 6月出让金200亿元以上的城市11个，杭州、北京、上海、成都出让金、溢价率双高，其次苏州、重庆溢价率超5%，南京、广州、西安溢价率偏低但出让金体量较高 [11] - 扣除杭州、北京、上海、成都后，1 - 6月出让金8338亿元，同比增长0.4%；扣除出让金TOP15城后，1 - 6月出让金下滑6% [1] - 浙江、北京、上海、广东、四川五省土拍表现相对较好，浙江、北京、上海市场化拿地力量强，江苏成交体量高但城投拿地占比相对高；近1/2的省市土地市场偏弱，14个省市1 - 6月出让金同比为负，4个省市出让金同比降幅超25% [14] 下半年供地及土拍市场情况 - 回顾上半年，6月出让金体量最高，其次为1月、3月，6月、3月有季末冲量因素，1月因去年年底供给地块跨年成交；6月出让金同比大幅增长20%，由负转正，上半年仅5月出让金同比为负 [16][18] - 2025年7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度减弱；7月出让金环比大概率为负，同比未必为负，下限可能是 - 11% [18] - 7月高价地块主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少；上海7月供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及核心位置，预计7月土拍热度延续；苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元、27亿元 [2][19] - 今年核心城市供地或前高后低，前期推出高品质土地有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额；下半年市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司可能进入非核心城市土拍市场，每年四季度尤其是11 - 12月，城投拿地占比往往抬升，部分三四线城市可达80%以上 [2][22]

杭州上半年土拍市场表现 - 6月27日杭州推出6宗住宅地块 总起价115.9亿元 最终成交金额达151亿元 平均溢价率30.5% 最高溢价率达67.6% [1] - 上半年杭州宅地土拍共揽金1160亿元 接近去年全年宅地出让金水平（1169亿元） [1]

2025年6月重点城市土地出让计划 - 20个重点城市计划出让含宅土地127宗，起拍总价1071亿元 [1] - 4个城市单月计划出让底价超100亿元：北京、杭州、广州、天津 [1] - 单日土地出让金额超50亿元的日期及城市：北京（4号、5号）、厦门（20号）、杭州（27号）、广州（30号）、天津（30号） [1] 各城市土地出让明细 长沙 - 6月19日：1宗地，出让面积4.13万平方米，起价18.59亿元，成交价6.64亿元 [2] - 6月24日：9宗地，出让面积10.42万平方米，起价94.62亿元，成交价50.03亿元 [2] - 6月27日：2宗地，出让面积12.77万平方米，起价24.68亿元，成交价9.05亿元 [2] - 6月30日：2宗地，出让面积14.37万平方米，起价60.16亿元，成交价24.07亿元 [2] 青岛 - 6月17日：2宗地，出让面积29.19万平方米，起价31.56亿元，成交价15.71亿元 [2] - 6月18日：1宗地，出让面积11.82万平方米，起价12.32亿元，成交价4.93亿元 [2] 合肥 - 6月27日：3宗地，出让面积38.50万平方米，起价30.39亿元，成交价20.17亿元 [2] 宁波 - 6月27日：1宗地，出让面积15.79万平方米，起价12.64亿元，成交价7.02亿元 [2] - 6月30日：1宗地，出让面积14.37万平方米，起价9.17亿元，成交价7.06亿元 [2] 长春 - 6月4日：1宗地，出让面积0.51万平方米，起价6.62亿元，成交价3.56亿元 [2] - 6月6日：1宗地，出让面积1.35万平方米，起价12.65亿元，成交价6.32亿元 [2] - 6月17日：1宗地，出让面积0.15万平方米，起价4.15亿元，成交价1.40亿元 [2] - 6月20日：1宗地，出让面积7.68万平方米，起价30.11亿元，成交价16.28亿元 [2] - 6月27日：1宗地，出让面积14.24万平方米，起价28.27亿元，成交价23.56亿元 [2] 苏州 - 6月18日：1宗地，出让面积2.73万平方米，起价20.97亿元，成交价9.12亿元 [2] - 6月25日：1宗地，出让面积15.14万平方米，起价7.38亿元，成交价5.27亿元 [2] 福州 - 6月19日：1宗地，出让面积6.16万平方米，起价7.65亿元，成交价6.96亿元 [2] 其他城市 - 6月19日：2宗地，出让面积5.61万平方米，起价32.59亿元，成交价13.04亿元 [2]

蚌埠土拍市场概况 - 6月11日蚌埠将拍卖3宗涉宅用地共224亩优质地块 地块编号为蚌挂(2025)12号至16号 [1] - 地块分布于法上区 经开区 高新区等区域 包含工业用地 居住用地和公园绿地等多种性质 [1] - 起始价从805万元至19334万元不等 保证金最高达3867万元 增价幅度多为1万元 [1] 交通区位优势 - 蚌埠作为京沪高铁与京福高铁交汇点 蚌埠南站是华东核心枢纽 未来将新增亳蚌宁城际铁路 [2] - 龙子湖区中创区地块距蚌埠南站仅2公里 周边规划36班小学和三甲医院 定位高铁新城核心居住区 [2] - 禹会区大禹学校地块邻近大学城 周边主干道密集 将承接高校人才居住需求 [2] - 蚌埠将构建"三高铁三城际两普铁"铁路网 推进4C级民用机场建设 [4] 产业发展规划 - 蚌埠聚焦新能源 新型显示 智能传感 生物化工四大千亿级产业集群 2024年新招引项目210个 预计产值突破700亿元 [4] - 中国传感谷已集聚企业超200家 8吋MEMS晶圆线即将投产 将吸引数万高科技人才 [4] - 商业航天产业园液氧甲烷发动机技术全国领先 已签约项目8个 [5] - 蚌山区延安二路地块邻近银泰 万达商圈 将承接高新区企业高管及科研人才居住需求 [7] 生态宜居价值 - 淮河生态城镇带是城市主轴 滨河100米范围将打造开放空间 生态岸线占比超90% [8] - 禹会区新黄山玻璃厂B地块容积率≤1.7 规划低密住宅 毗邻紫公山公园 享河景+山景资源 [8] - 政府严控滨河建筑高度 推动绿道 步道 骑行道"三道贯通" [9] - 蚌埠将建设"两环链网 两心八楔"蓝绿系统 龙子湖 涂山等生态资源进一步升值 [11] 政策支持力度 - 蚌埠是皖北地区中心城市 拥有自贸试验区 自主创新示范区和长三角一体化三大国家级平台 [11][12][13] - 至2035年目标建成"淮河生态经济带中心城市" GDP增速目标5.4% 固定资产投资增长4% [15] - 拍卖地块均位于"一主一副"核心区 享受政策 人口 资金全方位倾斜 [15] 投资价值分析 - 高铁枢纽地块兼具交通便利与人口红利 适合开发刚需+改善复合型产品 [15] - 淮河沿岸低容积率地块稀缺性凸显 溢价空间最高 [16] - 自贸区 传感谷周边地块受益于产业集聚 抗风险能力强 [17]

上海第四批次土拍结果分析 土拍市场分化现象 - 虹口区北外滩地块以底价成交，而杨浦区东外滩地块溢价抢手并刷新板块单价纪录，呈现"一冷一热"的鲜明对比 [1] - 北外滩地块地理位置优越但遭遇开发商冷遇，东外滩地块配套不完善却吸引头部开发商激烈竞价 [1] 北外滩地块遇冷原因 - 该地块商业开发是重点，但虹口区缺乏成规模商业板块，单体商业热度高但板块协同效应不足 [1] - 地块保护和利用要求严苛，影响房企参拍热情 [1] 东外滩地块受追捧原因 - 杨浦滨江南段被定位为上海城市主中心，未来重点发展商务、文化休闲及生态居住功能 [3] - 区域内大型企业总部在建，人才导入优势明显，政府推出针对互联网创作者的购房补贴政策 [3] - 板块销售氛围火热，周边新盘去化率高，显示升级换代需求旺盛 [3] 土拍市场核心影响因素 - 地段并非唯一决定因素，区域发展规划、政策支持、市场需求等多重因素共同作用 [3] - 上海土拍"冰与火"现象反映市场分化加剧，未来土地市场不确定性增加 [3]