公司近期扩张动态 - 2025年12月31日，公司以6.41亿元竞得武汉汉阳陶家岭住宅地块，楼面价6514元/平方米，历经73轮竞价，溢价率28.97%，为武汉全年第二热地块[1] - 2025年3月，公司以8.42亿元竞得武汉青山滨江地块，楼面价11455.78元/平方米，溢价率达34.3%，并打造了邦泰璟和项目[1][2] - 2025年前11个月，公司斥资90亿元拿地，拿地面积达200万平方米，拿地金额排名全国第19位，在民营房企中排名第2，仅次于滨江集团，拿地面积则排名全国第6，位列民营房企第1名[1][3] 公司全国化布局与战略 - 公司成立18年来，已在全国39个城市开发了160多个项目，布局以二三线城市为主[1] - 2025年以来，公司先后在西安、南昌、遂宁、长治、德阳、昆明、武汉、重庆、绵阳、成都、南宁等10余个二线省会及三四线城市拿地[3] - 公司巧妙避开央企、国企、城投扎堆的一线及核心二线城市，主攻中西部二三线城市的市场空白区域，以实现成本管控和降低投资风险[5] - 公司于2021年启动全国化布局，向中西部二线城市切入，拿地数量从2021年的15宗，经历2022年的7宗后，增至2023年的21宗和2024年的22宗[6] 公司商业模式与开发策略 - 公司坚持“高呈现、快周转”的“小步快跑”开发模式，倾向于布局1-2年内即可完成开发的小地块，通过快速打造高标准实景示范区加速销售[4] - 在拿地策略上，公司会优先选择具备市场优势的城市，通过强势竞争、高价入局的方式，为后续获取低溢价土地筑牢基础，并在看好后市潜力的城市采取阶段性集中拿地策略[3] - 通过差异化区域布局和强大的产品力，公司项目溢价率普遍低于15%，实现了快速高效、有质量的规模扩张[5] 公司扩张的资金来源 - 销售回款是主要资金来源，2025年前10月公司权益销售金额为257亿元，为拿地提供了核心资金保障[7] - 资金来源包括金融机构融资，主要依托银行授信获取稳定资金[7] - 资金来源包括内部员工跟投机制，归集员工资金定向投入具体项目[7] - 资金来源还包括通过信托、保险等非银机构渠道融资，方式包括股权质押等[7] 公司背景与治理结构 - 四川邦泰成立于2007年，由罗勇、王智勇、何流、石凌涛四人共同创立，早期经营房产销售代理业务，2013年将总部迁至成都并开始涉足地产业务[6] - 公司董事长为罗勇，总经理为王智勇，副总经理为何流，乐山公司董事长为石凌涛，四人持股比例分别为30%、24%、17%、29%[6] - 公司销售额在2018年从170亿元下滑至112亿元，随后在行业调整中启动全国化布局[6] 相关区域市场情况 - 武汉楼市呈现平稳回升态势，2025年11月商品住宅新增供应面积81.57万平方米，成交面积113.9万平方米，环比微增0.73%；当月13个项目平推或开盘，推出1505套，开盘当日去化率达71%，环比大幅提升[2] - 分析认为公司落子武汉的核心逻辑在于看好武汉楼市前景，该市常住人口增长长期位居全国前列，人口红利持续释放，且地块所在区域库存去化已步入合理区间[3]

行业趋势 - 房地产行业经历三年深度调整后进入筑底企稳阶段 竞争核心转向产品力和品质 [1] - 购房决策关键因素从价格和地理位置扩展至房屋交付质量 交付能力成为房企塑造品牌口碑的核心 [1] - 行业共识从"保交付"向"超预期交付"演进 产品力 交付力 服务力成为房企长期主义立足之本 [13][15] 公司财务表现 - 2025年上半年营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 连续7年保持稳健增长 [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 合同销售额615亿元同比上升11% [1] - 销售额表现优于百强房企平均水平 克而瑞行业排名稳居第8位 [1] 销售业绩与目标 - 一线核心城市销售额达495亿元 占总销售额80.5% [5] - 北京市场合同销售额197.2亿元 同比增长255.1% 成为当地市占率最高房企 [5] - 广州市场销售额157.56亿元排名第二 上海市场144.92亿元位居第六 [5] - 公司设定全年1205亿元销售目标 管理层表示有信心实现稳中有进 [2] 土地储备战略 - 总土地储备2043万平方米 94%分布于一线和强二线核心城市 [5] - 近5成土地位于广州 北京 上海等高能级城市 [5] - 上半年权益投资额109.6亿元 一二线核心城市投资占比92% [6] - 采用"小地块 快周转"策略 形成精准投资-快速去化-资金回笼高效闭环 [6] 产品战略与市场认可 - 响应住建部"好房子"政策 发布"4X4好产品理念" 构建"4+X"产品体系锁定改善型需求 [6] - 北京海淀和樾望云 和樾玉鸣双项目2025年开盘劲销152亿元 [6] - 上海静安天玥项目开盘售罄 销售额23亿元 广州珑悦西关 熙悦江湾等项目热销频现 [6] - 琶洲南TOD项目累计销售额达348.5亿元 成为全国单盘销冠 [17] 产品研发与客户洞察 - 以客研先行方式深入理解客户需求 郑州天悦江湾项目基于3000份客户调研和超百次深访 [10] - 推敲150余次设计方案 打造100多个产品价值点 针对不同家庭成长需求定制开发 [10] - 广州"广府三章"项目调研近百批老城家庭 融入榕树等文化图腾体现在地文化 [11] 交付能力与客户满意度 - 2022-2024年连续三年每年完成超一万套交付任务 [16] - 到访交付率从90%提升至97% 总体满意度从77分升至93分 [16] - 实施"96431"交付管理体系 采用透明交付和"悦居码"技术实现全生命周期数据可视化 [17] - 2025年计划交付19个项目36批次超9200套住宅 目前已完成8批次2538套交付 [18] 资本市场认可 - 惠誉维持BBB-投资级评级 将展望上调至"稳定" [7] - 标普授予投资级评级 为一年来首次看好中资房企 [7] - 评级机构认可公司高能级城市业务敞口和优质土地储备的业绩支撑能力 [8] 技术创新与可持续发展 - 推进设计施工一体化 加强技术迭代和供应链管控 [11] - 实现"近零污染精装修"交付标准 提升智慧化管理水平 [12] - 开展生态修复实践 如广州观樾项目完成"月亮湖"生态修复和景观提升 [13]

报告公司投资评级 - 投资评级为买入 [2] 报告的核心观点 - 公司已跨过资本投入阶段步入收获期，2024 - 2027 年归母净利润 CAGR 约 164%，厂牌首推业务有望高速增长 [7] - 公司具有稀缺性，拥抱下沉市场、用户黏性强，且现金周转快、现金流充足，可支撑业务扩张和回馈投资者 [7] - 公司业绩释放潜力大，关店潮对业绩冲击有限，与传统流通商及电商巨头竞争优势明显 [7] 根据相关目录分别进行总结 深耕院外医药 B2B 市场十载，公司正式步入收获期 - 药师帮成立于 2015 年，是中国院外医药产业最大数字化综合服务平台，截至 2024 年覆盖广泛，建立起国内最大数字化医药交易与服务网络 [16] - 公司处于无实控人状态，大股东为 MIYT，附属公司涵盖药品批发、平台服务等多个类别，上市前经过多轮融资 [20][24] - 近 4 年收入 CAGR 约 21%，2024 年扭亏为盈，以自营业务为主；其他收入含政府补助和沉淀资金收益；经调整净利润和归母净利润均改善 [28][34][37] - 2022 - 2024 年综合毛利率超 10%，销售费用率下降，盈利能力有望提升；人员结构中销售及营销人员占比 45%，人效持续提升 [48][55] - 2024 年现金循环周期约 -31 天，优于部分同行，经营活动现金净额提升，年末现金及现金等价物约 33.75 亿元 [59][62] 做好买家体验以提升买家黏性，做深渠道覆盖以巩固自身壁垒 - 公司业务分平台、自营和创新业务，平台业务月均 SKU 达 390 万个，自营业务含厂牌首推和常规自营，创新业务包括光谱小屋和 SaaS 服务 [66] - 截至 2024 年末注册买家 82.7 万家，月均活跃买家 43.3 万家，付费率 93%，买家消费高频小额，业务拓展团队人效提升 [69] - 院外市场受益于处方外流，2023 年公司在中国院外数字化医药流通服务市场占比 22%，GMV 和月活买家数量居院外 B2B 市场第一 [73][75][77] - 对上游提供广覆盖和专业营销服务，对下游提供“多快好省”服务，提升买家体验和卖家销量 [80][84] 厂牌首推业务有望改善盈利结构，平台业务的中药饮片或将是突破重点 - 2024 年自营业务收入约 170 亿元，2020 - 2023 年常规自营业务收入 CAGR 约 45%，厂牌首推业务 GMV 复合增速约 48%，2024 年厂牌首推业务 GMV 达 11.57 亿元 [85][88] - 2020 - 2024 年自营业务综合毛利率从 5.1%提升到 6.15%，厂牌首推业务包括药企合作推广和自有品牌业务，2024 年自有品牌交易规模增长 152% [90][94]

核心财务表现 - 2024年营业收入254.42亿元 同比增长24.94% 主要因房地产结转收入增加 [1] - 营业成本214.14亿元 同比增长32.10% 因结转项目增加及项目成本利润水平差异 [1] - 归母净利润亏损9.51亿元 同比下降270.17% 扣非净利润亏损15.49亿元 同比下降397.40% [1] - 计提存货跌价准备27.45亿元 导致合并利润总额减少27.41亿元 归母净利润减少15.99亿元 [3][4] 业务板块构成 - 主营业务为房地产开发 涵盖住宅/公寓/别墅/商业/酒店/写字楼/文旅等多种业态 [2] - 形成龙樾和国誉府系列高端品牌 文旅地产以云蒙山和黄山为代表 商业地产经营能力持续提升 [2] - 对外股权投资呈现流动性强、资产处置灵活的特点 [2] - 承担北京回迁房/保障房等政策性住房建设 并逐步扩展至商品房领域 [3] 区域经营表现 - 北京地区营收237.52亿元 同比增长53.36% 占总营收93.37% [5] - 天坛府网签金额刷新北京单盘记录 香山樾位居北京高端住宅销售前列 星誉BEIJING去化率达98% [5] - 重庆/成都/青岛/天津(含其他)营收分别下降65.18%/87.61%/89.66%/77.71% 至4.54亿/2.2亿/0.61亿/0.35亿元 [6] - 完成望坛项目/重庆龙樾熙城等8个项目集中交付 共计6767户入住 面积68万平方米 [5] 战略布局动向 - 2024年成功进军上海市场 优化区域布局 [6] - 上海公司2025年计划通过公开市场竞拍及非公开城市更新渠道拓展土地储备 [6] - 2024年5月起在上海报名参拍3宗地块 成功获取杨浦长海社区地块及联合越秀地产获取杨浦长白地块 [6] - 上海杨浦"双子星"项目已公布案名 有望成为2025年新增长点 [6] 历史发展轨迹 - 2019年合并住总后销售规模突破200亿元 2021-2023年全口径销售额分别为542亿/486.7亿/531亿元 [3] - 2023年跻身房企TOP30之列 销售规模提升主要得益于城建发展贡献 [3] - 北京拿地多分布郊区且以底价获取 开发节奏相对较慢 [5]