市场成交表现 - 9月日均网签量达到680套，其中9月27日单日签约1165套，创下近141天以来的最高纪录 [2] - 有3天日签约量超过1000套 [2] - 上海二手房成交在8月和9月连续两个月上涨 [2] - 2025年第三季度总成交量达到59638套，同比2024年第三季度上涨10.02% [3] - 新政后首个周末二手房日签约量时隔61天再次破千，达到1103套 [7] 政策环境变化 - 8月25日上海颁布楼市新政，包括外环外限购松绑、成年单身视为家庭、公积金既提又贷等多项优化调整举措 [5] - 8月29日多家银行下调二套房贷利率，新增贷款利率低至3.09%，存量贷款利率低至3.36% [7] - 9月15日国家外汇管理局发布新规，境外个人凭购房合同可先行办理外汇结汇支付，企业外汇资金使用范围扩展至经营性房产 [7] - 9月19日上海优化调整房产税政策，高层次人才和重点产业紧缺急需人才以及居住证满3年人员享受首套房免税，二套房人均60㎡以内部分免税 [7] - 新房产税政策2025年1月1日起执行，多交税款可退还 [7] 市场趋势展望 - "金九"行情在升温中站稳脚跟，为市场注入信心 [7] - "银十"交易量能否延续上涨势头成为重要看点 [7]

政策核心调整 - 2025年9月16日上海发布通知，对符合条件的非本市户籍居民家庭暂免征收个人住房房产税 [1] - 此次调整是对2025年8月25日上海房地产新政的落地响应 [4][5] - 政策调整后，符合条件的非户籍家庭房产税征收标准与户籍家庭一致 [7] 政策适用条件与范围 - 符合条件的非户籍家庭包括：持有本市居住证的高层次人才、紧缺急需人才，以及持有居住证满3年并在本市工作生活的购房人 [2] - 免税范围包括：新购且属于家庭首套住房；或新购第二套及以上住房，但合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米 [3] - 对于持有居住证未满3年的购房人，待满3年后可申请退还持证期间已征收的符合免税条件的房产税 [22] 房产税计算方式 - 计税依据为应税住房市场交易价格的70% [10] - 税率分为两档：单价不超过上年度新房均价2倍（含）的为0.4%，超过的为0.6% [10] - 2025年适用0.4%税率的单价标准为每平方米≤94,446元 [10][12] - 应纳房产税税额=新购住房应征税面积×新购住房单价×70%×税率 [10] 政策调整前后对比 - 调整前非户籍家庭在上海购房即需纳税 [7] - 调整后非户籍家庭与户籍家庭标准一致：首套房免税，二套房及以上人均面积≤60㎡免税，超过部分纳税 [7][8] - 以上海市统计局公布的2025年上年度新建商品住房平均销售价格47,223元/平方米为基准 [12] 市场影响与反馈 - 2025年8月25日新政后第34周（8月25-31日）新房成交面积达14.77万平方米，环比上涨119.37% [17] - 2025年9月前14日新房整体去化率达61%，较8月全月微升4个百分点，较2024年9月上涨12个百分点 [17] - 第34周二手房成交面积37.37万平方米，环比上涨11.98%，同比上升27.48% [19] - 政策主要利好改善需求，对整体市场拉动力度相对较小 [4][22] 上海房产税收入规模 - 上海全年房产税收入整体约在100亿元左右 [13] - 2022年上海全年房产税收入约为237亿元 [13][14] - 2024年上海市级一般公共预算中房产税执行数为89.9亿元 [13][15]

政策核心内容 - 上海市调整个人住房房产税试点政策 旨在满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 [2] - 新政为8月25日发布的楼市新政提供执行细则 主要衔接优化住房限购政策 [5] - 政策将于2025年1月1日起执行 因个人住房房产税按年征收 届时符合条件的购房者可享受政策 [5] 特定人群免税政策 - 对持有本市居住证并在本市工作生活的高层次人才、重点产业紧缺急需人才 以及持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 其新购家庭第一套住房暂免征收房产税 [2] - 上述人群新购家庭第二套及以上住房时 合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含）的 新购住房暂免征收房产税 [2] - 上述人群新购家庭第二套及以上住房时 合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米的 仅对新购住房超出人均60平方米的部分面积征收房产税 [2] 居住证未满3年购房人政策 - 对持有本市居住证但不满3年的购房人 其住房先按规定征收房产税 [3] - 待其持有本市居住证满3年并在本市工作生活后 其符合规定的免税住房和面积在持证期间已征收的房产税 可予退还 [3] 政策执行与申报 - 购房人已购应税住房符合暂免征收规定的 可向应税住房所在地税务机关申报 并重新办理房产税纳税信息的申报和认定 [3] - 对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款 可予退还 [3][4]

政策核心内容 - 上海市对个人住房房产税试点政策进行优化调整 旨在更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 政策调整自2025年1月1日起实施 [1][3] 针对特定人群的税收优惠 - 对于符合条件的高层次人才 重点产业紧缺急需人才 以及持有上海市居住证满3年并在上海工作生活的购房人 其新购且属于家庭第一套住房的暂免征收房产税 [3] - 上述人群新购家庭第二套及以上住房的 合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的 新购住房暂免征收房产税 [3] - 上述人群新购家庭第二套及以上住房人均面积超过60平方米的 仅对新购住房超出部分面积按规定征收房产税 [3] 居住证未满3年购房人的税务处理 - 持有上海市居住证但不满3年的购房人 其住房先按规定计算征收房产税 [3] - 待其持有居住证满3年并在上海工作生活后 对符合免税条件的住房和面积在持证期间已征收的房产税可予退还 [3] 政策执行与申报 - 已购应税住房符合暂免征收规定的购房人 可向应税住房所在地税务机关申报并重新办理房产税纳税信息的申报和认定 [3] - 对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还 [3]