房贷族请注意！新年伊始，两份"减负礼包"已到账！ 自2026年1月1日起，存量公积金贷款利率迎来下调，而部分商业性个人住房贷款也将迎来重定价日而实 现利率下调，每个月能省去不少月供。 无论是公积金贷款还是商业贷款，都无需个人申请，银行会自动调整。 减负利好一：存量公积金贷款利率下调 根据2025年5月7日发布的《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2025年5月8日 起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷 款利率分别调整为2.1%和2.6%。5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整 为2.525%和3.075%。 对于2025年5月8日以前已经发放的个人住房公积金贷款，自2026年1月1日开始，执行调整后的个人住房 公积金贷款利率。 假如借款人购买首套房，以一笔100万元、期限30年的等额本息公积金贷款为例，本次利率下调将为存 量贷款人带来直接的减负效果。在原利率2.85%时，借款人每月需还款约4136元，年还款额约为49632 元。当利率降至2.60%后，其月供将减少至约4003元，年还款额相应降至约4803 ...

北京楼市新政后市场反应 - 北京优化房地产政策后市场反应积极 新政后首个周末部分楼盘访客量明显增加 [1] - 12月25日至28日北京市新建商品住宅日均网签133套 较新政前日均增长近50% [1] 新政带来的具体财务影响 - 商业贷款利率从3.45%下降至3.25% 下调了20个基点 [1] - 以五环外购买第二套住房为例 30年期等额本息贷款每200万元贷款月还款额减少220元 [1] - 以五环外购买第二套住房为例 30年期等额本息贷款每200万元贷款累计支付利息额减少近8万元 [1]

楼市环境变化 - 近期楼市出现三个利好消息，包括房价趋稳、房贷利率下调和住房保障政策完善，这些变化为潜在购房者创造了相对有利的环境 [1][9] - 这些变化反映了国家房地产政策方向的调整，旨在稳定房价、满足合理购房需求，并推动市场向更健康、可持续的状态发展 [11] 房价趋势 - 房价从过去几年的快速上涨转为趋稳，市场非理性因素消减，价格开始根据实际供求关系和经济形势决定，这标志着市场回归理性 [3] - 房价趋稳增强了潜在购房者的相对购买力，并降低了购房后房价大幅下跌的风险，使购房决策更为安心 [4] 房贷利率 - 房贷利率经历下调过程，从前些年较高水平降至目前相对较低水平，这直接降低了购房者的每月还款额和总利息支出 [4] - 以具体案例说明，利率下调使每月还款额从8000多元减少至7000多元，每年节省约12000元，30年贷款期内节省显著 [5] - 低利率环境意味着当前锁定低利率更为划算，若未来利率上升，早购房的成本优势将更明显 [7] 住房保障政策 - 国家推出一系列住房保障政策，包括规定开发商专款专用购房定金、确保房屋质量标准、以及提供烂尾楼赔偿解决方案，以保护购房者权益 [7] - 政策完善增强了消费者购房信心，减少了他们对开发商违约、房屋烂尾等风险的担忧，从而可能刺激市场需求 [8] 对潜在购房者的影响 - 综合三大利好，当前楼市环境对潜在购房者更为有利，促使部分犹豫者开始认真考虑购房 [9] - 建议潜在购房者应利用当前时机实地看房、咨询专业人士、并仔细评估自身经济状况与需求，做出理性决策，而非盲目跟风或过度恐惧 [11] - 政策环境改善使潜在购房者心态更趋平静，能够基于更充分的信息和更清晰的思路来规划购房 [12]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 降低房贷利率以增加购房吸引力仍有必要，需关注后续房贷利率变化（包括贴息/降息/房贷加点变化等）[4] - 对比海外调整周期，当前国内量价调整幅度已与海外接近，但调整时间（截至2025年10月为4.1年）略低于海外（5.13年），若简单类比，2026年下半年到2027年行业或迎来底部企稳 [4] - 2025年第二季度中国香港Hibor下调导致房贷利率下降带来区域楼市企稳，若2026年房贷利率超预期下调，或形成类似催化，关注2026年下半年到2027年楼市企稳可能性 [4] - 重申下一关键节点为2026年3、4月的年报季，库存结构优、拿地及产品力强、年报率先有改善趋势的企业将迎较好机会 [4] - 2026年下半年随着各积极因素逐步共振，若房价预期有所扭转，低估值企业或呈现较高弹性 [4] - 美联储再度降息，香港金管局跟随降息，将进一步加速香港楼市复苏，持续看好2026年港资地产投资机会 [4] - 以港资房企新鸿基地产为例，其最新PB不到0.5倍，而业务结构类似华润置地为0.68倍 [4] - 上轮香港楼市调整于2003年见底，2003-2007年新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年上涨149%、356%和2285% [4] 投资建议与主线 - 建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等 [4] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [4] 重点公司情况 - **华润置地**：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年12月12日股息率5.1%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息；2021-2024累计减值233亿元；未来4年年均开店5-6个 [6] - **建发国际集团**：2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿；2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升；2022-2024年分红稳定在20亿元以上，截至2025年12月12日股息率6.7%；2025年上半年拿地排名前四，销售额同比增长4.9% [6] - **中国海外发展**：头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一；截至2025年12月12日PB仅0.34倍，股息率4.3%，年内涨幅6.7%，低于恒生指数（29.5%）；2025年上半年权益拿地排名前二，2024年末在手货值超85%位于一线及强二线 [6] - **绿城中国**：品质标杆；2024、2025年上半年拿地靠前，2021-2024累计减值87亿元；市值（截至2025年12月12日）/2024年销售额比为13%，PB为0.56倍，年内涨幅-3.7% [6] 政策环境监测 - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给 [4][8] 市场运行监测 - **成交**：本周（12.6-12.12）重点50城新房成交1.8万套，环比上升6.2%，重点20城二手房成交1.8万套，环比上升4.6% [4][11] - **成交（月度）**：12月（截至12日）重点50城新房月日均成交同比下降48.9%，环比上升8.8%；重点20城二手房月日均成交同比下降27.9%，环比上升12.9% [4][11] - **库存**：截至12月12日，16城取证库存9177万平方米，环比上升0.1%，去化周期22.5个月 [4][14] 资本市场监测 - **地产债**：本周境内地产债发行39.2亿元，总偿还量92.3亿元，净融资-53.1亿元 [20] - **地产债到期压力**：2025年全年到期和提前兑付规模总共3125.16亿元，同比2024年减少约0.72%；2026年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约493.18亿元 [20] - **地产股表现**：本周房地产板块下跌2.62%，跑输沪深300（-0.08%）[4][26] - **地产股估值**：当前地产板块PE（TTM）为59.07倍，高于沪深300的13.91倍，估值处于近五年94.33%分位 [4][26] - **个股涨跌**：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为融信中国（15.3%）、弘阳地产（14.7%）、建业地产（8.1%），排名后三为中国金茂（-13.4%）、雅居乐集团（-17.1%）、时代中国控股（-18.5%）[28][30] - **重点公司对比数据**：提供了多家重点房企截至2025年12月12日的市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额及拿地销售比等关键指标 [31]

房地产市场政策环境 - 自2024年四季度起，各地推出一系列房地产利好措施，包括降低首付比例、减少购房限制、下调房贷利率等 [1] - 2025年1月1日起，存量房贷利率下调60个基点至3.3%，公积金贷款利率亦下调，首套房5年以上利率降至2.85% [1] - 政策效果已开始显现，部分城市楼市成交量回升，市场出现“小阳春”迹象，核心城市房价有望全面止跌趋稳 [1] 房贷成本与政策红利 - 以贷款100万元、期限30年为例，房贷利率从3.9%降至3.3%时，月供从4717元减少至4380元，每月节省300多元，30年总利息差额超过10万元 [3] - 购房者可自主与银行协商调整利率加点和重定价周期，重定价周期可选择3个月、6个月或1年，以更快享受潜在降息好处 [8] - 当前购房政策环境为近年来最宽松时期，房贷利率处历史低位，购房限制措施大幅减少，税费负担明显下降 [3] 购房策略与房产选择 - 建议优先考虑城市次中心区域房产，该类区域兼具发展潜力与相对合理的价格，性价比较高 [3] - 二手房价格调整更充分，且不存在期房交付风险，房龄较新、位置好、配套齐全的二手房具有较好保值能力 [4] - 购房时机选择应考虑季节性因素，传统旺季（3-5月、9-11月）房源选择多但竞争激烈，淡季可能获得更优价格 [4] 购房财务规划与风险防范 - 建议月供不超过家庭月收入的40%，并需全面考虑首付款、装修费、税费、中介费等各项支出，为日后生活预留充足资金 [7] - 购房者应比较不同银行的贷款利率和服务差异，并关注开发商的资金实力、项目合规性及合同条款合理性 [7][10] - 购买二手房需仔细查验房产证、土地证等相关证件，确保产权清晰，无抵押或查封等情况 [8] 市场趋势与购房者行为 - 房地产市场正经历深刻变化，房价单边上涨时代已结束，房产的投资功能转为次要，居住属性被重新强调 [8] - 市场理性化发展增加了购房者的选择权，有利于建立更健康的房地产生态，购房者可依据自身需求和经济能力做出选择 [8] - 许多城市实现房地产交易网上办理，通过官方渠道可查询房源信息、了解政策、办理手续，过程更加透明高效 [10]

房贷利率已执行的下调 - 2024年5月，5年期以上LPR降至3.5%，5年期以上首套公积金贷款利率从2.85%降至2.6% [3] - 利率调整形成协同减负效应：100万元30年期商业贷款月供减少55元，公积金贷款月供减少133元 [3] - 商业银行审批通过的房地产项目“白名单”贷款金额已增至6.7万亿元，支持了超过1600万套住宅的建设交付 [3] 未来房贷利率下调的预期与空间 - 行业预测2025年11月至12月政策利率和LPR有较大下调需求与空间，有望下调10-30个基点 [3] - 市场普遍预期未来3-6个月5年期以上LPR有望下调10-15个基点，首套房贷利率可能出现“2字头” [9] - 当前房贷利率存在下调空间，一季度新发放商业性房贷加权平均利率为3.11%，部分城市通过加点调整仍有让利空间，例如北京首套房贷利率已降至3.05% [3] 降息的驱动因素 - 宏观经济内需指标疲软，非制造业从业人员景气度回落，房地产作为支柱产业市场活跃度不足，成为降息核心驱动力 [5] - 2025年9月美联储重启降息进程，弱化了国内货币政策宽松的掣肘，中美货币政策周期逐渐同步，为国内降息创造有利条件 [7] - 金融系统流动性充足，5月降准0.5个百分点释放1万亿元长期流动性，使商业银行具备进一步让利能力 [5] 降息对房地产市场的影响 - 降息将直接降低购房成本，以100万元30年期房贷计算，利率每降0.25个百分点月供可减少约140元，总利息节省超5万元；若LPR下调15个基点，月供减少幅度可达600-900元 [9] - 利率下调将降低刚需群体购房门槛，并与“认房不认贷”等政策形成合力，加速改善性需求释放 [9] - 市场回暖将缓解房企资金压力，带动开发贷需求上升，配合“白名单”政策改善融资环境，巩固保交楼成果 [11] 房贷利率调整机制 - 选择浮动利率定价的房贷，利率将随5年期以上LPR同步变动；选择固定利率定价则保持不变 [13] - 存量房贷利率调整取决于贷款重定价日，例如某借款人重定价日为9月24日，其利率已根据当时LPR（3.85%）调整，而非最新值（3.60%） [15] - 借款人所属地区及住房套数影响调整幅度，如北京等地首套房利率若高于LPR减30个基点，将调整至LPR减30个基点 [15]

房贷利率环境 - 国内房贷利率持续走低，2024年临近时已触及约3.5%的低位 [1] - 利率下调降低了购房门槛，激发了刚需和改善型购房者的置业热情 [1] 一次性付清策略分析 - 优势在于无需承担每月还贷压力，可从容应对未来收入减少或失业等变故 [5] - 优势在于无需向银行贷款，可节省长达三十年的巨额利息支出 [5] - 弊端在于对绝大多数家庭会造成巨大的经济压力，支付后剩余资金可能捉襟见肘 [8] - 弊端在于失去了将资金用于投资理财的机会，从而错失了潜在的财富增值 [8] 三十年按揭策略分析 - 优势在于只需支付首付款，大大减轻一次性支付全部房款的压力 [11] - 优势在于相比二十年按揭，月供压力更小，能让购房者拥有更宽裕的现金流 [11] - 优势在于可将剩余资金用于投资理财，通过投资收益来抵消部分房贷利息 [11] - 风险在于三十年的还款周期过长，期间可能面临收入减少、失业等不确定因素 [11] - 风险在于还款过程中大部分收入用于还贷，导致可支配收入减少，影响生活质量 [11] - 风险在于三十年后支付的利息总额可能相当于另一套房子价格 [11] 购房策略选择考量 - 购房策略选择是一把双刃剑，各有利弊，需根据自身经济状况审慎权衡 [3] - 家庭经济实力雄厚，选择一次性付清或许更为明智 [3] - 家庭经济状况较为紧张，收入水平不高，选择三十年按揭可能更为稳妥 [3]

市场现状 - 2024年5月全国百城二手住宅平均价格为每平方米14870元，环比下跌趋势已持续25个月 [1] - 多个重点城市二手房挂牌量激增，成都、重庆、武汉挂牌量均突破20万套，杭州达21万套，上海为18万套，北京为11万套 [1] 价格长期上涨后的获利了结 - 自1998年房改后，普通城市房价从每平方米2000元飙升至最高1.1万元，涨幅达5.5倍，一线城市如北京、上海、广州、深圳房价从每平方米3000元跃升至最高6-7万元，涨幅超过20倍 [3] - 长期单边上涨积累了巨量泡沫，市场风向转变导致早期获利丰厚的投资者急于抛售房产变现 [3] 政策松绑的影响 - 多数城市调整或取消了限购、限售政策，为外来人口购房消除障碍，也为多套房产持有者提供了出售便利 [4] - 杭州、西安等城市全面放开限购限售后，二手房挂牌量出现井喷 [4] 房贷利率差异引发的操作 - 早期购房者承担5.88%甚至更高的房贷利率，而新发放房贷利率已降至3.6%左右 [5] - 巨大的利率差催生借新还旧需求，部分家庭通过出售现有住房再以更低利率购买新房来降低负担，客观上增加二手房供应 [5] 购房需求萎缩 - 三年新冠疫情影响许多刚需和改善型家庭的收入，购房能力削弱，原有购房计划被搁置 [6] - 疫情后购房行为更趋理性，购房者不再盲目跟风，而是根据实际经济状况审慎决策 [6] - 购买力不足和需求下降导致大量二手房源面临接盘难的尴尬局面 [6]

中国家庭资产结构 - 中国居民房贷总规模高达38.8万亿元，涉及数以亿计的购房者[3] - 高达96%的中国家庭拥有一套房产，超过四成的家庭拥有两套或更多房产[3] - 房产在中国家庭总资产中占据绝对主导地位，占比高达77%，而金融资产仅占23%[3] 房地产市场的驱动因素 - 过去房价的快速上涨引发了民众“不买房就永远赶不上”的焦虑心理[5] - 房产在中国社会承载了落户、婚姻、子女教育等多种附加属性，是解决这些问题的先决条件[5] - 早些年房地产市场的良好表现使购房被视为一种投资获利手段[5] 房贷利率政策演变 - 为抑制过热的房地产市场，国家出台调控政策，房贷利率一度达到5.88%的高位[7] - 随着市场降温，银行为刺激市场将房贷利率下调至目前的4.25%[7] 高利率购房家庭的应对策略 - 首要步骤是查阅房贷合同，若为浮动利率，则次年年初可调整至新的优惠利率[9][10] - 若合同为固定利率，则需按原定5.88%的利率继续还款[9][10] - 购房者可考虑提前还款，但需要大笔资金且银行可能收取违约金[9] - 激进方案是还清房贷后出售房产再购新房，但过程繁琐且可能无法享受首套房4.25%的优惠利率，未来利率也存在上涨风险[9]

市场成交表现 - 9月日均网签量达到680套，其中9月27日单日签约1165套，创下近141天以来的最高纪录 [2] - 有3天日签约量超过1000套 [2] - 上海二手房成交在8月和9月连续两个月上涨 [2] - 2025年第三季度总成交量达到59638套，同比2024年第三季度上涨10.02% [3] - 新政后首个周末二手房日签约量时隔61天再次破千，达到1103套 [7] 政策环境变化 - 8月25日上海颁布楼市新政，包括外环外限购松绑、成年单身视为家庭、公积金既提又贷等多项优化调整举措 [5] - 8月29日多家银行下调二套房贷利率，新增贷款利率低至3.09%，存量贷款利率低至3.36% [7] - 9月15日国家外汇管理局发布新规，境外个人凭购房合同可先行办理外汇结汇支付，企业外汇资金使用范围扩展至经营性房产 [7] - 9月19日上海优化调整房产税政策，高层次人才和重点产业紧缺急需人才以及居住证满3年人员享受首套房免税，二套房人均60㎡以内部分免税 [7] - 新房产税政策2025年1月1日起执行，多交税款可退还 [7] 市场趋势展望 - "金九"行情在升温中站稳脚跟，为市场注入信心 [7] - "银十"交易量能否延续上涨势头成为重要看点 [7]