地块交易核心信息 - 珠江新城马场地块以总价236亿元由越秀集团成功竞得，创下广州2010年以来拍地成交总额最高纪录 [1] - 地块楼面价超过8.5万元/平方米，刷新广州单价地王纪录 [1] - 地块经过243轮激烈竞价，吸引了包括保利、越秀、华润、招商、珠实、广州地铁、广州城投、广州建筑等多家央国企参与角逐 [3] 地块区位与规划价值 - 地块位于珠江新城东区，处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心，被誉为“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的最后一块拼图 [1] - 地块规划为建筑面积达75.1万平方米的超大型城市综合体，融合商业、酒店、教育、住宅等多元业态 [3] - 具体规划中，商业商务建筑面积为49.8万平方米，居住建筑面积为22万平方米，公服配套建筑面积为3.3万平方米 [3] - 该地块是少有的集高端商业、办公、居住、生态、民生配套于一体的全业态复合型大体量优质资产，一线城市成熟CBD已无同量级可开发用地 [3] - 据测算，项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元，新增税收45亿元，创造6万个就业岗位 [3] 公司战略与市场地位 - 越秀集团在2025年于广州公开市场投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一 [4] - 公司指出，马场地块是全国少数能实现“单一地块带动城市能级跃升”的标杆项目 [3] - 公司后续将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态，提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力 [3] 行业信号与市场影响 - 此次核心区稀缺地块的成功出让，释放出房地产市场企稳回暖的积极信号 [4] - 豪宅市场是楼市的风向标，此次交易对稳定和提振市场信心具有重要意义 [4]

地块拍卖结果与核心数据 - 广州珠江新城马场地块经过243轮激烈竞价，最终由越秀集团以总价236亿元成功竞得 [1] - 该成交总价创下广州自2010年以来拍地成交总额的最高纪录 [1] - 地块楼面价超过8.5万元/平方米，刷新了广州的单价地王纪录 [1] 地块区位与战略价值 - 地块位于珠江新城东区，黄埔大道以南、马场路以东，地处珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城三者的几何中心 [3] - 该地块被誉为连接“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的最后一块拼图 [3] - 一线城市成熟CBD已无同量级可开发用地，该地块是全国少有的集高端商业、办公、居住、生态、民生配套于一体的全业态复合型大体量优质资产 [5] 项目规划与经济预期 - 项目为建筑面积达75.1万平方米的超大型城市综合体，融合商业、酒店、教育、住宅等多元业态 [5] - 具体规划中，商业商务建筑面积为49.8万平方米，居住建筑面积为22万平方米，公服配套建筑面积为3.3万平方米 [5] - 据测算，项目成熟后每年可贡献GDP约346亿元，新增税收45亿元，并创造6万个就业岗位 [6] - 越秀集团指出，该地块是全国少数能实现“单一地块带动城市能级跃升”的标杆项目 [6] 竞拍方与行业信号 - 地块吸引了保利、越秀、华润、招商、珠实、广州地铁、广州城投、广州建筑等多家央国企参与角逐 [6] - 在近期行业政策持续优化的背景下，此次核心区稀缺地块的成功出让，释放出房地产市场企稳回暖的积极信号，对稳定和提振市场信心具有重要意义 [6] 竞得方越秀集团的战略与市场地位 - 越秀集团回应称，后续将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态，提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力 [6] - 根据克而瑞数据，越秀集团在2025年于广州公开市场投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超过五分之一 [6]

地块成交核心信息 - 广州天河区马场地块于2月25日以236亿元成交，溢价率26.6% [1] - 成交住宅楼面价约8.5万元/平方米，创广州楼面地价新高，同时刷新了广州自2010年以来的拍地成交总额最高纪录 [1] - 地块起拍总价186.4亿元，经过243轮、近9小时的激烈竞价后由越秀集团竞得 [1] 地块属性与规划要求 - 地块为珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，是“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的关键拼图 [1] - 地块为综合用地，涵盖住宅、零售商业、餐饮、商务金融及旅馆等多种业态 [2] - 规划要求项目需自持较大规模商业商务面积，引入高端时尚百货运营企业，并建设国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓 [2] - 广州市2025年10月发布的消费提振方案中，已将“马场片区”列为重点推动建设的高端商业载体之一 [2] 市场意义与行业影响 - 该地块的成功出让被视为广州2026年土地市场的“开门红”，释放出房地产市场企稳回暖的积极信号 [1] - 该地块是广州近十年来出让地块中位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，其竞拍时长及轮数双双刷新历史，热度远超预期 [3] - 此次拍卖显著推高了区域楼面价预期，预计将对后续广州市场走势产生重要影响 [3] - 共吸引保利发展、越秀集团、华润置地等8家头部房企参与角逐，体现出企业对广州核心资产的高度认可 [2] 竞得方越秀集团分析 - 越秀集团长期深耕广州核心区域开发建设，在商业、住宅、产业及公建领域经验丰富 [4] - 公司此前已参与马场片区一级开发与整备工作，对地块情况及规划导向理解深入，采用“政府主导+国企做地+市场运作”模式有利于一二级联动开发和片区整体统筹 [4] - 越秀集团是总资产超万亿元的大型综合性跨国企业，业务涉及地产、金融、交通等多个领域，其综合实力为开发此类复杂综合型地块提供了保障 [4] - 旗下越秀地产在2025年于广州公开市场投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一 [5] 项目展望与公司战略 - 此次拿地预计将进一步巩固越秀集团在广州的资源和土储优势，深化其城市共建者角色 [6] - 公司摘地后将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态 [6] - 项目旨在进一步提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力 [6]

地块拍卖概况与结果 - 广州马场地块于2月26日进行竞价，吸引了8家房企参与，其中5家为广州本土国企，3家为央企[1] - 地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万元/平方米[1] - 经过长达9小时、243轮竞价，最终由越秀地产以总价236亿元竞得，成为广州总价第二的地块，楼面价突破8万元/平方米，刷新广州纪录[1][6] 地块核心属性与规划 - 地块位于广州CBD珠江新城，被称为“绝版地块”，地理位置及配套设施完善[1] - 总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖居住、商业、中小学等多种用地性质[1][2] - 规划以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地，并引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，旨在打造世界顶奢消费中心[2] - 竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致[2] - 需在签订合同后一个月内与天河区政府签订《产业协议》，要求总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元[2] - 需引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后6年内经营产值贡献累计不低于20亿元[2] 地块经济价值与影响 - 官方预计项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位，具备“单一地块带动城市能级跃升”的潜力[3] - 市场分析认为，核心区稀缺地块的成功出让，释放出房地产市场企稳回暖的积极信号，对稳定和提振市场信心具有重要意义[6] - 专家指出，该地块的成功出让对短期内市场预期有较大影响，参考去年深圳高端住宅项目及广州保利玥玺湾热销的案例，有望带动豪宅市场及置换需求[7] 竞拍参与方与竞争态势 - 参与竞拍的8家房企包括保利、招商、华润置地三家央企，以及越秀、珠江实业、广州城投、广州建筑、广州地铁五家广州本土国企[1][5] - 竞拍后期实质成为越秀地产与保利发展的“一对一”竞争[5][6] - 越秀地产被认为志在必得，因其母公司越秀集团是地块原土地使用权人的间接第一大股东，并曾是地块的做地主体[5] - 保利发展有强烈意愿竞得该地块，以巩固其在广州高端住宅市场的主导地位，避免与自身现有高端项目（如保利玥玺湾、冼村项目）形成内部竞争[5] 市场背景与历史参照 - 2025年11月7日，保利发展旗下高端项目“玥玺湾”开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[7] - 在保利玥玺湾热销带动下，2025年12月广州泛珠江新城板块成交量达333套，较10月份月均成交量上涨30%；成交价环比上升8%，达半年内新高[8] - 广州官方在土地出让前积极招商，于2月上旬举行土地推介会，重点推介马场地块，吸引十余家房企参与[4]