马场地块交易详情与规划 - 马场地块于2月25日以总价236亿元成交，由越秀集团全资子公司竞得，溢价率达26.6%，起始价为186.44亿元 [2] - 地块名义起拍楼面价为3.29万元/平方米，成交住宅楼面价突破8万元/平方米，刷新广州楼面价纪录，成为广州总价第二的项目 [3] - 地块总用地面积约19.45万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖居住、商业、中小学等多种用地性质 [3] - 项目预计于今年一季度开工，成熟后每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位 [2] 地块战略定位与规划愿景 - 地块总体定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，构建“北商、南办、西文、东居”的功能布局框架 [3] - 规划打造融合超高端消费、顶级商务、生态宜居和公共文化的未来城市样板，旨在成为驱动“珠江新城—金融城—琶洲”世界级黄金三角能级跃升的核心引擎 [2][3] - 将引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，计划引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业及华南首个SKP项目 [5] - 地块中部将打造约11.05公顷的中央体育公园，绿地开敞空间达10.6公顷，并配建4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，相关物业需自持 [5][8] 城市发展模式与价值重估 - 马场地块的高价成交被视为广州城市价值重估的标志，反映了城市发展正从“增量扩张”转向“存量提质” [7][8] - 该地块探索城市更新新模式，通过合理布局让开发商为城市公共服务“买单”，确保开发与城市发展战略、公共利益提升高度融合 [8] - 马场片区是连接珠江新城、金融城与琶洲的重要纽带，其开发有望提升珠江新城东区的产业密度，扭转商圈“西强东弱”的现状，强化三大片区的空间联系与协同发展 [9] - 连同南方面粉厂、绢麻厂等地块屡创价格新高，彰显广州主城价值持续回归与整体空间布局加速优化的趋势 [2][9] 产业升级与高质量发展 - 在广州高质量发展大会上，现场签约57个重大项目，协议投资总额高达1305亿元，覆盖智能装备、人工智能、新能源等21个前沿领域 [2][11] - 广州正推动先进制造业与现代服务业深度融合，以构建现代化产业体系、激活新质生产力 [10] - 广州智能建造产业规模在2025年已突破3000亿元，预计到2030年或超5000亿元，城市更新被视为建筑业与现代化服务业深度融合的超级试验场 [10] - 天河区重点打造广州国际金融城、广棠科创城和广东奥林匹克体育城三大功能平台，构成“CBD+CTD双核引领”的空间格局，为广州建设国际消费中心城市注入动力 [10] - 广州以广汽、小鹏汽车为代表的新能源汽车产业，以亿航智能、广东汇天为代表的低空经济，以及以SHEIN、Temu为代表的跨境电商正在快速崛起，加速城市价值重估 [11]

地块拍卖结果 - 广州天河区马场地块于2月25日经过243轮竞价成交，由越秀公司以总价236.0365亿元竞得，溢价49.60亿元，溢价率26.60% [1] - 该地块折合居住成交楼面地价为8.5489万元/平方米，创下广州楼面单价新高 [1] - 此次拍卖共有8家企业报名，其中越秀、保利、华润、珠实、广建、地铁、城投7家企业参与竞价 [1] 地块开发规划与要求 - 地块竞得人需配建4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，并须自持全部物业，同时需配建石牌村权益物业 [2] - 在开发建设阶段，实施主体将统一负责中央绿轴、超级绿链节点、道路交通、公共地下空间等一系列工程建设，确保公园、立体慢行网络、文体与社区服务设施同步推进 [2] - 马场片区规划以“链接”为主题打造立体城市，建成集产业办公、商业休闲、居住生活、酒店配套于一体的城市超级综合体街区，释放超百万平方米优质空间载体 [3] 地块战略意义与定位 - 马场地块是珠江新城—金融城—琶洲“黄金三角”的关键拼图，是广州锚定“全球活力城市”目标、激活核心区能级的关键落子 [1] - 该片区规划搭建“3+2+X”高端服务产业体系，以数字技术应用、数字金融和创新型专业服务为主导，以高端零售和生活服务为配套，孵化培育数字经济新兴业态 [3] - 该低效用地再开发实践为超大特大城市存量用地再开发提供了行之有效的解决方案，是广州在城市治理现代化、空间价值最大化方面的持续探索 [2] 市场影响与机制创新 - 此次土拍是广州土地市场2026年的稳健开局，展现了核心资源持续吸引优质资本、市场信心稳步回升的积极态势 [3] - 地块采用“政府主导、企业协同、市场化运作”的联动机制，由政府指定实施主体完成前期工作形成“净地”后出让，各方各司其责为项目提速增效，彰显了广州在土地管理机制上的创新示范性 [2] - 作为年后首场重量级土拍，竞价历时9个小时，市场关注度高，房企出价快速，甚至出现1分钟内8个竞价的情况 [2]

地块交易核心信息 - 珠江新城马场地块以总价236亿元由越秀集团成功竞得，创下广州2010年以来拍地成交总额最高纪录 [1] - 地块楼面价超过8.5万元/平方米，刷新广州单价地王纪录 [1] - 地块经过243轮激烈竞价，吸引了包括保利、越秀、华润、招商、珠实、广州地铁、广州城投、广州建筑等多家央国企参与角逐 [3] 地块区位与规划价值 - 地块位于珠江新城东区，处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心，被誉为“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的最后一块拼图 [1] - 地块规划为建筑面积达75.1万平方米的超大型城市综合体，融合商业、酒店、教育、住宅等多元业态 [3] - 具体规划中，商业商务建筑面积为49.8万平方米，居住建筑面积为22万平方米，公服配套建筑面积为3.3万平方米 [3] - 该地块是少有的集高端商业、办公、居住、生态、民生配套于一体的全业态复合型大体量优质资产，一线城市成熟CBD已无同量级可开发用地 [3] - 据测算，项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元，新增税收45亿元，创造6万个就业岗位 [3] 公司战略与市场地位 - 越秀集团在2025年于广州公开市场投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一 [4] - 公司指出，马场地块是全国少数能实现“单一地块带动城市能级跃升”的标杆项目 [3] - 公司后续将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态，提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力 [3] 行业信号与市场影响 - 此次核心区稀缺地块的成功出让，释放出房地产市场企稳回暖的积极信号 [4] - 豪宅市场是楼市的风向标，此次交易对稳定和提振市场信心具有重要意义 [4]

地块交易概况 - 广州天河区马场地块（1期地块）于2月25日以186亿元总价起拍，吸引了保利、越秀、华润、广州城投、广州建筑、珠江实业、广州地铁等多家实力房企竞拍 [1] - 竞价过程激烈，从上午10点开始至下午3点27分，已产生157轮报价 [1] - 截至下午5点53分，该地块报价已突破230亿元 [1] 地块市场地位 - 天河马场地块（1期）在报价突破230亿元后，其楼面单价已成为广州史上最高 [1] - 在总价上，该地块已升至广州宅地成交总价第二名 [1] - 广州宅地成交总价前五名分别为：番禺亚运城地块（255亿元）、天河马场地块（230亿元，竞价中）、番禺长隆万博地块（197亿元）、荔湾广船地块（188亿元）、天河南方面粉厂地块（186亿元） [3] 潜在市场影响与关注点 - 市场关注焦点在于天河马场地块的总价是否会超越番禺亚运城地块（255亿元），从而成为广州宅地成交总价第一名 [4]

地块拍卖核心信息 - 广州珠江新城马场地块于2月25日进入竞价阶段 吸引了8家房企参与 其中5家为广州本土国企 3家为央企[1] - 截至发稿 竞价已超过130轮 总价达到213.24亿元 极有可能刷新广州总价“地王”记录[1] - 主要参与应价方为保利 越秀和广州城投[1] 地块具体规划与要求 - 地块起始价186.44亿元 名义起拍楼面价3.29万元/平方米[1] - 总用地面积约19.45万平方米 出让宗地面积17.4万平方米 计容总建面56.7万平方米[1] - 土地用途涵盖二类居住 商业 中小学等多种性质[1] - 竞得人须自持全部物业 自持年限与土地出让年限一致[1] - 竞得人须签订《产业协议》 总投资额不低于60亿元 并引进一家高端时尚百货运营企业[1] - 项目建成运营后6年内 销售贡献累计不低于300亿元[1] - 项目需引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓[2] - 项目建成运营后6年内 经营产值贡献累计不低于20亿元[2] 地块市场地位与影响分析 - 该地块位于珠江新城东区 被称为珠江新城最后一块“宝地” 是广州多年来出让的地段最核心 体量最大 业态最丰富的地块[2] - 若该地块最终成为2026年全国“地王” 将对短期内市场预期产生较大影响[2] - 参考去年深圳四大高端住宅项目入市后的效果 其对市场带动明显 表现为豪宅购房增加 特别是二手豪宅挂牌和销售增加[2] - 豪宅交易增加 至少在单价上 对短期内价格的稳定有积极意义[3] - 实际拉动作用需谨慎看待 因豪宅交易小众化 市场以低总价交易主导 且“卖旧买新”存在补差价 交易周期长等因素[3]

地块拍卖情况 - 广州马场地块于2月25日成功出让，竞价超70轮，总价已超过200亿元人民币，挂牌起拍总价约186.4亿元 [1] - 该地块吸引了越秀、保利、华润置地等多家知名开发商参与角逐 [1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，总建筑面积约56.69万平方米，业态包括商业、其他交通设施、二类居住及中小学用地 [1] 地块核心价值与定位 - 马场地块位于珠江新城东区，被称为珠江新城最后一块“宝地”，是多年来广州出让的地段最为核心、体量最大、业态最为丰富的地块 [1] - 地块是珠江沿岸高质量发展带与科教发展走廊板块联动的战略支点，承载着链接珠江新城CBD和金融城的重要使命 [2] - 地块将打造为连接珠江新城CBD和金融城的桥梁及中心地带，推动从低效用地向高质量发展示范区的转变 [2] 规划要求与开发前景 - 竞得人须在签订合同后1个月内与区政府签订产业项目进驻协议，并须建设一家建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓 [1] - 规划将以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地 [3] - 将引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，打造世界顶奢消费中心，填补珠江新城片区顶奢商业的空白 [3] 历史沿革与区域影响 - 马场地块建于1992年，最初为赛马场用地，后转为汽车、家居、餐饮等经营场所 [2] - 目前珠江新城东区与金融城西区之间城市界面与配套尚未充分融合，马场地块改造将优化用地功能，置入优质产业，创造“公园+体育”活力空间 [2] - 珠江新城东区目前尚未形成明显的商业集聚效应，马场地块改造完成后有望改变此状况 [3]

地块概况与补偿方案 - 被称为珠江新城"最后一块宝地"的马场地块迎来重大进展，补偿方案已对外披露，地块将迎来百亿级补偿 [1] - 地块位于黄埔大道以南、潭村路以西，是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，土地面积36.2万平方米 [1] - 补偿方案采用有偿收回、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元，由广州越秀集团股份有限公司负责支付 [1] - 扣除税费及必要支出后，约66.4亿元补偿款将由广州赛马场运营管理有限公司根据章程按各股东持股比例分配 [1][8] - 该补偿方案将于2025年11月26日进行表决，若通过则地块距离挂牌入市更近一步 [1] 股东结构与补偿分配 - 广州赛马场运营管理有限公司的股东以国资企业为主导，补偿款分配方案明确 [8] - 第一大股东广州越成投资运营有限公司持股49.85%，可分得约33.1亿元补偿 [8] - 广州市天河投资集团有限公司和广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，对应约20.68亿元补偿 [8] - 村集体合计持股19%（石牌村合作经济社占15%、潭村相关经济社占4%），可获约12.62亿元补偿 [8] 地块现状与规划 - 地块内原有家居、餐饮、汽车、娱乐等商业项目已基本搬空，商铺已张贴停业及搬迁公告 [3][6] - 据广州市规划和自然资源局规划，马场片区总用地约38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米 [8] - 规划包括公共服务及市政设施、商业商务、道路、绿地、居住用地等，其中居住用地5.41公顷，商业服务用地13.26公顷 [8] - 该地块从2023年末开始推进清退工作，至2024年年底相关商户已基本搬空 [10] 创新补偿模式与项目背景 - 补偿方案明确股东可选择向开发主体购买改造后的地块物业，形成"现金分红加优先回购物业"的创新分配模式 [9] - 该模式优势在于既保障短期现金收益，又通过优先回购权共享地块长期增值红利，有助于减少拆迁阻力 [9] - 马场地块自1992年开业，1999年停业后转型为低效业态，于2024年纳入天河区低效用地试点项目库 [9][10] - 2024年广州天河区在高质量发展大会上明确表态要推进该地块更新改造 [9] 区位价值与市场环境 - 地块处于珠江新城与金融城的几何中心，是广州传统豪宅聚集区，承载着衔接两大CBD的使命 [10] - 周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜、保利玥玺湾等顶级豪宅项目 [12] - 距地块约2.2公里的保利玥玺湾项目在2025年11月开盘，首日销售额突破100亿元，成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [13] - 业内预测该地块有望成为广州新"地王"，其稀缺性决定了价值，但需警惕片区豪宅供应过剩的风险 [6][13]

地块概况与补偿方案 - 广州珠江新城“马场地块”迎来重大进展，政府将以有偿收回、货币补偿方式收回该地块，补偿总额约100亿元，在国内城市更新项目中位居前列[2] - 该地块是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，面积36.2万平方米，补偿方案将于2025年11月26日表决，若通过则距离挂牌入市更近一步[2] - 地块内原有商业业态（如家居、餐饮、汽车、娱乐）已基本清空，商户自2023年下半年起陆续搬迁，为土地平整和后续挂牌做准备[3][4][9] 补偿款分配与股东结构 - 约100亿元补偿款扣除税费及必要支出后，剩余约66.4亿元将由广州赛马场运营管理有限公司根据股东持股比例分配[2][5] - 公司股东以国资企业为主导：广州越成投资运营有限公司持股49.85%，对应补偿约33.1亿元；广州市天河投资集团与广州市新塘商业运营管理公司合计持股31.15%，对应补偿约20.68亿元；村集体合计持股19%，对应补偿约12.62亿元[5][7] - 补偿方案包含创新模式，股东除获得现金补偿外，还可选择向开发主体购买改造后的地块物业，以平衡短期收益与长期增值红利[8] 地块价值与市场前景 - 地块位于珠江新城与金融城的几何中心，是广州传统豪宅聚集区，规划总建筑面积约73万平方米，包含商业商务、居住、公共服务等多种用途[5][10] - 周边豪宅项目集中，如侨鑫汇悦台、凯旋新世界等，距其约2.2公里的保利玥玺湾项目开盘首日销售额突破100亿元，成交均价达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[10] - 业内预测该地块有望成为广州新“地王”，其在天河区的稀缺性决定了较高价值，但需注意片区豪宅供应集中可能带来的过剩风险[5][10][11]

地块基本信息与补偿方案 - 广州天河区珠江新城“马场地块”迎来重大进展，政府将采用有偿收回、货币补偿方式收回该地块，补偿总额约100亿元，在国内城市更新项目中位居前列 [1] - 该地块位于黄埔大道以南、潭村路以西，是珠江新城与金融城的几何中心，总用地面积约38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米，包含商业商务、居住、公共服务等多种用地类型 [8][10] - 补偿方案明确，扣除税费及必要支出后，约66.4亿元补偿款将由广州赛马场运营管理有限公司根据各股东持股比例分配，方案将于2025年11月26日表决 [1][8] 地块现状与开发进程 - 地块内原有家居、餐饮、汽车、娱乐等商业项目已全部搬空，店铺张贴停业及搬迁公告，地块正等待拆迁及土地平整后挂牌出让 [3][6] - 地块更新改造于2024年加速推进，被纳入天河区低效用地试点项目库，补偿方案的公布标志着地块距离挂牌入市更近一步 [6][9] - 该地块是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，自1992年作为赛马场开业，1999年停业后转型为低效业态，清退工作自2023年末开始 [10] 股东结构与分配模式 - 广州赛马场运营管理有限公司股东以国资企业为主导，第一大股东广州越秀集团旗下广州越成投资运营有限公司持股49.85%，可获约33.1亿元补偿 [8] - 广州市天河投资集团有限公司与广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，对应约20.68亿元补偿，村集体合计持股19%，可获约12.62亿元补偿 [8] - 补偿方案创新采用“现金分红加优先回购物业”模式，股东可选择向开发主体购买改造后物业，既保障短期现金收益，又能共享地块长期增值红利 [9] 地块价值与市场预期 - 地块区位稀缺，处于广州核心发展轴，周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界等顶级豪宅项目，新盘保利玥玺湾最高成交单价超30万元/平方米，首日销售额突破100亿元 [10][12][13] - 百亿级补偿金额在国内属“顶格水平”，业内预测该地块有望成为广州新“地王”，其稀缺性决定了价值，但需警惕片区豪宅供应过剩风险 [6][11][13]