地块拍卖结果 - 广州天河区马场1期地块由越秀集团旗下广州越诚达有限公司以约236亿元总价竞得，创下广州自2010年以来拍地成交总额最高纪录 [1][4] - 该地块住宅成交楼面地价达8.55万元/平方米，超过2023年海珠琶洲西区地块的7.57万元/平方米，位列历年第一 [1][2][4] - 拍卖过程竞争激烈，历时近9小时，经过243轮竞价，后期主要在越秀和保利之间进行 [1][4] 地块基本信息与规划 - 地块位于珠江新城核心，是“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角带的几何中心，总用地面积约19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米 [1] - 地块被定位为“国际商都消费地·人民文体会客厅”，规划铸造文体生活、国际消费、新兴科创三大新标杆，构建“北商、南办、西文、东居”功能布局 [7] - 具体规划包括：引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业；打造约11.05公顷的中央体育公园，绿地开敞空间达10.6公顷，作为广州约23公里“超级城市绿链”核心节点 [7] 出让条件与开发模式 - 地块土地用途复合，包括商业兼容商务、二类居住、中小学等用地，挂牌起始价约为186.44亿元 [2] - 竞得人须建设一家计容建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，并自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致 [2] - 地块采用“政府主导+国企做地+市场运作”模式，越秀集团深度参与了前期土地一级整备，实现一二级开发联动 [2][4] 地块历史与更新进程 - 该地块原为1992年建成的经营性赛马场，后转为汽车、家居、餐饮等低效用地 [5] - 2024年6月，马场更新改造项目被纳入天河区低效用地试点项目库；同年7月，地块内标志性商场马会家居停业撤场 [6] - 2025年10月，包含马场片区的控制性详细规划由广州市规划和自然资源局公示 [6] 竞得方越秀集团情况 - 越秀集团在2025年于广州公开市场投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一 [4] - 此次拿地预计将巩固公司在广州的资源和土地储备优势，深化其城市共建者角色 [4] - 公司计划将此地打造成住建部“好房子、好小区、好社区、好城区”建设理念的标杆案例，以空间重构赋能城市能级跃升 [1][4] 市场反应与政府服务 - 地块于2026年1月23日挂牌后迅速吸引多家房企关注 [7] - 相关部门在竞买保证金环节推出“现金缴纳+银行保函”双选项，并提供当天退款服务，大幅缩短时限，以高效服务为企业减负 [7]

地块拍卖概况 - 广州珠江新城马场地块于2月25日正式开拍，起拍价高达186.44亿元，已跻身广州总价地王序列第四位[3] - 该地块拍卖采用线上模式，吸引了越秀、华润、珠实、保利、广州城投等至少8家房企参与竞价，过程持续近9小时，共243轮[7] - 最终，越秀地产以约236亿元的总价成功竞得该地块，折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，创下广州楼面价新纪录[8] 地块核心属性与市场地位 - 该地块是广州珠江新城最后一宗“绝版宝地”，位于CBD核心区，总用地面积19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质[11] - 地块起拍价186.44亿元，最终成交价236亿元，在广州总价地王中仅次于广州亚运城地块的255亿元[11] - 根据竞价规则，该地块的溢价空间几乎全部集中在住宅用地，商业、办公等其他用地按1.8万元/平方米的成本价计算，不产生溢价[11] 竞拍方与区域市场格局 - 竞拍后期主要在保利和越秀两家房企之间展开，保利加价多踩在截止时间最后几十秒，越秀则反应迅速，加价间隔仅几十秒[8] - 克而瑞数据显示，截至2025年末，保利和越秀在广州市场的全口径销售额分别为542.66亿元和308.22亿元，位列第一和第二[8] - 该地块项目与同位于珠江新城板块、即将入市的保利冼村旧改项目常被对比，后者市场吹风价达18万～20万元/平方米[13] 周边豪宅市场环境 - 马场地块周边是广州典型豪宅集中区，包括珠江新城、二沙岛、琶洲、白鹅潭、金融城等板块，尤以“黄金三角”（珠江新城—金融城—琶洲）为主[12] - 地块周边汇聚多个高端项目，如距离约2.2公里的保利玥玺湾，2025年成交均价达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[13] - 周边二手房如侨鑫汇悦台目前有9套房源在售，业主挂牌均价约25.77万元/平方米；凯旋新世界有73套房源，挂牌均价普遍在17万元/平方米以上[13] - 侨鑫汇悦台曾在2024年10月以总价约4.61亿元、单价约36.86万元/平方米成交一套顶层复式，创下彼时内地高层住宅最高总价与单价纪录[13] 市场影响与行业观点 - 分析指出，考虑到新地块在得房率、户型设计、社区配套等方面的优势，可能会对周边在售楼盘形成“降维打击”，导致部分项目不得不降价竞争，可能开启新一轮新房降价[11] - 部分业内人士认为，尽管珠江新城是豪宅集中区，但在市场调整背景下，更考验开发商的产品打造能力，区域内竞品增多将加剧市场竞争和项目去化压力[14] - 行业分析指出，珠江新城板块目前已有部分豪宅楼盘单价跌破10万元/平方米，市场正处于回调阶段，开发周期延长、成本上升、质量把控等问题可能影响项目收益与口碑[14]

地块拍卖概况与结果 - 广州马场地块于2月26日进行竞价，吸引了8家房企参与，其中5家为广州本土国企，3家为央企[1] - 地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万元/平方米[1] - 经过长达9小时、243轮竞价，最终由越秀地产以总价236亿元竞得，成为广州总价第二的地块，楼面价突破8万元/平方米，刷新广州纪录[1][6] 地块核心属性与规划 - 地块位于广州CBD珠江新城，被称为“绝版地块”，地理位置及配套设施完善[1] - 总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖居住、商业、中小学等多种用地性质[1][2] - 规划以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地，并引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，旨在打造世界顶奢消费中心[2] - 竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致[2] - 需在签订合同后一个月内与天河区政府签订《产业协议》，要求总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元[2] - 需引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后6年内经营产值贡献累计不低于20亿元[2] 地块经济价值与影响 - 官方预计项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位，具备“单一地块带动城市能级跃升”的潜力[3] - 市场分析认为，核心区稀缺地块的成功出让，释放出房地产市场企稳回暖的积极信号，对稳定和提振市场信心具有重要意义[6] - 专家指出，该地块的成功出让对短期内市场预期有较大影响，参考去年深圳高端住宅项目及广州保利玥玺湾热销的案例，有望带动豪宅市场及置换需求[7] 竞拍参与方与竞争态势 - 参与竞拍的8家房企包括保利、招商、华润置地三家央企，以及越秀、珠江实业、广州城投、广州建筑、广州地铁五家广州本土国企[1][5] - 竞拍后期实质成为越秀地产与保利发展的“一对一”竞争[5][6] - 越秀地产被认为志在必得，因其母公司越秀集团是地块原土地使用权人的间接第一大股东，并曾是地块的做地主体[5] - 保利发展有强烈意愿竞得该地块，以巩固其在广州高端住宅市场的主导地位，避免与自身现有高端项目（如保利玥玺湾、冼村项目）形成内部竞争[5] 市场背景与历史参照 - 2025年11月7日，保利发展旗下高端项目“玥玺湾”开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[7] - 在保利玥玺湾热销带动下，2025年12月广州泛珠江新城板块成交量达333套，较10月份月均成交量上涨30%；成交价环比上升8%，达半年内新高[8] - 广州官方在土地出让前积极招商，于2月上旬举行土地推介会，重点推介马场地块，吸引十余家房企参与[4]

地块成交概况 - 广州天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）于2月25日成功出让，经过243轮、超8小时的激烈竞价，最终由越秀地产旗下广州越诚达有限公司以总价236.0365亿元竞得 [1][2] - 该成交总价在广州住宅用地成交总价中位列历史第二，仅次于番禺亚运城地块的255亿元 [1] - 地块住宅部分成交楼面价超过8.5万元/平方米，刷新了广州纪录，超越了2023年末海珠区琶洲西区地块7.57万元/平方米的价格 [1] 地块属性与价值 - 马场地块地处广州核心区，位于珠江新城和金融城的几何中心，是广州CBD内仅存的大面积未开发地块，被称为珠江新城最后一块待开发的“宝地” [2] - 地块起拍总价高达186亿元，已使其跻身广州总价TOP5地块之列 [2] - 地块规划为超大型城市综合体，总建筑面积达75.1万平方米，业态融合商业、酒店、教育、住宅等，其中商业商务建筑面积49.8万平方米，居住建筑面积22万平方米，公服配套建筑面积3.3万平方米 [3] 竞拍过程与市场热度 - 该稀缺地块吸引了包括越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投在内的8家企业竞争 [3] - 竞价后期主要在保利和越秀之间展开，最终由越秀地产胜出 [3] - 此次土拍广受关注，围观人数超过10万人，土拍系统多次因访问量过大而崩溃 [3] 对高端住宅市场的影响 - 项目地处广州传统高端住宅区，周边有侨鑫汇悦台、凯旋新世界等豪宅项目，是整个广州房价最高的板块 [3] - 近期同区域入市的保利玥玺湾项目，于2025年11月开盘首日销售额超百亿元，成交均价高达17万元/平方米，其中最高成交单价超过30万元/平方米 [3] - 作为核心区稀缺宅地，马场地块的出让对广州高端住宅市场及土地市场的信心提振有重要作用，预计将对核心区豪宅交易市场定价和竞争格局产生影响 [4] 对土地市场与行业信心的意义 - 此次成交是农历春节后的马年首拍，其“开门红”表现一扫往年广州土拍市场慢热的节奏 [7] - 地块成交荣登广州可售楼面价新地王、总价历史第二，宣告广州土拍市场在历经几年调整后展露新气象，有望在“十五五”开局之年走出低谷 [7] - 分析师认为，在当前全国楼市限制性调控基本退出的情况下，土拍市场成为检验“小阳春”的试金石，此次高光表现为接下来的楼市“小阳春”吹响前奏，奠定了活跃的市场氛围 [7] 项目开发与城市发展联动 - 越秀地产曾参与该地块的前期整理开发，推动城市空间提升及基础设施配套建设，如今成功竞得地块，实现了一级开发和二级拿地的联动 [3] - 作为“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的最后一块拼图，马场地块的开发将结束其低效用地状态，进入全新的发展转型阶段，对改善城市界面、提升公共服务水平有重要意义 [8] 商业规划与能级提升 - 根据规划，项目将建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓 [8] - 项目将引进一家高端时尚百货运营企业，并约定项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元 [8] - 市场消息称，高端商场SKP可能落子于此，这一高端商业资源的引入将填补珠江新城东区顶奢商业的空白，大幅提升片区商业能级，助力广州建设国际消费中心城市 [8]