市场整体表现 - 10月全国70个大中城市新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均较9月扩大0.1个百分点 [5] - 所有70个城市的二手房价格连续两个月全线环比下跌，为自2011年有数据统计以来首次出现 [1][3][5] - 10月新房价格下跌的城市数量为64个，下跌城市的平均跌幅为0.51%，而所有70个城市的二手房平均跌幅为0.66% [5] - 房地产行业传统的“金九银十”销售旺季在今年彻底失约 [1][3] 各线城市分化 - 10月一线城市新房价格环比下降0.3%，环比降幅与9月持平，但内部表现分化，上海新房价格环比上涨0.3%，而北京、广州和深圳新房价格全部下跌 [3][7] - 上海自2019年8月以来新房价格环比持续上涨，北京环比由上涨转为下跌，深圳环比跌幅收窄，广州环比跌幅扩大 [7] - 10月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，环比降幅较9月收窄0.1个百分点，但5-10月一线城市二手房价格环比跌幅已连续六个月大于二、三线城市 [7] - 10月三线城市新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.7%，环比跌幅均较9月扩大0.1个百分点，同比来看，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，二手住宅销售价格同比下降5.7%，跌幅明显大于一线城市 [9] 市场内部结构性变化 - 市场分化趋势明显，符合“好房子”标准的优质项目依然抢手，例如北京朝阳区某项目为城六区网签销冠 [13] - 受优质项目入市冲击，部分旧规产品通过推出特价房、折上立减、赠送物业费等方式吸引客户，北京大兴区某项目特价房最低单价降幅高达17% [13] 行业数据与政策效果 - 商品房去库存持续推进，10月末全国商品房待售面积为75606万平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8个月减少 [15] - 在“白名单”项目扩围增效等因素带动下，前10个月房企到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄 [15] - 行业被指出正处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [15] 行业前景与宏观影响 - 高盛预估未来几年中国城市的新住房需求将比2017年的高峰大减75%，主要因人口减少和价格下跌预期冲击投资兴趣 [11] - 有观点认为当前行业体量经过4年收缩，对比正常折旧和住房改善产生的新房需求，现有新房交易数据已“跌无可跌” [9] - 房价持续下跌引发对通缩风险的担忧，房地产市场低迷会加重通缩压力，因房价下跌导致家庭预期转差，进而拖累消费增长 [11][17] - 房地产行业对经济的拖累可能会持续多年 [11]

政策效果与市场现状 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，推动房地产市场止跌回稳，政策成效仍在继续显现 [1] - 1—10月份全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点 [1] - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8个月减少，去库存持续推进 [1] 房企资金与土地市场 - 1—10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个和7.3个百分点，资金状况有所改善 [2] - 2025年10月土地成交建筑面积与金额分别环比下降13%和20%，同比降幅扩大至25%和33%，均创下年内最高同比跌幅 [2] - 当月土地供应建筑面积达8294万平方米，环比上月微降1%，供地节奏有所放缓 [2] 销售表现与市场预期 - 10月百强房企实现销售操盘金额同比跌幅高达41.9% [3] - 百强房企前10月销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [3] - 市场进入传统淡季，叠加去年政策刺激后的高基数效应，成交同比持续承压 [3] 市场转型与深层挑战 - 房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，部分指标会出现波动 [2] - 市场修复面临深层考验，亟需居民收入预期改善、市场价格信号企稳与宏观经济基本面回暖三者协同发力 [4] - 居民对未来收入的不确定性制约了购房消费信心，资产价格波动与市场预期分化导致买卖双方陷入博弈 [4] 行业分析与政策建议 - 全国百城租金回报率为2.37%，预计2026年二季度进入2.4%—2.8%的合理区间，是判断市场止跌回稳的重要指标 [3] - 未来土地市场将在供给侧进一步优化调整，推动住房新规落地，增量宅地的平均质量与去化前景有望持续提升 [3] - 建议出台增量政策如下调房贷利率0.25-0.5个百分点，加大个人住房财税优惠，以推动市场止跌企稳 [5]

房地产市场整体态势 - 房地产市场处于新旧模式转换的调整期 部分指标出现波动但政策成效持续显现 [1] - 1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米 同比下降6.8% 销售额69017亿元 同比下降9.6% 同比降幅分别比去年同期收窄9个百分点和11.3个百分点 [1][7] - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米 比9月末减少322万平方米 今年以来连续八个月减少 其中住宅待售面积减少292万平方米 [1][7] 房价表现与城市分化 - 10月70个大中城市新房价格整体调整 一线城市环比下降0.3% 二线城市下降0.4% 三线城市下降0.5% [3] - 上海 杭州 合肥 沈阳 乌鲁木齐和韶关六个城市新房价格环比上涨 上海上涨0.3%涨幅最大 [2][3] - 年轻人导入速度快的城市房价坚挺 上海 杭州和合肥成为房价稳中向好的示范性城市 [3] - 10月二手房价格一线城市环比下降0.9% 二线城市下降0.6% 三线城市下降0.7% 一二线城市降幅较上月收窄0.1个百分点 [5] - 一线城市核心板块企稳 二线内部分化 三四线整体承压的态势未变 市场呈现量稳价弱 分化持续特征 [5] 开发投资与土地市场 - 1-10月全国房地产开发投资73563亿元 同比下降14.7% 降幅比前值扩大0.8个百分点 [7] - 重点城市好地段项目土地交易积极活跃 城市更新节奏快效果好的区域开发投资环节积极有序 [8] 房企资金与政策支持 - 1-10月房地产开发企业到位资金78853亿元 同比下降9.7% 降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [9] - 全国白名单项目贷款审批金额已超过7万亿元 较上年末增加2万亿元 [9] - 各地区各部门加快出台支持性政策 积极释放刚性和改善性住房需求 推动房地产市场止跌回稳 [9]