宏观经济背景 - 国民经济运行总体平稳，前三季度GDP同比增长5.2% [1] 行业整体表现 - 前三季度全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1个百分点 [2] - 前三季度商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售金额63040亿元，同比下降7.9% [2][3] - 9月单月全国新建商品房销售面积8531万平方米，销售额8025亿元，分别环比上升49%和43%，但同比分别下降10.5%和12% [4] 房价与市场趋势 - 9月各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续呈收窄态势，一线城市降幅收窄0.2个百分点，二三线城市降幅均收窄0.3个百分点 [2][8] - 9月已有8个城市新房价格同比上涨，上涨城市数量创2025年以来新高，近一年来同比上涨城市数量首次超过环比上涨数量 [8] - 9月房屋竣工面积同比上升1.5%，为2024年以来首次单月同比转正 [14] 供需与库存动态 - 新房供应约束是下半年以来新房销售降幅进一步扩大的主因 [2] - 9月商品房待售面积环比下降292万平方米，连续7个月下降，行业库存压力持续缓解 [6] - 2025年以来各地累计公布的计划回收土地面积已超过2.2亿平方米 [11] - 当前全国土地出让规模已小于新房交易量，推动广义、狭义库存指标持续缓解 [20] 政策影响与结构性变化 - 一线城市得益于限购解绑等政策进入兑现期，交易量有所上升，北京新房成交规模同比上升33% [7] - 9月以来各地累计出台21次税费补贴与优惠类政策，同时12次发文推进"好房子"建设 [8] - 行业新的趋势指向土地市场将迎来更多高质量的储备住宅用地与城市更新用地，新项目建设领域将出台新规加强新建住宅的宜居属性 [7] 领先指标与未来展望 - 9月新开工规模5598万平方米，同比下降14.4%，但降幅收窄5.9个百分点，迎来边际改善 [11] - 9月份个人按揭贷款新增1027亿元，同比下降11%，但降幅收窄8.5个百分点 [6] - 行业预计在2025年四季度将释放更多积极企稳信号，房价指数将加快筑底 [20] - 房地产开发投资规模预计将进一步回落，以与现阶段销售规模更匹配，该调整过程可能持续一到两年 [17][20]

行业中长期趋势 - 房地产行业中长期止跌回稳的基础正在构建但全面达成仍需时间 [1] 下半年政策发力方向 - 政策发力方向包括稳定房价预期作为第一步 [1] - 更有效地激活购房需求是政策重点之一 [1] - 优化收储发力去库存为政策方向 [1] - 关注城市更新资金来源亦为政策发力点 [1] 核心城市复苏与投资推荐 - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 继续推荐具备好信用好城市好产品逻辑的三好地产开发商 [1] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 [1] - 推荐受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [1]

报告行业投资评级 - 维持“强于大市”评级 [2] 报告的核心观点 - 2025年1 - 5月全国新建商品房销售面积和销售额同比下降，房地产开发投资同比下降，5月各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅收窄，地产数据走弱，预期政策将再发力 [5] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积173.64万方，本年累计成交面积4075.76万方，累计同比+0%；近四周平均成交面积183.48万方，同比-6.1%，环比-1.4%；一线城市近四周平均成交面积55.99万方，同比+9.3%，环比-4.1%；二线城市近四周平均成交面积88.76万方，同比-15%，环比+3.6%；三线城市近四周平均成交面积41.73万方，同比-1.9%，环比-7.6% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积7982.54万方，同比-12.18%，环比+0.62%，去化周期16.78个月，一线城市去化周期11.9个月 [6][18] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积228.53万方，本年累计成交面积5324.71万方，累计同比+25.4%；近四周平均成交面积222万方，同比+3.3%，环比-2.4% [7][24] - 截至2025/6/2全国城市二手房出售挂牌量指数15.62，环比-0.1%，挂牌价指数154.24，环比-0.26% [7][26] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地51宗，成交43宗；新增供应商服类土地66宗，成交41宗；近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.63，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.58 [7][29] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价6409元/平方米，溢价率5.35%，环比+0.2pct；成交商服类土地楼面均价2539.75元/平方米，溢价率0.36%，环比-0.47pct [7][29] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.76%，沪深300指数下跌0.25%，房地产指数跑输沪深300指数1.51pct；港股恒生物业服务及管理指数上涨3.15%，恒生综合指数上涨0.89%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.25pct [8][32] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第26，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第5 [34] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的为万通发展（+8.17%）、新城控股（+3.31%）、南京高科（+1.84%）；重点港股房地产个股涨幅居前的为新世界发展（+14.62%）、建发国际集团（+11.17%）、华润置地（+8.54%）；重点物业服务企业涨幅居前的为保利物业（+8.28%）、永升服务（+7.41%）、恒大物业（+6.85%） [37]