文章核心观点 - 当前银行应对房地产风险的主流路径是“不抽贷、细甄别”，即在存量框架内进行精细化管理，区分风险层级，对相对安全的部分保持连续性，以最小代价换取穿越周期的时间 [12] - 万科20亿元中票展期遇冷与子公司2000万元贷款获续贷的案例，揭示了不同金融场域（公开债券市场与银行体系）风险判断逻辑的差异：债券市场关注宏观信用与整体偿债能力，而银行体系聚焦单笔业务的微观风控与交易结构 [8] - 对于与房地产市场深度绑定的区域性银行（如南京银行），维持对龙头房企稳定关系的“理性选择”至关重要，以避免因公开释放负面信号而引发连锁信用收缩，反而将自身置于更高风险之中 [8][11] 万科债务境遇案例分析 - **公开市场债务展期遇阻**：12月15日，万科20亿元中期票据“22万科MTN004”的三份展期方案在首次持有人会议上全数被否，其中无条件展期议案支持率低至0% [4] - **债券持有人结构**：该笔中票超85%由银行持有，公募或私募机构占比超10%，万科境内债持有人整体以银行和理财子公司为主 [4] - **寻求增信措施**：万科计划在12月18日召开第二次持有人会议，重点讨论追加深圳国企担保等增信措施，争取在5个工作日的宽限期内避免实质性违约 [4] - **银行体系贷款平稳续贷**：12月13日，万科旗下子公司上海筑浦信息技术有限公司成功获得南京银行上海分行2000万元续贷，期限1年，由万科系核心企业印力商置提供连带责任保证担保 [6] - **贷款性质分析**：该笔2000万元贷款对南京银行（2025年中报总资产2.9万亿元）而言占比仅约0.00069%，是一笔交易结构完备、责任主体明确、风险可控的常规标准化业务，并非特殊时期的“姿态性操作” [7] 不同金融场域的风险逻辑差异 - **债券市场的逻辑**：关注“宏观信用”，投资者对万科整体偿债能力及行业周期风险进行集体考量，在房地产调整期，缺乏强增信的展期方案难以获得分散持有人的共识 [8] - **银行体系的逻辑**：聚焦单笔业务的“微观风控”，评估借款方自身状况（上海筑浦状况稳定，具备独立偿债能力）及担保措施（印力商置连带担保形成双重保障），且小额敞口对银行资产质量影响极小 [8] - **银行决策的深层考量**：若银行拒绝一笔具备优质担保的小额续贷，将向市场释放丧失对万科信用信心的强烈信号，可能触发其他金融机构的恐慌情绪，引发“踩踏式”信贷收缩，反而将自身更大规模的房地产相关贷款置于更高风险中 [8] 南京银行的房地产风险敞口与风控策略 - **房地产相关贷款规模**：截至2025年中报，南京银行对公房地产业贷款余额627.17亿元，占总贷款比重4.52%；个人住房按揭贷款余额882.20亿元，占比6.36%；两者合计构成的广义房地产相关贷款占总贷款比重超过9% [9] - **资产质量压力**：2025年上半年，南京银行对公房地产不良率达2.08%，虽较上年同期略有回落，但仍显著高于全行0.84%的整体不良率水平 [10] - **风险抵御能力变化**：拨备覆盖率从2023年三季度末的360.58%降至2025年的313.22%；同期拨贷比为2.6%，较2023年末的3.23%有所下降，显示风险缓冲空间收窄 [10] - **区域银行的特殊压力**：作为区域重要城商行，其房地产贷款与本地市场深度绑定，一旦行业信用收缩引发连锁反应，面临的风险传导压力远大于同业 [11] - **理性选择与防御策略**：用一笔成本极低、风险几乎可忽略的续贷来维持既有关系与市场预期稳定，是一种理性选择；同时，在行业下行期，保持对头部房企（掌握结算、存款等多维度资源）的存在感，也是一种避免在周期底部被动失位的防御策略 [11][12] 当前银行应对房地产风险的行业路径 - **政策与现实的约束**：在“保交楼、保民生”的政策要求下，银行无法简单抽贷、断贷，有时还需为问题项目提供配套融资；同时，大量到期贷款通过“展期”在账面上维持“正常”，使得整体房地产贷款规模难以快速压降 [12] - **主流路径**：在存量框架内进行精细化管理，区分不同客户、不同项目的风险层级，对相对安全的部分保持连续性，对高风险敞口逐步收缩，并尽力防止风险从点到面扩散，以维持资产盘子稳定 [12] - **核心原则**：在充满不确定性的周期中，基于数据的克制与理性，远比简单的立场表态更重要 [13]

法拍房市场整体表现 - 2025年10月典型城市法拍房成交5169套，环比上升3%，同比上升8%，成交金额59亿元，环比上升4% [1][6] - 10月法拍房成交率为21.4%，较上月环比上升2.1个百分点，重新回到年内相对高位 [1][13] - 约66%的房源为溢价成交，成交法拍房的中位出价次数为14次，5.3%的房源竞拍次数达到100次或更高 [6] 重点城市成交情况 - 广州市法拍房成交套数达205套，继续居于首位，温州、杭州、宁波成交套数均不低于150套 [9] - 受南山区高价别墅成交带动，深圳市以8.4亿元成交金额排在第一，其后是上海5.8亿元、杭州4.4亿元 [9] - 重点城市中深圳成交率以45%跃居首位，杭州、厦门、太原、福州等城市成交率也在30%以上 [16] 标志性高总价资产成交案例 - 深圳南山区华侨城纯水岸独栋别墅以3.64亿元总价成交，溢价率69.5%，建筑面积639.35平方米，折合单价57.09万元/平方米，刷新深圳法拍房成交单价历史纪录 [1][2] - 该别墅拍卖吸引超20万人次围观，6名买家报名，经过118轮激烈竞价，单次加价幅度达百万级别 [2] - 厦门思明区一处会馆以1.12亿元成交，溢价41%，接近1.13亿元评估价，该物业年租金收入可达千万元级别 [12] 市场结构性与趋势性特征 - 约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，通过法拍渠道加速流转，这类房源溢价率中位数高达28倍 [19] - 10月出现多宗超亿元高总价标的试水法拍市场，如河源万绿湖酒店项目、深圳新地中央广场44套房产 [19] - 核心地段豪宅及具备稳定收益与增值潜力的商业资产，正成为高净值群体长期资产配置的优质选择 [4][5][12]

核心观点 - 2025年10月法拍房市场呈现供应规模大幅回落、成交规模延续高位的态势，市场热度处于低位，但成交率有所回升 [3][8] - 普通二手房源通过法拍渠道加速流转的现象愈发普遍，成为市场重要组成部分，高总价稀缺资产仍受追捧 [8][9][22] - 行业需重视法拍房作为房地产风险处置关键环节的作用，以应对百亿平方米级别的广义库存压力 [10] 供应规模 - 10月新增法拍房挂拍2.9万套，环比下降31%，同比下降13%，起拍总价271亿元，环比下降33%，供应规模降至下半年以来新低 [3][11][12] - 重庆本月挂拍1430套，位居各城市首位，一线城市中广州挂拍360套领先，深圳挂拍房源起拍总价12.8亿元为全国最高 [15] - 本月出现10宗起拍价超亿元的挂拍标的，包括河源万绿湖酒店项目（变卖价7亿元）和深圳新地中央广场44套房产（变卖价2.64亿元） [16] 成交量 - 10月法拍房成交5169套，环比上升3%，同比上升8%，连续3个月保持在5000套以上，成交金额59亿元，环比上升4% [3][18] - 广州市法拍房成交205套继续居首，深圳成交金额8.4亿元排在第一，本月有352套低价起拍的法拍房成交价达起拍价10倍以上，占成交总量的7% [18][21] - 深圳南山区华侨城纯水岸别墅以3.64亿元成交，溢价率69.5%，创下法拍房成交新纪录，厦门一主城区会所项目以1.12亿元成交，溢价41% [22][24] 成交率 - 10月全国法拍房平均成交率为21.4%，环比上升2.1个百分点，重回年内均线水平 [6][25] - 重点城市中深圳成交率45%跃居首位，杭州、厦门、太原等城市成交率也在30%以上，大多数一二线城市成交率明显高于全国平均 [30] 市场热度与溢价 - 市场热度延续低位，66%的房源为溢价成交，为年内新低，成交房源的中位出价次数为14次，仅5.3%的房源竞拍次数达到100次或更高 [3][19][31][33] - 溢价率前10%的房源溢价率均超过160%，多为正常交易的普通房产，但仅10%的成交房源价格超过评估价，65%的房源需折价超过二成才能成交 [33] 折价率 - 10月成交法拍房的平均折价率为32.7%，环比上升0.4个百分点，挂拍法拍房的平均起拍折价率为29%，环比上升0.8个百分点，为二季度以来新高 [35] - 卖方变卖类房源降价幅度最大，平均折价率达到32.7%，较上月增加1.2个百分点，买卖双方对于变卖类房源的认知进一步趋同 [35][38] 市场结构变化 - 约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，这类房源溢价率中位数高达28倍，本质是借助法拍渠道加速房产流转 [8] - 深圳、广州、上海等一线城市本月此类普通二手房源成交超10宗，威海、惠州、烟台等城市也有超过10宗成交，此类资产已成为法拍市场重要组成部分 [8][21]