法拍房市场整体表现 - 2025年10月典型城市法拍房成交5169套，环比上升3%，同比上升8%，成交金额59亿元，环比上升4% [1][6] - 10月法拍房成交率为21.4%，较上月环比上升2.1个百分点，重新回到年内相对高位 [1][13] - 约66%的房源为溢价成交，成交法拍房的中位出价次数为14次，5.3%的房源竞拍次数达到100次或更高 [6] 重点城市成交情况 - 广州市法拍房成交套数达205套，继续居于首位，温州、杭州、宁波成交套数均不低于150套 [9] - 受南山区高价别墅成交带动，深圳市以8.4亿元成交金额排在第一，其后是上海5.8亿元、杭州4.4亿元 [9] - 重点城市中深圳成交率以45%跃居首位，杭州、厦门、太原、福州等城市成交率也在30%以上 [16] 标志性高总价资产成交案例 - 深圳南山区华侨城纯水岸独栋别墅以3.64亿元总价成交，溢价率69.5%，建筑面积639.35平方米，折合单价57.09万元/平方米，刷新深圳法拍房成交单价历史纪录 [1][2] - 该别墅拍卖吸引超20万人次围观，6名买家报名，经过118轮激烈竞价，单次加价幅度达百万级别 [2] - 厦门思明区一处会馆以1.12亿元成交，溢价41%，接近1.13亿元评估价，该物业年租金收入可达千万元级别 [12] 市场结构性与趋势性特征 - 约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，通过法拍渠道加速流转，这类房源溢价率中位数高达28倍 [19] - 10月出现多宗超亿元高总价标的试水法拍市场，如河源万绿湖酒店项目、深圳新地中央广场44套房产 [19] - 核心地段豪宅及具备稳定收益与增值潜力的商业资产，正成为高净值群体长期资产配置的优质选择 [4][5][12]

核心观点 - 2025年10月法拍房市场呈现供应规模大幅回落、成交规模延续高位的态势，市场热度处于低位，但成交率有所回升 [3][8] - 普通二手房源通过法拍渠道加速流转的现象愈发普遍，成为市场重要组成部分，高总价稀缺资产仍受追捧 [8][9][22] - 行业需重视法拍房作为房地产风险处置关键环节的作用，以应对百亿平方米级别的广义库存压力 [10] 供应规模 - 10月新增法拍房挂拍2.9万套，环比下降31%，同比下降13%，起拍总价271亿元，环比下降33%，供应规模降至下半年以来新低 [3][11][12] - 重庆本月挂拍1430套，位居各城市首位，一线城市中广州挂拍360套领先，深圳挂拍房源起拍总价12.8亿元为全国最高 [15] - 本月出现10宗起拍价超亿元的挂拍标的，包括河源万绿湖酒店项目（变卖价7亿元）和深圳新地中央广场44套房产（变卖价2.64亿元） [16] 成交量 - 10月法拍房成交5169套，环比上升3%，同比上升8%，连续3个月保持在5000套以上，成交金额59亿元，环比上升4% [3][18] - 广州市法拍房成交205套继续居首，深圳成交金额8.4亿元排在第一，本月有352套低价起拍的法拍房成交价达起拍价10倍以上，占成交总量的7% [18][21] - 深圳南山区华侨城纯水岸别墅以3.64亿元成交，溢价率69.5%，创下法拍房成交新纪录，厦门一主城区会所项目以1.12亿元成交，溢价41% [22][24] 成交率 - 10月全国法拍房平均成交率为21.4%，环比上升2.1个百分点，重回年内均线水平 [6][25] - 重点城市中深圳成交率45%跃居首位，杭州、厦门、太原等城市成交率也在30%以上，大多数一二线城市成交率明显高于全国平均 [30] 市场热度与溢价 - 市场热度延续低位，66%的房源为溢价成交，为年内新低，成交房源的中位出价次数为14次，仅5.3%的房源竞拍次数达到100次或更高 [3][19][31][33] - 溢价率前10%的房源溢价率均超过160%，多为正常交易的普通房产，但仅10%的成交房源价格超过评估价，65%的房源需折价超过二成才能成交 [33] 折价率 - 10月成交法拍房的平均折价率为32.7%，环比上升0.4个百分点，挂拍法拍房的平均起拍折价率为29%，环比上升0.8个百分点，为二季度以来新高 [35] - 卖方变卖类房源降价幅度最大，平均折价率达到32.7%，较上月增加1.2个百分点，买卖双方对于变卖类房源的认知进一步趋同 [35][38] 市场结构变化 - 约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，这类房源溢价率中位数高达28倍，本质是借助法拍渠道加速房产流转 [8] - 深圳、广州、上海等一线城市本月此类普通二手房源成交超10宗，威海、惠州、烟台等城市也有超过10宗成交，此类资产已成为法拍市场重要组成部分 [8][21]