核心观点 - 2025年10月法拍房市场呈现供应规模大幅回落、成交规模延续高位的态势，市场热度处于低位，但成交率有所回升 [3][8] - 普通二手房源通过法拍渠道加速流转的现象愈发普遍，成为市场重要组成部分，高总价稀缺资产仍受追捧 [8][9][22] - 行业需重视法拍房作为房地产风险处置关键环节的作用，以应对百亿平方米级别的广义库存压力 [10] 供应规模 - 10月新增法拍房挂拍2.9万套，环比下降31%，同比下降13%，起拍总价271亿元，环比下降33%，供应规模降至下半年以来新低 [3][11][12] - 重庆本月挂拍1430套，位居各城市首位，一线城市中广州挂拍360套领先，深圳挂拍房源起拍总价12.8亿元为全国最高 [15] - 本月出现10宗起拍价超亿元的挂拍标的，包括河源万绿湖酒店项目（变卖价7亿元）和深圳新地中央广场44套房产（变卖价2.64亿元） [16] 成交量 - 10月法拍房成交5169套，环比上升3%，同比上升8%，连续3个月保持在5000套以上，成交金额59亿元，环比上升4% [3][18] - 广州市法拍房成交205套继续居首，深圳成交金额8.4亿元排在第一，本月有352套低价起拍的法拍房成交价达起拍价10倍以上，占成交总量的7% [18][21] - 深圳南山区华侨城纯水岸别墅以3.64亿元成交，溢价率69.5%，创下法拍房成交新纪录，厦门一主城区会所项目以1.12亿元成交，溢价41% [22][24] 成交率 - 10月全国法拍房平均成交率为21.4%，环比上升2.1个百分点，重回年内均线水平 [6][25] - 重点城市中深圳成交率45%跃居首位，杭州、厦门、太原等城市成交率也在30%以上，大多数一二线城市成交率明显高于全国平均 [30] 市场热度与溢价 - 市场热度延续低位，66%的房源为溢价成交，为年内新低，成交房源的中位出价次数为14次，仅5.3%的房源竞拍次数达到100次或更高 [3][19][31][33] - 溢价率前10%的房源溢价率均超过160%，多为正常交易的普通房产，但仅10%的成交房源价格超过评估价，65%的房源需折价超过二成才能成交 [33] 折价率 - 10月成交法拍房的平均折价率为32.7%，环比上升0.4个百分点，挂拍法拍房的平均起拍折价率为29%，环比上升0.8个百分点，为二季度以来新高 [35] - 卖方变卖类房源降价幅度最大，平均折价率达到32.7%，较上月增加1.2个百分点，买卖双方对于变卖类房源的认知进一步趋同 [35][38] 市场结构变化 - 约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，这类房源溢价率中位数高达28倍，本质是借助法拍渠道加速房产流转 [8] - 深圳、广州、上海等一线城市本月此类普通二手房源成交超10宗，威海、惠州、烟台等城市也有超过10宗成交，此类资产已成为法拍市场重要组成部分 [8][21]

住房与房地产领域改革 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，建立人房钱要素联动新机制[2] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积达50亿平方米，存量住房市场规模持续扩大，目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房[4] - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于人、房、地、钱四类要素资源的配置效果，指导各地以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，促进市场供需平衡[10] - 全国房地产白名单项目贷款的审批金额已超过7万亿元，有力保障商品住房项目建设交付[11] - 在司法处置中维护购房人合法权益，对违法违规损害群众利益的企业坚决查处，截至目前全国750多万套已售难交付住房实现交付[5] 城市建设与治理改革 - 深化城市建设领域改革，健全城市体检和城市更新一体化推进新机制，建立城市建设运营投融资新体系，构建城市高效治理新模式[2] - 目前全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[3] - 落实中央城市工作会议精神将重点抓好高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制“十五五”规划三件事[16] - 已在70多个城市开展历史建筑保护利用试点，更新改造老厂区、老商业区等老旧街区，有50片历史文化街区和10条老街成为国家级旅游休闲街区[13] 建筑领域与“好房子”标准 - 深化建筑领域改革，强化标准引领科技赋能，加快新一代信息技术与建筑业深度融合，推进BIM技术全领域全过程应用，培育智能建造产业新集群[2] - 建“好房子”重点抓好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面[6] - 正在研究让老房子通过改造也能变成“好房子”[7] - 全国强制住宅项目规范已于5月1日正式实施，包含14项提升要求，如楼层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝[8] - 将实施物业服务提升行动，解决群众有感的关键小事，打造有温度的幸福家园[9] 行业发展成就与规划 - “十四五”期间住房城乡建设领域持续巩固提升世界领先技术，攻关突破卡脖子技术，推广应用惠民实用技术，整体实现从跟跑到并跑，不少领域已实现领跑[12] - 住建部将按照“1+N”文件体系工作部署，会同有关部门研究制定若干个落实中央城市工作会议精神的配套文件，并指导各地将举措纳入当地“十五五”发展规划[14][15]

文章核心观点 - 中国城镇化进入从快速增长期转向稳定发展期的新阶段 城市发展重点从大规模增量扩张转向存量提质增效 [3] - 房地产行业政策导向明确 通过因城施策、保交楼、融资支持等组合拳促进市场平稳健康发展 并着手构建"十五五"新发展模式 [5][7][11][13][14] "十四五"期间房地产行业关键成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [4][5] - 全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房 显示存量住房市场规模持续扩大 [4][5] - 累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户1.1亿居民 [4][9] - 实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房230多万套 [9] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间） [9] - 累计改造各类地下管网84万公里 [9] - 改造老旧街区6500多个 老旧厂区700多个 [9] 保交楼与风险化解进展 - 全国750多万套已售难交付住房实现交付 [4][6][7] - 建立城市房地产融资协调机制 全国"白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元 [4][10][11] - 对资不抵债项目加快推进破产重整或清算 司法处置中优先维护购房人权益 [7] - 对违法违规损害群众利益的企业坚决查处 [7] 政策支持与制度完善 - 坚持因城施策、精准施策、一城一策 充分赋予城市政府调控自主权 [5] - 通过下调公积金和商业贷款首付比例及利率、换购住房退税、下调契税等降低居民购房成本 [5] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度 严禁项目交付前违规抽挪资金 [11] - 推广项目确定主办银行模式 项目开发建设销售资金存入主办银行保障合理融资 [11] - 有力有序推进现房销售 继续实行预售的则规范预售资金监管 [11] "十五五"规划方向 - 目前正在积极谋划科学研判编制"十五五"住房发展规划 [12][14] - 以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手 根据人口变化确定住房需求 实现以人定房、以房定地、以房定钱 [13] - 立足于城市内涵式发展和城市更新大场景 构建房地产发展新模式 [14] - 目标形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [14] - 将制定"1+N"文件体系 在《关于推动城市高质量发展的意见》基础上研究制定若干配套文件 [14]

调查目的与执行 - 为科学编制济南市“十五五”住房发展规划开展问卷调查 [1] - 旨在更好满足市民住房需求 [1] - 调查由同圆设计集团与中指研究院共同执行 [1] 调查内容与信息处理 - 问卷信息将严格保密并仅用于统计分析 [1] - 通过识别二维码方式邀请填写问卷 [1]

住房供应总体计划 - 2025年计划供应商品住房4万套 [2] - 2025年计划新安排建设筹集保障性住房4万套(间) [2] - 2025年计划供应居住用地100公顷，其中商品住房用地60公顷，保障性住房用地40公顷 [2] 保障性住房建设筹集分配 - 福田区计划建设筹集6773套保障性住房 [2] - 罗湖区计划建设筹集3870套保障性住房 [2] - 盐田区计划建设筹集550套保障性住房 [2] - 南山区计划建设筹集6050套保障性住房 [2] - 宝安区计划建设筹集7458套保障性住房 [2] - 龙岗区计划建设筹集8620套保障性住房 [2] - 龙华区计划建设筹集2538套保障性住房 [2] - 坪山区计划建设筹集1329套保障性住房 [2] - 光明区计划建设筹集2812套保障性住房 [2] 保障性住房竣工分配 - 2025年计划竣工保障性住房3.23万套(间) [2] - 市本级计划竣工保障性住房15681套 [3] - 福田区计划竣工保障性住房238套 [3] - 罗湖区计划竣工保障性住房1821套 [3] - 南山区计划竣工保障性住房1560套 [3] - 宝安区计划竣工保障性住房473套 [3] - 龙岗区计划竣工保障性住房3806套 [3] - 龙华区计划竣工保障性住房3690套 [3] - 坪山区计划竣工保障性住房4592套 [3] - 大鹏新区计划竣工保障性住房473套 [3]