核心财务表现 - 2026年上半年，万科实现营业收入701.7亿元，归母净利润亏损149.5亿元，合计计提减值准备约42.73亿元 [1] - 上半年销售金额358亿元，累计新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，同比增长1.6% [1] - 费用支出已连续8个季度下降 [1] 亏损原因与资产减值 - 亏损原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率低位、新增计提资产减值、部分经营性业务及非主业财务投资亏损 [3] - 新增计提存货跌价准备39.37亿元，叠加其他资产减值损失，合计计提减值准备约42.73亿元，较去年同期有所减少 [3] 融资与现金流管理 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资综合融资成本为2.86% [3] - 大股东深铁集团累计提供约45.2亿元股东借款，借款利率与抵质押率优于市场惯例 [3] - 10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元 [3] - 2025年以来累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置 [4] - 经营活动产生的现金流量净额同比转正，达4.9亿元，同比大幅增长116.28% [4] 土地储备与业务发展 - 上半年通过土地盘活等方式获取新项目8个，总规划计容建筑面积75万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元 [5] - 新增项目平均地价为7448元/平方米，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市 [5] - 上半年完成2.3万套房屋交付 [1] 公司治理与战略 - 7月31日完成董事会换届，徐恩利接棒董事长，黄宇续聘为总裁，经营管理核心团队保持稳定 [5] - 新一届董事会成员普遍具有企业管理和资本市场经验，专业背景多元互补 [6] - 未来将聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资 [5]

核心观点 - 万科2026年中期业绩亏损，收入701.69亿元，股东应占亏损149.51亿元，主因房地产开发结算规模下降、毛利率低位、资产减值及部分业务亏损 [1] - 公司稳步推进改革化险，在生产经营稳定和债务风险化解上取得阶段性进展，包括按期交付、积极销售、盘活存量及费用压降 [2] - 融资端获得金融机构和大股东支持，存量融资平稳，公开债风险缓释取得成效 [3] 财务表现 - 2026年中期收入701.69亿元，毛利16.32亿元，公司股东应占亏损149.51亿元 [1] - 房地产开发及相关资产经营业务收入487.0亿元，占比69.4% [1] - 物业服务营业收入184.6亿元，占比26.3% [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，同比增长1.6% [2] - 可比口径下，过去8个季度费用连续下降，管理费用同比下降13% [2] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [1] - 结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值 [1] - 成本法核算下，扣除折旧摊销后，部分经营性业务及部分非主业财务投资亏损 [1] 开发业务进展 - 按期保质完成2.3万套房屋交付，通过“城市兴交付”行动提升交付口碑 [2] - 坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元 [2] - 多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元 [2] - 启动城市聚焦策略，推进资源向核心城市集中 [2] 融资与债务化解 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款） [3] - 存量融资综合融资成本为2.86% [3] - 大股东深铁集团累计提供约45.2亿元股东借款，借款利率和抵质押率优于市场惯例 [3] - 截至报告披露日，10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元 [3] - 自2025年以来，累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作 [3]

核心财务与经营表现 - 万科2026年上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 开发业务销售金额358亿元，新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1] - 费用支出已连续8个季度下降 [1] 开发业务与交付 - 上半年按期保质交付2.3万套房屋 [1] - 集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [2] - 新项目整体首开去化率达60% [2] - 更新迭代405项产品技术标准 [2] 经营服务业务细分 - 万物云上半年收入191.9亿元，新签约住宅项目207个 [3] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，客户满意度96.5% [3] - 商业业务合作品牌超12000家 [3] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，冷链收入同比增长23.6%，物流服务收入同比增长29% [3] 债务与风险缓释 - 10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释 [1] - 业内人士分析，当前万科债务与流动性依然承压，沉重历史包袱带来的业绩压力仍然存在 [1] 公司治理与战略 - 董事会换届后多元互补的专业配置，以及管理力量的充实强化 [1] - 下半年将从五方面推进工作：优化资产结构与质量、深化“好房子、好服务、好社区”产品理念、深耕城市更新业务、探索创新业务模式、依托数字化科技化手段赋能业务 [3]

公司核心观点 - 万科正处于化险攻坚期，新班子面临挑战，但董事会换届后的专业配置有助于推进化险与发展 [1] - 公司经营依然承压，但通过多措并举推进房屋交付和提升产品力，上半年实现营业收入701.7亿元 [1] - 经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，实现同比增长 [1] 开发业务 - 上半年按期保质交付2.3万套房屋，新增和优化产能达155.8亿元 [1] - 综合运用多种创新技术提升交付质量，集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100% [1] - 更新迭代405项产品技术标准，持续迭代产品系列，新项目整体首开去化率达60% [1] 经营服务业务 - 万物云上半年收入191.9亿元，新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，运用人工智能技术推动行政费用率持续下降 [2] - 泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，客户整体满意度96.5% [2] - 商业业务销售额及客流稳健增长 [2] - 万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，冷链收入、物流服务收入等业务实现快速增长 [2] 下半年工作方向 - 优化资产结构与质量，逐步调整资源结构 [2] - 以客户需求为导向，迭代升级“三好”产品体系 [2] - 积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务 [2] - 探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势 [2] - 依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率 [2]