保交房工作成果与现状 - 全国层面“已售难交付”住房累计实现约750万套落地交付，房地产“交付难”问题已得到有效缓解 [1][4] - 全国保交房攻坚战任务（396万套）已交付391.8万套，交付率达99% [4] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，为项目顺利建设和交付提供了强有力的资金支持 [4] 主要房企交付数据 - 碧桂园在2022年至2025年四年间累计完成约185万套房屋交付 [1][3] - 绿地控股近四年累计交付规模约76万套，其中2025年交付面积超800万平方米，约合8万套（按每套100平方米测算） [3] - 融创集团2022年至2025年累计交付量突破72万套 [3] - 其他房企方面，新城控股近三年累计交付超27.8万套，旭辉2022年至2024年累计交付超27万套，中南置地2021年至2025年累计交付约39万套，中梁控股2022年至2025年累计交付约29万套 [3] 行业风险化解与政策支持 - 通过国家、省、市三级工作专班联动，“一楼一策”推进分类处置，对具备条件的项目通过房地产融资协调机制给予支持，对资不抵债项目加快破产重整或清算 [5] - 专家指出，通过一系列有针对性的政策措施，房地产风险已经明显收敛，并在部分领域出现加速出清的积极信号 [7] - 房地产融资协调机制、市场化法治化的化债模式等政策工具，对风险控制和化解发挥了关键作用 [7] 行业修复与未来展望 - 随着房企交付压力卸下，房地产或将迎来行业修复新阶段 [2] - 多家房企表示保交房任务已基本完成，持续数年的交付压力明显缓解，最困难的时期已经过去 [3][6] - 随着大规模保交房进入尾声，不少房企开始将工作重心转向债务化解、资产梳理、存量土地盘活以及恢复自身“造血”能力 [7] - 房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号，为房地产市场修复奠定基础 [8]

行业核心观点 - 一度引发市场恐慌的房地产“交付难”问题正逐渐成为历史，行业“保交房攻坚战”成效显著，全国范围内问题已得到有效缓解 [2] - 随着房企交付压力卸下，房地产或将迎来行业修复新阶段 [3] - 专家认为，通过一系列有针对性的政策措施，房地产风险已经明显收敛，并为市场修复和重建信心奠定了基础 [11][12] 保交房工作总体进展 - 截至“十四五”末，全国累计实现约750万套“已售难交付”住房落地交付 [2] - 全国保交房任务已全面完成，在396万套保交房攻坚战任务中，已交付391.8万套，交付率达99% [8] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，为项目顺利建设和交付提供了强有力的资金支持 [8] - 随着措施落地，购房者对项目烂尾的担忧显著降低，大多数曾出现资金风险的房企项目已实现顺利交房 [10] 主要房企交付成果 - **碧桂园**：2022年至2025年四年间累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作已进入收尾阶段 [5] - **绿地控股**：2025年住宅项目实现交付面积超过800万平方米（约8万套），2022年至2024年累计交付约68万套，近四年累计交付规模约76万套 [5] - **融创集团**：2022年至2025年分别交付18.6万套、31.2万套、17万套和5.4万套，四年累计交付量突破72万套，保交付工作已基本收官 [6] - **其他房企**：新城控股近三年累计交付超过27.8万套；旭辉2022年至2024年累计交付超27万套；中南置地2021年至2025年累计交付约39万套；中梁控股2022年至2025年累计交付约29万套 [6] - 多位房企相关负责人表示，其保交房任务已经基本完成，持续数年的交付压力明显缓解 [7] 风险化解措施与行业现状 - 国家、省、市三级工作专班上下联动，采取“一楼一策”推进分类处置，对具备条件的项目通过融资协调机制给予支持，对资不抵债项目加快破产重整或清算 [9] - 随着大规模保交房进入尾声，不少房企开始将工作重心转向债务化解、资产梳理、存量土地盘活以及恢复自身“造血”能力 [11] - 2025年已有碧桂园、融创、旭辉、金科等多家房企在债务重组或重整方面取得实质性进展 [11] - 随着保交付推进，各地项目停工现象明显减少，及时交付和高标准交付案例持续增多，购房者权益得到有效保障，提前还贷现象也明显回落 [12] 市场修复信号与未来展望 - 近期，房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号 [12] - 有头部民营房企人士表示，由于过去几年几乎未新增拿地，在建项目明显减少，2026年有望成为公司重新出发的一年，但在土地投资上仍将保持审慎 [11] - 专家指出，过去房地产风险集中体现在房企债务、烂尾楼、交易下行、房价下行以及存量房贷违约等方面，目前风险已明显收敛，并出现加速出清的积极信号 [11][12]

公司经营与债务重组进展 - 公司2025年完成房屋交付近17万套 自2023年起三年累计交付总量近115万套 [2] - 公司旗下规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案全部通过 涉及规模约177亿美元的境外债务重组方案于2025年12月31日生效 [2] - 整体降债规模预估将近900亿元 重组后新债务融资成本骤降至1%-2.5% [2] - 公司将2026年定义为“保交房收官之年” 争取在2026年年中完成大部分交房任务 [2] - 公司恢复正常经营的标志是经营性现金流回正 最终目标是公司整体现金流和利润均为正 [1][2] - 公司要求各区域全力盘活资产、抓好销售 同时重视新供货计划为现房销售趋势做准备 [2] 行业政策与发展方向 - 行业宏观层面 2025年是房地产“止跌回稳”深化落实年 政策“工具箱”全面落地 地方调控全年高达415次 [3] - 2026年进入“十五五”开局年 政策将“短稳长改”并行 行业迈入“新旧模式转换深化阶段” [3] - 公司认为连续、定向的政策叠加 才能真正引导市场规模、结构乃至发展逻辑的深刻转变 [3] - 公司强调在下行期需注重精益化甚至工业化管理 加大产品研发投入 运用新材料、新技术和AI以构建核心竞争力 [3]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司在多重挑战下实现生产经营稳定 但经营业绩高度承压并出现亏损[1][3] - 大股东深圳地铁集团提供了超300亿元的股东借款等支持以缓解流动性压力[1] - 公司自身通过保交付、降本增效及发展经营服务业务等措施维持运营[1][2] 房屋交付与运营 - 2025年保质交付房屋11.7万套 其中1.6万套提前30天交付 约5000套跨年提前交付[1][2] - 济南、郑州、南昌等多地项目实现100%收房[2] - 运用360°摄像头、无人机巡场等智慧技术进行“云监工” 并提供“交付即办证”服务[2] - 已完成近两年需交付量的约70% 交付高峰期已过 后续交付压力将显著下降[1] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度 经营服务业务实现收入435.7亿元 同比保持平稳[2] - 长租业务管理规模突破20万间 出租率稳定在94% 规模、效率和纳保量保持行业第一[2] - 物业业务在管住宅物业项目超4400个 商企物业服务项目超2500个[2] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米 冷链业务行业规模第一 高标仓储稳定期出租率86%[2] - 商业业务整体出租率92% 客流与销售稳步增长[2] 业绩亏损原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率仍处低位 主要结算项目地价获取成本较高[3] - 因业务风险敞口升高 新增计提了信用减值和资产减值[3] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损 以及部分非主业财务投资亏损[3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值[3] 公司应对措施与未来展望 - 积极推动开发业务降本增效 实现开发业务管理费用连续两年下降[1] - 与大股东深圳地铁集团在长租、物流等领域加强业务协同[1] - 公司将通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施 优化业务布局和结构 提升多场景开发和经营能力[3] - 目标是上下凝心聚力 有序化解风险 摆脱困境 推动公司早日走出低谷[3]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司2025年经营业绩高度承压并出现亏损，但通过各方支持与自身努力实现了生产经营稳定，并积极推动业务改善以走出低谷 [1][4] 业绩表现与亏损原因 - 2025年房地产开发业务结算利润大幅减少，主要因结算规模显著下降且毛利率仍处低位，结算项目对应2023年、2024年销售及2025年消化的库存，地价获取成本较高 [1] - 因业务风险敞口升高，公司新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，同时部分非主业财务投资也出现亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于其账面值 [1] 大股东支持举措 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，条件优于市场水平，以缓解流动性压力 [2] - 大股东与公司加强了业务协同，深圳地铁置业集团与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化住房租赁领域合作 [2] - 双方合作上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行 [2] 公司运营与交付保障 - 公司全年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付 [1][3] - 济南、郑州、南昌等多地项目实现100%收房率 [3] - 公司已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1] - 公司通过加强工程品质全周期管理、运用智慧技术（如360°摄像头、无人机巡场）、“云监工”、客户实地看房、“交付即办证”服务及强化社区运营等一系列措施推进交付工作 [3] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度，公司经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳 [4] - 长租公寓业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一 [4] - 物业业务方面，上半年在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力行业领先 [4] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队，高标仓储稳定期出租率为86% [4] - 商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率达到92% [4] 未来经营改善方向 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整 [4] - 公司旨在提升多场景的开发和经营能力，有序化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷 [4]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司2025年经营业绩高度承压，出现亏损，但通过各方支持与自身努力，实现了生产经营稳定，并积极推动业务改善与风险化解 [1] 业绩表现与亏损原因 - 2025年房地产开发业务结算规模显著下降，毛利率仍处低位，因结算项目对应2023年、2024年销售的高地价成本项目及2025年消化的现房、准现房库存，导致结算毛利总额大幅减少 [1] - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 大股东支持举措 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，以缓解流动性压力 [2] - 大股东与公司加强业务协同，深圳地铁置业集团与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化住房租赁领域合作 [2] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行 [2] 房屋交付与运营管理 - 公司2025年保质交付房屋11.7万套，已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1][3] - 在交付的11.7万套房屋中，有1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付，济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房 [3] - 公司通过加强工程品质全周期管理、运用智慧技术（如360°摄像头、无人机巡场）、开展“城市兴交付”主题行动、提供“交付即办证”服务等措施推进交付工作 [3] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度，公司经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳 [4] - 长租公寓业务（泊寓）管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一 [4] - 物业业务在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力业内领先 [4] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队，冷链业务行业规模第一，高标仓储稳定期出租率为86% [4] - 商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率为92% [4] 未来经营方向 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力 [4] - 公司目标为有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷 [4]

特朗普政策与市场反应 - 美国总统特朗普撤回对格陵兰岛的关税威胁并宣布与北约达成框架协议 此举为美国股市注入强心剂并带动欧洲股市反弹 [1] 美英贸易关系 - 美英贸易谈判停滞 美国财政部长贝森特表示由于两国关系降至低点不再安排新谈判 并批评美英贸易协议存在严重漏洞及英国移交查戈斯群岛的决定 [3][5] - 英国虽于去年五月宣布与美国达成贸易协议 但细节未定 英国商品仍被加征10%关税 钢铁和铝制品面临25%高关税 [5] - 英国钢铁行业试图以供应链安全承诺争取降低25%关税但谈判缓慢 因英国未有效减少贸易壁垒 华盛顿于去年12月暂停美英科技繁荣协议 减少对英投资 [7] 英国政府财政 - 英国12月份政府借款总额为116亿英镑 较去年同月减少71亿英镑 降幅达38% 远超预期 [8] - 财政收入增加是借款额下降主因 税收收入增长8.9% 所得税、公司税、增值税和国民保险缴款增长推动财政改善 [8] - 2025年12月借款总额仍占GDP的4.6% 该水平比去年同期有所上升 [8] 英国房地产市场 - 2025年英国3000万套住宅平均房价上涨2300英镑 但仅约1520万套（一半）房屋价值上涨1%以上 平均涨幅9900英镑 [10] - 310万套房屋价值上涨2万英镑或更多 同时有910万套房屋价值至少下降1% 平均下跌10,800英镑 [10] - 房价呈现明显区域差异 北爱尔兰房价上涨比例最高达94% 平均涨幅14,200英镑 伦敦房价上涨比例仅为35% 但平均涨幅最大达17,400英镑 [12] - 房产类型影响价格表现 超过一半的独立房产和联排别墅价格上涨 而约一半公寓价格出现下跌 [12] 英国社交媒体监管 - 英国上议院以261票对150票通过修正案 支持禁止16岁以下青少年使用社交媒体平台 要求政府在一年内决定哪些平台应被禁止并强制实施更严格年龄验证 [14] - 政府将进行为期三个月的公众咨询 评估禁令合理性并探讨对社交媒体公司实施更严格年龄验证及防沉迷措施 [14] - 超过60名工党议员加入保守党呼吁采取类似措施 但包括NSPCC在内的儿童慈善机构对全面禁令提出异议 [14]

MakeMyTrip Ltd (MMYT.O) - 3QFY26收入略低于预期，主要受汇率、监管及商品服务税调整影响，但酒店与交通业务展现韧性 [1] - 人工智能技术赋能全链路以提升用户体验，营销费用率有望优化 [1] - 下调盈利预测后，85美元目标价对应46倍FY26及35倍FY27经调整市盈率，具备30%上行空间 [1] 爱奇艺 (IQ.O) - 25Q4营收为67.63亿元人民币，同比增长2.3%，会员收入企稳，广告收入环比回暖 [2] - 25Q4非美国通用会计准则归母净利润为9460万元人民币 [2] - 内容储备丰富，微剧、出海及体验业务拓展增厚增长动能，政策利好驱动制作效率与质量双升，会员提价空间明确 [2] - 4Q25收入与利润超预期，内容生态改善带动会员及广告回暖，内容成本占比优化 [3] - 新规有望缩短审核周期并提升排播效率，公司作为行业龙头将率先受益 [3] - 基于0.7倍2026年市销率，给予目标价2.96美元 [3] 奈飞 (NFLX.O) - 公司Q4业绩符合预期，收入与利润双增，由订阅提价及广告业务高速增长驱动 [4] - 收购华纳兄弟探索公司有望丰富内容库并实现每年节省20至30亿美元成本 [4] - 2026年指引稳健，自由现金流预计达110亿美元 [4] - 基于2026至2035年现金流折现模型，目标价定为103美元，对应36.5倍2026年市盈率 [4] - 4Q营收与利润超预期，用户参与度稳健，广告收入有望在2026年实现翻倍增长 [7] - 人工智能提升内容制作效率，与索尼、环球等内容合作拓展供给，收购华纳强化内容矩阵，协同效应逐步释放 [7] - 目标价110.82美元对应2026年35倍市盈率，高于行业均值，反映其龙头壁垒与增长确定性 [7] - 预计FY26至FY28年收入年复合增长率达12.6%，净利润年复合增长率为21% [8] - 25Q4业绩超预期，会员数突破3.25亿，盈利能力持续提升 [8] - 人工智能优化内容分发与本地化，广告收入翻倍可期，收购华纳兄弟探索公司的全现金方案落地，有望增强内容供给与制作能力 [8] 霍顿房屋 (DHI.N) - FY26Q1业绩承压，营收与利润同比下滑，主要因结转量价及毛利率下行 [5] - 公司通过提升周转、加强激励稳住销售，资本结构稳健，股东回报坚定 [5] - 降息周期下住房供需矛盾有望缓解，低总价产品具备弹性 [5] - 基于2.12倍FY26市净率的估值溢价，维持目标价178美元 [5] 满帮 (YMM.N) - 公司货运交易服务抽佣收入同比增长31%，抽成率持续提升，2026年目标实现双位数增长 [6] - 股东回报计划明确（2026年4亿美元），凸显现金流稳健 [6] - 虽收缩货运经纪与信贷业务导致短期收入承压，但主业货币化能力增强、新业务投入可控，长期盈利前景向好 [6]

公司业绩表现 - 霍顿房屋第一财季营收为69亿美元，高于分析师预期的66.03亿美元 [1] - 第一财季每股收益为2.03美元，高于分析师预期的1.93美元 [1] - 期内净销售订单达到1.83万套，同比增长3% [1] 业绩驱动因素 - 公司为购房者提供的优惠措施促进了房屋销售 [1] - 美联储降息政策促进了房屋销售 [1]

英国房地产市场动态 - 英国房屋要价在圣诞与新年期间录得有纪录以来最大涨幅 [1] - 在截至1月10日的四周内，新屋平均要价月环比上涨2.8%，为自2015年以来最大单月涨幅 [1] - 新屋平均要价比去年同期高0.5% [1] 市场供应与信心 - 可售房源数量达到2014年以来的最高水平 [1] - 市场预期出现了改善的迹象 [1] - 卖家们有足够的信心以更高的价格挂牌出售房屋，为今年带来令人鼓舞的开局 [1]