核心观点 - 2021年末至2025年二季度，中国房地产市场出现大规模提前还贷潮，规模达12.8万亿元，导致个人住房贷款余额不升反降，反映出家庭财务行为、银行经营及政策导向的深刻转变 [2][6] - 提前还贷潮主要由存量房贷利率与新增利率的显著利差、投资收益率下降及房价下跌预期共同驱动，本质上是家庭在经济不确定性下的集体性“风险出清”和“避险操作” [7][9][19] - 政策导向已从“救房价”转向“托底市场”和防范系统性风险，旨在稳定交易、消化存量，而非刺激房价上涨，房地产市场进入以“房住不炒”、结构分化、品质提升为特征的慢调整新阶段 [15][23][25] 市场现象与数据表现 - 个人住房贷款余额自2021年末的38.32万亿元下降至2025年二季度末的37.74万亿元，而同期新房与二手房交易理论上应带来至少28万亿元的贷款净增，余额下降的唯一合理解释是大规模提前还贷 [4][6] - 2019至2020年，房贷新增7.57万亿元，与理论值7.75万亿基本吻合，表明当时按揭还款行为正常，与当前趋势形成鲜明对比 [6] - 2025年第一季度，全国个人住房贷款新增2447亿元，较去年同期多增1519亿元，显示政策刺激对贷款增量产生了一定效果 [17] 驱动因素分析 - 利率差是核心驱动力：新增首套房贷利率自2024年起大幅下调至3.25%，而大量存量房贷利率仍维持在5%甚至6%的高位，形成显著的套利空间 [7] - 投资环境变化：银行存款利率与理财收益率持续下行，且理财产品风险事件增多，使得提前还贷成为相对“稳赚不赔”的财务选择 [7] - 房价下跌与负资产压力：部分城市房价跌幅显著，例如深圳有案例显示房产市值从650万元缩水至360万元，导致“卖房不够还贷”的负资产现象出现，加剧了居民提前还贷或卖房还贷的动机 [11][21] 对银行业的影响 - 银行净息差被大幅压缩至1.42%，已低于国际公认的1.8%警戒线，盈利能力受到严重挑战 [11][13] - 个人住房贷款占银行全部贷款约40%，提前还贷潮直接侵蚀银行最重要的利息收入来源，并带来资金流动性管理的压力 [13] - 银行为稳住存量贷款，主动下调了部分存量房贷利率，但政策效果有限，未能根本扭转提前还贷趋势 [13] 政策演变与市场展望 - 政策基调转向“托底市场”和防范系统性风险，典型如“517新政”，通过降低首付比例（如降至15%）、优化限购、下调利率、放宽公积金政策等措施，旨在激活交易而非推高房价 [15][17] - 市场呈现显著分化：核心地段与优质楼盘表现相对坚挺，而普通地段与老旧小区价格可能持续承压，购房需求更多转向自住与品质 [19][23] - 行业未来将进入“慢牛、分化、结构调整”阶段，政策重点在于推广现房销售、盘活存量（卖旧买新）、租售并举等，以建立健康循环，房价暴涨暴跌模式难以再现 [23][25]

核心现象：房贷余额逆势收缩与大规模提前还贷 - 全国个人住房贷款余额在2021年末达到历史高点38.32万亿元后，持续下降，至2025年二季度末降至37.74万亿元，减少了约6000亿元[3] - 与此形成鲜明对比的是，2022年至2025年期间，全国新房累计销售额超过40万亿元，理论上应产生大量新增房贷，但实际房贷余额不增反降[3] - 根据六成按揭比例及二手房贷款估算，四年间理论新增房贷需求约28万亿元，扣除正常还款约15万亿元后，余额应达约53万亿元，与实际37.74万亿元的缺口，主要由规模达12.8万亿元的提前还贷潮所解释[5] 驱动因素：居民提前还贷的动因 - **利率下行与套利行为**：早期房贷利率普遍在5%-6%以上，经下调后降至3.5%甚至更低，居民通过提前还贷锁定确定的利息节省收益[7][8] - **收入与房价预期转变**：在收入预期变弱、房价下行的周期中，提前还贷被视为一种“稳妥”的财务决策，以实现资产保值[8] - **情绪与安全需求**：部分城市房价跌幅超过30%，导致房产成为“负资产”，居民为卸掉心理负担和债务压力而选择提前还贷[10] 行业影响：银行业面临的挑战 - **核心资产与收入缩水**：个人房贷约占银行整体贷款业务的40%，曾是稳定高收益资产，提前还贷潮导致银行利息收入腰斩，最稳的资产正在缩水[12][14] - **资产质量与回收风险**：房价下跌导致法拍房产可能无法覆盖贷款本金，银行开始承受实际损失，贷款回收变得困难[14][16] - **盈利能力严重受压**：2025年一季度，全国银行业净息差已降至1.43%左右，远低于1.8%的国际警戒线，银行的盈利和抗风险能力被削弱[16][18] - **业务增长停滞**：部分大行年报显示房贷业务增长基本停滞，尽管2025年上半年提前还贷业务量同比减少三成，但仍处于高位[18][20] 政策应对：市场的托底与调整 - **政策工具密集出台**：自2024年下半年起，政策包括取消限购、首付比例下调至15%、两轮存量房贷利率下调、公积金政策灵活化，以及探索“以旧换新”、房票安置、政府收购存量房作保障房等[22] - **政策效果初步显现**：提前还贷潮开始降温，2025年银行端房贷余额降幅明显收窄，一线和强二线城市成交量回暖，改善型需求被激活[24] - **政策目标明确**：当前政策旨在稳住预期、阻止市场下滑，同时避免制造新泡沫，是一种精准滴灌而非大水漫灌[24][26] 未来展望：市场走向的关键变量 - **银行盈利恢复能力**：若净息差持续低于警戒线，政策可能进一步提供金融端支持或探索更灵活的资产支持工具[26] - **地方财政土地依赖度**：若地方财政仍高度依赖土地出让收入，更多城市将出台鼓励交易与去库存的政策[26] - **居民消费与投资情绪**：市场真正恢复元气取决于居民是否更愿意买房而非提前还贷[28] - **政策本质转变**：当前救市重点已从救价格转向救信心、救结构和救底线，推动市场进入新一轮良性循环[29]

资产规模 - 截至2025年6月末资产总额12473.85亿元 同比增长13.72% [2] - 负债总额11650.90亿元 同比增长13.58% [2] - 贷款总额6026.92亿元 同比增长12.95% [2] - 存款总额7591.84亿元 同比增长11.23% [2] 经营业绩 - 2025年上半年营业收入132.49亿元 同比增长1.59% [2] - 净利润43.29亿元 同比增长5.05% [2] - 营业利润51.33亿元 较去年同期50.83亿元略有增长 [4] - 基本每股收益1.08元 [4] - 全面摊薄净资产收益率6.28% [4] 资产质量 - 不良贷款余额70.46亿元 较上年末增加6.62亿元 [3] - 不良贷款率1.17% 与上年末持平 [3] - 个人贷款不良率2.20% 较上年末上升33个BP [3] - 逾期贷款余额134.05亿元 较上年末增长36.02亿元 增幅36.74% [3] 业务结构 - 省内外下辖分行13家 长沙地区直属支行17家 [6] - 控股两家村镇银行 发起设立消费金融公司和科技公司 [6] - 共有持牌营业网点411家 [6] - 住房按揭贷款规模增幅不大 个人贷款增速较为缓慢 [6] 机构持股 - 机构股东净减持比例1.18% [6] - 新进和增持机构持股比例增长0.82% [6] - 减持和退出机构持股比例下滑1.90% [6] 经营挑战 - 净息差持续收窄导致业绩增长乏力 [2] - 利息净收入增速低于生息资产日均规模增速 [2] - 存款定期化和长期化趋势延续 [2] - 信贷资产质量面临下行压力 [6]