核心事件与资产概述 - 湖南鑫达银业股份有限公司委托拍卖其核心资产“永兴银楼” 该资产位于永兴县便江街道永兴大道256号 拍卖标的物包括一宗工业用地 地上建筑物 苗木 银楼白银 银楼佛像及雕塑[4] - 该次拍卖于1月16日进行 共有两人报名 但因无人出价最终流拍[4] - 永兴银楼是永兴当地的标志性建筑 位于中国白银第一坊景区内 由湖南鑫达公司投资打造 于2007年竣工 牌匾标有“天下银楼” 民间俗称“永兴银楼”[4] 资产价值评估与市场反应 - 根据评估报告 银楼建筑由5万两白银构成 对总重量无异议 纯银含量确认为70% 即5万两（2.5吨）银中含纯银1.75吨 评估单价为纯银6.884元/克[6] - 按评估单价计算 1.75吨纯银价值约为1204.7万元（计算：1,750,000克 * 6.884元/克）[6] - 由于近期白银市场价格大涨 投资价格已超过29元/克 按此估算 1.75吨纯银市场价值已超过5000万元（计算：1,750,000克 * 29元/克）[6] - 市场有观点认为 相对于白银市场价值 此次拍卖标价极低 堪称“白菜价甩卖”[6] 拍卖限制条款与资产定位 - 拍卖公告包含一项关键限制条款 要求买受人竞得标的物后 须继续维持其“中国白银文化馆（天下银楼）”的文旅景区核心定位 严格恪守既定规划功能与经营方向 不得擅自变更用途[6] - 委托管理方工作人员确认 按当地有关方面要求 购买方需继续维持既定规划功能 不允许拆除银楼[7] - 有市场分析将流拍原因归咎于该“不得擅自变更用途”的限制条款[6] 资产战略地位与后续安排 - 中国白银文化馆（天下银楼）被描述为当地依托“中国银都”产业根基与白银文化重点打造的文旅标杆项目 是国内唯一纯银打造的标志性建筑 是“中国银都”的核心文化符号[7] - 该项目在《永兴县全域旅游发展规划（2017-2025）》及《永兴县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中占据举足轻重的战略地位[7] - 资产委托管理方表示 目前正寻找有意向的购买方进行商洽 待找到合适意向方后会在平台上再次挂拍[7]

核心事件 - 湖南郴州永兴县地标建筑“永兴银楼”（中国白银文化馆/天下银楼）被拍卖，起拍价为2509.69万元，最终因无人出价而流拍 [1][7] - 该次拍卖为第一次拍卖，流拍后仍有第二次拍卖机会，资产委托管理方正寻找意向购买方商洽，准备再次挂拍 [7][8] 拍卖标的物详情 - 拍卖标的物为永兴县便江街道永兴大道256号的一宗工业用地、地上建筑物、苗木、银楼白银、银楼佛像及雕塑 [4] - 标的物整体评估价值为3137余万元，起拍价2509.69万元，具体构成如下 [5] - 土地评估价：918.12万元 [5] - 地上建筑物评估价：942.6556万元 [5] - 苗木评估价：30.9566万元 [5] - 银楼白银评估价：1204.7万元 [5] - 银楼佛像、雕塑评估价：40.686667万元 [5] - 地上构筑物包括围墙、鱼塘、鱼塘连廊、方砖地面等 [6] 银楼资产核心特征 - 银楼纯银含量为70%，共使用1.75吨纯银，评估价1204.7万元，折算单价为每克6.88元 [3][7] - 银楼是国内唯一纯银打造的标志性建筑，是“中国银都”的核心文化符号，建于2007年，楼高两层 [7][8] - 建造银楼所用的5万两白银全部从全国各地的废渣、废料、废液中回收而来，旨在展示当地从“三废”中回收金银的高超技艺 [7][8] 拍卖条件与资产定位 - 竞买公告明确，买受人竞得后须继续维持其“中国白银文化馆（天下银楼）”的文旅景区核心定位，不得擅自变更用途，确保项目持续运营 [7][8] - 这意味着仅看重白银价值希望拍后变现的投资者不符合竞买条件，银楼不允许被拆除 [7][8] - 再次拍卖时，银楼白银部分仍会以1204.7万元（单价6.884元/克）的评估价挂拍，不会因白银市场价上涨而重新评估 [8] 市场反应与背景 - 由于评估单价远低于同期白银市价，该拍卖被大量网友称为“白菜价”、“好划算” [3][4] - 永兴县被誉为“没有银矿的中国银都”，该银楼是当地依托白银产业与文化重点打造的文旅标杆项目 [7]

核心发展成就 - 果园面积从478亩扩大到8500亩，增长超过17倍 [1] - 果品种类从2种增加到22种，水果产量从31万斤猛增到1275万斤，增长超40倍 [1] - 果农人数从15人增长到265人，果农收入从17万元增加到1402万元，增长超82倍 [1] - 村集体外债从65万元减少到0元，村集体存款从0元增长到58万元 [1] - 外出务工人数从400多人减少到不足100人，村民年收入从人均2000元增长到2.6万元，增长12倍 [1] 产业发展路径 - 以发展果业为突破口，选定鸡心果新品种，村领导班子带头包荒山栽果树，当年扩大种植面积至3000亩 [3][4] - 争取农业综合开发项目建设蓄水罐和配套送水管，组建果业专业合作社，申请无公害食品产地认证 [4] - 引导建设恒温冷库，建水果专业批发市场，建设34座高标准温室大棚种植大樱桃，规划观光采摘园 [4][5] - 为解决村民半年闲问题，多次赴大连瓦房店市学习温室大棚技术 [5] 产业链延伸 - 兴起电商直播，8名返乡青年成为乡村主播，通过网络直播销售水果，带动农户增收50多万元 [6][7] - 开发田园采摘、农事体验等文旅项目，建设天来田园综合体和天来民宿 [6] - 圣果乐园项目开业第一年接待游客4万多人，实现营业收入80多万元，吸纳30余名村民就业 [7] 经营模式与社会治理 - 村党支部领办合作社模式，为村民提供包山种果树、当经纪人、融入生产和销售环节等多种就业选择 [3][5] - 每年12月30日举行股东分红大会，同时根据经营情况资助困难家庭3000-5000元 [8] - 通过拍摄乡村情景短剧进行宣传，在社交媒体广泛传播，与水果产业、文旅产业形成良性循环 [9]

鹤岗城市转型与文旅发展 - 鹤岗通过马拉松赛事打造"东北小瑞士""小北海道"等网红标签 从资源枯竭型城市转型为文旅目的地 [3][30][51] - 2024年接待游客量超600万人次 人口不足94万的小城游客接待量同比增速跃居黑龙江省第三 [36][51] - 2025年首届马拉松吸引6000人参赛 赛事以特色美食补给为核心卖点 提供现烤鹤岗小串5万串及冻梨 水饺等东北特色食品 [6][7][8] 马拉松赛事经济模式 - 赛事报名费仅100元 参赛包价值近100元 包含白酒 格瓦斯 龙虾底料及大乐透彩票 [14][15] - 食品品牌主导赞助体系 喜家德水饺为冠名赞助商 其他赞助商多为烧烤供应链 白酒及水果罐头企业 [17][18] - 东北地区马拉松普遍采用"流水席"模式 哈尔滨 铁岭 吉林等赛事均提供红肠 烤全羊 锅包肉等地方特色美食 [19][21][22] 房价与人口结构变化 - 市中心房价达3000-4000元/㎡ 2024年新建高档小区176平方米三居室售价近百万 五年间每平米房价上涨超800元 [5][34][55] - 2024年外地人购房5680套 占全市购房总量三分之一 房产中介数据显示五万元以下房源仅占存量四分之一 [34][55] - 人口流失问题持续 本地年轻人优先选择体制内工作 招聘岗位以直播公司为主 [49][50] 文旅产业生态建设 - 主理人文化快速发展 独立书店 精品咖啡 Kpop唱片店等新业态取代传统炸串店 [38][39][40] - 投资10亿元建设4C等级机场 预计2027年通航 相较于高铁建设成本更低（高铁每公里成本超1亿元） [52][54] - 打造9大必打卡景点 其中6个为公园 连锁茶饮品牌蜜雪冰城 茶百道等加速入驻 [46][47] 特色美食品牌塑造 - 鹤岗小串形成独特体系 肉皮5毛/串 小牛肉1.5元/串 主打"三分熟"原味烧烤 [24][26] - 政府为小串设计城市logo 作为官方认证标识投放于高速路广告牌及门店 [27] - 烧烤竞赛邀请俄罗斯 山东淄博等国内外代表队参与 强化美食IP影响力 [13] 媒体传播与流量利用 - 2019年"五万块买房"话题引爆流量 2022年"一万五买房"视频再次出圈 住建局主动对接主人公进行城市宣传 [5][31][50] - 自媒体内容以"定居鹤岗""百元生活费生存挑战"为主题 在抖音 小红书平台持续产生流量 [49] - 城市缺乏优势产业 本地大米常被混入五常大米销售 仅培育出比优特超市 喜家德水饺两个连锁品牌（后者总部已迁至大连） [56]

核心观点 - 温州文旅项目普遍面临销售疲软和价格下调 部分项目出现停工和烂尾现象 开发商资金实力和运营能力不足是主要问题 [1][6][11][12] 项目调价情况 - 天鹅堡和嘉南美地项目对数十套未售房源进行调价 除嘉南美地一套房源外其余均降价 折扣率介于原价的78%-97%之间 [1] - 天鹅堡具体调价案例：5幢-208单元面积73.79平方米 原单价0.54万元/平方米降至0.46万元/平方米 总价34万元 折扣率85% 2-243单元面积52.76平方米 原单价0.42万元/平方米降至0.38万元/平方米 总价20万元 折扣率91% [2] - 100单元面积388.33平方米 原单价1.06万元/平方米降至0.90万元/平方米 总价350万元 折扣率85% [2] 销售去化数据 - 天鹅堡总开盘1448套 剩余153套 去化率89% 嘉南美地总开盘2745套 剩余212套 去化率82% [7] - 其他项目去化率更低：册胡岛去化率45% 天顶胡去化率34% 争水湾去化率26% 现代·南舍仅开盘355套 剩余1400套（未全部开盘） [7] - 文旅项目实际库存压力大于表面数据 潜在去化率更为惨淡 [7] 项目停工与烂尾情况 - 瑞安湖岭温泉小镇已长期停工 开发商进入破产清算重组阶段 若无接盘难以重启 [8] - 洞头青山岛旅游度假区和精灵海岸项目同样长期停工 [9] - 购房者无法按时收房 房款面临损失风险 [8][11] 配套与运营问题 - 即使交付的项目也存在文旅配套未兑现问题 硬件兑现后缺乏成功运营 无法满足基本生活需求 [11] - 项目实质沦为孤立住宅 缺乏配套导致价值受损 出现大规模空置现象 [11] - 开发商高度依赖住宅销售回款支撑文旅设施建设 销售低迷导致资金链断裂 [12] 行业结构性困境 - 温州文旅项目多由缺乏经验和资源的小开发商操盘 缺乏资金实力和文旅IP塑造能力 [11][12] - 行业需转向由具备资源和运营能力的大型集团主导 而非依赖房地产开发的小企业 [15] - 属地政府需积极介入拯救停工项目 保障购房者权益 [16]