行业投资评级 - 房地产行业投资评级为强于大市 [5] 核心观点 - 第42周新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大；新房库存面积与去化周期同环比均下降 [1] - 从8月开始房地产行业政策密集落地，但政策方向分散且单个政策力度相对有限，整体仍以稳市场思路为主 [5] - 房贷贴息政策落地但受制条件较多，仍需关注后续是否会出台其他税费相关以及降息政策，对实际减轻购房成本的意义更大 [5] - 截至目前已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳7个重点城市相继落地商品住房销售制度细则，为其他城市提供较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪 [5] - 预计更多城市执行细则将逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场 [5] - 长期看近期一系列政策符合稳定发展、提质提效的大方向，只有稳定购房人信心以及供给侧出清，才能稳定房地产市场 [5] - 需持续关注11、12月多项政策的叠加效果反馈情况以及基本面实际改善带来的机会 [5] - 现阶段建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团 2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸 3）经纪公司：我爱我家 [5] 重点城市新房市场跟踪 - 第42周47城新房成交面积290.1万平，环比上升131.1%，同比下降24.1%，同比降幅较第40-41周扩大9.4个百分点 [5] - 47个城市新房成交套数为2.6万套，环比上升128.1%，同比下降24.3%，同比降幅扩大21.8个百分点 [15] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为81.8%、132.6%、159.8% [5] - 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-4.8%、-27.8%、-27.1% [5] - 一线城市同比增速较第40-41周下降19.6个百分点，二线城市同比降幅扩大19.9个百分点，三四线城市同比降幅收窄6.8个百分点 [5] - 一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.5、1.0、1.1万套，环比增速分别为78.8%、136.6%、151.6%，同比增速分别为-5.4%、-32.2%、-23.6% [15] - 一、二、三四线城市新房成交面积分别为53.4、111.6、125.1万平方米 [15] 重点城市新房库存跟踪 - 截至第42周末，13城新房库存面积7267.7万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-11.5% [5] - 13个城市新房库存套数为73.8万套，环比增速为-0.4%，同比增速为-13.1% [27] - 一、二、三四线城市新房库存面积分别为3618.1、2178.9、1470.6万平米，环比增速分别为-0.5%、-0.4%、-0.2%，同比增速分别为-14.3%、-0.6%、-18.4% [41] - 去化周期19.1个月，环比下降0.4个月，同比下降3.9个月 [5] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.5、17.5、64.0个月，环比分别下降0.4、0.3、1.1个月，同比分别下降4.0、1.1、12.8个月 [5] - 13个城市新房库存套数去化周期为20.1个月，环比下降0.4个月，同比下降5.9个月 [28] - 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为17.8、16.1、72.8个月，环比分别下降0.5、0.2、1.1个月，同比分别下降6.4、2.5、11.9个月 [28] - 四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为27.9、5.7、8.4、2.0万套，环比增速分别为-0.6%、0.7%、-0.6%、-1.7%，同比增速分别为-14.5%、-6.5%、-13.4%、-38.0% [27] - 北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为30.1、6.2、17.6、14.2个月，北京、广州环比分别下降1.0、0.9个月，上海、深圳保持不变，同比分别下降15.6、1.6、9.1、2.0个月 [28] 重点城市二手房成交跟踪 - 第42周23城二手房成交面积为278.2万平，环比上升199.2%，同比上升13.9%，同比涨幅较第40-41周扩大4.7个百分点 [5] - 23个城市二手房成交套数为3.2万套，环比上升201.5%，同比上升16.1% [55] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为180.2%、206.1%、224.4% [5] - 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为18.7%、5.6%、24.2% [5] - 一、三四线城市同比涨幅较第40-41周分别扩大8.7、15.2个百分点，二线城市同比增速较第40-41周下降2.6个百分点 [5] - 一、二、三四线城市二手房成交套数分别为1.3、1.4、0.5万套，环比增速分别为181.4%、214.1%、221.7%，同比增速分别为22.9%、8.8%、22.0% [55] - 一、二、三四线城市成交面积分别为104.8、116.1、57.2万平方米 [55] 百城土地市场跟踪 - 第41周百城全类型成交土地规划建筑面积为955.8万平，环比下降45.5%，同比上升12.6% [5] - 成交土地总价为178.8亿元，环比下降70.5%，同比下降14.0% [5] - 楼面均价为1871元/平，环比下降45.9%，同比下降23.6% [5] - 土地溢价率为4.0%，环比上升2.1个百分点，同比上升1.9个百分点 [5] - 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别92.9、297.8、565.1万平方米，环比增速分别为-16.1%、-54.6%、-42.8%，同比增速分别为61.5%、9.8%、8.6% [70] - 一、二、三线城市成交土地总价分别为20.8、76.7、81.3亿元，环比增速分别为-91.7%、-64.1%、-43.2%，同比增速分别为-40.1%、60.1%、-35.1% [70] - 一、二、三线城市平均楼面价分别为2238.5、2576.3、1438.9元/平，环比增速分别为-90.1%、-20.8%、-0.7%，同比增速分别为-62.9%、45.7%、-40.3% [70] - 一、二、三线城市平均土地溢价率分别为8.9%、0.2%、5.1%，一、三线城市环比分别上升3.1、4.9个百分点，二线城市环比下降5.5个百分点 [70] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为281.9万平方米，环比下降43.9%，同比上升58.4% [84] - 成交住宅土地总价为123.8亿元，环比下降65.9%，同比下降15.6% [84] - 成交住宅土地楼面均价为4391.9元/平方米，环比下降39.2%，同比下降46.7% [84] - 百城成交住宅类用地溢价率为2.1%，环比下降2.5个百分点，同比上升1.5个百分点 [84] - 二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速分别为-71.0%、-8.3%，同比增速分别为140.9%、55.6% [89] - 二、三线城市住宅类成交土地总价分别为60.8、63.0亿元，环比增速分别为-62.4%、-34.9%，同比增速分别为106.0%、-35.3% [89] - 二、三线城市住宅类平均楼面价分别为8138.7、3041.9元/平，环比增速分别为29.5%、-29.0%，同比增速分别为-14.5%、-58.4% [89] - 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、3.1% [89] 本周行业政策梳理 - 中央：自然资源部发布《盘活存量土地和低效用地典型案例（2026版）》，推出六大类共29个典型案例，涵盖低效用地再开发、存量闲置土地处置等不同类型，十五五期间将每年推出一版典型案例 [102] - 杭州：10月14日发布《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见（试行）》，明确新老项目划分，8.28以后新发布出让公告的项目申请预售的单体建筑应完成主体结构封顶，历史遗留问题项目旧规适用期限宽限至2028年底；预售资金监管方面规定项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后可解除资金监管；现房销售项目定金上限比例设定为5%；土地端规定首付款30日内缴纳，缴纳比例不低于50%，余款2年内缴清不计利息；支持项目分期开发、实施分阶段竣工备案 [103] - 深圳：10月15日发布《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，明确新老项目划分与其他三个一线城市基本对齐；预售资金监管方面规定项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后可解除资金监管；现房销售项目定金上限比例设定为3%，与上海一致，高于北京（1%），低于广州（5%）；土地款缴纳等规定与其他三个一线城市基本对齐 [104] - 河南省：省直住房公积金最高贷款额度由120万元提高至130万元，新增物业费、取暖费、车位管理费及购房契税提取业务，物业费年度提取额度最高为4300元 [104] - 北京：公布2026年第十二轮拟供应商品住宅用地清单，涉及3宗地块、总面积约8公顷，规划建筑规模约14万平方米；大兴区观音寺街道两幅住宅用地规划公示，规划范围面积约6.37公顷，地上总建筑规模约11.38万平方米；平谷新城二号地（二期）地块启动用地预申请，交易起始价2.68亿元；印发《北京市十五五时期深化国际消费中心城市建设规划》，提出持续推动建设安全舒适绿色智慧的好房子 [105] - 香港：嘉里建设以约43.08亿港元中标何文田佛光街住宅用地，楼面地价约20738港元/平方呎，预计提供约250个住宅单位；简朴房制度已收到超过74300个分间单位登记申请，2026/27至2030/31年度五年内公营房屋预计提供约19.6万个单位，其中约7万个来自北部都会区 [106] - 广州：黄埔科学城涉宅地块经过71轮竞价由保利发展旗下广州保隆置业以16.65亿元竞得，成交楼面价21738元/平方米，溢价率26.61%；番禺沙溪村与星河湾集团达成旧村改造合作共建承诺书，计划六年内完成全部复建住宅；天河奥体新城配售型保障房项目主体结构全面封顶，总建筑面积约9.16万平方米，可提供约680套保障房 [107] - 深圳：住房公积金管理中心就装修及物业费提取政策征求意见，职工家庭可就本市一套住房申请提取公积金用于装修，提取额度不超过25万元，用于支付物业费的每月提取上限为550元 [107] - 南京：10月10日集中出让5宗涉宅用地，全部以底价成交，合计成交金额39.15亿元，溢价率均为0；自10月9日起开放办理自住住房装修和物业费提取公积金业务，装修提取按照每平方米不超过1000元计算，家庭最高可提取15万元，物业费提取每年最高5000元 [108] - 苏州：10月10日集中出让4宗涉宅用地，全部底价成交，合计成交金额10.95亿元 [108] - 武汉：武汉经开区挂牌供应3宗土地，起始总价约4.61亿元；另公布4宗土地网上拍卖安排，合计起始价10.45亿元 [108] - 郑州：北龙湖片区2宗土地底价成交，成交总金额约8.87亿元，均由相关国资主体竞得；拟将9个城市更新项目纳入项目库，总投资近40亿元 [109] - 长沙：长沙奥体新城首宗商住用地由城发恒伟以底价2.0554亿元竞得，成交楼面价约3000元/平方米；湘江新区白马家园保障房项目总建筑面积约17万平方米，规划房源1177套，计划于11月底完工 [109] - 珠海：香洲区湾仔片区一宗住宅用地计划于11月16日出让，起始价4.48亿元；珠海首个配售型保障性住房项目银溪雅苑提供750套精装修现房，整体销售均价8661元/平方米 [110] - 佛山：顺德区挂牌供应3宗住宅用地，起始总价合计约18.04亿元 [110] - 湛江：10月9日发布住房公积金提取新政，缴存人可按年提取公积金支付一套自住住房物业管理费，每户每年最高3600元，自住住房装修提取按每平方米1000元计算，夫妻双方提取总额最高12万元 [110] - 茂名：挂牌出让2宗国有建设用地，起始价分别为1.36亿元和4.40亿元，合计约5.76亿元 [111] - 广安：房地产发展新模式相关措施于10月10日正式施行，商品住宅去化周期超过24个月的区域暂停新增住宅用地供应，支持国有企业按照不高于评估价85%的价格批量收储存量商品房，购买符合规定的高品质新建住房住房公积金最高贷款额度可上浮20万元 [111] - 福州：长乐区2026年第三次土地拍卖，福州市园开安筑建设有限公司以底价1.975亿元竞得航城街道一宗住宅用地 [111] - 绍兴：嵊州市三江街道2宗相邻商住用地由地方国资企业以底价合计5.49亿元竞得；镜湖新区一宗约85408平方米的商住项目规划方案公示 [112] - 湖州：吴兴区集中出让5宗住宅用地，全部位于南太湖新区，由地方国资主体底价竞得，总成交金额21.62亿元 [112] - 嘉兴：嘉善县善土储B2026-2住宅地块由嘉善银诚置业以底价约1.97亿元竞得，成交楼面价4567元/平方米 [112] - 丽水：松阳县水南街道南城单元一宗住宅用地由地方国资背景企业松阳县经开物业以底价1.868亿元竞得，成交楼面价3358元/平方米 [113] - 杭州：西湖区小和山单元一宗商业用地成交，由浙江杭州安邦护卫有限公司以1.2407亿元竞得；萧山区挂牌出让1宗商务金融用地，起始价1714万元 [113] - 盐城：城南挂牌3宗住宅用地，起始总价合计15.42亿元；盐都区2宗住宅用地分别由地方国资企业以底价竞得，成交总金额8.29亿元 [113] - 扬州：10月10日集中出让6宗土地，全部以起始价成交，总成交金额16.02亿元 [114] - 南通：如皋市长江镇2宗商业用地均由如皋市润城置业有限公司底价竞得，合计成交金额约1.52亿元 [114] - 宜昌：宜昌高新区挂牌出让1宗普通商品住房用地，起始价5500万元；伍家岗区一宗居住用地由伍投房地产取得 [114] - 江门：新会枢纽一宗商业用地由江门市华桐置业有限公司以2004.66万元竞得，成交楼面价2051元/平方米 [114] - 滨州：惠民县挂牌出让4宗国有建设用地，起始总价合计2.04亿元 [115] - 阜阳：拟以拍卖方式出让2宗普通商品住房用地，合计118202平方米 [115] - 邢台：拟以拍卖方式出让1宗零售商业用地，起始价1238万元 [115] - 乌鲁木齐：经开区挂牌出让一宗地块，起始价3.635亿元 [115] - 潍坊：挂牌出让2024-W36普通商品住房用地，起始价1293.18万元 [116] - 芒市：拟以拍卖方式出让2026-3号普通商品住房用地，起始价3000万元 [116] - 巴中：拟以拍卖方式出让金宝新区黄滩坝地下空间3宗商业服务业用地 [116] - 佛山：顺德挂牌出让佛山新城一宗住宅用地，起始总价3.56亿元，起始楼面价约3676元/平方米 [116] - 南昌：南昌县集中挂牌出让5宗住宅用地，合计出让面积约315亩，起始楼面价约1071.43—2341.67元/平方米 [117] - 昆明：公告拍卖出让3宗零售商业用地，单宗地块最高起始价1459.05万元 [117] - 株洲：渌口区挂牌出让2宗国有建设用地，合计起始价1.2482亿元 [117] - 郑州：中牟县挂牌出让1宗旅馆用地，起始价3129万元 [118] - 济南：挂牌出让3宗国有建设用地，起始价合计1208万元 [118] - 莆田：拟出让城厢区龙桥街道零售商业用地，起始价3.31亿元