10月70城房价整体表现 - 新房和二手房市场呈现全线下跌态势，市场凉意十足 [1] 新房市场价格走势 - 一线城市新房价格环比下跌0.3%，跌幅较上月扩大0.2个百分点 [1] - 二线城市新房价格环比下跌0.4%，跌幅较上月扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市新房价格环比下跌0.4%，跌幅与上月持平 [1] - 定位高端的改善型楼盘价格出现松动，产品概念难以扭转房价下行预期 [1][4] 二手房市场价格走势 - 一线城市二手房价格环比下降1.0%，跌幅与上月相同 [5] - 二线城市二手房价格环比下降0.7%，三线城市环比下降0.6%，跌幅均继续扩大 [5] - 一线城市二手房市场自6月起进入加速补跌阶段，向真实市场价值回归 [5] 市场热度变化 - 10月新房价格环比上涨城市仅剩5个（北京、上海、长春、杭州、惠州），相比3月小阳春时的24个城市上涨，市场温度显著下降 [7] - 10月70个城市中二手房价格环比上涨的城市数量为0，全部下跌，而3月时有10个城市上涨 [7] 市场表现背后的原因 - 上半年楼市松绑政策的效应已基本消退 [8] - 市场预期中的更大力度的新一轮刺激政策并未出现，例如LPR（贷款市场报价利率）维持不变 [8] - 今年仅在5月份下调一次LPR，而去年下调数次 [11] - 当前房价调整可能是高层默许，旨在让住房回归居住属性并挤出泡沫 [13]

整体市场表现 - 2025年三季度楼市重回年内低位，新房供求同环比齐降，供应量下降约二成，累计同比降幅达18% [1] - 三季度新房成交稳中有降，7-9月110个重点城市商品住宅成交面积2867万平方米，同比下降18%，月均较二季度月均下降20% [9] - 传统“金九”成色一般，9月新房成交环比增幅不及供应，30个监测城市9月成交规模为919万平方米，环比增长18%，同比下降5% [1][14] - 二手房增长动能明显放缓，三季度30个重点城市二手房累计成交面积预计为5225万平方米，环比下降12%，同比增长2% [17] - 预判四季度，在政策利好和房企加大营销力度下，新房成交环比三季度有望稳中有增，全年成交降幅有望持稳10%左右 [1][28] 新房供应分析 - 2025年三季度全国商品住宅新增供应同环比齐跌，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方米，同比下降21%，较二季度月均下降26% [2] - 9月预期新增供应量达1599万平方米，致使三季度整体新增供应环比下降15%，同比下降22%，前三季度累计同比下降约二成 [2][6] - 分能级看，一二线城市供应高位回落，7-8月供应量较二季度月均环比下降三成以上，累计同比降幅约15%；三四线供应最为疲软，7-8月供应环比下降16%，同比下降24%，前8月累计同比下降23% [5][6] - 一线城市韧性相对较强，三季度4个一线城市合计供应面积529万平方米，环比下降15%，同比仅降3%；深圳是唯一同环比双增长的一线城市，供应面积100万平方米，环比增12%，同比增23% [7][8] - 二三线城市整体承压，三季度26个二三线城市合计供应面积1878万平方米，环比降15%，同比降16%；昆明、长春等城市逆势增长，而武汉、南京等城市供应量环比下滑超三成 [7][8] 新房成交分析 - 2025年三季度新房成交降至近5年同期新低，整体成交规模低位持稳，前三季度累计同比下降8% [9] - 分能级看，一线城市韧性较强，前8月累计同比仍微增5%；二线城市累计同比降幅在10%左右 [12] - 三季度4个一线城市合计成交面积454万平方米，环比下降25%，同比下降14%；但前三季度累计成交同比增长4%，显著优于二三线城市 [14][16] - 二三线城市整体承压明显，三季度26个二三线城市合计成交面积2111万平方米，环比降23%，同比降12%；成都成交规模达255万平方米遥遥领先，昆明实现同环比双正增长，而南京、苏州等城市同比降幅超四成 [15][16] 二手房市场表现 - 2025年三季度二手房成交环比下降但仍处相对高位，按月呈现震荡走势，9月成交环比微跌1%至1683万平方米，同比增10% [17] - 从城市维度看，深圳、成都、西安、合肥等城市前三季度二手房累计同比增幅仍在二成以上；东莞、烟台等三四线城市因基数较低也出现大幅增长 [20][21] - 部分城市如南京、郑州、长春等二手房市场仍处于回调期，前三季度累计同比暂未回正 [20][21] 房价走势 - 2025年8月各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅持续收窄，房价指数走势边际改善 [22][23] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；二、三线城市新房价格同比分别下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [22][23] - 上海新房价格同比上涨5.9%，北京、广州和深圳同比分别下降3.5%、4.3%和1.7% [22][27] - 受改善需求支撑，一线和强二三线城市房价相对稳定；上海、北京、深圳位列房价绝对量TOP3，北京房价同比持增16%，上海微增5% [27] - 前期需求透支和基本面较弱的城市房价进入深度回调，如惠州房价同比降幅高达27%，南昌、昆明等二线城市同比降幅在10%左右 [27] 政策影响与市场展望 - 2025年8月以来地方稳市场新政密集发布，京沪深等核心一线城市相继松绑限购并出台促需求政策，加快了置业需求入市节奏 [24][28] - 政策支持下，70城房价环比跌幅较上年同期有所改善，同比指数降幅延续收窄；上海、杭州等5市新房价格同比连续两月上涨 [24] - 预计四季度在政策利好和传统营销旺季推动下，市场将维持弱复苏态势 [1][28] - 城市间、项目间分化将持续加剧，核心城市市场热度或小幅微降，三四线城市成交规模将延续筑底行情 [1][28] - 二手房市场“以价换量”趋势将延续，价格优势对刚需客群的吸引力上升 [29]

政策动向 - 8月以来多地出台新一轮楼市优化政策 旨在为传统销售旺季“金九银十”预热 [1][2] - 北京于8月8日率先放松调控 以五环为界取消符合条件的家庭在五环外的购房套数限制 被业内视为近年来力度最大的一次优化 [3][4] - 上海于8月25日跟进 政策导向与北京类似 针对外环以外区域放开购房套数限制 并在商贷利率和公积金政策上力度略大于北京 [2][5] - 除京沪外 天津、西安、苏州等城市也在8月发布稳楼市政策 涉及公积金优化、购房补贴、住房“以旧换新”等多方面 [12] 政策背景与目标 - 政策调整源于二季度以来全国楼市出现新情况 新盘去化率下滑 京沪等一线城市郊区库存压力较高 [2] - 北京前7月新房销售套数中五环外占比超80% 二手房五环外成交占比超50% 上海外环外新房库存占全市70% 二手房库存挂牌量占比近40% [4][5][9] - 政策核心目标是“止跌回稳” 通过精准松绑库存集中区域 激活多套房购置需求 挖掘购买力以消化市场库存 [2][5][6] 政策内容细节 - 北京政策包括取消五环外限购套数 扩大公积金贷款支持范围 如全国有1笔已结清公积金贷款记录可认定为首套房 并提高二套房公积金贷款最高额度 [3][4] - 上海政策明确不再区分首套、二套住房商贷利率 完善房产税政策 并对多子女家庭购置首套房的公积金贷款额度支持从192万元提高至216万元 [5] 市场现状与数据 - 前7个月全国各地共出台房地产相关政策超370条 但市场修复进程在下半年有所放缓 [7][8] - 1～7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12.0% 房屋新开工面积等多项行业指标同比均为下降 [8] - 前7月全国新建商品房销售额4.96万亿元 同比下降6.5% 较2021年18万亿的历史高峰规模明显下降 [8] - 上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米 其中外环外库存561.65万平方米 占比76.6% 去化周期17.6个月 [9] 初步效果与展望 - 北京去年“930新政”后 2024年四季度二手房成交量同比增长约60% 显示政策效应明显 [10] - 北京本次新政后 8月9日至22日新建商品住宅成交1504套 环比增长约41% 二手住宅成交6439套 环比增长11% 部分楼盘到访量和带看量显著增加 [10][11] - 业内认为新政在“金九银十”关键节点前发布 有利于楼市止跌回稳 但全面达成目标仍需时间 并需宏观基本面好转支撑 [2][13]