行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 核心观点 - 上海加快“两旧一村”改造，新房及二手房成交环比显著上升[2] - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政拖累经济三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力[33] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价是观测地产见底的关键指标[33] - 精准拿地是房企摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司估值有望从PB切换至PS[33] 板块行情 - 第42周（10月13日-10月17日）申万房地产指数下跌2.3%，在31个一级行业板块中排名第15位[9][12] - A股板块内，合肥城建周涨幅达41.0%，为首开股份周跌幅达19.5%[10][13] - 港股板块内，龙光集团周涨幅达7.6%，为万科企业周跌幅达13.2%[11][14][15] 政策要闻 - 上海：10月13日市政府会议部署加快“两旧一村”改造，推进商务楼宇更新提升、老旧工业区更新改造[16][18] - 天津：10月14日发布政策，允许既有住宅加装电梯或老旧电梯更新改造时提取住房公积金，总额不超过个人实际出资额，新规有效期5年[16][18] - 厦门：10月15日发布优化落户条件通知，自2025年11月1日起实施，有效期5年，涉及租赁备案、社保缴纳等条件[16][18] - 成都：10月15日施行修订后的“商转公”贷款管理办法，取消“本市缴存”限制，扩大合作银行范围[16][18] - 合肥：10月15日明确将购房补贴政策延续一年至2026年5月14日，新建商品住房补贴比例为合同总价2%，新建车位（库）为3%[16][18] 公司动态 - 金地集团：9月新增武汉汉阳区住宅地块，占地面积2773平方米，建筑面积6233平方米，权益比例30.61%，成交总价4560万元[18][20] - 华润置地：9月在武汉、成都收购2幅地块，总楼面面积约187,089平方米，权益对价约9.6亿元[18][20] - 招商蛇口：10月15日联合体以4.58亿元竞得三亚崖州湾科技城住宅用地，地块面积3.39万㎡，规划建面7.47万㎡，溢价率0.04%[18][20] 销售端表现 - 新房市场：第42周20城商品房成交面积225万方，日平均成交面积32.2万方，环比增加115%，同比减少20%；年初至今累计成交7974万方，累计同比减少9%[21][24][26] - 二手房市场：第42周11城二手房成交面积199万方，日平均成交面积28.4万方，环比增加98%，同比减少18%；年初至今累计成交7894万方，累计同比增加10%[25][27][28][31] - 城市层级分析：第42周一线城市新房成交面积同比减少30%，二线同比减少1%，三四线同比减少27%；一线城市二手房成交面积同比减少20%，二线同比减少17%，三四线同比减少14%[22][24][26][28][31] 融资端情况 - 第42周发债企业大部分为地方国企，华发股份发行规模最大，发行两只一般公司债共15.5亿元；首开股份发行的私募债利率最高为3%，苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低为1.62%[29][30][32] 投资建议 - 建议关注三条主线：具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向[33] - 重点关注公司包括：贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等[33]

土拍市场回暖 - 杭州拱墅区石桥单元宅地以28.13%溢价成交 显示房企对核心区域信心恢复 [1] - 伟星房产高价拿地 瞄准杭州刚需市场 采取"改善+刚需"双轨策略 [1] - 伟星2024年在浙江形成联动开发态势 3月拿下台州临海地块 4月竞得临海另一宅地 [1] 政策刺激效果 - 杭州5月放宽限购后土拍高溢价 政策松绑推动核心城市回暖 [3] - 全国土拍分化加剧 一线及二线城市(如成都 武汉)回暖快 三四线城市压力大 [3] - 建发 绿城等房企在二线城市拼抢激烈 楼面价屡创新高 [3] 房企竞争格局变化 - 中小房企采用"精准拿地"差异化策略 伟星与头部房企直接竞争 [4] - 核心城市核心地块受青睐 因去化快 风险低 嘉信地产长沙拿地后当天开工 [4] - 高溢价地块对房企后续操盘能力和融资能力提出更高要求 [4] 市场趋势判断 - 土拍释放楼市局部回暖信号 但市场分化现象持续 [6] - 政策与需求博弈中 精准把握周期节奏成为房企关键竞争力 [6]