每经记者｜黄鑫磊 每经编辑｜黄博文 10月27日，木门制造商江山欧派（603208.SH，股价14.43元，市值25.57亿元）公告称，公司管理层决 定对全资子公司河南欧派门业有限责任公司（以下简称"河南欧派"）和重庆江山欧派门业有限公司（以 下简称"重庆欧派"）实施停产，并将原有业务和订单转移至公司浙江江山生产基地，后续公司将根据市 场情况变化决定是否复产。 10月24日，在江山欧派第三季度业绩说明会上，公司管理层表示，今年公司的商业模式正逐步从重资产 投入向轻资产运营转型，调整已取得初步成果，包括人员减少一半、费用逐步下降、应收账款逐步下降 以及加盟服务业务和外贸出口业务稳步增长。 对两子公司实施停产 公告披露，河南欧派和重庆欧派分别成立于2017年和2020年，因受行业市场整体下行、市场竞争加剧等 因素影响，两公司目前订单不足，产能利用率低，持续亏损，今年前三季度净利润分别亏损1407.58万 元和1352.38万元。 资产方面，截至今年9月30日，河南欧派资产总额为2.81亿元，净资产为2.46亿元，相较2024年年末均出 现下滑；重庆欧派资产总额为3.42亿元，净资产为-750.99万元，已经资不抵 ...

交易概述 - 南国置业收到深交所关于重大资产出售暨关联交易的问询函，中信建投证券作为独立财务顾问进行核查并回复 [1] - 交易拟向控股股东全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债，作价为1元 [1] - 交易完成后，公司仍持有约5055.27万元存货，主要为武汉和成都的待售车位及少量非房地产开发项目存货 [1] 公司财务状况与交易背景 - 南国置业自2021年起持续亏损，2022年至2024年归母净利润分别为-8.67亿元、-16.93亿元和-22.38亿元 [1] - 2024年末公司归母净资产为负，股票被实施退市风险警示及其他风险警示 [1] - 2024年以来，房地产行业持续调整，开发投资与市场销售承压 [1] - 通过本次重组，公司拟将房地产开发和租赁业务相关资产负债置出，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务，实现战略转型 [1] 标的资产与评估作价 - 本次交易拟转让标的资产包括17项房地产开发、租赁业务股权资产、相关应收款项、其他资产及部分债务 [1] - 以资产基础法评估，标的资产母公司报表净资产账面价值23.86亿元，合并报表归母净资产为-30.11亿元，评估结果为-29.34亿元 [2] - 评估作价相较于母公司报表层面增值率为-223.00%，相较于合并报表层面增值率为2.55% [2] 交易影响与会计处理 - 会计处理上，预计终止确认置出的资产负债，将与支付对价1元的差额计入资本公积科目 [2] - 交易将使公司资产总额、负债总额大幅下降，净资产转正 [2] 未来战略规划 - 未来，南国置业将全面开拓城市运营业务，打造特色商业管理品牌，拓展物业管理业务，实现全国化布局 [2] - 控股股东电建地产和实际控制人电建集团将支持公司发展，择机注入协同资产 [2] - 公司制定了增强盈利能力与经营稳健性的措施 [2]

公司重大资产重组 - 公司拟向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让房地产开发及租赁业务相关资产及负债 涵盖17项股权资产及115.79亿元其他应付款 交易对价仅1元 [2][5][6] - 标的资产涉及资产总额197.78亿元 资产净额-30.11亿元 2024年营业收入27.35亿元 占公司同期总收入29.70亿元的92.1% [7][2] - 交易构成关联交易 不构成重组上市 完成后公司资产总额和营业收入规模显著下降 业务转向轻资产运营模式 [6][8][2] 财务困境与退市风险 - 公司2021至2025年上半年归母净利润累计亏损68亿元 截至2025年6月末合并报表净资产为-15.48亿元 资产负债率达107.64% [3] - 因净资产为负及连年亏损 公司自2025年4月30日起被实施退市风险警示 股票简称变更为*ST南置 [4][3] - 公司自2023年暂缓拿地 2024年无新增土地储备 控股股东电建地产于2025年4月启动资产收购计划 [4] 战略转型方向 - 公司彻底告别传统地产开发 转型为电建集团体系内专注城市综合运营的上市平台 业务集中于商业运营、办公管理及长租公寓领域 [8][5] - 拟保留运营管理相关资产 包括将荆州南国酒店管理有限公司100%股权无偿划转至武汉泛悦城市运营管理有限公司 [5] - 轻资产运营业务面临市场开拓挑战 投资者关注物业和商业运营存在"营收1元 成本2元"的盈利模式可持续性问题 [8] 资本市场反应 - 公司于9月18日连发40条资产重组相关公告 当日股价盘中涨停 收盘报2.47元/股 [1][8] - 近两个月公司股价多次异动 在持续一个月下跌后出现单日涨停行情 [8]

公司财务与经营状况 - 公司四年半累计归母净利润亏损68亿元 截至2025年6月末合并报表净资产为-15.48亿元 资产负债率达107.64% [2] - 2024年标的资产营业收入27.35亿元 占上市公司同期总收入29.70亿元的92% [5] - 标的资产截至2025年4月30日资产总额197.78亿元 资产净额-30.11亿元 [5] 资产重组交易细节 - 拟向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让17项股权资产及115.79亿元其他应付款 总交易对价1元 [1][4] - 交易涵盖房地产开发与租赁业务相关资产及负债 保留运营管理业务至武汉泛悦城市运营管理有限公司 [4] - 交易完成后上市公司资产总额和营业收入规模显著下降 实现从重资产向轻资产运营转型 [4][6] 战略转型规划 - 彻底退出传统地产开发赛道 转型为电建集团体系内城市综合运营上市平台 [6] - 新业务聚焦商业运营 办公管理 长租公寓及配套咨询服务领域 [6] - 自2023年暂缓拿地 2024年无新增土地储备 剥离计划酝酿已久 [3] 资本市场表现 - 因净资产为负及连年亏损 自2025年4月30日起被实施退市风险警示 股票简称变更为*ST南置 [3] - 近期股价多次异动 9月18日盘中涨停 收盘报2.47元/股 [7] - 轻资产运营业务面临盈利挑战 当前存在"营收1元 成本2元"的经营模式质疑 [7]