股价表现与市场反应 - 2025年10月28日，*ST南置股价触及涨停，涨停价为2.82元，涨幅为5.08%，总市值和流通市值均为46.65亿元，总成交额为2.16亿元 [1] - 2025年10月27日，该股因机构净买入而上榜龙虎榜，成交额为1769.11万元，总买入额为1104.31万元，显示出资金流入和机构看好 [1] - 当前房地产开发板块受政策等因素影响，部分个股表现活跃，形成一定的板块联动效应 [1] 重大资产重组 - 公司拟向控股股东出售房地产开发业务资产，作价为1元，此举旨在剥离亏损资产以改善财务状况 [1] - 交易完成后，公司2024年备考净利润将由亏损22.38亿元转为盈利2.25亿元，净资产由负转正，显示出资产重组的积极财务影响 [1] 业务转型战略 - 公司原主营业务为房地产开发，现拟剥离该业务，转向商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务 [1] - 业务转型符合行业发展趋势，公司有望成为电建集团体系内城市综合运营业务的上市平台，新业务将集中于商业运营、办公管理及配套咨询服务领域 [1]

公司财务表现与退市风险 - 截至2025年4月末公司归属于母公司股东的净资产为5.38亿元实现由负转正[1] - 公司2025年上半年已实现营业收入为8.20亿元[1] - 本次交易完成后公司2025年度财务数据预计不会触发退市风险情形[1] 资产出售交易影响 - 交易完成后公司偿债压力将有效缓解负债总额及资产负债率显著下降[1] - 截至2025年4月末公司其他应付款余额为134.88亿元[1] - 剥离重资产业务有利于公司的长期可持续发展[1] 未来战略转型与业务规划 - 公司未来将进一步聚焦商业运营产业运营等城市运营轻资产业务向综合性城市运营服务商转型[1] - 公司全面推进城市运营业务的创新发展与数智化赋能打造邻里型商业管理品牌[2] - 公司规划在2027年前实现商业运营总面积突破200万㎡长租公寓在管数量提升至12000间物业管理业务营业收入达到2亿元[2] 具体业务发展路径 - 公司通过"优存量拓增量"双路径推进业务落地加快物业管理类业务全面铺开[2] - 举措旨在构建标准化企业服务体系形成差异化竞争优势巩固市场地位[2] - 全国化发展路径包括深耕武汉成都上海广州杭州等核心城市并进一步开拓环京市场[2]

交易概述 - 南国置业收到深交所关于重大资产出售暨关联交易的问询函，中信建投证券作为独立财务顾问进行核查并回复 [1] - 交易拟向控股股东全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债，作价为1元 [1] - 交易完成后，公司仍持有约5055.27万元存货，主要为武汉和成都的待售车位及少量非房地产开发项目存货 [1] 公司财务状况与交易背景 - 南国置业自2021年起持续亏损，2022年至2024年归母净利润分别为-8.67亿元、-16.93亿元和-22.38亿元 [1] - 2024年末公司归母净资产为负，股票被实施退市风险警示及其他风险警示 [1] - 2024年以来，房地产行业持续调整，开发投资与市场销售承压 [1] - 通过本次重组，公司拟将房地产开发和租赁业务相关资产负债置出，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务，实现战略转型 [1] 标的资产与评估作价 - 本次交易拟转让标的资产包括17项房地产开发、租赁业务股权资产、相关应收款项、其他资产及部分债务 [1] - 以资产基础法评估，标的资产母公司报表净资产账面价值23.86亿元，合并报表归母净资产为-30.11亿元，评估结果为-29.34亿元 [2] - 评估作价相较于母公司报表层面增值率为-223.00%，相较于合并报表层面增值率为2.55% [2] 交易影响与会计处理 - 会计处理上，预计终止确认置出的资产负债，将与支付对价1元的差额计入资本公积科目 [2] - 交易将使公司资产总额、负债总额大幅下降，净资产转正 [2] 未来战略规划 - 未来，南国置业将全面开拓城市运营业务，打造特色商业管理品牌，拓展物业管理业务，实现全国化布局 [2] - 控股股东电建地产和实际控制人电建集团将支持公司发展，择机注入协同资产 [2] - 公司制定了增强盈利能力与经营稳健性的措施 [2]

重大资产出售交易核心 - 公司拟以1元人民币对价向控股股东全资子公司上海泷临置业出售房地产开发及租赁业务相关资产与负债 [1] - 此次交易旨在加速公司向综合性城市运营服务商进行战略转型 [1] 交易背景与动因 - 公司自2021年以来持续亏损 2022年至2024年归母净利润分别为-8.67亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 [1] - 2024年末公司归母净资产为负 股票已被实施退市风险警示 [1] - 通过本次重组置出重资产业务 未来将聚焦于商业运营 产业运营等轻资产业务 [1] 交易具体内容与资产处理 - 截至2025年4月末 公司保留部分存货账面价值为5191.62万元 主要为待售车位及非房地产开发项目存货 [1] - 保留存货主要基于交易税费 资金储备及销售纠纷等因素考量 后续将尽快推动处置 [1] - 会计处理上 公司将终止确认置出资产负债 支付对价1元与置出资产价值的差额计入资本公积 [2] 交易影响与未来展望 - 交易完成后 公司资产总额和负债总额预计大幅下降 净资产将转正 [2] - 公司披露了交易当年及未来两年发展计划 包括开拓城市运营业务 推进数智化赋能 拓展物业管理业务等 [2] - 控股股东和实际控制人承诺将分阶段解决同业竞争事宜 [2] - 独立财务顾问及会计师认为交易有利于提高公司盈利能力和持续经营能力 相关会计处理符合规定 [2]

核心观点 - 公司依托“住宅+商业”双轮驱动战略 整体经营持续保持稳定向好态势 [1] - 公司商业运营总收入保持良好增长态势 大概率能超额完成全年140亿元目标 [1] - 公司在境内外融资市场持续取得成果 现金流安全充裕 维持良好债务偿付记录 [1][2] 商业运营表现 - 9月份商业运营总收入约11.73亿元 比上年同期增长10.13% [1] - 1-9月累计商业运营总收入约105.11亿元 比上年同期增长10.82% [1] 住宅销售表现 - 9月份合同销售金额约14.84亿元 销售面积约21.13万平方米 [1] - 1-9月累计合同销售金额约150.50亿元 累计合同销售面积约195.91万平方米 [1] 融资活动 - 9月23日全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元优先担保票据 [1] - 6月新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [1] - 8月成功发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% [2] - 9月25日再次成功发行9亿元中期票据 两笔票据均获中债增全额担保及双AAA评级 [2] 现金流与债务管理 - 第三季度已偿还境内外公开市场债券10亿元 [2] - 继续保持每一笔债务提前或到期偿付的良好记录 [2]

核心观点 - 公司9月份及第三季度经营业绩表现稳健，商业运营收入实现双位数同比增长 [1] - 公司前三季度累计合同销售金额达150.50亿元，商业运营总收入同比增长10.82% [1] - 公司第三季度偿还境内外公开市场债券10亿元，显示其积极的债务管理 [1] 月度经营业绩 - 9月份公司实现合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米 [1] - 9月份公司实现商业运营总收入约11.73亿元，比上年同期增长10.13% [1] 季度及累计经营业绩 - 1—9月公司累计实现合同销售金额约150.50亿元，累计合同销售面积约195.91万平方米 [1] - 1—9月公司累计实现商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82% [1] 财务状况与债务管理 - 2025年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券10亿元 [1] - 截至9月30日，公司的合联营公司权益有息负债合计为25.13亿元 [1]

公司股份回购进展 - 截至2025年9月12日累计回购股份2782万股占总股本1.01% [4] - 回购最高价5.83元/股最低价4.78元/股 [4] - 回购成交总金额1.42亿元（不含交易费用） [4] 销售业绩表现 - 2025年1-6月销售金额502.2亿元同比增长11% [5] - 同期销售面积189.9万㎡同比增长14% [5] - 商业招商面积8.5万㎡累计客流同比增长24% [5] 经营性业务发展 - 出租房产总面积101.2万㎡ [5] - 物业管理合约面积6320万㎡在管面积5850万㎡ [5] - 进驻全国42个城市超400个服务项目 [5] 投资与开发情况 - 新增成都两个项目总土地出让面积7.86万㎡ [6] - 新开工面积9.04万㎡竣工面积110.58万㎡ [6] - 截至2025年6月末在建面积约669.78万㎡ [6] 财务与融资状况 - 综合融资成本4.76%较2024年末下降46个基点 [6] - 长期有息负债占比超80% [6] - 剔除预收款资产负债率63%现金短债比1.34 [6]

交易概述 - 公司拟将房地产开发及租赁相关资产与负债全部转让给控股股东中国电建地产的全资子公司 交易价格为1元 [1] - 交易涵盖17项股权资产及115.79亿元其他应付款 涉及资产总额近200亿元 [1] - 控股股东电建地产拟以现金方式收购公司相关地产资产及负债 [4] 交易背景与动因 - 公司因净资产为负及连年亏损被实施退市风险警示 股票简称变更为*ST南置 [3] - 房地产行业处于深度调整周期 市场需求疲软与企业资金链紧张双重压力持续显现 [3] - 传统重资产开发模式局限性突出 房地产开发业务对整体经营拖累日益明显 [3] - 标的资产净资产账面价值约为-30.1亿元 评估值约为-29.3亿元 评估增值率2.55% [5] 政策环境与行业趋势 - 国家持续鼓励上市公司通过并购重组实现高质量发展 [3] - 证监会优化重组审核机制 简化流程缩短周期 为企业资产整合提供便利 [3] 交易影响与战略转型 - 重组可通过剥离房地产开发业务提升资产质量 优化资源配置 降低杠杆率及负债水平 [5] - 交易有助于公司集中精力发展潜力业务 化解财务压力 [5] - 未来公司将聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务方向 [5] - 公司计划向综合性城市运营服务商战略转型 依托控股股东品牌优势加强业务协作 [5] - 控股股东支持通过业务及资产整合方式注入综合性城市运营服务协同资产 [5] - 交易完成后公司控股股东与实际控制人未发生变更 提升重组可执行性与推进效率 [5]

重大资产重组交易 - 公司拟以1元交易金额向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让17项房地产开发及租赁业务股权资产 以及相关应收款项 其他资产和债务 [1] - 标的资产包括上市公司本部对拟转让股权资产的相关应收款项 截至2025年4月30日其他应收款账面价值达112.61亿元 投资性房地产账面价值约5.06亿元 [2] - 标的资产评估价值为-29.34亿元 较母公司报表净资产账面价值23.86亿元评估减值53.2亿元 减值率达223% [2] 财务表现与退市风险 - 公司连续4年亏损 2022年至2024年归母净利润分别为-8.23亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 [6] - 截至2024年末归母净资产为-17.53亿元 导致股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示 [6] - 2025年上半年营业收入8.2亿元 同比下降39.54% 归母净资产恶化至-26.51亿元 同比下降51.21% [7] 战略转型方向 - 通过资产重组置出房地产开发负债 未来将聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务 转型为综合性城市运营服务商 [1] - 转型后核心业务集中于商业运营 办公管理 长租公寓领域 配套提供相关咨询服务 [7] - 截至2025年上半年 商业运营板块拥有23个项目总面积132万平方米 产业运营板块7个项目约17万平方米 长租公寓板块5个项目近8万平方米 [8] 控股股东与同业竞争 - 交易对方上海泷临为控股股东电建地产全资子公司 交易采用现金支付方式 总对价1元 [1][3] - 电建地产承诺分阶段解决与公司存在的同业竞争问题 并在新业务发展机会中给予公司优先选择权 [3] - 电建地产自2014年4月成为公司第一大股东 公司由此转为央企子公司身份 [5] 交易影响与市场反应 - 交易完成后公司资产总额和营业收入规模将显著下降 但所有者权益和净利润预计大幅上升 [3] - 资本市场对重组高度关注 近两个月公司股票价格多次出现异动 [8] - 公司明确表示交易不涉及发行股份 控股股东与实际控制人未发生变更 [8]

重大资产重组 - 公司拟以1元对价向控股股东电建地产全资子公司上海泷临转让房地产开发及租赁业务相关资产及负债 包括17项股权资产 相关应收款项及其他应付款等债务 [1][2][4] - 标的资产评估价值为-29.34亿元 较母公司报表净资产账面价值23.86亿元评估减值53.2亿元 减值率223% [4] - 交易完成后公司资产总额和营业收入规模将显著下降 但所有者权益和净利润将大幅上升 [4] 战略转型 - 通过本次重组公司将彻底退出房地产开发业务 未来聚焦商业运营 产业运营及长租公寓等城市运营轻资产业务 [2][12] - 转型后公司将成为电建集团体系内专注城市综合运营业务的上市平台 [12] - 截至2025年上半年公司商业运营板块拥有23个项目（总面积132万平方米） 产业运营板块7个项目（17万平方米） 长租公寓板块5个项目（8万平方米） [12] 财务表现 - 公司2022-2024年连续三年亏损 归属于母公司股东净利润分别为-8.23亿元 -16.93亿元和-22.38亿元 累计亏损47.54亿元 [10] - 2025年上半年营业收入8.2亿元（同比下降39.54%） 归属于上市公司股东净资产-26.51亿元（同比下降51.21%） 总资产202.62亿元（同比下降3.78%） [11] - 拟置出资产包含其他应收款账面价值112.61亿元及投资性房地产账面价值5.06亿元 [3] 退市风险 - 因2024年末归属于母公司净资产为-17.53亿元且最近三年扣非净利润均为负 公司股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示 [10] - 若2025年度经审计的净利润或扣非净利润为负且营业收入低于3亿元 或期末净资产为负 公司股票将面临终止上市风险 [10] - 本次重组旨在提高公司盈利能力和持续经营能力 化解退市风险 [11] 控股股东承诺 - 电建地产承诺将分阶段解决其控制的其他企业与公司存在的同业竞争问题 [4] - 在可能存在竞争的业务领域中 电建地产将给予公司优先选择权 [4] 市场反应 - 重组公告披露当日（9月18日）公司股价涨停 [2] - 近期股价出现异常波动 9月11日-15日连续三个交易日累计跌幅偏离值超12% [13]