公司发展历程 - 大连圣亚是A股唯一经营海洋馆的上市公司，已上市23年，发展历程充满戏剧性，从国资主导到多方资本角力，目前停牌筹划控制权变更 [1] - 2009年大连市国资委通过星海湾投资成为公司第一大股东，持股24.03%，2018年私募基金磐京基金及自然人股东杨子平开始增持股份并引发控制权争夺 [2] - 2020年杨子平派系掌控董事会，但星海湾投资仍为大股东，股权结构形成三足鼎立之势，治理陷入僵局 [2][3] 控制权争夺 - 2019-2020年控制权争夺白热化，杨子平联合磐京基金罢免原管理层，股东大会爆发冲突，原管理层集体辞职 [2] - 星海湾投资虽持股24.03%，但股份被质押冻结，难以实际掌控公司 [2] - 2024年7月公司停牌筹划定增，可能引入地方国资+产业资本组合以解决控制权问题，二级市场股价一个月涨幅近20% [3] 业务结构 - 公司主营业务为景区经营、商业运营、动物保育及酒店服务，景区经营贡献约八成营收 [4][5] - 大连景区包括圣亚海洋世界、极地世界等，哈尔滨景区包括极地公园海洋馆、极地馆等 [5] 财务表现 - 2020-2022年受疫情影响累计亏损超3亿元，2023年营收同比增长197.75%，净利润扭亏为盈 [6] - 2024年营收5.05亿元（+7.93%），但归母净利润亏损7018万元，主因异地项目停工、成本费用化及联营公司亏损 [6] - 2025年上半年预计归母净利润亏损1271.9万至1907.84万元，扣非净利润同比减少97.54%至98.36% [6] 经营挑战 - 治理内耗导致战略执行碎片化，董事会决策效率低下影响园区扩建、营销等关键事项 [6] - 东北气候窗口期短、极地馆高杠杆折旧重加剧业绩波动 [6] - 2025年新增多起诉讼案件，累计涉案金额超1900万元，涉及股权转让及合同纠纷 [7] 行业分析 - 海洋主题公园实体体验难以被数字化替代，但需加强轻资产输出能力和数字化运营水平 [7] - 东北旅游市场升温，哈尔滨成为现象级旅游目的地，区域旅游经济蓬勃发展 [6]

公司概况 - 公司于2002年7月11日上市，上市首日收盘价为21 0元，市值为19 32亿元，当前市值为39 35亿元 [1] - 主营业务为旅游业，核心产品包括景区经营（占比80 86%）和商业运营（占比11 98%） [3] 财务表现 - 2002年归母净利润为0 22亿元，2024年为-0 70亿元，累计增长-418 10% [3] - 23年间有6年出现亏损，归母净利润增长的年份为11年，占比47 83% [3] - 2020年营收为1 14亿元，2024年增至5 05亿元，但增长路径不平稳 [3] - 2020年和2024年归母净利润均为-0 70亿元，利润持续亏损 [3] 市值变动 - 2024年12月17日市值达到峰值73 64亿元，股价为57 17元 [5] - 截至2024年7月10日，股价为30 55元，市值为39 35亿元，较峰值减少34 29亿元（-46 56%） [5]

行业现状 - 2025年中国房地产代建行业已从"蓝海"转向"红海"，行业分化显著 [1] - TOP5企业新签约规模均值同比增长仅3.5%，而TOP6-TOP20企业实现21.9%高速增长 [1] - 尾部企业面临淘汰风险，2025年一季度已有部分企业未能获得新项目 [1] 公司表现 - 远洋建管在行业增速放缓背景下展现强劲增长态势 [2] - 2025年成功中标青岛李沧区低密住宅项目、上海临港顶科商业项目、上海临港天宸商业项目 [2] - 签约天津京津国际中心文商旅综合体，并在北京、上海、深圳、昆明等多个高量级城市斩获项目 [2] 项目挑战 - 天津京津国际中心项目需在不足半年时间内完成300米超高层建筑的改造施工 [1] - 项目涵盖写字楼改造、高端酒店建设、商业运营、观光平台打造等多重任务 [1] - 需联动远洋资本、远洋商业、远洋建设等多专业条线协同作战 [1] 公司优势 - 远洋建管背靠远洋集团三十余年积累的丰富经验与全业态产业链资源协同优势 [2] - 拥有多业态综合操盘能力和成熟经验，能在复杂项目中展现竞争力 [2] - 在垂直综合体的高空竞技场中赢得关键席位 [2]

行业整体表现 - 2024年A股88家房地产开发企业中53家归母净利润为负值，部分企业为上市以来首次亏损[1] - H股48家内房企业业绩下滑主因包括结转规模下降、房价下行导致毛利率降低及存货计提减值增加[1] - 全口径千亿级房企数量回落至11家，与2016年持平[1] - 房地产板块营业收入同比下降21%，归母净利润亏损规模扩大至4177亿元，资产减值损失达939亿元[2] - 板块整体毛利率11.6%，较2023年基本持平，远低于此前32.3%的高点[2] 销售与财务数据 - 2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，销售额96750亿元，住宅销售面积同比下降14.1%，销售额同比下降17.6%[2] - 保利发展归母净利润50.01亿元（同比下降58.56%），为A股房企最高[2] - 万科出现上市34年来首次亏损，*ST金科净亏损319.7亿元，绿地控股净亏损155.52亿元，金融街净亏损110.84亿元[2] - TOP10房企对百强销售额贡献度同比增加5.9个百分点至51.3%，显示头部企业韧性增强[4] 企业战略调整 - 头部房企聚焦核心一二线城市，如金地集团明确投资布局集中在市场安全度高的核心城市[1] - 招商蛇口将有息负债率长期控制在40%左右，计提60亿元处置不良存货以释放风险[3] - A+H股房地产板块有息负债规模同比下降3.4%，显示行业普遍降负债[3] - 中海地产经营性业务利润贡献超10%，计划2025年实现双位数收入增长[5] - 龙湖集团保持一二线核心城市投资强度，保留天街项目及长租公寓等多元业务[6] 头部企业案例 - 中国建筑通过中海地产和"中建八子"实现房地产业务销售4219亿元[4] - 中海地产销售额3106.9亿元（TOP2），上海建国东路项目单次开盘收金196.5亿元创全国纪录[5] - 中建系旗下中建壹品销售额452.5亿元（TOP20），中建东孚266.1亿元，中建智地255.1亿元[5] - 新城控股推行"地产开发+商业运营"双轮驱动，升级商业管理集团以提升差异化竞争力[6]

公司业绩表现 - 2024年公司实现营业收入29.7亿元，同比增长180.46% [1] - 扣非净利润为-27.74亿元，同比下降71.32%，与2023年70.29%的降幅基本持平 [1] - 归属于母公司净资产为-17.53亿元，将被实施退市风险提示 [1] - 最近三个会计年度扣非净利润均为负值，审计报告显示持续经营能力存在不确定性，股票交易将被叠加实施其他风险警示 [1] 业务运营情况 - 商业运营板块在运营项目19个，运营面积116万平方米，全年签约300余家优质品牌 [1] - 城市运营板块在运营项目12个，运营面积25万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态 [1] 重大资产重组 - 中国电建旗下电建地产拟受让公司持有的房地产开发业务等相关资产和负债，具体交易标的范围尚需进一步协商确定 [2] - 交易估值及定价尚未确定，可能构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [3] - 交易尚处于筹划阶段，交易方案仍需进一步论证和沟通协商，尚未签署意向协议 [3] 行业背景与市场反应 - 去年四季度以来各级监管部门不断推出稳楼市政策，强调加快构建房地产发展新模式 [3] - 部分上市房企已宣布退出房地产业务，常见做法为剥离房地产开发业务，仅留存轻资产，并由母公司注入其他资产 [3] - 行业人士认为重大资产重组有望为公司大幅减负，优化资产结构，提升运营效率，但公司重点布局的市场仍处于弱复苏阶段 [3] 控股股东资源 - 中国电建旗下盈利能力强的业务不少，曾计划将电建新能源分拆上市，但因IPO节奏放缓而搁浅 [4]

公司财务表现 - 2025年一季度营收5.18亿元，同比下滑34%，净亏损2.4亿元，同比扩大0.15亿元，归母净利润-2.09亿元，上年同期为盈利1.95亿元 [1] - 2024年营收80.28亿元，同比下降29.7%，跌回十年前水平，净利润-8.09亿元，同比下滑234.41% [1][3] - 2024年毛利率16.4%，同比下降2.3个百分点，其中房地产开发毛利率15.62%，下降2.88个百分点 [3] - 2024年计提资产减值损失14.2亿元，包括债权投资信用减值7.86亿元、存货跌价准备5.95亿元，导致归母净利润减少12.56亿元 [4] 现金流与销售数据 - 2025年一季度经营活动现金流净额-3.48亿元，2024年末为-11.4亿元，同比下降260.14%，速动比率0.51，下降32.89% [6] - 2024年销售额82.69亿元（权益销售32.84亿元，代建11.62亿元），回款82.09亿元，均不足2023年同期195.05亿元销售额和207.28亿元回款的一半 [6][7] - 2025年计划销售额105亿元、回款100亿元，新开工面积12.55万平方米，竣工面积120万平方米 [8] 行业参与与战略 - 作为中国信达旗下房地产平台，公司参与152个房地产风险化解项目，累计投资737亿元，带动3220亿元项目复工复产，风险化解效率达4.4倍 [2] - 2025年初联合发起200.01亿元房地产纾困基金，其中公司与母公司各认缴100亿元 [2] - 行业深度调整下，公司以住宅开发为主业面临压力，计划通过"稳中求进"策略优化增量和盘活存量 [8] 业务结构变化 - 代建项目销售金额从2023年的68.1亿元大幅降至2024年的11.62亿元，权益销售金额从60.34亿元降至32.84亿元 [6][7] - 2024年投资收益3.95亿元，同比减少58.5%，主要因联合营公司投资收益下降 [3]

销售规模跻身TOP10；盈利稳健、归母净利9.5亿元；保持"绿档"水平，融资成本降至5.22% 【保持"绿档"水平，融资成本降至5.22%】 截至报告期末，华发股份总有息负债1416.13亿元， 整体 平均融资成本为5.22%， 同比下降0.26个百分点。现金短债比为1.46 1 ；净负债率 2 为86.73%，较 2023年末提升约12.6个百分点；扣除预收账款后的资产负债率62.4%，继续保持"绿档"水平，债务结构 较为稳健。 【围绕"1+3"业务格局，推进主业与多元业务协同发展】 华发股份围绕"1+3"业务格局，以精品住宅为 主业，协同发展商业运营、物业服务、上下游产业链业务。主业方面，住宅产品力持续提升，以"四 化"为技术支撑，新型住宅取得阶段性成果。2024年商业板块租金收入达7.85亿元，同比增长15.41%， 年内新开业2家购物中心，年末在营集中商业达11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积 达260万平。2024年物管实现物业收入16.75亿元，同比增长18.85%；年末华发物业已进驻40余个城 市，服务项目超过400个。此外，上下游产业链报告期内持续发力，租赁住房、建筑设计、装 ...