股价表现与市场反应 - 2025年10月28日，*ST南置股价触及涨停，涨停价为2.82元，涨幅为5.08%，总市值和流通市值均为46.65亿元，总成交额为2.16亿元 [1] - 2025年10月27日，该股因机构净买入而上榜龙虎榜，成交额为1769.11万元，总买入额为1104.31万元，显示出资金流入和机构看好 [1] - 当前房地产开发板块受政策等因素影响，部分个股表现活跃，形成一定的板块联动效应 [1] 重大资产重组 - 公司拟向控股股东出售房地产开发业务资产，作价为1元，此举旨在剥离亏损资产以改善财务状况 [1] - 交易完成后，公司2024年备考净利润将由亏损22.38亿元转为盈利2.25亿元，净资产由负转正，显示出资产重组的积极财务影响 [1] 业务转型战略 - 公司原主营业务为房地产开发，现拟剥离该业务，转向商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务 [1] - 业务转型符合行业发展趋势，公司有望成为电建集团体系内城市综合运营业务的上市平台，新业务将集中于商业运营、办公管理及配套咨询服务领域 [1]

公司财务表现与退市风险 - 截至2025年4月末公司归属于母公司股东的净资产为5.38亿元实现由负转正[1] - 公司2025年上半年已实现营业收入为8.20亿元[1] - 本次交易完成后公司2025年度财务数据预计不会触发退市风险情形[1] 资产出售交易影响 - 交易完成后公司偿债压力将有效缓解负债总额及资产负债率显著下降[1] - 截至2025年4月末公司其他应付款余额为134.88亿元[1] - 剥离重资产业务有利于公司的长期可持续发展[1] 未来战略转型与业务规划 - 公司未来将进一步聚焦商业运营产业运营等城市运营轻资产业务向综合性城市运营服务商转型[1] - 公司全面推进城市运营业务的创新发展与数智化赋能打造邻里型商业管理品牌[2] - 公司规划在2027年前实现商业运营总面积突破200万㎡长租公寓在管数量提升至12000间物业管理业务营业收入达到2亿元[2] 具体业务发展路径 - 公司通过"优存量拓增量"双路径推进业务落地加快物业管理类业务全面铺开[2] - 举措旨在构建标准化企业服务体系形成差异化竞争优势巩固市场地位[2] - 全国化发展路径包括深耕武汉成都上海广州杭州等核心城市并进一步开拓环京市场[2]

交易概述 - 南国置业收到深交所关于重大资产出售暨关联交易的问询函，中信建投证券作为独立财务顾问进行核查并回复 [1] - 交易拟向控股股东全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债，作价为1元 [1] - 交易完成后，公司仍持有约5055.27万元存货，主要为武汉和成都的待售车位及少量非房地产开发项目存货 [1] 公司财务状况与交易背景 - 南国置业自2021年起持续亏损，2022年至2024年归母净利润分别为-8.67亿元、-16.93亿元和-22.38亿元 [1] - 2024年末公司归母净资产为负，股票被实施退市风险警示及其他风险警示 [1] - 2024年以来，房地产行业持续调整，开发投资与市场销售承压 [1] - 通过本次重组，公司拟将房地产开发和租赁业务相关资产负债置出，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务，实现战略转型 [1] 标的资产与评估作价 - 本次交易拟转让标的资产包括17项房地产开发、租赁业务股权资产、相关应收款项、其他资产及部分债务 [1] - 以资产基础法评估，标的资产母公司报表净资产账面价值23.86亿元，合并报表归母净资产为-30.11亿元，评估结果为-29.34亿元 [2] - 评估作价相较于母公司报表层面增值率为-223.00%，相较于合并报表层面增值率为2.55% [2] 交易影响与会计处理 - 会计处理上，预计终止确认置出的资产负债，将与支付对价1元的差额计入资本公积科目 [2] - 交易将使公司资产总额、负债总额大幅下降，净资产转正 [2] 未来战略规划 - 未来，南国置业将全面开拓城市运营业务，打造特色商业管理品牌，拓展物业管理业务，实现全国化布局 [2] - 控股股东电建地产和实际控制人电建集团将支持公司发展，择机注入协同资产 [2] - 公司制定了增强盈利能力与经营稳健性的措施 [2]

核心财务表现 - 1H25营业收入173.36亿元同比下降3.9% 归母净利润21.64亿元同比增长3.8% [1] - 平均权益收益率8.66%同比提升0.17个百分点 [1] 业务板块表现 - 金融及咨询业务收入110.90亿元同比增长2.1% 毛利率57.5%同比提升1.7个百分点 [2] - 设备运营收入43.50亿元同比下降10.7% 毛利率21.6%同比下降10.4个百分点 [2] - 产业运营收入17.97亿元同比下降15.5% 毛利率18.0%同比下降3.9个百分点 [2] - 三大业务营收占比分别为64.0%/25.1%/10.4% 金融业务占比同比提升3.7个百分点 [2] 资产与收益率分析 - 生息资产规模2666.26亿元环比增长2.3% [2] - 城市公用行业规模818.81亿元环比下降7.0% 占比30.7%环比降3.1个百分点 [2] - 机械制造行业规模196.98亿元环比增长20.7% 为增长最快行业 [2] - 生息资产平均收益率8.08%环比升0.02个百分点 净利息收益率4.51%环比升0.03个百分点 [2] 普惠金融业务 - 普惠金融生息资产规模221.92亿元环比增长28.7% [3] - 普惠业务收入14.51亿元同比增长124.1% 收益率达14.72% [3] - 普惠业务关注率5.8% 高于金融业务整体水平 [3] 资产质量 - 不良率1.05% 关注率5.51% 环比分别下降0.02和0.07个百分点 [3] - 拨备覆盖率227.33%环比持平 [3] 派息与盈利预期 - 2024年现金派息率56% 1H25派息率50% [3] - 预计2025-2027年归母净利润40.1/42.3/44.8亿元 同比增幅3.8%/5.5%/5.9% [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 预计2025-2027年归母净利润分别为40 1亿元 42 3亿元和44 8亿元 对应同比增长3 8% 5 5%和5 9% [4] 财务表现 - 1H25实现营业收入173 36亿元 同比下降3 9% 归母净利润21 64亿元 同比增长3 8% 平均权益收益率8 66% 同比提升0 17个百分点 [1] - 金融及咨询业务收入110 90亿元(yoy+2 1%) 毛利率57 5%(+1 7pct) 设备运营收入43 50亿元(yoy-10 7%) 毛利率21 6%(-10 4pct) 产业运营收入17 97亿元(yoy-15 5%) 毛利率18 0%(-3 9pct) [1] - 2024年 1H25现金派息率分别为56%和50% 未来派息率有稳定基础和提升空间 [4] 资产与收益 - 生息资产规模2666 26亿元 环比增长2 3% 城市公用行业占比下降3 1pct至30 7% 机械制造行业规模196 98亿元 环比增长20 7% [2] - 生息资产平均收益率8 08%(+0 02pct) 计息负债成本率4 02%(-0 04pct) 净利息收益率4 51%(+0 03pct) [2] - 金融资产与负债久期匹配良好 资产久期超过负债久期且环比提高 [29][30] 普惠金融业务 - 普惠金融生息资产规模221 92亿元 环比增长28 7% 收入14 51亿元(yoy+124 1%) 收益率14 72% 显著高于金融业务整体的8 1% [3][34][35] - 普惠业务关注率5 8% 略高于金融业务整体水平 但公司已建立优秀风控程序 [3][40] 资产质量 - 不良率1 05% 关注率5 51% 分别环比下降0 02和0 07个百分点 拨备覆盖率227 33% 环比持平 [3][36][37] 行业分布与结构 - 金融及咨询业务收入占比提升至64 0%(+3 7pct) 设备运营占比25 1%(-1 9pct) 产业运营占比10 4%(-1 4pct) [1][13] - 城市公用行业在生息资产中占比30 7%(-3 1pct) 仍为最大行业 机械制造行业规模增速最快(+20 7%) [2][24]