配图｜网经社图库 一、李佳琦直播间"翻车" 双十一大促期间，一场关于预售价格的风波悄然兴起。90后消费者徐小姐发现，她提前支付定金购买的预售商品，最终实付款竟比直接购买的现货价格高 出50-60元。其中一款面膜预售实付308元，而现货价格仅为291元，存在17元差价。这些价格差异导致大量消费者选择退款处理。 随后，社交平台上便涌现了大量关于"李佳琦一晚被退货8亿元"甚至"双十一李佳琦赔了20亿"的传言。面对这些传闻，李佳琦在直播中直接回应："假的假 的，不要听。"他无奈地表示，"真的就是那些黑我的人，你们可不可以换个方式？每年都一样，已经10年了。" 网经社电子商务研究中心特约研究员刘俊斌称，互联网时代，价格都是透明的，一般来讲，大主播直播间的预售价会低，这次贵的原因，我猜测是供应链 团队产品线比较长，所以要提前做很久的准备工作，可能和品牌方签约的时间点比较早，价格也参照当时的价格来制定，进入双十一，品牌方也要做大 出品｜网经社 作者｜可乐 审稿｜云马 促，价格就贵，失去梯次。 中国商业联合会直播电商工作委员会副会长、网经社电子商务研究中心主任曹磊分析到，一般来说，价格是消费者在电商平台或者直播间下单的第一决 ...

文章核心观点 - 最高人民法院的判决明确，在房屋未交付的情况下，购房者有权解除购房合同和贷款合同，无需继续承担还贷责任，此举将重塑房地产市场规则 [6][8][13] - 新规旨在破解长期存在的烂尾楼困境，该问题已涉及全国231万套房屋和上百万家庭，对行业游戏规则和参与者行为将产生深远影响 [12][19][21] 烂尾楼问题的历史成因 - 烂尾楼问题频发的根源被指向开发商资金链断裂和商品房预售制，购房者在过往法律框架下处于弱势，维权艰难 [5] - 过去银行和开发商常利用合同条款优势，使购房者在房屋烂尾后仍被迫继续还贷，形成恶性循环，个人信用受损且财务压力加剧 [5][10] 最高人民法院新规的关键内容 - 新规以具体判例为支撑，例如盐城陆先生案例，法院判决解除其购房合同，开发商需退还40余万首付及已还房贷本息并赔偿，剩余70余万贷款由开发商承担 [8] - 该判例已被纳入人民法院案例库，将成为未来类似案件的审判指导规则，明确“房未交付，贷款可止”的原则 [6][8][13] 新规对市场参与者的影响 - 对购房者而言，购房风险将大幅降低，未来购房过程将更踏实透明，资金安全得到更好保障 [15][17][21] - 对开发商而言，依靠预售资金“空手套白狼”的模式难以为继，资金链断裂将直接导致其承担法律后果，必须切实履行交房义务 [19][21] - 对银行而言，贷款发放门槛将提高，需更审慎评估开发商资质和项目风险，盲目放贷行为将受到遏制 [19][21] 行业未来发展趋势 - 房地产市场可能逐步从预售制向现房交易模式转变，以降低交易风险并保障购房者权益 [12][21] - 新规将推动市场信心修复，期房与现房的界限被重新划定，整个行业朝向更公开、公平、透明的方向发展 [21][22]

房地产销售模式演变 - 霍英东在上世纪50年代首创"卖楼花"模式（预售制），推动香港楼市繁荣 [1] - 中国房地产20多年繁荣由预售制、98年房改、2002年招拍挂三大制度共同促成 [1] - 2017-2021年新房销售规模维持在17亿㎡以上，现房销售占比持续下降 [1] - 2021年全国新房成交量达历史峰值18亿㎡，现房仅占13%（2.2亿㎡） [1] - 2025年前5个月现房销售占比回升至35.6%（1.26亿㎡/3.53亿㎡），创2007年以来新高 [1] 现房销售政策动态 - 2023年初住建部提出"有条件的地区可进行现房销售"，广东、安徽等省启动试点 [8] - 雄安新区2023年9月全面取消预售，实现"所见即所得、交房即交证" [8] - 信阳2025年5月成为全国首个全面落实现房销售城市，新出让土地项目强制现售 [8] - 湖北荆门2025年7月宣布2026年起新出让土地原则上实行现房销售 [9] - 多地配套土地出让金支付优惠、融资支持等政策激励现房销售 [8][9] 行业争议与现状 - 市场下行期预售制矛盾激化，现房销售呼声高涨但全面推行条件尚不成熟 [3][5] - 开发商资金压力导致房屋交付和质量问题，并非完全由预售制造成 [5][6] - 部分企业主动推出准现房项目，如南京中堃置业"定制化精装、成品房交付"模式 [9] - 行业调整期强制现售可能加速企业出清，需平衡消费者权益与行业稳定 [7][9] 制度本质与未来趋势 - 预售制核心问题在于监管缺位和资金挪用，而非制度本身缺陷 [6] - 现房与预售并非对立关系，关键是如何保障交付品质和消费者权益 [5][7] - 长期来看现房销售将成主流，但需渐进式推进并由地方政府自主决策 [7][9][10] - 2025年多地政策显示现房销售正从试点向制度化过渡 [8][9]

现房销售政策推广 - 河南信阳市住建局发布文件，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [2] - 2024年3月住建部提出"有力有序推进现房销售"，12月全国住房城乡建设工作会议将其列为2025年重点工作 [3] - 2022年末以来全国超30个省(市)出台现房销售政策，2024年现房销售面积达3亿平米(占比30.84%)，同比增长19.1% [3] - 多地正在研究对新出让土地试点现房销售办法，推行速度或将加快 [2] 行业影响分析 - 现房销售将显著增加房企资金周转压力，回款周期延长2-3年，资金占用周期从半年拉长至1.5-2年 [5] - 预售制下开发商可提前回笼60%-70%项目资金，现房销售需承担全周期资金投入 [5] - 行业模式改变将导致融资成本上升，中小房企面临现金流断裂风险 [5] - 短期内可能导致新房供应减少，开发商拿地积极性下降 [6] 房企经营模式转变 - 房企需从"快建快销"转向精细化运营，提升产品力 [4] - 现房销售模式下盈利模式改变，从追求周转速度转向依靠产品溢价创造价值 [4] - 杭州试点项目保利天汇、养云静舍因品质过硬实现二手房价15%-20%溢价 [4] - 北京华曦府项目通过实景示范区开放提升信任度，开盘2小时售罄249套 [4] 政策实施建议 - 政策实施应遵循"法不溯及既往"原则，已出让土地仍按预售制销售 [7] - 销售模式转变应是渐进式过程，以保持市场平稳过渡 [7] - 多地出台配套政策支持现房销售，包括延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等 [7] - 新政策发布后获取土地项目实行现房销售，之前项目预售节点改为封顶并给予缓冲期 [7]