当"噩梦"照进现实：烂尾楼的"死局"迎刃而解，购房者迎来春天 然而，时移世易。就在不久前，最高人民法院发布了一份具有划时代意义的"终极定调"："房子未交付，购房者有权依法解除合同，贷款合同亦可一并解 除，购房者无需承担房贷责任！" 买房，本应是人生中充满憧憬与希望的里程碑。然而，残酷的现实却让一批购房者陷入了漫长的"烂尾噩梦"，焦头烂额，身心俱疲。他们支付了高昂的首 付，背负了沉重的贷款，却迟迟无法迎来新家的钥匙，甚至还面临着贷款"断供"和被催收"黑债"的双重危机。 就在近日，一份来自最高人民法院的"官方定音"，为困扰已久的烂尾楼困境带来了破冰的曙光。这一重大转变，不仅让银行、开发商、购房者皆感措手不 及，更彻底动摇了旧有的房地产市场游戏规则。 01、烂尾楼：为何屡禁不止的"顽疾"？ 近年来，烂尾楼的触角似乎无处不在，频频成为媒体关注的焦点。有人将根源归咎于房地产市场的"风声鹤唳"，认为开发商资金链断裂是导致项目停工的罪 魁祸首。另一些人则将矛头直指"预售制"这一制度性陷阱，购房者担心购买的期房最终沦为"烂尾"，却仍需顶着巨大的财务压力继续还贷。 然而，深入剖析，烂尾的成因绝非仅仅是购房者的"不幸"或"失误" ...

房地产销售模式演变 - 霍英东在上世纪50年代首创"卖楼花"模式（预售制），推动香港楼市繁荣 [1] - 中国房地产20多年繁荣由预售制、98年房改、2002年招拍挂三大制度共同促成 [1] - 2017-2021年新房销售规模维持在17亿㎡以上，现房销售占比持续下降 [1] - 2021年全国新房成交量达历史峰值18亿㎡，现房仅占13%（2.2亿㎡） [1] - 2025年前5个月现房销售占比回升至35.6%（1.26亿㎡/3.53亿㎡），创2007年以来新高 [1] 现房销售政策动态 - 2023年初住建部提出"有条件的地区可进行现房销售"，广东、安徽等省启动试点 [8] - 雄安新区2023年9月全面取消预售，实现"所见即所得、交房即交证" [8] - 信阳2025年5月成为全国首个全面落实现房销售城市，新出让土地项目强制现售 [8] - 湖北荆门2025年7月宣布2026年起新出让土地原则上实行现房销售 [9] - 多地配套土地出让金支付优惠、融资支持等政策激励现房销售 [8][9] 行业争议与现状 - 市场下行期预售制矛盾激化，现房销售呼声高涨但全面推行条件尚不成熟 [3][5] - 开发商资金压力导致房屋交付和质量问题，并非完全由预售制造成 [5][6] - 部分企业主动推出准现房项目，如南京中堃置业"定制化精装、成品房交付"模式 [9] - 行业调整期强制现售可能加速企业出清，需平衡消费者权益与行业稳定 [7][9] 制度本质与未来趋势 - 预售制核心问题在于监管缺位和资金挪用，而非制度本身缺陷 [6] - 现房与预售并非对立关系，关键是如何保障交付品质和消费者权益 [5][7] - 长期来看现房销售将成主流，但需渐进式推进并由地方政府自主决策 [7][9][10] - 2025年多地政策显示现房销售正从试点向制度化过渡 [8][9]

现房销售政策推广 - 河南信阳市住建局发布文件，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [2] - 2024年3月住建部提出"有力有序推进现房销售"，12月全国住房城乡建设工作会议将其列为2025年重点工作 [3] - 2022年末以来全国超30个省(市)出台现房销售政策，2024年现房销售面积达3亿平米(占比30.84%)，同比增长19.1% [3] - 多地正在研究对新出让土地试点现房销售办法，推行速度或将加快 [2] 行业影响分析 - 现房销售将显著增加房企资金周转压力，回款周期延长2-3年，资金占用周期从半年拉长至1.5-2年 [5] - 预售制下开发商可提前回笼60%-70%项目资金，现房销售需承担全周期资金投入 [5] - 行业模式改变将导致融资成本上升，中小房企面临现金流断裂风险 [5] - 短期内可能导致新房供应减少，开发商拿地积极性下降 [6] 房企经营模式转变 - 房企需从"快建快销"转向精细化运营，提升产品力 [4] - 现房销售模式下盈利模式改变，从追求周转速度转向依靠产品溢价创造价值 [4] - 杭州试点项目保利天汇、养云静舍因品质过硬实现二手房价15%-20%溢价 [4] - 北京华曦府项目通过实景示范区开放提升信任度，开盘2小时售罄249套 [4] 政策实施建议 - 政策实施应遵循"法不溯及既往"原则，已出让土地仍按预售制销售 [7] - 销售模式转变应是渐进式过程，以保持市场平稳过渡 [7] - 多地出台配套政策支持现房销售，包括延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等 [7] - 新政策发布后获取土地项目实行现房销售，之前项目预售节点改为封顶并给予缓冲期 [7]