核心观点 - 公司发布业绩预告，预计2025年度归母净利润将出现亏损，主要原因是公司对所持有的投资性房地产项目进行了大额公允价值变动损失调整，涉及金额约126亿至215亿元 [2] - 此次资产价值调整是基于市场租金预期变化和审慎会计原则，属于非现金支出，旨在夯实报表、剔除估值波动干扰，使核心业务的真实盈利能力更清晰，为公司轻装上阵聚焦主业奠定基础 [2][3][4] - 尽管面临行业调整和资产账面价值变化，公司的核心运营指标如出租率和经营现金流已显现改善迹象，同时公司正通过战略升级，从家居生态拓展至生活服务领域，以打造第二增长曲线 [4][6][7] 财务表现与资产调整 - 预计2025年度归母净利润为亏损，主要原因为投资性房地产公允价值变动损失，金额约126亿至215亿元 [2] - 公允价值调整源于家居零售市场需求减弱，公司为稳商留商采取了减免租金及管理费、提供优惠商业条件等措施，导致租金水平显著下降，市场对未来租金预期发生转变 [2] - 此次调整是对行业周期变化的正常财务反映，不涉及现金支出，不影响公司现金流、偿债能力和正常经营 [3][4] - 调整后，公司未来利润表中将减少同类公允价值变动损失，有助于更清晰地反映主营业务盈利能力的真实改善 [4] 行业背景与市场状况 - 公司所属的家居建材行业需求下滑，全国规模以上建材家居卖场2025年12月销售额为1179.60亿元，同比下跌4.40% [3] - 2025年全年，全国规模以上建材家居卖场累计销售额为14411.45亿元，同比下跌3.33% [3] - 行业正处于调整期，公司对投资性房地产的价值调整是基于市场行业情况的优化之举 [2][3] 公司运营与财务状况 - 截至2025年12月底，公司经营74家自营商场 [4] - 公司持有的投资性房地产均位于一、二线城市核心地段，持有目的为长期战略意图，短期估值波动不影响其长期使用价值 [4] - 2025年第三季度，公司自营商场出租率达84.72%，环比第二季度提升0.52个百分点 [4] - 2025年第三季度，公司经营活动现金流净额为6.43亿元，上年同期为负，且已连续两个季度为正，显示经营现金流状况好转 [4] - 公司在降本增效方面成效显著，2025年第三季度销售费用为6.18亿元，同比下降18.05%；管理费用为6亿元，同比下降19.92%；财务费用为16.42亿元，同比下降10.23% [5] 公司战略与发展规划 - 公司在新管理层带领下积极谋变、战略升级，旨在“轻装上阵”后聚焦主业 [6] - 公司制定了清晰的战略定位，未来五年目标是成为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商” [7] - 一方面继续聚焦家居行业，提升商业内容、做好商业运营；另一方面打造第二增长曲线，将服务范围拓展至产业链上游（如品牌工厂），提升全产业链效率 [7] - 公司计划通过与建发集团的深度协同，将“3+星生态”战略升级为涵盖“家居+地产+供应链”的泛家居大生态，将生态边界从家居拓展至更广阔的生活服务领域 [7] - 该战略与国家“十五五”规划中扩大优质消费品和服务供给的方向高度契合 [7] - 分析认为，此战略若能落地，将推动家居行业从价格战转向以服务、设计与生态为核心的高质量竞争新阶段 [8]

核心观点 - 公司发布业绩预告，预计2025年度归母净利润将出现亏损，主要原因是公司对所持有的投资性房地产项目进行了大额公允价值变动损失调整，涉及金额约126亿元至215亿元 [1] - 此次资产价值调整是基于市场租金预期变化和审慎会计原则，属于非现金会计处理，旨在夯实报表、剔除估值波动干扰，使核心业务盈利能力更清晰，不影响公司现金流和正常经营 [3][4] - 在应对行业挑战的同时，公司展现出经营韧性，核心运营指标如出租率、经营现金流持续改善，并通过降本增效措施控制费用 [5] - 公司在新管理层带领下进行战略升级，定位为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，通过“3+星生态”战略拓展业务边界，并与建发集团协同打造泛家居大生态，寻求第二增长曲线 [6][7] 财务业绩与资产调整 - 预计2025年度归母净利润为亏损 [1] - 亏损主因是对投资性房地产项目进行大额公允价值变动损失调整，涉及金额约126亿元至215亿元 [1] - 资产价值调整源于家居零售市场需求减弱，公司为稳商留商采取减免租金及管理费等措施，导致租金水平显著下降，市场对未来租金预期发生转变 [3] - 此次调整是对行业周期变化的正常财务反映，不涉及现金支出，不影响公司现金流、偿债能力和正常经营 [4] - 调整后，公司未来利润表中将减少同类公允价值变动损失，有助于更清晰地反映主营业务盈利能力的真实改善 [4] 行业背景与市场环境 - 地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑持续影响家居零售市场 [3] - 全国规模以上建材家居卖场2025年12月销售额为1179.60亿元，同比下跌4.40% [4] - 2025年全年累计销售额为14411.45亿元，同比下跌3.33% [4] - 公司战略升级与国家“十五五”规划中扩大优质消费品和服务供给的方向高度契合 [7] 公司经营与运营状况 - 截至2025年12月底，公司经营74家自营商场 [4] - 持有的投资性房地产均位于一、二线城市的核心物业资产，持有目的在于长期战略意图，短期估值波动不影响资产长期使用价值 [4][5] - 2025年第三季度自营商场出租率达84.72%，环比第二季度提升0.52个百分点 [5] - 2025年第三季度经营活动现金流净额为6.43亿元，上年同期为负，且已连续两个季度为正 [5] - 公司实施降本增效举措，2025年第三季度销售费用为6.18亿元，同比下降18.05%；管理费用为6亿元，同比下降19.92%；财务费用为16.42亿元，同比下降10.23% [5] 公司战略与发展规划 - 公司在新管理层带领下积极谋变、战略升级 [6] - 制定了清晰的战略定位，即成为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商” [7] - 一方面继续聚焦家居行业，提升商业内容、做好商业运营；另一方面打造第二增长曲线，将服务范围拓展至产业链上游，提升全产业链效率 [7] - 按照“3+星生态”战略指引，实施升级高端电器战略、推进M+高端设计中心等举措 [7] - 计划通过与建发集团的深度协同，将“3+星生态”升级为涵盖“家居+地产+供应链”的泛家居大生态，将生态边界从家居拓展至更广阔的生活服务领域 [7]

文章核心观点 - 国家补贴政策持续深化优化，对家居零售行业产生积极影响，能直接降低消费者购买成本、刺激需求、提升商场客流与销售，并增强商户信心与续租率 [1] - 美凯龙作为全国性网络渠道，成为家电家居品牌参与“以旧换新”政策的核心阵地，并利用政策利好拓展新业务，打破对传统家居卖场的单一依赖，同时强化其轻资产模式的扩张能力 [2] 政策影响与公司策略 - 国补政策能直接降低消费者购买成本，刺激需求释放，有效提升商场客流，促进销售提升并增强商户信心，提高续租率 [1] - 公司积极将旗下商场纳入政府补贴名录，使其成为政策落地的主渠道 [1] - 政策资源向效率高、覆盖广的渠道倾斜，美凯龙凭借全国网络成为家电、家居品牌参与“以旧换新”的核心阵地 [2] - 政策覆盖范围扩大至智能家居、适老化产品等领域，与美凯龙推动的“3+星生态”战略高度契合 [2] 公司经营与财务表现 - 随着商户销售好转和商场吸引力增强，截至2025年第三季度，公司自营商场平均出租率已从年初的83%提升至84.72%，核心经营指标企稳向好 [1] - 2025年1至9月，美凯龙实现营收49.69亿元，同比下降18.62% [2] - 2025年1至9月，美凯龙净亏损31.43亿元 [2] 业务拓展与渠道巩固 - 公司智能电器馆数量已超150家，与众多头部品牌深度绑定，进一步巩固了其作为不可或缺的行业渠道地位 [2] - 公司利用政策利好持续拓展新业务，包括高端电器、智能家居、适老化改造（如上海“山丘”银发生活馆）、汽车业态（“车居一体”），有效打破了单一依赖家居卖场的局面 [2] - 政策带来的客流和销售，增强了美凯龙在委管商场、特许经营等轻资产模式上的品牌力、拓展能力和议价能力，有助于公司以更低的资本开支实现扩张 [2]

国家补贴政策的影响与公司应对 - 国补政策持续深化优化，能直接降低消费者购买成本，刺激需求释放，有效提升商场客流，促进销售提升并增强商户信心，提高续租率 [1] - 公司积极将旗下商场纳入政府补贴名录，使其成为政策落地的主渠道 [1] - 由于政策资源向效率高、覆盖广的渠道倾斜，美凯龙凭借全国网络成为家电、家居品牌参与“以旧换新”的核心阵地 [1] 公司经营与财务表现 - 随着商户销售好转，商场吸引力增强，截至2025年第三季度，公司自营商场平均出租率已从年初的83%提升至84.72%，核心经营指标企稳向好 [1] 业务拓展与战略布局 - 公司智能电器馆数量已超150家，与众多头部品牌深度绑定，进一步巩固了其作为不可或缺的行业渠道地位 [1] - 政策覆盖范围扩大至智能家居、适老化产品等领域，与美凯龙推动的“3+星生态”战略高度契合 [1] - 公司利用政策利好持续拓展包括高端电器、智能家居、适老化改造（如上海“山丘”银发生活馆）、汽车业态（“车居一体”）在内的新业务，有效打破了单一依赖家居卖场的局面 [1] 轻资产模式发展 - 政策带来的客流和销售，增强了美凯龙在委管商场、特许经营等轻资产模式上的品牌力、拓展能力和议价能力 [1] - 这有助于公司以更低的资本开支实现扩张 [1]

财务表现 - 2025年第三季度单季营收49.69亿元，同比下降18.6% [1] - 2025年第三季度归母净利润亏损31.43亿元，同比下降66.55% [1] - 投资性房地产公允价值下降对净亏损贡献33.27亿元 [2] - 核心业务营业利润同比翻倍至约2亿元 [3] - 经营活动现金流净额较去年同期激增11.7亿元至6.4亿元 [3] - 销售费用与管理费用分别下降18%和19.9% [6] 运营调整 - 2025年前三季度累计关闭33家商场 [1] - 自营商场出租率从83%提升至84.7% [3] - 营收下滑部分归因于主动收缩建筑装饰等非核心业务 [2] 战略转型 - 发展新业态作为增长引擎，包括智能电器馆已布局150家，汽车业态覆盖44城 [4] - 尝试引进创新业态如二次元主题馆、宠物友好体验区等，以构建立体消费场景 [6] - 推行“3+星生态”战略，整合家居、家装、家电，并向“食住行一体”泛家居生态升级 [6] - 与华为等科技企业探索智能家居合作，推进数字化转型 [6]

财务业绩 - 2025年前三季度公司实现营业收入49.69亿元 [2] - 2025年前三季度公司经营现金流量净额为6.43亿元，连续两个季度为正 [2] - 截至2025年9月底公司货币资金达37.44亿元 [2] 成本与费用控制 - 2025年前三季度公司销售费用为6.18亿元，同比下降18.05% [2] - 2025年前三季度公司管理费用为6亿元，同比下降19.92% [2] - 2025年前三季度公司财务费用为16.42亿元，同比下降10.23% [2] 资产质量与负债 - 2025年前9个月公司财务费用同比减少1.87亿元 [2] - 2025年前9个月公司信用减值损失同比收窄5.64亿元，资产减值损失同比收窄0.22亿元 [2] - 截至2025年9月底公司短期借款和一年内到期的非流动负债合计较上年末下降32.77亿元 [2] 战略发展 - 公司正稳步推进"3+星生态"战略，引进高端电器、家居设计、汽车、餐饮等生活品类 [2] - 公司战略旨在构建"买房—安家—出行"的生活场景闭环 [2]

公司战略与招商政策 - 公司稳步推进3+星生态战略，坚持家居、家装、家电三家一体，互为入口、互为增量、互相赋能，以提升出租率和租金收入[1] - 公司未来将聚焦年轻化转型，引入多元化业态组合，包括二次元主题家居馆、潮玩设计区、独居青年生活解决方案中心以及宠物友好家居体验区等创新业态[1] 线下卖场竞争力与行业趋势 - 尽管线上交易渗透率不断提升，但家居消费因重体验、重决策、高价值的特性，多数消费者仍选择线下实地体验后消费[1] - 公司认为线下卖场场景依然至关重要[1]

核心财务表现 - 上半年营收3153.21亿元同比下滑1.16% 归母净利润8.41亿元同比下跌29.87%创近十年最低值 [1][2] - 利润总额同比下降39.51%至16.18亿元 经营活动现金流净额转正至178.69亿元 [2] - 净利润下滑主因家居业务分部贡献减少2.13亿元 房地产业务分部减少1.43亿元 [2] 业务分部表现 - 供应链运营业务营收2678.45亿元同比增长1.62% 净利润基本持平 [5] - 房地产业务营收441.39亿元同比下降13.83% 归母净利润仅114万元同比暴跌92.63% [4][5] - 家居商场运营业务营收33.37亿元同比下降21.01% 亏损扩大至5.91亿元 [5] 房地产业务细节 - 建发房产计提存货跌价准备3.79亿元 贡献归母净利润5.19亿元同比增长1.73亿元 [6] - 联发集团计提存货跌价准备2.32亿元 亏损5.34亿元导致归母净利润贡献减少2.22亿元 [6] - 联发集团合同销售金额134.07亿元同比增长29.19% 权益销售金额89.6亿元同比增长56.27% [6] 土地投资布局 - 上半年全口径拿地金额582.43亿元 权益拿地金额480.92亿元 [7] - 一二级城市拿地金额占比超96% 新增全口径货值超1120亿元 [7] - 权益口径土储货值中一二级城市占比83% 较上年末提升3.46个百分点 [7] - 联发集团权益拿地金额96.08亿元同比增长729.74% 一二级城市土储货值占比79%提升13.61个百分点 [6] 家居业务战略 - 红星美凯龙上半年营业利润超2亿元 但因投资性房地产公允价值下降超20亿元及计提减值超1亿元 导致净亏损20亿元 [8][9] - 经营活动现金净流入2.02亿元同比增加10.23亿元 [9] - 未来五年将确保家居核心品类经营面积占比不低于70% 重点优化自营商场和委管店体系 [9] - 推行"3+星生态"战略整合家居、家装、家电业务 加快国际化布局借助建发全球供应链资源 [10]

行业战略转型 - 国内家居建材行业正经历从规模扩张向价值跃升的战略转型 [3] - 公司以"家"为核心，从家居延伸到家电、家装，构建"家居+家电+家装"三位一体的生态消费场景 [3][5] - 战略方向从"卖产品"转向"造场景"，从"单一家居"转向"全链路服务" [3] 公司核心竞争力 - 拥有近400家家居建材店及产业街，是国内最大规模的家居平台商业网络 [4] - 链接品牌工厂4万余家，沉淀近3万经销商，在品牌工厂、经销商、消费者三端拥有较强影响力 [4] - 2024年提出"3+星生态"战略，明确发展方向为坚守主赛道、拓展新业态、探索新业务 [4] 经营策略调整 - 经营方向从"渠道为王"向"生态赋能"转变，2025年3月李玉鹏担任董事长后推动转型 [4] - 以"天猫同城站"为主阵地，"抖音"为次阵地，结合小红书、微信视频号等平台建立全域流量运营能力 [6] - 推出"M+设计师"服务，引进设计师为年轻消费群体提供个性化家装设计 [6] 消费者体验升级 - 升级"沉浸式场景零售"，打造儿童娱乐区、新品发布区、简餐咖啡区等功能空间 [6] - 强调"线上种草+线下体验"闭环，引导消费者到线下店体验产品后做出理性决策 [6] - 围绕年轻消费群体的兴趣消费、悦己消费需求，提供智能化、个性化服务 [6] 政策机遇把握 - 全国242家商场接入政府以旧换新补贴名单，71家自营商场全部接入 [7] - 推出企业专属福利形成"政企双补"联动效应，"6·18"期间上海8家商场联动提供消费减免 [7] - 全面接入电器/3C、智能家居、建材类等产品的补贴，打造一站式以旧换新线下主渠道 [7] 品牌愿景 - 企业愿景是成为"中华民族的世界商业品牌"，以"简单、尊重、负责"心态提升专业运营能力 [7] - 全新品牌定位为"找设计，买电器、家具、建材就到红星美凯龙"，推动品牌穿越行业周期 [8]