公司2025年度业绩预告核心要点 - 公司预计2025年实现营业收入6736亿元至6936亿元 归母净利润为亏损100亿元至52亿元 由盈利转为大额亏损 [1] 分业务板块收入与利润表现 - **供应链运营业务**：预计实现营业收入5100亿元至5300亿元 归母净利润约33亿元至34亿元 净利润率在0.63%至0.67%之间 是2025年唯一盈利的业务板块 [1] - **房地产开发业务**：预计实现营业收入约1570亿元 归母净利润约-65亿元到-53亿元 成为亏损主因之一 [1] - **家居商场运营业务**：预计实现运营营业收入约66亿元 归母净利润-67亿元至-44亿元 是另一大亏损主因 [1] 房地产开发业务内部表现分化 - **建发房产**：预计2025年净利润约60亿元 归母净利润34亿元 为上市公司贡献归母净利润约20亿元 全年业绩未出现盈利转亏损 相比2024年净利润减少11.13亿元 [2] - **联发集团**：预计2025年净利润-108亿元至-93亿元 归母净利润-90亿元至-78亿元 为上市公司贡献归母净利润-85亿元至-73亿元 是导致房地产开发板块整体亏损的主要原因 [3] 联发集团亏损具体原因 - 为应对市场下行并加快资金回笼 公司调整销售策略并加大库存去化力度 采取“以价换量”等措施 导致部分历史项目出现售价与成本倒挂 [3] - 对可变现净值低于成本的项目计提大额存货跌价准备 预计2025年度计提60亿元至80亿元 这是导致其亏损的直接原因 [3] 家居商场（美凯龙）业务亏损原因 - 房地产市场持续低迷导致家居零售市场需求减弱 租赁及管理收入持续低位震荡 租金水平显著下降 [3] - 基于市场情绪和租金预期的转变 公司对未来租金收益预期进行调整 导致投资性房地产公允价值显著下降 [4] - 美凯龙投资性房地产2025年末公允价值预计约为695亿元至785亿元 公允价值下降约126亿元至215亿元 [4] - 公司还对各类资产计提了约45亿元至57亿元的减值准备 涉及土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资等 [5] 美凯龙投资性房地产公允价值下调的深层原因 - 宏观与行业预期的“质变”在2025年第四季度集中呈现 2025年全国房地产开发投资82788亿元 比上年下降17.2% [5] - 行业从传统的“家居建材卖场”向“家消费”混合业态的转型 被评估为一项更漫长的战略 [5] - 公司经营底层的“长期逻辑”被确认改变 管理层此前关于“租金水平将逐步修复至历史水平”的假设被2025年全年尤其第四季度的实际租金数据所否定 [5]

核心业绩亏损 - 建发股份预计2025年归母净利润亏损52亿元至100亿元，扣非净利润亏损33亿元至65亿元，这是公司A股上市20多年来的首次亏损 [2] - 亏损主要源于房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业务子公司红星美凯龙的投资性房地产公允价值变动损失与各类减值准备计提增加 [2] - 联发集团2025年归母净利润预计亏损80亿元至100亿元，美凯龙预计2025年归母净利润亏损150亿元至225亿元，扣非净利润预计亏损46亿元至58亿元 [2] 亏损具体原因分析 - 联发集团亏损主因是地产项目结转收入规模同比下降，前期高地价项目集中结转导致整体结算利润为负，同时因行业波动及促销去化而计提存货跌价准备 [3] - 美凯龙亏损主要由于对未来租金预期进行调整，导致投资性房地产公允价值显著下降，2025年度估值下调约126亿元至215亿元，并计提了约45亿元至57亿元的各类资产减值准备 [3] - 房地产行业整体下行态势对企业经营造成冲击，公司首亏既受行业大环境影响，也与其自身业务模式密切相关 [2] 供应链业务表现 - 建发股份2025年的供应链运营业务继续保持稳健盈利，成为业绩压舱石 [4] - 2025年上半年，供应链运营业务实现归母净利润14.20亿元，与上年同期基本持平，海外业务规模超57亿美元，同比增长约10%，消费品出口规模超8亿美元，增速超7% [4] - 2025年全年，公司大宗商品核心品类经营总货量持续增长，海外业务规模达140亿美元，同比增长37% [4] 行业背景与展望 - 建发股份首亏是房地产行业调整期的缩影，截至2026年1月27日，已有超过30家A股地产股披露了2025年业绩预告，其中多家公司预计出现大幅亏损 [4] - 据分析，2026年房地产调整周期有望进入尾声，中央对“好房子”的政策支持将为高品质住宅市场带来发展空间 [4] - 公司需关注房地产行业筑底期如何守住现金流、优化资产结构，同时抓住政策红利修复业绩 [4] 组织与人事变动 - 建发股份内部的组织变革持续进行，联发集团发布董事长变动公告，聘任林伟国为公司董事长、法定代表人，王文怀不再担任相关职务 [5] - 建发集团内部会议透露，建发房产原总经理林伟国升任董事长并继续担任建发国际董事会主席，原副总经理田美坦被任命为党委副书记并接棒总经理 [9] - 林伟国出生于1978年，2007年加入建发房产，在担任总经理期间曾推动有息负债规模减少107亿元，并主导“灯塔战略”落地 [10] 新任领导层面临的挑战与机遇 - 林伟国身兼建发房产与联发集团两大地产平台董事长，一方面需推动联发集团梳理资产、加速处理低效资产以优化结构 [10] - 另一方面需推进建发房产“灯塔计划”的落地，该计划高调布局一二线核心城市核心板块，其高价拿地策略能否盈利取决于核心城市高端市场的需求持续性 [10] - 房地产市场处于调整期，重点城市核心板块楼市热度面临波动，例如2025年位于上海核心板块的建发海宸项目未能如期清盘，反映了上海高端楼市的需求变化 [10]

公司业绩预告 - 建发股份预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为-100亿元至-52亿元，预计扣除非经常性损益后的净利润为-65亿元到-33亿元，这是公司A股上市二十多年来首次出现年度亏损 [1] - 公司供应链运营业务在2025年继续保持稳健盈利，但子公司联发集团和红星美凯龙的预计归母净利润均为负值，是导致合并报表亏损的直接原因 [2][3] 亏损原因分析 - 子公司联发集团亏损主要由于地产项目2025年度结转收入规模同比下降，前期高地价项目集中结转导致整体结算利润为负，同时受行业波动及促销去化影响，计提的存货跌价准备预计大幅增加 [3] - 子公司红星美凯龙亏损主要由于房地产市场低迷导致家居零售需求减弱，租赁及管理收入持续低位震荡，租金水平显著下滑，公司对未来租金收益预期进行调整，致使投资性房地产价值大幅下降，同时计提了相应的资产减值准备 [3] - 2025年四季度房价加速下跌，叠加联发集团策略上偏重打折去库存、回笼现金，因此在财务层面计提较多库存减值，最终影响合并报表 [1] - 红星美凯龙预计2025年度归母净利润亏损150亿元至225亿元，扣非后净利润预计亏损46亿元至58亿元，较2023年亏损22.16亿元、2024年亏损29.83亿元明显加大，公司解释称受行业不景气影响，通过减免租金稳商留商导致租金收入下降，并计提减值准备约45亿元至57亿元 [5] 公司业务与收购背景 - 建发股份以供应链运营和房地产开发为双主业，房地产开发板块拥有建发房产和联发集团两大核心平台 [4] - 2023年8月，建发股份以62.86亿元的价格收购红星美凯龙29.95%的股份，成为其控股股东，试图通过整合家居产业链实现多元化转型 [4] - 自2023年以来，联发集团为建发股份地产业务贡献的利润已连续三年为亏损状态 [4] 管理层与战略调整 - 2025年初，联发集团进行组织变革，董事长职务由王文怀接替，原董事长赵胜华被任命为总经理，王文怀上任后进行了包括合并部门、撤销城市公司、设立10个事业部等内部整改，并提出聚焦“新青年好房子”的“新青年战略”，将拿地重心全面聚焦一线城市 [4] - 但联发集团此前拿地主要集中在三、四线城市，即便在新一线城市，项目也大多非位于市区核心板块，导致项目去化周期长，在行业调整期压力很大 [5] - 2025年1月23日，建发股份再次进行人事调整，林伟国被聘任为联发集团董事长，同时兼任建发房产董事长，统一执掌两大地产平台 [7][10] - 林伟国拥有会计学背景及高级经济师、高级会计师双职称，历任建发房产财务部总经理、财务总监、副总经理、总经理兼董事等职务，在其主导经营期间，建发房产通过溢价拿地、提出“灯塔战略”转攻豪宅，迅速成长为行业“黑马” [10] - 中指研究院数据显示，2023年建发房产销售额逆势增长13%至1890.6亿元，行业排名从第十升至第八，2024年以1335.1亿元的销售额排名行业第七，这一排名保持至2025年 [11] 经营挑战与行业环境 - 房地产行业处于深度调整期，规模见顶、利润稀薄 [14] - 联发集团存量布局偏重三四线城市、核心板块项目占比低的基本面尚未根本改善，组织架构调整与新战略落地尚处磨合阶段，去化与盈利端的修复缺乏快速见效的基础 [14] - 建发房产自身也显现增长乏力态势，核心城市优质地块拿地难度增加，叠加新房去化节奏放缓、产品盈利空间收窄，其营收与利润增长受市场和行业环境影响，难以向联发集团输出充足的资源与赋能 [14] - 林伟国在2025年初曾表示建发房产希望实现1500亿元的销售目标，但中指研究院数据显示，2025年建发房产实际销售额为1220.8亿元，排名行业第七，距目标还差279.2亿元 [14] 市场表现 - 1月26日，建发股份盘中下跌2.02%，报9.20元/股，成交4881.57万元，换手率0.18%，总市值266.76亿元 [6]

公司2025年度业绩预告核心观点 - 建发股份预计2025年度归属于母公司所有者的净利润将出现亏损 这是公司上市以来的首次年度亏损[5] - 业绩亏损主要源于房地产业务子公司联发集团的结算利润为负及存货跌价准备增加 以及家居商场运营业务子公司红星美凯龙的投资性房地产公允价值变动损失和各类减值准备增加[5] - 公司供应链运营业务在2025年继续保持稳健盈利[5] 供应链运营业务表现 - 大宗商品业务核心品类的经营总货量继续保持增长[6] - 消费品业务与行业头部企业持续深化合作 业务规模稳步提升[6] - 销售目的地非中国大陆的海外业务规模约140亿美元 同比增长约37%[6] 房地产业务子公司（联发集团）业绩 - 预计2025年度归母净利润为负值[6] - 地产项目2025年度结转收入规模同比下降 叠加前期高地价项目集中结转的影响 整体结算利润为负[6] - 受行业波动及加大力度促销去化等因素影响 计提的存货跌价准备预计将大幅增加 导致业绩进一步承压[6] 家居商场运营业务子公司（红星美凯龙）业绩 - 预计2025年度归母净利润为负值[6] - 房地产市场持续低迷导致家居零售市场需求减弱 近两年租赁及管理收入持续低位震荡徘徊 租金水平较以往年度已出现较为显著的下滑[6] - 市场情绪和租金预期发生转变 公司对未来租金收益情况进行预期调整 致使投资性房地产价值大幅下降[6] - 根据各项资产最新可回收情况 对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了初步测算 并计提了相应的减值准备[6]

公司业绩预告核心 - 建发股份预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为负值 [1] 各业务板块表现 - 供应链运营业务继续保持稳健盈利 [1] - 房地产业务子公司联发集团有限公司年内结算利润为负 [1] - 房地产业务存货跌价准备计提增加 [1] - 家居商场运营业务子公司红星美凯龙家居集团股份有限公司发生投资性房地产公允价值变动损失 [1] - 家居商场运营业务各类减值准备计提增加 [1]

公司2025年度业绩预告 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为负值 [1] 业绩亏损主要原因 - 房地产业务子公司联发集团有限公司年内结算利润为负 [1] - 房地产业务存货跌价准备计提增加 [1] - 家居商场运营业务子公司红星美凯龙家居集团股份有限公司投资性房地产公允价值变动损失增加 [1] - 家居商场运营业务各类减值准备计提增加 [1] 业务板块表现 - 供应链运营业务继续保持稳健盈利 [1]

公司近期动态 - 公司于2025年12月12日以通讯方式召开了第十届2025年第十三次董事会临时会议 [1] - 会议审议了《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》等文件 [1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：供应链运营业务占比84.94%，房地产业占比14.0%，家居商场运营业务占比1.06% [1] 公司市值信息 - 截至发稿时，公司市值为277亿元 [1] - 公司股票收盘价为9.55元 [1]

公司担保情况 - 截至2025年10月末，公司实际对外担保余额总计为1947.21亿元人民币以及37.31亿美元 [1] - 其中，对子公司提供担保的余额为1916.3亿元人民币以及37.31亿美元，对参股公司担保余额为29.6亿元人民币，对厦门软件职业技术学院担保余额为1.31亿元人民币 [1] - 公告称所有担保均无逾期情况 [1] 公司业务构成与市值 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：供应链运营业务占比84.94%，房地产业占比14.0%，家居商场运营业务占比1.06% [1] - 截至新闻发稿时，公司市值为277亿元人民币 [1]

投资评级 - 对建发股份维持“买入”评级 [2][7] 核心观点 - 公司2025年第三季度营收同比下滑1%，业绩下滑44%，低于市场预期 [7] - 公司地产销售金额逆势增长18%，销售排名保持全国第7名 [7] - 供应链运营业务表现稳健，营收同比增长4%，业绩同比增长4% [7] - 公司市净率仅为0.53倍，显著低于可比央国企公司，估值处于低位 [7] 财务表现 - 2025年前三季度实现营收4989.8亿元，同比下滑0.6% [7] - 2025年前三季度归母净利润11.5亿元，同比下滑44.2% [7] - 2025年前三季度综合毛利率为4.0%，同比下降0.4个百分点 [7] - 2025年预测归母净利润为23.02亿元，2026年预测为30.78亿元，2027年预测为39.86亿元 [6] - 2025年预测每股收益为0.79元，2026年预测为1.06元，2027年预测为1.37元 [6] 业务分部表现 - 供应链运营业务：2025年前三季度归母净利润23.4亿元，同比增加0.9亿元，毛利率2.0%，净利率0.5% [7] - 房地产业务：2025年前三季度营收640.4亿元，同比下滑21%，归母净利润亏损2.3亿元，毛利率13.2%，同比提升0.8个百分点 [7] - 家居商场运营业务：2025年前三季度归母净利润亏损9.6亿元 [7] 估值与预测 - 当前市净率（LF）为0.53倍，显著低于可比公司招商蛇口（0.86倍）、厦门象屿（1.44倍）、厦门国贸（0.70倍） [7] - 预测2025年市盈率为13倍，2026年市盈率为10倍，2027年市盈率为7倍 [6] - 预测2025年净资产收益率为3.9%，2026年为5.2%，2027年为6.5% [6]

公司经营网络概况 - 截至2025年9月30日，公司经营74家自营商场，228家委管商场，通过战略合作经营7家家居商场，并以特许经营方式授权22个项目，涵盖358家家居建材店/产业街 [1] 报告期内商场网络变动 - 自营商场关闭4家，位于重庆市、广东广州、四川成都、湖南长沙 [1] - 3家商场由委管转为自营，位于河北唐山、天津市 [1] - 2家商场由自营转为委管，位于内蒙古包头、江苏常州 [1] - 委管商场新开1家，位于江苏泰州，同时关闭29家商场，分布在浙江乐清、河北邯郸等多个城市 [1] 筹备中项目规模 - 公司有16家筹备中的自营商场，其中13家为自有，3家为租赁，计划建筑面积约263万平方米 [2] - 筹备的委管商场中，已有250个签约项目取得土地使用权证或已获得地块 [2]