文章核心观点 - 美联储主席杰罗姆·鲍威尔将在三个月后离任 其任期仅剩最后三个月 [1] - 基于对历史上美联储主席任期最后几个月联邦基金利率走势的分析 预测未来三个月美国利率可能上升 [1] - 这一预测并非基于对经济强度、劳动力市场或其他美联储所关注的数据依赖型因素的评估 而是基于历史行为模式 [1] 历史模式分析 - 历史数据显示 当美联储主席即将离任时 利率通常倾向于上升 [1]

美联储主席潜在人选 - 凯文·沃什是美联储主席的潜在人选之一 他被认为是四位候选人中的优秀选择 并且带来了新的观点和想法 [2][3] - 凯文·沃什曾是史上最年轻的美联储理事之一 年仅35岁 职业生涯始于摩根士丹利 在金融界备受尊重 [2][6] - 与其他候选人不同 凯文·沃什此前未在美联储或特朗普政府任职 此次提名将使他进入特朗普政府 [3][4] - 市场认为凯文·沃什代表了美联储的独立性 不会被视为受特朗普控制 并且可能不会过快降息 [5][6] 市场即时反应 - 市场对相关消息做出反应 股市今日大幅下跌 10年期国债收益率为4.26% 黄金价格下跌 [7] - 黄金和白银出现大幅波动 黄金相对强弱指标超过90 处于极度超买状态 直播时黄金下跌5% 白银下跌13.7% [8][9] - 比特币价格走低 苹果和Visa在盘前交易中小幅下跌 而SanDisk和西部数据在盘前交易中上涨 能源股相对持平 市场预计开盘至少下跌0.5% [9][10] - 黄金和白银等产品价格波动剧烈 比特币去年表现不佳 市场期待的《清晰法案》未能提振其价格 反而走向相反方向 [11][12] 生产者价格指数数据 - 2023年12月PPI数据显示 最终需求服务指数上涨0.7% 而最终需求商品指数环比变化为0.0% 服务指数的上涨扭曲了整体数据 [13] - 整体PPI环比上涨0.5% 同比上涨3.0% 剔除食品和能源的核心PPI环比上涨0.4% 同比上涨3.2% [13] - 最终需求贸易服务的利润率跃升1.7% 这一数字在很大程度上扭曲了最终需求服务数据 进而影响了整体PPI数据 [14] - 该数据是2023年12月的旧数据 下一个重要的CPI数据将于2月11日星期三公布 [14] 未来一周经济数据日程 - 接下来一周将密集发布劳动力市场数据 包括周二的JOLTS职位空缺、周三的ADP就业数据、周四的初请失业金人数以及周五的非农就业数据 [15][16] - 市场在很大程度上忽略了此次PPI数据 注意力转向未来一周的就业数据和2月11日的CPI数据 [15][16]

债券市场展望 - 美国10年期国债收益率近期稳定在4.1%至4.2%之间，且缺乏波动性，这为股市提供了支撑 [2] - 长期来看，预计收益率在2026年之前将保持区间波动，至少在上半年如此 [4] - 10年期国债收益率的变动可分解为联邦基金利率预期、通胀预期和期限溢价，其中期限溢价是波动性的综合体现 [10] - 市场目前押注到2026年将有1至2次降息，但通胀预计不会很快显著下降，这支持10年期收益率在明年保持高位 [11][12] - 财政政策及美联储政策的不确定性可能导致期限溢价上升，从而支撑长期收益率保持较高且区间波动的态势 [13][14] 股票市场动态 - 股市涨势正在扩大，可能从科技股和“美股七巨头”向更广泛的领域扩散，包括人工智能的赋能者转向应用者 [6] - 债券市场缺乏波动性对股市有利，若10年期收益率跌破4%（例如降至3.9%），可能是一个预警信号 [8][9] 国际股市机会 - 国际股市可能受益于市场涨势的扩大，因其科技股权重较低，且对可能受益于经济增长加速的周期性板块有较高敞口 [6] - 欧元区股票盈利预计将从今年的基本持平，转变为明年11.5%的增长，且估值具有吸引力 [7] - 明晟欧洲、澳大利亚和远东指数（MSCI EA）的每个板块估值都低于标普500指数的对应板块 [7] - 对于欧洲，德国今年早些时候通过的大规模财政刺激计划尚未启动，支出预计将在明年增加 [16][17] - 欧洲央行行长拉加德对GDP预测表示乐观，原因包括政府支出、出口以及大小公司的企业支出（包括AI开发） [17] - 欧元区贷款正在增加，这可能促进增长并提振盈利，因此预计明年盈利增长将加速 [18]

美联储政策预期 - 预计美联储本周将进行25个基点的“鹰派降息” [1] - 预计会议将出现来自双方的不同意见 可能有多达2-3位成员希望维持利率不变 [2] - 若出现上述情况 这将是鲍威尔近8年主席任期内异议最多的一次会议 [2] 美联储领导层变动 - 凯文·哈塞特成为下一任美联储主席的概率高达70% 特朗普表示将在新年伊始宣布任命 [3] - 哈塞特的影响力正在上升 其言论对市场的影响将远超以往 [4] - 如果哈塞特被任命 美联储将成为一个与过去截然不同的“新美联储” [6] 利率政策对经济的影响 - 联邦基金利率在过去75年里通常比10年期国债收益率低约100个基点 目前10年期收益率约为4.15% 这意味着联邦基金利率可能在3%左右低位 [7] - 降息可能不会显著降低长期利率 因此30年期抵押贷款利率不会大幅下降 [7] - 超过15万亿美元的贷款与联邦基金利率挂钩 包括短期借款、汽车贷款、库存贷款、最优惠利率和信用卡利率 降息将通过刺激短期利率来提振经济 [8] 债券市场展望 - 债券市场对降息的反应可能不会太大 长期利率可能不会因此下降 [6] - 近期长期债券收益率上升可能源于两个因素：日本利率达到20或30年新高 以及美国经济表现坚韧 [11] - 尽管存在对巨额债务（38万亿美元）和潜在通胀（3%）的担忧 但市场对哈塞特可能成为主席的消息反应平淡 长期债券利率并未因此上升 [9][10] 对关键人物的评价 - 对美联储理事米伦（Mirin）印象相对深刻 认为其发表了一些不错的论文 希望其能在1月后留任 [4][5] - 认为美联储需要多元化的声音 米伦是其中之一 [5] - 认为凯文·哈塞特是一位优秀的人和出色的经济学家 市场无需对其感到担忧 [11]

美联储政策动向 - 美联储本次会议未出现异议投票 上次会议出现30年来首次异议投票[1][2] - 委员Bowman和Waller获得25个基点降息后未持异议 委员Myin主张50个基点更大幅度降息[3][4] - 市场预期一年后联邦基金利率将降至3%水平[5] 利率政策对房地产市场影响 - 85%抵押贷款持有人利率低于5.5% 利率需显著收窄才能激活房地产市场[5] - 2021年1月再融资潮中借款人获得低于3%的抵押利率 形成利率锁定效应[6] - 5.5%利率水平被视为房地产市场解锁关键点 因利率朝正确方向变动[7] 利率敏感型行业表现 - 罗素2000小型股指数上涨1.9% 住房类股票出现上涨动向[8] - 40%罗素2000成分公司处于亏损状态 高度依赖利率环境和变动利润率[9] - 科技投资、消费 discretionary（百思买、家得宝）及可融资产品（福特、通用汽车）将受益于利率下降[10][11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 美联储6月会议纪要显示FOMC成员普遍认为其处于等待通胀和经济活动前景更明朗的有利位置，鉴于通胀和经济前景的高度不确定性，谨慎调整货币政策仍合适，不过自5月会议以来这种不确定性有所降低 [1][2] - 多数参与者认为今年降低联邦基金利率可能合适，与6月经济预测摘要中2025年两次降息的预测中值一致；有两位参与者表示在7月会议就考虑降息，也有参与者认为货币政策无需降低联邦基金利率 [3] - 少数参与者认为关税只会导致价格一次性上涨，多数参与者指出关税可能对通胀产生更持久影响，部分人强调这种持久性会影响通胀预期；少数参与者认为劳动力市场风险占主导，部分参与者认为通胀风险更突出 [1][4] - 美联储工作人员的经济预测显示，到2027年GDP增长高于5月会议预测，主要因贸易政策公告使工作人员降低了对有效关税的假设；工作人员认为衰退风险低于上次预测，通胀预测低于5月会议，预计关税上调今年会推高通胀，2026年有小幅度推动，到2027年通胀将回落至FOMC 2%的目标 [4][8] - 参与者就今年货币政策框架审查背景下的沟通策略进行了初步讨论，包括对经济预测摘要的潜在修改以及在FOMC沟通中增加替代情景；参与者强调对委员会沟通政策的任何修订都需谨慎考虑并获得广泛支持 [1][9] 根据相关目录分别进行总结 对货币政策调整的态度 - 参与者普遍认为FOMC处于等待通胀和经济活动前景更明朗的有利位置，鉴于通胀和经济前景的不确定性，谨慎调整货币政策仍合适，且自5月会议以来不确定性有所降低 [2] - 多数参与者认为今年降低联邦基金利率可能合适，与6月经济预测摘要中2025年两次降息的预测中值一致；有两位参与者表示在7月会议就考虑降息，也有参与者认为货币政策无需降低联邦基金利率 [3] 关税对经济的影响 - 少数参与者认为关税只会导致价格一次性上涨，多数参与者指出关税可能对通胀产生更持久影响，部分人强调这种持久性会影响通胀预期 [1][4] - 少数参与者认为劳动力市场风险占主导，部分参与者认为通胀风险更突出 [4] 经济预测情况 - 美联储工作人员的经济预测显示，到2027年GDP增长高于5月会议预测，主要因贸易政策公告使工作人员降低了对有效关税的假设 [4] - 工作人员认为衰退风险低于上次预测，通胀预测低于5月会议，预计关税上调今年会推高通胀，2026年有小幅度推动，到2027年通胀将回落至FOMC 2%的目标 [8] 沟通策略讨论 - 参与者就今年货币政策框架审查背景下的沟通策略进行了初步讨论，包括对经济预测摘要的潜在修改以及在FOMC沟通中增加替代情景 [9] - 参与者强调对委员会沟通政策的任何修订都需谨慎考虑并获得广泛支持，与鲍威尔主席上周在辛特拉的评论一致 [9]

抵押贷款利率现状 - 截至2026年1月22日，全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.09%，较前一周上升3个基点，但较去年同期（6.96%）下降87个基点[1][2] - 同期，15年期固定抵押贷款利率为5.44%，较前一周上升6个基点，但较去年同期下降72个基点[2] - 30年期和15年期固定抵押贷款利率均接近过去52周以来的低点[3] 影响2026年抵押贷款利率的因素 - 前总统特朗普提议由政府支持企业（房地美和房利美）购买数十亿美元的抵押贷款债券，旨在缩小抵押贷款利率与10年期国债收益率之间的利差，此举可能在短期内小幅降低利率[4] - 抵押贷款利率在2026年的走势可能严重依赖政治气候[6] - 美联储在2025年三次降息，每次下调联邦基金利率25个基点[7] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接基于该利率，且在预期或实际降息后，抵押贷款利率的下降趋势不一定持续[8][9][10] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至1月22日，10年期国债收益率为4.25%，低于一年前的4.56%[11] - 当前30年期抵押贷款利率（6.09%）与10年期国债收益率（4.25%）之间的利差为1.84%，小于一年前的2.40个百分点，这是当前抵押贷款利率较低的原因之一[12] 2026年抵押贷款利率展望 - 专家对抵押贷款利率未来走势意见不一，房利美预测30年期固定利率在2026年大部分时间及整个2027年将维持在6%[26] - 抵押贷款银行家协会12月的预测显示，30年期利率在2026年将保持在6.4%，2027年在6.3%至6.4%之间波动[26] - 美联储已暗示计划在2026年进行一次降息，但预计在1月27-28日的会议上不会降息[10] 当前住房市场状况 - 市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋数量，尤其是首套房买家可负担价格区间的房屋[14] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅销售价格中位数自2009年第一季度（208,400美元）以来呈上升趋势，至2025年第二季度已达410,800美元[15] - 即使在经济衰退期间，潜在买家可能也难获缓解，因为利率下降会吸引更多买家入场，推高对有限供应的需求，从而支撑房价[16] 对购房者的策略建议 - 购房者不应单纯等待利率下降，因为利率只是可负担性方程的一部分，还需考虑房价[13] - 最佳策略可能是购买力所能及的房产，无论是更小的房子还是公寓，以开始积累资产[18] - 建议购房者深入了解当地房地产市场，探索知名度较低的社区和郊区[20] - 考虑购买需要修缮的房屋，并利用FHA 203(k)等贷款将购房和装修成本合并[21] - 重新考虑通勤方式，接受更长的通勤以换取心仪的住房或社区便利设施[22] - 考虑购买共管公寓，以在理想区域获得可负担的住房[23] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供更高，但利率通常更低，总利息支出更少[24] - 探索利率买断选项，通过支付前期费用来降低贷款期间的利率[25] 历史利率对比与特殊利率获取 - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，与1990年代利率水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的两位数利率[28] - 获得3%的利率并非不可能，但需要找到可承接的政府担保贷款（如VA、FHA或USDA贷款），即新业主能以原贷款利率承接的抵押贷款[29]

The national average 30-year rate is near its lowest level since 2022 — now sitting at 6.00%, according to Freddie Mac. What does that mean for the 2026 housing market? Will mortgage rates continue to drop? Are mortgage rates dropping? As of March 5, Freddie Mac reported that the average 30-year fixed-rate mortgage rate was 6.00%. This is two basis points higher than last week, and 63 basis points lower than this time last year. In March 2025, mortgage rates averaged 6.63%. The average 15-year fixed m ...

抵押贷款利率现状与趋势 - 截至2026年初，30年期固定抵押贷款利率在窄幅区间内波动，全国平均利率为6.16%，仅比2025年的低点6.15%高1个基点 [1][2] - 自2025年5月底以来，抵押贷款利率总体呈下降趋势，30年期利率较去年同期低77个基点，15年期利率较去年同期低68个基点 [1][2] - 当前30年期和15年期固定利率均略高于2025年的低点，30年期利率范围为6.15%至7.04%，15年期利率范围为5.41%至6.27% [3][9] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 抵押贷款利率与10年期国债收益率密切相关，当前利差为1.98%，低于一年前的2.25%，这是当前抵押贷款利率较低的原因之一 [11][12] - 美联储在2025年三次降息，每次25个基点，联邦基金利率趋势通常会影响抵押贷款利率，但降息后抵押贷款利率不一定持续下降 [6][7][8] - 前总统特朗普提出了一项大胆提议，要求房利美和房地美购买数十亿美元的抵押贷款债券，旨在缩小抵押贷款利率与10年期国债之间的利差，这可能短期内小幅拉低利率 [4][5] 2026年利率前景与预测 - 美联储已暗示计划在2026年进行一次降息，但由于包括公众负面情绪在内的多种因素，明年利率大幅下降的可能性不大 [10] - 行业预测存在分歧，抵押贷款银行家协会预测2026年30年期固定利率将维持在6.4%，而房利美预测到2026年底该利率将降至5.9% [27] - 短期内推动利率显著下降需要大规模、持续且可信的资产购买 [5] 住房市场基本面分析 - 当前住房市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋数量，尤其是首次购房者能负担的价格区间，供需失衡支撑房价保持高位 [14] - 自2009年第一季度以来，单户住宅销售中位价总体呈上升趋势，从208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元 [15] - 即使在经济衰退期间，利率下降可能刺激更多购房需求，从而加剧对有限房源的需求，使房价难以显著回落 [16] 对购房者的策略建议 - 购房者不应单纯等待利率降至6%或更低，因为可负担性还取决于房价，而当前部分地区房价已停滞甚至下跌 [13][17] - 策略包括购买负担得起的房产、考虑翻修房屋、重新评估通勤方式、选择购买公寓以及考虑15年期抵押贷款以获取更低利率并节省总利息 [18][22][23][24][25] - 购房者可探索利率买断选项，通过预付现金来降低抵押贷款利率，买断可以是永久性的或临时性的，以缓解当前高房价的压力 [26] 历史背景与常见问题 - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，它与1990年代的利率水平相当，且远低于1970年代末和80年代初的双位数利率 [28] - 获得3%的抵押贷款利率并非不可能，但需要特定条件，例如承接原业主的由政府机构担保的可继承抵押贷款 [29]

抵押贷款利率现状 - 截至2026年1月15日，30年期固定抵押贷款全国平均利率为6.06%，为2022年秋季以来的最低水平[1][2] - 当前30年期利率较去年同期（7.04%）下降了98个基点，15年期固定利率为5.38%，较去年同期下降了89个基点[2] - 抵押贷款利率正处于三年多以来的最低点，且30年期和15年期固定利率均呈下降趋势[1][3] 影响抵押贷款利率的因素 - 前总统特朗普提议由政府支持企业房利美和房地美购买数十亿美元的抵押贷款债券，旨在缩小抵押贷款利率与10年期国债收益率之间的利差[4] - 美联储在2025年三次降息，每次下调联邦基金利率25个基点，该利率趋势通常会影响抵押贷款利率的走向[6] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至1月15日，10年期国债收益率为4.13%，较一年前的4.76%下降[12] - 当前30年期抵押贷款利率（6.06%）与10年期国债收益率（4.13%）之间的利差为1.93%，小于一年前2.28个百分点的利差，这是当前利率较低的原因之一[13] 2026年利率走势预测 - 抵押贷款利率在2026年前两周已经下降，但专家对后续走势看法不一[4] - 抵押银行家协会预测30年期固定利率在2026年将维持在6.4%，而房利美预测到2026年底将降至5.9%[28] - 美联储已暗示计划在2026年进行一次降息，但本月末的会议降息可能性不大[11] - 历史经验显示，在市场预期美联储降息期间，抵押贷款利率通常会先行下降，但在降息落地后不一定持续走低[7][8][9] 房地产市场与购房者策略 - 当前房地产市场处于紧张状态，购房者数量超过待售房屋数量，尤其是首次购房者能负担的价格区间，供需失衡支撑房价保持高位[15] - 根据圣路易斯联储数据，独栋住宅售价中位数自2009年第一季度（208,400美元）以来总体呈上升趋势，到2025年第二季度已升至410,800美元[16] - 对于购房者而言，不应单纯等待利率下降，因为负担能力还需考虑房价因素，需要利率和房价双双下降才能真正节省成本[14][18] - 在当今市场环境下，可行的购房策略包括：购买负担得起的房产、考虑翻新房屋、重新评估通勤距离、选择公寓、考虑15年期贷款以及探索利率买断方案[19][23][24][25][26][27]