核心观点 - 报告核心观点为建议把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化，对春节后REITs市场保持乐观，认为市场仍处于政策红利释放期，配置需求旺盛，整体市场具备支撑基础 [1][3][6] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - 节前一周（2026年2月6日-2月13日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周度上涨0.41%，收于1047.08点 [3][5] - 各板块整体上行，新型基础设施和消费类REITs表现突出，具体周涨跌幅由高到低为：新型基础设施（1.36%）、消费（1.32%）、仓储（0.50%）、交通（0.49%）、保障房（0.41%）、产业园（0.33%）、能源（0.24%）、市政环保（-0.22%）[3][5] - 市场呈现缩量上涨态势，前期调整幅度较大的新型基础设施与消费板块领涨，2月以来市场承压主要因前期做多情绪释放后的止盈回调以及商业不动产REITs供给带来的谨慎情绪，但该情绪冲击已边际减弱 [3][6] - 从过去几年市场走势看，春节后REITs市场普遍放量上涨，报告对后市保持乐观 [3][6] - 过去一周REITs市场日均交易额为4.11亿元，较前一周边际下行，消费板块交易活跃度较高 [18] 一级发行情况 - 过去一周有4只REITs更新发行状态：中航北京昌保租赁住房首发项目已反馈，华泰三峡清洁能源首发项目已问询，中信建投首农食品集团及国泰海通崇邦两只商业不动产项目已申报 [21] - 截至2026年2月13日，国内REITs市场共上市79只，总市值2296亿元，流通市值1246亿元 [21]

核心观点 - 报告认为，随着相关政策进一步完善，REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显 [3][7] - 投资策略上，建议对优质项目可逢低配置，对于经营风险较高的项目可待经营数据披露后择机参与 [1][3][7] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - **整体表现**：过去一周（2025年12月31日-2026年1月9日），中证REITs全收益指数周度上涨1.89%，收于1028.93点 [3][5] - **板块表现**：各板块普涨，涨幅由高到低依次为：新型基础设施（4.41%）、消费（3.17%）、产业园（3.16%）、市政环保（2.44%）、仓储物流（2.26%）、交通基础设施（1.66%）、能源基础设施（1.44%）、保障性租赁住房（0.09%）[3][5] - **市场特征**：政策红利提振市场情绪，REITs市场与权益市场共同迎来“开门红”，指数在连续上涨4日后于周五小幅回调 [3][6] - **板块分析**： - IDC（互联网数据中心）与消费板块作为以往强势板块涨幅居前，部分项目再创新高 [3][6] - 产业园板块主要由部分近期解禁项目补涨带动，整体涨幅超3% [3][6] - 市政环保、高速、能源等受计价模式影响较大的板块涨幅相对收敛，但前期跌幅较深的稳健项目修复明显 [3][6] - 保障房板块受长端利率承压影响，整体涨幅一般 [3][6] 经营数据与项目分析 - **整体经营概况**：根据深交所已公布的REITs项目2025年下半年经营初步核算数据 [3][7] - 产业园与仓储物流板块整体经营筑底，在“以价换量”政策下出租率未出现明显下滑 [3][7] - 消费与保障性租赁住房板块经营保持稳中有升 [3][7] - **突出个案**：中航首钢绿能REIT经营表现突出，2025年第四季度经营数据同比增速较高 [3][7] - 生活垃圾处理量28.46万吨，同比增加18.83% [7] - 结算电量9,806.28万千瓦时，同比增加32.64% [7] - 厨余垃圾处置量1.90万吨，同比增加23.38% [7] - 营业收入11,019.50万元，同比增加19.26% [7] - EBITDA为4,024.15万元，同比增加28.86% [7] 交易活跃度分析 - **市场交易额**：过去一周REITs市场日均交易额为7.1亿元，较前一周边际上行 [17] - **板块换手率**：分经营模式看，新型基础设施和市政环保类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.03%和0.76%；能源和交通类REITs周度日均换手率相对较低，分别为0.36%和0.46% [17]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力 关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价 关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性 关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会[3] - 弱周期资产其红利配置属性已被市场认可 但当下价格已反映市场预期 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV逢低布局[3] - 我国REITs扩募已与上发并行 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[3] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.33% 收于1097.3点 中证REITs(收盘)指数下跌0.33% 收于868点[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为13.37% 中证REITs(收盘)指数涨幅为9.93%[2][10] - 本周沪深300指数上涨1.23% 恒生指数上涨1.43% 中债十年期国债指数上涨0.19% 房地产(申万)指数上涨2.16% 恒生地产建筑业指数上涨2.60% 高速公路(申万)指数上涨0.92%[1][10] - 本年沪深300指数上涨4.32% 恒生指数上涨23.92% 中债十年期国债指数下跌0.09% 房地产(申万)指数下跌1.01% 恒生地产建筑业指数上涨19.01% 高速公路(申万)指数下跌7.07%[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡回调行情 周均涨幅为-0.31% 其中21支上涨 49支下跌[2][12] - 仓储物流板块涨幅0.85% 生态环保板块涨幅0.5% 能源基础设施板块涨幅0.27% 产业园区板块跌幅0.6% 交通基础设施板块跌幅0.25% 水利设施板块跌幅0.68% 保障房板块跌幅0.95% 消费基础设施板块跌幅1.11%[2][12] - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于8月8日上市并双双涨停[2][12] - 已上市REITs总市值约2208.7亿元 平均单只REIT市值约30亿元[2][12] - 本周日均成交量386.4万股 日均换手率0.9%[2][18] - 能源基础设施板块换手率2.1% 仓储物流板块换手率1% 消费基础设施板块换手率0.8% 水利设施板块换手率0.8% 产业园区板块换手率0.7% 保障房板块换手率0.7% 生态环保板块换手率0.6% 交通基础设施板块换手率0.6%[2][18] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏华电清洁能源REIT(9.9%) 中银中外运仓储物流REIT(3.2%) 工银蒙能清洁能源REIT(2.6%)[18] REITs估值表现 - 中债IRR位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT(11.3%) 华夏中国交建REIT(11.2%) 中金安徽交控REIT(8.6%)[3][19] - P/NAV位于0.7-1.9区间 其中位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT(1.9) 易方达华威农贸市场REIT(1.8) 嘉实物美消费REIT(1.8) P/NAV较低的有华夏中国交建REIT(0.7)[3][19]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 各部分总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.20%，中证REITs（收盘）指数上涨1.19%，收于869.2点；本年中证REITs全收益指数涨幅为12.59%，中证REITs（收盘）指数涨幅为10.08% [1][2][10] - 本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.18%/上涨1.10%/上涨0.10%/下跌1.47%/下跌0.73%/上涨0.58%；本年分别下跌1.34%/上涨17.65%/下跌0.21%/下跌8.63%/上涨4.48%/下跌3.26% [1][2][10] - 本周中证REITs全收益指数涨幅最高，排行第1；本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][2][10] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场上涨，交通基础设施、仓储物流板块REITs表现较优，生态环保板块REITs小幅回调 [3][12] - 截至5.23，已上市REITs总市值约1963.4亿元，平均单只REIT市值约30亿元 [3][12] - 本周已上市REITs中46支上涨、18支下跌，周均涨幅为1.49%，招商基金公路高速公路REIT、平安宁波交投REIT涨幅靠前 [3][12] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.05%/0.98%/0.87%/2.62%/1.7%/-0.05%/1.01%/0.71% [3][12] - 已上市REITs本周日均成交量202.1万股，日均换手率0.9% [4][15] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（2.7%）、国泰君安临港创新产业园REIT（2.4%）、招商基金公路高速公路REIT（2.4%） [4][15] - 本周仓储物流板块交易最活跃，各板块换手率分别为仓储物流1%/产业园区0.9%/保障房1%/交通基础设施0.8%/能源基础设施1%/生态环保0.9%/消费基础设施0.8%/水利设施0.6% [4][15] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.1%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（8.3%） [5][16] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][16]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.10%，中证REITs（收盘）指数下跌0.12%，收于846点；中证REITs全收益指数收于1057.9点 本周恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第5 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.30%，中证REITs（收盘）指数涨幅为7.15% 本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现震荡行情，消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，能源、产业园区板块REITs回调 [3][13] - 截至5.2，已上市REITs总市值约1895.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元 本周已上市REITs中34支上涨、31支下跌，周均涨幅为 - 0.08%，中金重庆两江产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT涨幅靠前 [3][13] - 各板块二级市场涨幅：仓储物流-0.31%、产业园区 - 0.41%、保障房0.67%、交通基础设施0.11%、能源基础设施 - 1.4%、生态环保0.45%、消费基础设施1.03%、水利设施 - 0.25% [3][13] - 本周能源基础设施板块交易活跃度最高 已上市REITs本周日均成交量181.7万股，日均换手率0.7% [4][16] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（2.8%）、中金厦门安居REIT（1.8%）、华泰江苏交控REIT（1.8%） [4][16] - 各板块换手率：仓储物流0.8%、产业园区0.7%、保障房0.8%、交通基础设施0.7%、能源基础设施1.1%、生态环保0.8%、消费基础设施0.5%、水利设施0.5% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.4%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（8.8%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.10%，中证REITs（收盘）指数下跌0.12%，收于846点；中证REITs全收益指数收于1057.9点 本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.43%/上涨2.38%/上涨0.26%/下跌3.04%/上涨0.69%/上涨0.37%，恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第5 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.30%，中证REITs（收盘）指数涨幅为7.15% 本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌4.18%/上涨12.19%/上涨0.12%/下跌7.36%/上涨4.17%/下跌4.23%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现震荡行情，消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调 截至5.2，已上市REITs总市值约1895.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元 本周已上市REITs中34支上涨、31支下跌，周均涨幅为 - 0.08%，中金重庆两江产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT涨幅靠前 [3][13] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.31%/-0.41%/0.67%/0.11%/-1.4%/0.45%/1.03%/-0.25% [3][13] - 本周能源基础设施板块交易活跃度最高 已上市REITs本周日均成交量181.7万股，日均换手率0.7% 分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（2.8%）、中金厦门安居REIT（1.8%）、华泰江苏交控REIT（1.8%） 分板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.7%/0.8%/0.7%/1.1%/0.8%/0.5%/0.5% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.4%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（8.8%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]

行业投资评级 - 增持（维持）[6] 核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面修复下REITs市场投资机会，但需注重择时[5] - 弱周期资产在避险情绪下受关注度较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券[5] - 强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，重点关注高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等板块[5] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.84%，收于1074.3点[1] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.00%，在主要指数中表现最佳[2] - 房地产(申万)指数本周涨幅最高达3.40%，REITs全收益指数排行第4[1] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs总市值约1881.5亿元，平均单只REIT市值约29亿元[3] - 消费基础设施板块表现最优，周涨幅达3.53%，仓储物流板块涨幅2.38%[3] - 保障房板块交易最活跃，日均换手率1%，高于其他板块[4][15] REITs估值表现 - 中债IRR前三为华夏中国交建REIT(11.6%)、平安广州广河REIT(10.9%)、中金安徽交控REIT(9%)[16] - P/NAV区间0.7-1.7，最高为嘉实中国电建清洁能源REIT(1.7)、华夏北京保障房REIT(1.7)、华夏首创奥特莱斯REIT(1.7)[16]