板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨1.0%，领涨个股为皇庭国际（涨幅8.27%）和珠江股份（涨幅5.42%）[1] - 当日上证指数上涨0.13%至3812.22点，深证成指上涨0.38%至12557.68点，板块表现优于大盘[1] - 板块内10只个股中7只上涨，3只下跌，涨幅最高达8.27%，跌幅最大为南都物业（-1.31%）[1][2] 个股交易数据 - 皇庭国际成交量244.16万手居首，成交额7.11亿元；我爱我家成交量155.03万手次之，成交额4.78亿元[1] - 特发服务成交额5.45亿元为板块最高，但股价下跌1.13%；ST明诚成交额最低仅3627.53万元[1][2] - 招商积余（原表误为"指商积余"）涨幅1.22%，成交额1.21亿元；新大正涨幅0.19%，成交额2858.91万元[1] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出8329.57万元，游资净流入768.77万元，散户净流入7560.8万元[2] - 皇庭国际获主力净流入3924.22万元（占比5.52%），珠江股份获主力净流入3514.17万元（占比8.25%）[3] - 特发服务遭主力净流出3996.02万元（占比-7.33%），但获游资净流入2171.62万元（占比3.98%）[3] - 世联行主力净流出1597.13万元（占比-12.7%），招商积余主力净流出1019.85万元（占比-8.41%）[3]

合作概览 - 深圳中原与阿里资产房产达成战略合作 围绕房产线上商业竞拍展开深度合作 推动深圳房地产交易市场数字化升级[1] - 合作核心为阿里商拍服务 区别于法拍房 基于业主自愿委托 起拍价由机构与业主协商 产权清晰且欠费由业主承担[1] 平台能力 - 阿里资产已实现AI人货匹配 全流程线上化及资金链闭环 支持多元类型房源拍卖交易[3] - 平台通过精准流量曝光和潜在客户挖掘 拓宽难售急售房产去化渠道 解决传统二手房交易价格信任难题[3] - 互联网跨域流量打破地域限制 吸引全国客户参与竞拍 显著提升房产交易效率[3] 房源类型 - 签订商拍独家委托且产权清晰的房产均可上架 包括稀缺豪宅 二手商铺 公寓 普通住宅 房屋租赁转让 新房商业房源及大宗房产[3] - 稀缺豪宅因关注度高和交易溢价空间大 获得平台优先推荐[3] 战略意义 - 线上竞拍机制消除信息不对称 拓宽客户来源 为市场带来新活力[5] - 阿里商拍业务在市场低迷环境下实现年均100%增长 展现线上交易模式巨大潜力[5] - 阿里资产算法推荐和流量支持与深圳中原专业服务能力互补 推动专业与数字深度融合[5] 实施计划 - 深圳中原推出商拍扶持陪跑计划 包括一对一培训 流量资源倾斜 公域流量支持及内部激励机制 推动经纪人参与线上业务[5] - 合作融合线下服务能力与线上竞拍资源 为购房者提供更优质高效选择[6] - 双方以资源整合为基础探索房产交易新领域 推动行业向数字化智能化转型[6]

核心财务预测 - 预计2025至2027年经调整归母净利润分别为62亿元、74亿元和86亿元 [1] - 截至2025年9月4日收盘价对应2025至2027年市盈率分别为26倍、22倍和19倍 [1] 2025年第二季度业绩表现 - 总GTV同比增长4.7%至8787亿元 其中二手房GTV同比增长2.2%至5835亿元 新房GTV同比增长8.5%至2554亿元 [2] - 营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润达18.2亿元 业绩符合预期 [2] 运营效率提升 - Non-GAAP运营费用率为16.2% 同比下降0.3个百分点 环比下降0.1个百分点 [3] - Non-GAAP销售费用率同比下降0.7个百分点 环比下降0.2个百分点 [3] - 通过科学精细的管理和技术应用 运营费用率有望继续下滑 [3] 新房业务表现 - 新房takerate为3.37% 同比持平且维持高位 [4] - 新房新规产品在多数城市占比低 对渠道市场影响有限 [4] 股份回购计划 - 2025上半年累计回购金额达3.94亿美元 回购股数占2024年末已发行总股本1.7% [5] - 回购计划额度从30亿美元增加至50亿美元 计划期限延长至2028年8月31日 [5] 投资评级与行业地位 - 公司获买入评级 被视为行业龙头且α属性强 [1] - 有望受益于地产行业止跌回稳带来的β弹性 [1]

核心财务预测 - 预计2025至2027年经调整归母净利润分别为62亿元、74亿元、86亿元 [1] - 基于2025年9月4日收盘价对应市盈率分别为26倍、22倍、19倍 [1] 季度业绩表现 - 2025年第二季度总GTV同比增长4.7%至8787亿元 其中二手房GTV增长2.2%至5835亿元 新房GTV增长8.5%至2554亿元 [2] - 同期营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润达18.2亿元 [2] 成本控制成效 - 2025年第二季度Non-GAAP运营费用率为16.2% 同比下降0.3个百分点 环比下降0.1个百分点 [3] - Non-GAAP销售费用率同比下降0.7个百分点 环比下降0.2个百分点 [3] 新房业务表现 - 2025年第二季度新房佣金率（takerate）为3.37% 与去年同期持平且维持高位 [4] - 新规产品在多数城市占比低 对渠道市场影响有限 [4] 资本运作动态 - 2025年上半年累计回购金额达3.94亿美元 占2024年末已发行总股本1.7% [5] - 回购计划额度从30亿美元提升至50亿美元 期限延长至2028年8月31日 [5]

公司回购 - 贝壳-W于2025年9月5日斥资699.88万美元回购111.02万股[1]

股价表现 - 截至2025年9月5日收盘价2.89元，较上周2.78元上涨3.96% [1] - 本周最高价2.9元（9月5日），最低价2.67元（9月1日） [1] - 总市值34.18亿元，在房地产服务板块市值排名8/11，两市A股市值排名4206/5152 [1] 债务重组进展 - 与丰翰益港仍在沟通债务重组具体细节，存在继续推进可能性但尚未达成可实施的一致意见方案 [1] - 未签署任何协议且存在终止风险 [1] - 公司正与其他金融机构商讨债务重组可能性 [1][3] 资产处置情况 - 全资子公司融发投资名下晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）将于2025年9月9日至10日在京东网司法拍卖平台公开拍卖 [1][3] - 目前处于公示阶段，拍卖是否成交及成交价格存在不确定性 [1] - 此前签署《股权转让框架协议》获1000万元意向金，但未能在约定期限内完成债务重组协议签订及股权查封解除工作 [1]

股价表现 - 房多多股价周五上涨超过12%至2.917美元 [1] - 股价延续本周涨势 [1] 财务表现 - 公司2025年上半年营收同比增长45.3% [1]

投资评级 - 优于大市（维持）[4] 核心观点 - 2025上半年营业收入91.1亿元（同比增长16.2%），归母净利润4.7亿元（同比增长8.9%）[1][7] - 物业管理业务收入88.0亿元（同比增长16.8%），资产管理业务收入3.1亿元（同比增长5.9%）[1][7] - 基础物管毛利率上升0.61个百分点至11.56%，平台增值服务毛利率上升1.08个百分点至10.99%，专业增值服务毛利率下降3.1个百分点至8.03%[1][13] - 新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签15.92亿元，千万级项目占比58%[2][13] - 在管项目2370个，管理面积3.68亿平方米，母公司管理面积1.30亿平方米[2][13] - 招商商管在管商业项目72个，集中商业销售额同比增长10.3%，持有物业可出租面积46.9万平方米，出租率93%[2][14][17] - 预计2025年营业收入190亿元，归母净利润9.2亿元，EPS 0.87元，PE 13.9倍；2026年营业收入208亿元，归母净利润10.2亿元，EPS 0.96元，PE 12.5倍[2][17][18] 财务表现 - 2025E营业收入189.93亿元（同比增长10.6%），净利润9.19亿元（同比增长9.3%），EPS 0.87元[3][18] - 2026E营业收入207.59亿元（同比增长9.3%），净利润10.16亿元（同比增长10.6%），EPS 0.96元[3][18] - 毛利率稳定在12%，ROE从2023年7.5%升至2027E 8.9%[18] - 资产负债率从2023年48%升至2026E 50%，经营活动现金流从2023年16.47亿元增至2027E 14.23亿元[18] 业务板块分析 - 物业管理业务收入占比96.6%，基础物管收入68.5亿元，平台增值服务2.3亿元，专业增值服务17.2亿元[1][13] - 资产管理业务收入3.1亿元，商业运营项目72个（自持3个、招商蛇口60个、第三方9个）[1][2][14]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨1.31% [1] - 上证指数上涨1.24%至3812.51点，深证成指上涨3.89%至12590.56点 [1] - 板块主力资金净流入5843.94万元，游资资金净流入2202.85万元，散户资金净流出8046.79万元 [2] 个股价格表现 - 皇庭国际领涨板块，收盘价68.7元，涨幅4.33% [1] - 宁波富达收盘价5.33元，涨幅3.90% [1] - 珠江股份收盘价5.35元，涨幅2.10% [1] - 特发服务收盘价46.02元，涨幅2.06% [1] - 中天服务收盘价5.51元，涨幅2.04% [1] - 招商积余收盘价11.92元，跌幅0.75% [1][2] - 南都物业收盘价13.49元，跌幅1.82% [2] 成交情况 - 皇庭国际成交量85.00万手，成交额2.43亿元 [1] - 珠江股份成交量81.01万手，成交额4.32亿元 [1] - 我爱我家成交量75.03万手，成交额2.21亿元 [1][2] - 宁波富达成交量38.47万手，成交额1.98亿元 [1][2] - 世联行成交量44.28万手，成交额1.04亿元 [1][2] - 特发服务成交量5.62万手，成交额2.56亿元 [1][2] 资金流向 - 我爱我家主力净流入3144.83万元，占比14.24% [3] - 宁波富达主力净流入2088.53万元，占比10.56% [3] - 特发服务主力净流入2045.70万元，占比8.00% [3] - 世联行主力净流入1466.38万元，占比14.04% [3] - 皇庭国际主力净流入540.62万元，占比2.23% [3] - 招商积余主力净流出1371.16万元，占比12.19% [3] - 南都物业主力净流出680.08万元，占比9.63% [3]

股份回购进展 - 截至2025年8月31日累计回购股份142.58万股 占总股本比例0.134% [1] - 回购价格区间为10.44元/股至11.61元/股 支付资金总额1585.69万元（含交易费用） [1] - 回购股份将全部用于注销并减少注册资本 [1] 回购方案背景 - 回购方案于2024年10月16日经董事会审议 11月28日经临时股东大会通过 [1] - 回购资金总额区间为0.78亿元至1.56亿元 价格上限为14.90元/股 [1] - 回购期限为股东大会通过之日起12个月内 使用自有或自筹资金通过集中竞价交易实施 [1]