公司股份回购情况 - 公司已实施回购股份597,300股 [2] - 回购股份数量占公司总股本的0.26% [2] - 本次回购计划的实施期限截至2025年10月31日 [2]

投资评级与目标 - 投资评级为“增持/维持” [1] - 报告发布日昨收盘价为11.53元 [1] 核心财务业绩 - 2025年前三季度实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65% [3][4] - 2025年前三季度实现归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [3][4] - 2025年前三季度毛利率为11.55%，较去年同期提升0.24个百分点 [4] - 净利润增速低于营收增速，主要因投资净收益同比下降50.57%至614.56万元，以及上年同期有资产出售收益而本期无此事项 [4] - 销售费用率和管理费用率分别微升0.03和0.37个百分点至0.49%和3.20% [4] 业务规模与市场拓展 - 截至2025年9月末，在管物业项目2410个，同比增长7.02%，管理面积3.67亿平方米，同比下降8.48% [5] - 2025年前三季度物业管理业务新签年度合同额30.23亿元，同比提升3.92% [5] - 市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元，占比91.99% [5] - 市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38% [5] 商业运营与资产管理 - 截至2025年9月末，在管商业项目72个，管理面积397万平方米 [6] - 2025年第三季度在管项目集中商业销售额同比提升约15%，客流同比提升超20% [6] - 公司持有物业总体出租率稳定在94% [6] 盈利预测与估值 - 预计公司2025/2026/2027年归母净利润分别为9.38/10.37/11.21亿元 [7][10] - 对应2025/2026/2027年市盈率（PE）分别为12.88倍/11.65倍/10.77倍 [7][10] - 预计2025年营业收入为191.07亿元，同比增长11.27% [10]

公司战略转型 - 公司已全面转型为轻资产城市运营服务商 [1] - 公司业务聚焦于智慧物业管理与高端酒店运营 [1] 经营与财务状况 - 公司主业盈利能力持续改善 [1] - 公司财务结构显著优化 [1]

公司公告核心内容 - 公司董事会会议将于2025年11月17日举行 [1] - 会议目的包括审议并批准截至2024年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议目的包括审议并批准截至2024年12月31日止年度的全年业绩及其发布 [1] - 会议将考虑建议派发股息（如有） [1]

星巴克中国业务引入战略投资者 - 星巴克与博裕资本达成战略合作，成立合资企业共同运营其在中国市场的零售业务 [2] - 博裕资本斥资约40亿美元持有合资企业至多60%股权，星巴克保留40%股权 [2] - 星巴克预计其中国零售业务总价值将超过130亿美元 [2] - 交易完成后，星巴克计划在中国扩张至多达2万家门店，超过其目前北美门店数量 [2] 博裕资本的背景与实力 - 博裕资本成立于2010年底，管理百亿美元规模的基金，投资组合超过200家企业 [6] - 公司由张子欣、马雪征、童小幪和江志成参与创立，在香港、北京、上海和新加坡设有办公室 [6] - 公司历史基金净内部收益率稳定在25%以上，显著超过亚洲私募股权基金平均15%的水平 [9] - 2015年成立的第二期美元基金在投资期内实现了超过3倍的总回报 [9] - 公司已通过IPO退出18个项目，通过并购退出12个项目 [9] 博裕资本的投资策略与近期动向 - 2025年在中国消费品领域开启“扫货模式”，包括收购北京SKP商场42%-45%股权（SKP估值约50亿美元，交易额超100亿元）、花费超23亿元拿下金科服务实控权、对加拿大鹅提出口头收购意向（估值约13.5亿美元）、牵头财团有意收购万达集团持有的盈方体育传媒 [3][4] - 投资覆盖医疗健康、消费升级、科技与新能源等核心领域 [8] - 在医疗领域，曾参与药明康德私有化（投资约2.5亿美元）、领投信达生物1.5亿美元D轮融资、参与投资微创医疗 [8] - 在消费领域，曾参与京东物流25亿美元融资、领投猿辅导3亿美元融资、领投网易云音乐7亿美元B2轮融资、参与满帮集团17亿美元融资、战略投资荣庆物流20亿元 [8] - 在科技与新能源领域，曾参与投资蔚来汽车（带来4倍回报）、参与壁仞科技30亿元融资、领投清华紫光光伏分拆项目15亿元 [9] 交易背景与各方观点 - 交易历时半年，最初有100多家机构竞标，后缩减至30余家，9月初进入决赛圈5家，10月中旬剩下博裕资本与凯雷集团两家联合竞购，最终博裕出价胜出 [2][3] - 博裕投资合伙人黄宇铮表示，合作基于对品牌持久生命力的认同及为中国顾客带来更创新、本土化体验的机遇，旨在融合星巴克全球领导力与博裕本地市场洞察以加速增长 [2] - 星巴克CEO倪睿安表示，博裕的本地经验与专长将有力加速星巴克在中国市场特别是中小城市及新兴区域的拓展 [2] - 博裕资本在商业地产和物业管理方面的专长（如控制金科智慧服务集团），或将帮助星巴克在全球第二大经济体进一步扩张 [4] 博裕资本的历史与标志性案例 - 创始团队背景显赫，包括曾主导联想收购IBM的“投资女王”马雪征、前平安集团总经理张子欣、前泛大西洋投资集团中国区董事总经理童小幪等 [6][7] - 成立仅一年后，于2012年参与阿里巴巴集团的Pre-IPO轮投资，该投资在阿里2014年上市后为博裕带来了超过5倍的投资回报 [7]

股票回购执行情况 - 截至2025年10月31日，公司已回购59.73万股股份 [1] - 回购股份数量占总股本的0.26% [1] - 回购最高成交价为13.08元/股，最低成交价为11.9元/股 [1] - 回购成交总金额为728.15万元，不含交易费用 [1]

投资评级 - 维持“买入”评级 [5][7] 核心观点 - 公司管理规模稳步提升，外拓能力持续验证，住宅业务量质双增，商业管理逐步发力 [5] 2025年前三季度业绩表现 - 2025前三季度实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65% [2][3] - 2025前三季度实现归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [2][3] - 利润增速低于收入增速，主要因投资净收益减少至614.6万元（去年同期为1243.3万元），以及销售费用率和管理费用率分别提升0.04和0.37个百分点至0.49%和3.20% [3] - 2025前三季度毛利率为11.55%，较去年同期提高0.25个百分点 [3] 物业管理业务 - 截至25年第三季度，公司在管物业项目共2410个，同比增长7.0%；管理面积3.67亿平方米，同比下降8.5% [4] - 前三季度物业管理新签合同额30.23亿元，同比增长3.9% [4] - 市场化拓展项目新签合同额27.81亿元，占比高达92%，显示其强劲的市场化拓展能力 [4] - 公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，并加大对住宅业态的拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38% [4] 资产管理业务 - 截至25年第三季度，公司在管商业项目72个，管理面积397万平方米（含3个自持项目） [4] - 受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个 [4] - 第三季度在管项目集中商业实现客流同比提升超20%，销售额同比提升约15% [4] - 截至25年第三季度，公司持有物业总体出租率为94%，同比高位持平 [4] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为190.8亿元、208.7亿元、226.8亿元 [5] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为9.4亿元、10.6亿元、11.6亿元 [5] - 对应2025-2027年市盈率（PE）分别为12.9倍、11.4倍、10.4倍 [5]

公司股份回购 - 截至2025年10月31日，公司已实施回购约60万股，占公司总股本的0.26% [1] - 回购股份的最高成交价为13.08元/股，最低成交价为11.9元/股，成交金额约728万元 [1] 公司财务与业务构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为物业管理及服务占比99.87%，其他业务占比0.13% [1] - 截至发稿，公司市值为28亿元 [1] 行业动态 - 中国某行业海外订单猛增246%，覆盖50多国和地区 [1] - 行业内有企业正以亏本价销售，需警惕恶性竞争扩至海外 [1]

近期回购活动 - 11月3日以每股6.150港元至6.180港元的价格回购50.00万股，金额为308.70万港元，当日收盘价6.180港元，全天成交额3870.77万港元 [2] - 自10月30日以来连续3日进行回购，合计回购156.80万股，累计回购金额969.22万港元，其间股价累计下跌2.52% [2] 年度回购概况 - 今年以来累计进行38次回购，合计回购1556.90万股，累计回购金额达9973.08万港元 [3] - 单次回购规模不等，例如10月17日回购100.00万股金额618.60万港元，而5月22日回购130.00万股金额达860.00万港元 [3][4]

投资评级与核心观点 - 报告对招商积余维持“优于大市”评级 [4] - 基于公司2025年18.11倍市盈率，维持目标价16.12元 [4] - 核心观点认为公司业绩实现稳健增长，营业收入与净利润均取得双位数增长 [1][4] 财务业绩表现 - 2025年前三季度营业收入为139.41亿元，同比增长14.65% [4][7] - 2025年前三季度归属于上市公司股东的净利润为6.90亿元，同比增长10.71% [4][7] - 公司整体毛利率较2024年同期提升0.2个百分点 [4] - 财务费用因资金盈余和债务配置优化而降低51.5% [4][7] - 管理费用同比提升29.6%（增加1.0亿元），导致归母净利率减少0.2个百分点至4.9% [4][7] - 预测2025年至2027年归母净利润将持续增长，分别为9.41亿元、10.89亿元和12.07亿元 [3] 业务拓展与运营 - 截至2025年9月末，公司在管物业项目2,410个，管理面积达3.67亿平方米 [4][8] - 2025年前三季度物业管理业务新签年度合同额30.23亿元，同比增长4% [4][8] - 新签合同中92%（27.81亿元）为市场化拓展项目 [1][4] - 市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38% [4] - 资产管理业务在暑期运营驱动下，客流量同比提升超20%，销售额同比提升约15% [4] - 截至2025年9月末，公司持有物业总体出租率稳定在94%的高位 [4] 财务预测与估值 - 预测2025年至2027年每股收益（EPS）分别为0.89元、1.03元和1.14元 [3][4] - 预测净资产收益率（ROE）将从2025年的8.5%逐步提升至2027年的9.6% [3] - 基于2025年预测每股收益的市盈率（P/E）为12.85倍 [3]