报告行业投资评级 - 投资评级为看好，维持该评级 [13] 报告的核心观点 - 物管基石管理规模稳中有增，提质增效盈利修复，应收规模管控加强减值收敛，优质物企有望业绩长期稳定或增长 [4][11] - 多数物企能从“有利润的收入”过渡到“有现金流的利润”，回款与占款能力强的物企现金流表现更佳 [4][11] - 物企重视股东回报，分红回购比例上升，主流物企含分红与回购综合回报率均值逾 6%，轻资产现金流价值兑现 [4][11] - 充裕超额现金意味着更高分红潜力，物企价值重估值得期待，优质国央企与部分民营物管标的长期投资价值凸显 [4][11] 根据相关目录分别进行总结 最初的起点，如何看待物企利润的稳定性？ - 选择 15 家物企作为样本，从物企利润稳定性、利润到现金流转化、分红能力及超额现金分红潜力等维度探讨行业与优质企业现金流与红利价值 [23] - 物企重视回归本源追求“有利润的收入”，规模稳中有增，部分物企提质增效实现毛利率和净利率修复，减值收敛，业绩有望稳定增长，为红利价值奠基 [24] 物管基石稳中有增，提质增效修复盈利 - 2024 年主流物企多数营收正增长，管理规模稳中有增，部分物企提质增效退出低效项目，重视市拓能力提升，合管比下行但行业仍有拓展空间 [25] - 业绩表现弱于营收，部分物企因增值服务营收降速和利润率下行压力业绩不佳，但部分物企以核心业绩分红，物管主业稳健提供基础 [25] - 多数物企毛利率承压，但部分优质物企通过提质增效提升基础物管与综合毛利率，高品质住宅新盘物业费有望维持高位，物企可通过优化在管结构等提升毛利率，万物云探索弹性定价有重要意义 [38] 加码应收规模管控，减值压力逐步收敛 - 2024 年主流物企贸易应收款减值拨备计提比例提升，出险房企关联物企加大关联方应收规模管控，关联方贸易应收款原值有降有升，部分物企已进行大手笔减值拨备计提 [45] - 部分物企应收款与收并购相关摊销减值收敛，物企重视费率管控，2024 年近半数物企实现净利率修复 [46] 从利润到现金流，如何看待物企回款能力？ - 多数物企经营性现金流净额对净利润覆盖倍数维持 1X 以上，部分物企利息收入影响覆盖倍数，不同物企净利润现金比率差异源于折旧摊销及金融资产当期减值、营运资本变动 [60][64] - 折旧摊销与减值影响利润但不影响现金流，近年物企应收款与收并购相关摊销减值收敛，未来对净利润现金比率影响或下降 [66] - 营运资本变动受回款与占款能力影响，经济降速物企回款难度提升，物企采取措施抓回款，多数物企综合回款率下降，半数物企当期回款率提升，回款与占款能力强的物企现金流表现好 [67][68] 关注超额现金，论物企分红的意愿与潜力？ - 物企重视股东回报，2024 年多数物企派息比例达 50%+，部分物企主动回购提升综合回报，2024 年主流物企平均股息率 5.5%，综合回报率均值 6.2% [89] - 主流物企现金留存充足，2024 年末部分物企广义现金余额高，15 家主流物企广义现金余额覆盖倍数均值高，超额现金意味着更高分红潜力，物企对收并购谨慎且无大额资本开支计划，物企价值重估值得期待 [90] - 物企主动与关联方业务隔离，通过分红证明资金独立性与安全性，不同物企自有现金利用效率有差异，部分物企超额现金仍有潜在分红可能 [91]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 中长期维度物业公司增长主要依靠高质量第三方外拓、毛利率企稳回升和社区增值部分细分业务 [4][60] - 物业公司未来最大风险是应收账款及对现金流的影响，物业费降价目前影响有限但需关注收缴率 [4] - 当前影响物业公司估值核心因素有发展潜力和盈利质量、经营风险折价、积极股东回报政策，未来分红将成估值修复主导因素 [4] - 具备投资价值的物业公司应能实现中期稳定增长、经营风险控制得当、有持续高分红能力和积极分红意愿，推荐华润万象生活、绿城服务和招商积余，建议关注中海物业、万物云、滨江服务和永升服务 [4] 根据相关目录分别进行总结 引言 - 报告选取13家典型物业公司，其中6家央国企、7家民企，此前对物业公司2024年年报的四大预测已应验，本次从长期增长、潜在风险和估值修复空间阐述长期投资价值 [9] 中长期维度物业公司的增长来源于什么 高质量的外拓是永续增长的基石 - 物业服务业务成收入利润增长主要来源，2024年13家样本公司基础物业服务业务平均收入占比67%，较2021年提升10个百分点 [10] - 央国企和民企近年营收增速均下降，央国企营收增速略高，中长期收入增长靠第三方外拓，高质量外拓能力决定收入增速中枢 [14][16] - 第三方外拓是系统性能力体系，绿城服务等公司外拓能力突出，“高质量外拓”需项目有利润现金流且服务战略方向，未来外拓市场竞争激烈 [16][17] - 当下可关注收购机会，一级市场报价趋理性，收购将为公司战略服务 [19] 利润率企稳比规模增长更重要 - 增收不增利现象2024年略有好转，2024年样本公司毛利润与营业收入增速差值收窄至4个百分点 [20] - 行业毛利率处底部但部分公司企稳，2024年综合毛利率同比提升的公司有5家，部分公司物业服务业务毛利率接近或达历史上限 [22][25] - 非业主增值业务毛利率向20%回归，社区增值业务毛利率向30%回归 [28][31] - 基础物业服务业务毛利率企稳回升体现公司经营能力，配合两项增值业务毛利率企稳更佳，中海物业和绿城服务毛利率已企稳 [35] - 部分公司毛利率率先企稳原因包括聚焦战略、“有质量外拓”、关联方稳定交付、退出亏损项目，当下应关注退出亏损项目的意义 [36][37] - 头部物业公司调整组织架构，拆除“区域公司”层级，多数样本公司管理费率下降 [38] 社区增值业务仍存发展空间 - 社区增值业务收入增速下降，2024年同比负增长，虽难成第二增长曲线，但部分细分业务或助力收入增长 [41] - 样本公司社区增值服务业务收入占比从2021年的25%降至2024年的20%，毛利润占比稳定在20 - 22% [43] - 社区增值服务业务分为社区生活服务类和资产经营服务类，前者与在管面积正相关、与房地产周期相关性弱，后者相反 [46] - 收入体量天花板较高的细分业务为“社区零售”“生活服务”“家装美居”，收入增速弹性大的也是这三项业务，其他3类业务难成核心业务 [53][55][56] - 社区增值业务能助力收入利润稳定增长，应优先投入天花板高的细分业务，谨慎投入强地产属性业务 [57][58] 物业公司仍存什么经营风险 应收款的积累，账龄的提升 - 物业公司未来最大风险是应收账款及对现金流的影响，过去两年大量公司应收款增速高于营业收入增速 [61] - 应收款账龄提升更紧迫，大部分样本公司2024年一年以上应收款占比提升，央国企占比普遍低于民企 [64] - 业主支付意愿下滑，预收物业费难度提升，2024年样本公司合同负债同比增速仅2% [71] - 收缴率下降和应收款增长致经营性现金流恶化，2024年多数公司经营性现金流净额差于2023年，保利物业等公司净现比高 [73][76] 如何维持“质价相符”的状态 - 物业费定价难题源于缺乏市场化协商机制，2024年“物业费降价”受关注，政府限价政策执行中易形成恶性循环 [79] - 物业费下调对收入利润影响有限，目前实现降价项目占比不到1%，但影响收缴率 [81] - 物业公司应对措施有提供“质价相符”梯度收费、积极协商灵活退出、增加非住项目占比 [82] 关联方导致的其他潜在影响 - 需关注去化率下降带来的空置问题，物业公司要在收入和现金流间取舍并匹配服务强度 [86] - 部分“保交楼”低质量交付项目带来房修问题，会增加额外成本支出，降低收缴率，影响是阶段性和局部性的 [87] 如何看待行业估值修复的空间 物业公司的估值框架 - 当前主流物业公司估值离散，形成3个梯队，影响估值的核心因素有发展潜力和盈利质量、经营风险折价、积极股东回报政策 [88][89] - 按PE法估值，大部分物业公司估值基本合理，绿城服务等公司相对低估 [92] 分红将成为估值修复的主导因素 - 不同阶段市场对估值框架关键因素权重不同，当前阶段股东回报指标权重提升 [93] - 可用股息率和分红情况倒推估值上限，5%股息率为底线要求，绝大部分样本公司分红率有提升空间，提升分红率的公司将获更大估值修复空间 [96][97] 投资建议 - 具备投资价值的物业公司应能实现中期稳定增长、经营风险控制得当、有持续高分红能力和积极分红意愿 [101] - 央国企物企相对更符合要求，推荐华润万象生活、绿城服务和招商积余，建议关注中海物业、万物云、滨江服务和永升服务 [99]

智通财经APP获悉，中指物业研究发布的数据显示，2025年4月，中国物业服务TOP50企业新增合约面积约5225万平方米，头部企业规模持续扩张；新增 合约面积均值为104万平方米。其中，华润万象生活有限公司、上海永升物业管理有限公司、招商局积余产业运营服务股份有限公司规模扩张迅速，新增 合约面积超过350万平方米。 | 排名 | 企业名称 | 新增合约面积 (万平方米) | | --- | --- | --- | | | 华润万象生活有限公司 | 570 | | | 上海永升物业管理有限公司 | 475 | | ਤ | 招商局积余产业运营服务股份有限公司 | 370 | | 4 | 保利物业服务股份有限公司 | 311 | | 5 | 江苏银河物业管理有限公司 | 273 | | 6 | 绿城物业服务集团有限公司 | 250 | | | 碧桂园生活服务集团股份有限公司 | 207 | | | 金科智慧服务集团股份有限公司 | 199 | | ರ | 金茂物业服务发展股份有限公司 | 190 | | 10 | 龙湖物业服务集团有限公司 | 172 | | 11 | 中海物业管理有限公司 | 154 | | 12 ...

目 CONTENTS 錄 | Corporate Information | 2 | | --- | --- | | 公司資料 | 2 | | Location Map of Organic Production Base | 4 | | 獎項及榮譽 | 4 | | Chairman's Statement | 5 | | 釋義 | 6 | | Management Discussion and Analysis | 7 | | 主席報告 | 10 | | Report of the Directors | 28 | | 管理層討論及分析 | 15 | | Directors and Senior Management | 44 | | 董事及高級管理層履歷 | 39 | | Corporate Governance Report | 50 | | 企業管治報告 | 45 | | Independent Auditors' Report | 57 | | 董事會報告 | 64 | | Consolidated Statement of Profit or Loss and | | | 獨立核數師報告 | 87 ...

文章核心观点 - 中金维持永升服务2025年盈利预测不变，引入2026年归母净利润预测，维持跑赢行业评级和目标价2.5港元，对应2025年8倍目标市盈率，隐含30%上行空间 [1] 2024年业绩情况 - 营收同比增长5%至68.4亿元，归母净利润同比增长10%至4.8亿元，符合市场预期 [2] - 董事会建议年末每股派息0.07港元，年度合计0.18港元，合计派息比例62%，末期股息对应4月1日收盘价股息收益率为3.5%，全年累计派息对应股息收益率为9.4% [2] 市场拓展与增值服务表现 - 2024年末在管面积较2023年末净增2923万平米至2.51亿平米，同比增长15%，年内共退出项目面积2961万平米 [2] - 第三方外拓对应年合约金额约15.8亿元，对应合约面积超8300万平米，同比大幅增长36%，10个区域公司拓展年合约金额突破亿元 [2] - 2024年非业主增值服务和社区增值服务收入同比分别下降23%和3%至6.0亿元和8.6亿元 [2] 经营效率与账款现金流情况 - 2024年核心业务毛利率同比均实现改善，基础物业毛利率同比提升0.5个百分点至19.3%，社区增值服务毛利率同比提升3.4个百分点至34.7% [3] - 全年销管费率同比下降1.1个百分点至7.6%，受益于持续优化管理效率等 [3] - 2024年末应收账款余额较2023年末新增3.4亿元至27.9亿元，关联方应收款余额小幅下降，综合回款率同比回落1.3个百分点 [3] - 全年经营性现金流净流入6.8亿元，对归母净利润覆盖倍数为1.4倍，整体表现有一定韧性 [3] 未来发展预期 - 公司将继续执行既定战略计划，基础物管板块深耕城市、业态、客户及项目，目标保持行业TOP10定位，实现净利润对经营性净现金流1倍左右覆盖的高质量发展 [4] - 预计未来业务规模有望继续平稳扩张，分红派息有坚实基础，管理层指引未来两年派息比例不低于50% [4] - 建议投资者关注公司后续回购等股东回报动作 [4]

整体财务数据关键指标变化 - 2024年收入约为人民币68.411亿元，较2023年的约人民币65.374亿元增长4.6%[2] - 2024年毛利约为人民币13.487亿元，较2023年的约人民币12.530亿元增加7.6%[2] - 2024年溢利约为人民币5.913亿元，较2023年的约人民币5.300亿元增加约11.6%[2] - 2024年公司拥有人应占溢利约为人民币4.780亿元，较2023年的约人民币4.345亿元增加10.0%[2] - 2024年每股基本及摊薄盈利为人民币0.2758元，2023年为人民币0.2484元[6] - 截至2024年12月31日，非流动资产为人民币32.417亿元，2023年为人民币33.718亿元[7] - 截至2024年12月31日，流动资产为人民币59.750亿元，2023年为人民币54.575亿元[7] - 截至2024年12月31日，资产净值为人民币53.860亿元，2023年为人民币52.136亿元[9] - 2024年来自客户合约收入6839045千元，2023年为6536980千元[23] - 2024年12月31日合约负债940075千元，2023年为870338千元，2023年1月1日为669185000元[25] - 2024年就结转合约负债确认收入779310千元，2023年为667996千元[28] - 2024年中国企业所得税即期税项202032千元，2023年为174898千元[29] - 2024年递延税项计入年内损益为 - 34827千元，2023年为 - 25115千元[29] - 2024年公司权益拥有人应占溢利为477,996千元，2023年为434,472千元；2024年普通股加权平均数为1,732,820千股，2023年为1,749,220千股[32] - 2024年公司收入约6841.1百万元，较2023年的约6537.4百万元增加4.6%[64] - 2024年公司总收入为50.91428亿元，较2023年的44.63188亿元增长，其中旭辉集团收入14.6632亿元占比28.8%，第三方物业开发商收入36.25108亿元占比71.2%[67] - 社区增值服务收入从2023年的8.903亿元降至2024年的8.624亿元，减少3.1%；对非业主提供的增值服务收入从7.776亿元降至5.991亿元，减少约23.0%；城市服务收入从4.06亿元降至2.861亿元[68] - 服务成本由2023年的52.844亿元增加约3.9%至2024年的54.925亿元[69] - 公司毛利从2023年的12.53亿元增加约7.6%至2024年的13.487亿元[70] - 2024年公司毛利率为19.7%，较2023年的19.2%上升0.5个百分点，物业管理服务、社区增值服务、城市服务毛利率上升，对非业主的增值服务毛利率下降[71][72][73] - 2024年公司其他收入及其他收益及亏损收益净额为1.62亿元，较2023年的5.43亿元减少约70.2%[74] - 2024年公司行政及销售总开支为5.167亿元，较2023年的5.665亿元减少约8.8%[75] - 2024年公司除所得税前溢利为7.595亿元，较2023年的6.807亿元增加约11.6%[77] - 2024年公司本公司拥有人应占溢利为4.78亿元，较2023年的4.345亿元增加约10.0%[79] - 2024年末公司贸易应收款项及应收票据为24.45亿元，较2023年末的21.815亿元增加[84] - 2024年12月31日，集团现金及现金等价物约为26.178亿元，较2023年的23.415亿元增加，主要因经营活动净现金流入[87] - 2024年12月31日，集团贸易应付款项约为13.075亿元，较2023年的11.503亿元增加，因业务扩张及分包成本增加[88] - 2024年12月31日，集团合约负债约为9.401亿元，较2023年的8.703亿元增加，因客户群体增加[90] - 截至2024年12月31日止年度，集团经营活动现金流入净额约为6.848亿元，较2023年的9.131亿元减少，因贸易应收款项及应收票据增加[91] - 2024年12月31日，集团资产负债比率为0.66%，2023年为0.86%[93] - 截至2024年12月31日止年度，集团资本开支约为4940万元，2023年为5120万元，主要用于信息技术系统、软件及运输设备[94] - 2024年12月31日，集团借款为3550万元，2023年为4500万元[96] - 2024年12月31日，集团已抵押账面价值约为1220万元的物业、厂房及设备，2023年为2550万元，作为400万元借款结余的抵押[97] 股息分配情况 - 2024年中期股息每股0.0839港元（2023年：每股0.045港元），特别股息每股0.0336港元（2023年：无），建议末期股息每股0.0668港元（2023年：每股0.0914港元）[2] - 2024年中期股息为132,586千元，2023年为72,234千元；2024年中期特别股息为53,098千元，2023年无；2023年末期股息为143,621千元，2022年末期为78,976千元；2024年建议末期股息总额为115,467,000港元，2023年为159,879,000港元[31] - 董事会建议派付截至2024年12月31日止年度的末期股息每股0.0668港元，待股东批准后，2024年全年股息总值将达每股0.1843港元，公司未来两年将维持不低于50%的派息率[115] 股份购回情况 - 2024年公司在联交所购回1532.4万股股份，且均已注销[2] - 2023年11月20日和2024年6月6日，董事分别获授购回最多1.74922亿股股份的授权，分别占对应日期已发行股份总数的10%[120] - 截至2024年12月31日止年度，公司根据购回授权于联交所购回合共1532.4万股股份，总代价约为2266.591万港元[120] - 2024年1月2日至7月3日期间，公司多次进行股份购回，各次购回股份数目、每股最高及最低代价和总代价均有详细记录[121][122] - 公司于2024年7月19日注销截至2024年12月31日止年度购回的全部股份[123] 会计准则相关 - 2024年公司应用新订及经修订香港财务报告准则会计准则，对财务状况、表现及披露无重大影响[13] - 香港财务报告准则第18号等准则修订将于2027年1月1日或之后年度生效，或影响损益表呈列及披露[17][18] 客户与收入来源 - 截至2024年及2023年12月31日，无主要客户贡献集团收入10%或以上[20] - 截至2024年及2023年12月31日，集团所有收入均来自中国[21] 贸易应收应付款项情况 - 2024年贸易应收款项关联方为878,789千元，第三方为1,907,086千元；2023年关联方为913,198千元，第三方为1,535,600千元；2024年应收票据为4,093千元，2023年为2,027千元[33] - 2024年贸易应付款项关联方为25,132千元，第三方为1,257,593千元；2023年关联方为49,254千元，第三方为1,084,455千元；2024年应付票据为24,812千元，2023年为16,582千元[35] - 2023年1月1日，来自与客户的合约的贸易应收款项及应收票据为1,771,724,000元[34] 业务规模与覆盖范围 - 截至2024年12月31日，公司在中国内地101座城市提供服务，总合约建筑面积约为350.9百万平方米，在管总建筑面积约为250.6百万平方米，服务超110万户家庭[36] - 2024年12月31日合约建筑面积约为350.9百万平方米，合约项目数量为1,833个，较2023年12月31日分别增加约13.8%及9.2%[39] - 2024年12月31日在管建筑面积达约250.6百万平方米，在管项目数量为1,457个，较2023年12月31日分别增加13.2%及11.5%[39] - 2024年合约建筑面积年初为308,265千平方米，新增83,421千平方米，终止40,751千平方米，年末为350,935千平方米[39] - 2024年在管建筑面积年初为221,408千平方米，新增58,848千平方米，终止29,614千平方米，年末为250,642千平方米[39] - 截至2024年12月31日，公司地理分布覆盖中国101座城市[41] - 2024年在管总面积250,642千平方米，较2023年的221,408千平方米有所增长；2024年物业管理服务收入5,091,428千元，较2023年的4,463,188千元增长[41] - 2024年末在管总面积250,642千平方米，旭輝集团占59,585千平方米（23.8%），第三方占191,057千平方米（76.2%），2023年末总面积221,408千平方米[50] 各地区业务数据 - 2024年东部地区在管建筑面积143,126千平方米，收入3,168,285千元，占比62.2%；2023年建筑面积125,422千平方米，收入2,836,483千元，占比63.5%[41] - 2024年北部地区在管建筑面积32,933千平方米，收入591,600千元，占比11.6%；2023年建筑面积22,072千平方米，收入433,882千元，占比9.7%[41] - 2024年中南地区在管建筑面积37,983千平方米，收入663,414千元，占比13.0%；2023年建筑面积37,810千平方米，收入566,519千元，占比12.7%[41] - 2024年西部地区在管建筑面积27,011千平方米，收入492,198千元，占比9.7%；2023年建筑面积28,112千平方米，收入499,013千元，占比11.2%[41] - 2024年东北地区在管建筑面积9,589千平方米，收入175,931千元，占比3.5%；2023年建筑面积7,992千平方米，收入127,291千元，占比2.9%[41] 项目获取情况 - 2024年公司获取苏州溪前雅居等优质一手项目，昆明中梁华章社区三期等优质二手项目，重庆市渝北区人民医院等优质公建类项目，以及杭州零跑汽车钱塘基地等商企服务项目[45][46] 业务拓展成果 - 2024年公司外拓合同的饱和收入同比大幅增长，达历年最好表现[47] 并购情况 - 2024年公司未发生任何并购[49] 不同物业类型业务数据 - 2024年末非住宅物业在管面积占比约38.2%，住宅物业收入3,018,694千元（59.3%），非住宅物业收入2,072,734千元（40.7%），2023年住宅收入2,569,020千元（57.6%），非住宅收入1,894,168千元（42.4%）[51] 收费模式业务数据 - 2024年包干制收入5,088,063千元（99.9%），酬金制收入3,365千元（0.1%），2023年包干制收入4,460,256千元（99.9%），酬金制收入2,932千元（0.1%）[52] 社区增值服务业务数据 - 2024年社区增值服务收入约862.4百万元，较2023年约890.3百万元减少约3.1%[53] - 2024年家居生活服务收入486,532千元（56.4%），车位管理及租赁服务136,934千元（15.9%），物业经纪服务146,889千元（17.0%），公共区域增值服务92,040千元（10.7%）[55] - 2024年社区增值服务收入862395千元，占比12.6%；2023年为890282千元，占比13.6%[65] 非业主增值服务业务数据 - 202

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [4] 报告的核心观点 - 基础物管增长稳健，地产关联业务占比降低，业绩增速回暖，基础物管抗周期性强带动整体业绩正增长，非业主增值服务后续影响有限 [2] - 2025年初外拓积极，新拓展50余个优质物管项目，有助于维持利润率、提升项目密度和强化市场地位 [3] - 各业务毛利率同比企稳回升，分红慷慨股息率达5.6%有吸引力，但需关注地产关联方回款 [3] - 公司基本盘稳健，独立发展能力强，调整2024 - 2025年归母净利润预测并新增2026年预测 [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年初永升服务新拓项目50余个，与南京肯德基、西安中国工商银行、京东京航仓储等合作拓展多元服务版图 [1] 点评 - 2024H1公司收入33.7亿元同比增5.9%，毛利7.2亿元同比增11.4%，归母净利润2.65亿元同比增10.3% [2] - 2024H1基础物管/社区增值/非业主增值/城市服务板块收入分别为24.6/4.0/3.6/1.5亿元，同比增速分别为+12.4%/-2.6%/-4.1%/-28.5%，基础物管收入占比73.1%，非业主增值服务收入占比10.6% [2] - 2025年初新拓展项目包括中国工商银行西安分行物业后勤服务等，客户优质项目质量高 [3] - 2024H1物业管理/社区增值/非业主增值/城市服务毛利率分别为20.5%/37.1%/12.4%/11.7%，各业务毛利率同比企稳回升 [3] - 截至2024年6月30日，公司贸易应收款总额26.9亿元，关联方应收款8.9亿元较2023年末小幅减少 [3] - 2024年中期宣派中期股息每股0.0839港元，特别股息每股0.0336港元，合计派息约2亿元港币，截至2025年2月28日股息率达5.6% [3] 盈利预测、估值与评级 - 调整公司2024 - 2025年归母净利润预测至4.9/5.6亿元（原预测3.7/4.6亿元），新增2026年预测为6.6亿元 [4] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|6,276|6,537|6,786|7,338|7,844| |营业收入增长率|33.5%|4.2%|3.8%|8.1%|6.9%| |归母净利润（百万元）|480|434|486|565|662| |归母净利润增长率|-22.2%|-9.5%|11.8%|16.2%|17.2%| |EPS（元）|0.28|0.25|0.28|0.33|0.38| |ROE（归母，摊薄）|9.9%|8.3%|8.9%|9.9%|11.0%| |P/E|6.9|7.6|6.8|5.9|5.0| |P/B|0.7|0.6|0.6|0.6|0.5|[5] 财务报表与盈利预测 - 利润表、资产负债表、现金流量表展示了2022 - 2026E各指标数据 [9]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [4] 报告的核心观点 - 基础物管增长稳健，地产关联业务占比降低，2024H1公司实现收入33.7亿元，同比增长5.9%，毛利7.2亿元，同比增长11.4%，归母净利润2.65亿元，同比增长10.3%，基础物管收入占比达73.1% [2] - 外拓积极，项目质量较高，2025年初新拓展50余个优质物管项目，有助于维持利润率水平，提升项目密度，强化市场地位 [3] - 毛利率企稳，分红慷慨，2024H1各业务毛利率均同比企稳回升，2024年中期合计派息约2亿元港币，截至2025年2月28日股息率达5.6% [3] - 公司受地产关联方影响发展速度受限，但基本盘稳健，具备独立发展能力，调整2024 - 2025年归母净利润预测至4.9/5.6亿元，新增2026年预测为6.6亿元 [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年初永升服务新拓项目50余个，与南京肯德基、西安中国工商银行、京东京航仓储等开展深度合作 [1] 点评 - 基础物管增长稳健，地产关联业务占比降低，2024H1基础物管/社区增值/非业主增值/城市服务板块分别实现收入24.6/4.0/3.6/1.5亿元，同比增速分别为+12.4%/-2.6%/-4.1%/-28.5% [2] - 外拓积极，项目质量较高，新拓展项目包括中国工商银行西安分行物业后勤服务、京东大兴国际机场园区和密云园区两大智能高新产业园项目等 [3] - 毛利率企稳，分红慷慨，关注地产关联方回款，2024H1各业务毛利率均同比企稳回升，截至2024年6月30日关联方应收款为8.9亿元，2024年中期合计派息约2亿元港币 [3] 盈利预测、估值与评级 - 调整公司2024 - 2025年归母净利润预测至4.9/5.6亿元，新增2026年预测为6.6亿元，维持“增持”评级 [4] 公司盈利预测与估值简表 | 指标 | 2022 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 6,276 | 6,537 | 6,786 | 7,338 | 7,844 | | 营业收入增长率 | 33.5% | 4.2% | 3.8% | 8.1% | 6.9% | | 归母净利润（百万元） | 480 | 434 | 486 | 565 | 662 | | 归母净利润增长率 | -22.2% | -9.5% | 11.8% | 16.2% | 17.2% | | EPS（元） | 0.28 | 0.25 | 0.28 | 0.33 | 0.38 | | ROE（归母，摊薄） | 9.9% | 8.3% | 8.9% | 9.9% | 11.0% | | P/E | 6.9 | 7.6 | 6.8 | 5.9 | 5.0 | | P/B | 0.7 | 0.6 | 0.6 | 0.6 | 0.5 | [5] 财务报表与盈利预测 - 利润表、资产负债表、现金流量表展示2022 - 2026E相关财务数据 [9]

公司基本信息 - 公司股份代號為01995[1][6] - 公司於2018年4月16日在開曼群島註冊成立[9] - 公司董事會執行董事包括俞鐵成先生、林中先生等[4] - 公司主要營業地點及中國總部位於中國上海市閔行區申虹路1088弄恒基旭輝中心5號樓6層[4] - 公司主要往來銀行包括中國建設銀行上海普陀支行等[6] - 公司核數師為栢淳會計師事務所有限公司（直至2024年7月18日前稱為上會栢誠會計師事務所有限公司）[6] - 公司法律顧問為盛德國際律師事務所[6] 报告期相关信息 - 報告期間為2024年1月1日至2024年6月30日[11] 公司荣誉 - 公司獲2024中國特業管理上市公司20強等多個獎項[7] 超额配股权情况 - 公司超額配股權可要求額外配發及發行最多5700萬股新股份，尚未行使部分於2019年1月6日失效[11] 财务数据关键指标变化 - 2024年上半年公司收入约33.71亿元，较2023年同期增长5.9%[15] - 报告期内毛利额7.168亿元，增长11.4%；归属公司拥有人应占溢利2.651亿元，同比增长10.3%[15] - 经营活动产生的现金流入净额为1.016亿元，保持正向现金流[15] - 2024年上半年公司收入增长达5.9%，创半年度历史新高，营收质量与结构进一步优化[16] - 服务成本由约25.404亿元增加至约26.543亿元，增长约4.5%，因业务规模扩大[53] - 集团毛利从2023年上半年的6.433亿元增至报告期的7.168亿元，增加约11.4%[55] - 报告期集团毛利率为21.3%，较2023年同期的20.2%上升1.1个百分点[55] - 报告期其他收入及其他收益及亏损为1460万元，较2023年同期的5060万元减少约71.1%[57] - 报告期行政及销售开支总额为2.413亿元，较2023年同期的2.438亿元轻微减少约1.0%[58] - 报告期除所得税开支前溢利为4.179亿元，较2023年上半年的3.787亿元增加约10.3%[60] - 报告期公司拥有人应占溢利为2.651亿元，较2023年同期的2.404亿元增加约10.3%[62] - 2024年6月30日贸易应收款项及应收票据为23.531亿元，较2023年末的21.815亿元有所增加[68] - 报告期经营活动产生的现金流入净额为1.016亿元，较2023年同期的1.001亿元有所增加[75] - 2024年6月30日集团资产负债比率为0.72%，2023年末为0.86%[76] - 2024年6月30日公司拥有人应占权益为49.743亿元，2023年末为48.731亿元[77] - 2024年6月30日，集团借款约为人民币3830万元，较2023年12月31日的人民币4500万元有所下降[78] - 2024年6月30日，集团抵押账面价值约为人民币2160万元的物业、厂房及设备，作为约人民币650万元借款结余的抵押，2023年12月31日抵押账面价值约为人民币2550万元[79] - 2024年6月30日，集团并无任何未能妥为计算的重大或然负债，涉及的法律申索预计不会造成重大不利影响[80] - 2024年6月30日，集团聘有25240名员工，较2023年12月31日的24605名有所增加[84] - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入为33.71025亿元，2023年同期为31.83694亿元[129] - 截至2024年6月30日止六个月，公司毛利为7.16757亿元，2023年同期为6.43253亿元[129] - 截至2024年6月30日止六个月，公司除税前溢利为4.17887亿元，2023年同期为3.78744亿元[129] - 截至2024年6月30日止六个月，公司期内溢利及全面收益总额为3.25359亿元，2023年同期为2.9323亿元[129] - 截至2024年6月30日，公司非流动资产为32.84677亿元，2023年12月31日为33.71787亿元[130] - 截至2024年6月30日，公司流动资产为55.44391亿元，2023年12月31日为54.57456亿元[130] - 截至2024年6月30日，公司流动负债为33.99253亿元，2023年12月31日为35.11706亿元[130] - 截至2024年6月30日，公司流动资产净值为21.45138亿元，2023年12月31日为19.4575亿元[130] - 2024年6月30日非流动负债借款为984千元，较2023年12月31日的4182千元减少约76.47%；租赁负债为3754千元，较2023年12月31日的7948千元减少约52.77%；递延税项负债为78629千元，较2023年12月31日的82451千元减少约4.63%[131] - 2024年6月30日资产净值为5346448千元，较2023年12月31日的5213634千元增长约2.55%[131] - 2024年6月30日本公司拥有人应占权益为4974318千元，较2023年12月31日的4873066千元增长约2.08%；非控股权益为372130千元，较2023年12月31日的340568千元增长约9.27%[131] - 截至2024年6月30日止六个月，公司以总代价20180千元购回15024000股本身普通股，2023年同期无购回股份[133] - 2024年上半年除税前溢利为417887千元，较2023年上半年的378744千元增长约10.33%[135] - 2024年上半年物业、厂房及设备折旧为26061千元，较2023年上半年的15092千元增长约72.68%；无形资产摊销为23084千元，较2023年上半年的26519千元减少约12.95%[135] - 2024年上半年贸易应收款项及应收票据的预期信贷亏损为67977千元，较2023年上半年的64153千元增长约5.96%[135] - 2024年上半年经营所得现金为203414千元，较2023年上半年的215800千元减少约5.74%[135] - 2024年上半年已付所得税为101820千元，较2023年上半年的115718千元减少约11.99%[135] - 2024年上半年经营活动所得现金净额为101594千元，较2023年上半年的100082千元增长约1.51%[135] - 2024年上半年投资活动所得现金净额为22,368千元，2023年同期为144,113千元[136] - 2024年上半年融资活动所用现金净额为 - 204,801千元，2023年同期为 - 28,621千元[136] - 2024年上半年现金及现金等价物减少净额为 - 80,839千元，2023年同期增加215,574千元[136] - 2024年上半年期末现金及现金等价物为2,256,561千元，2023年同期为1,750,105千元[136] - 2024年上半年总收入为3,371,025千元，2023年同期为3,183,694千元[141] - 2024年上半年其他收入为22,920千元，2023年同期为33,452千元[142] - 2024年上半年其他收益及亏损净额为 - 8,283千元，2023年同期为17,130千元[142] - 2024年上半年除税前溢利扣除物业、厂房及设备折旧26,061千元，2023年同期为15,092千元[143] - 2024年上半年员工工资、薪金及其他福利为1,065,460千元，2023年同期为958,024千元[143] - 2024年上半年中国企业所得税即期税项为114,070千元，往期拨备不足582千元，递延税项计入期内损益为(22,124)千元；2023年对应数据分别为106,752千元、435千元、(21,673)千元[144] - 2024年中期就2023年度向公司拥有人宣派及派付末期股息总额约158,361,000港元；2024年中期结束后决定就2024年上半年派发中期股息每股0.0839港元及特别股息每股0.0336港元，2023年同期中期股息每股0.045港元[145] - 2024年上半年公司权益拥有人应占溢利为265,053千元，已发行普通股加权平均数为1,737,452千股；2023年对应数据分别为240,435千元、1,749,220千股[146] - 2024年上半年集团收购物业、厂房及设备支付9,996,000元，出售账面总值470,000元的厂房及机械产生收益12,000元；2023年同期支付17,633,000元，出售亏损70,000元[147] - 2024年上半年集团确认使用权资产1,750,000元及租赁负债1,750,000元；2023年同期分别为1,374,000元、1,374,000元[147] - 2024年6月30日集团将账面价值21,596,000元的自有物业及设备抵押；2023年12月31日为25,500,000元[147] - 2024年投资物业期初为558,480千元，添置无，出售无，公平值变动4,300千元，期末为562,780千元；2023年对应数据分别为556,684千元、307千元、(5,758)千元、7,247千元、558,480千元[148] - 2024年6月30日持作买卖的上市证券中香港上市股本证券为4,665千元，非上市股本基金为314,018千元，呈列流动为4,665千元；2023年12月31日对应数据分别为4,264千元、362,663千元、4,264千元[149] - 2024年6月30日贸易应收款项关联方为893,283千元，第三方为1,793,437千元，应收票据为2,686,720千元，扣除信贷亏损拨备后为2,353,122千元；2023年12月31日对应数据分别为913,198千元、1,535,600千元、2,448,798千元、2,181,546千元[151] - 2024年上半年就贸易应收款项及应收票据、预付款项及其他应收款项确认预期信贷亏损净额为64,610千元；2023年同期为63,327千元[153] - 2024年6月30日贸易应付款项中关联方为44,110千元，第三方为1,208,912千元；2023年12月31日关联方为49,254千元，第三方为1,084,455千元[154] - 2024年6月30日应付票据为1,275,825千元，2023年12月31日为1,150,291千元[154] - 2023年12月31日贸易应付款项及应付票据账龄1年以内为868,873千元，1至2年为209,118千元，2至3年为50,141千元，3至4年为21,519千元，4至5年为640千元[155] - 2024年6月30日应计费用及其他应付款项中关联方为138,514千元，第三方为616,453千元；2023年12月31日关联方为138,062千元，第三方为751,229千元[156] - 2024年6月30日应付一名董事款项为83千元，2023年12月31日为84千元；2024年6月30日法律纠纷拨备为1,744千元，2023年12月31日为1,366千元[156] - 2024年6月30日应付附属公司非控股股东股息为12,108千元，2023年12月31日无此项；2024年6月30日收购附属公司应付代价为16,546千元，2023年12月31日为16,269千元[156] - 2024年6月30日应付薪金为269,654千元，2023年12月31日为296,829千元；2024年6月30日其他应付税项为146,041千元，2023年12月31

整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年6月30日止六个月收入约为人民币33.71亿元，较2023年同期约人民币31.84亿元增长约5.9%[1] - 截至2024年6月30日止六个月毛利约为人民币7.17亿元，较2023年同期约人民币6.43亿元增长约11.4%[1] - 2024年上半年溢利约为人民币3.25亿元，较2023年同期约人民币2.93亿元增长约11.0%[1] - 2024年上半年公司拥有人应占溢利约为人民币2.65亿元，较2023年同期约人民币2.40亿元增长约10.3%[1] - 2024年上半年每股基本及摊薄盈利为人民币0.15元，2023年同期为人民币0.14元[3] - 于2024年6月30日，非流动资产为人民币32.85亿元，2023年12月31日为人民币33.72亿元[4] - 于2024年6月30日，流动资产为人民币55.44亿元，2023年12月31日为人民币54.57亿元[4] - 于2024年6月30日，资产净值为人民币53.46亿元，2023年12月31日为人民币52.14亿元[5] - 2024年上半年公司总收入为3371025千元人民币，2023年同期为3183694千元人民币[8] - 2024年上半年除税前物业、厂房及设备折旧为26061千元人民币，2023年同期为15092千元人民币[10] - 2024年上半年中国企业所得税即期税项为114070千元人民币，2023年同期为106752千元人民币[11] - 2024年上半年本公司权益拥有人应占溢利为265053千元人民币，2023年同期为240435千元人民币[13] - 2024年6月30日贸易应收款项及应收票据（扣除信贷亏损拨备）为2353122千元人民币，2023年12月31日为2181546千元人民币[14] - 2024年6月30日贸易应付款项及应付票据为1275825千元人民币，2023年12月31日为1150291千元人民币[16] - 按发票日期，2024年6月30日贸易应收款项及应收票据1年以内为1630808千元人民币，2023年12月31日为1740692千元人民币[15] - 本期集团收入约33.71亿元，较2023年同期约31.84亿元增加约5.9%[46] - 服务成本由2023年同期的约25.404亿元增加至约26.543亿元，增长约4.5%[51] - 集团毛利由2023年同期的约6.433亿元增加至约7.168亿元，增加约11.4%[52] - 集团毛利率为21.3%，较2023年同期的20.2%上升1.1个百分点[53] - 集团其他收入及其他收益及亏损约为0.146亿元，较2023年同期的约0.506亿元减少约71.1%[53] - 除所得税开支前溢利约为4.179亿元，较2023年同期约3.787亿元增加约10.3%[55] - 公司拥有人应占溢利约为2.651亿元，较2023年同期约2.404亿元增加约10.3%[56] - 2024年6月30日，集团贸易应收款项及应收票据约为23.531亿元，较2023年末约21.815亿元有所增加[61] - 2024年6月30日，集团资产负债比率为0.72%（2023年末：0.86%）[68] - 2024年6月30日，公司拥有人应占权益约为49.743亿元，而2023年末约为48.731亿元[69] - 2024年6月30日集团借款为人民币3830万元，2023年12月31日为人民币4500万元[70] - 2024年6月30日集团抵押账面价值约为人民币2160万元的物业、厂房及设备，2023年12月31日约为人民币2550万元，作为约人民币650万元借款结余的抵押[71] 股息分配情况 - 董事会决议派付截至2024年6月30日止六个月的中期股息每股0.0839港元，较2023年同期每股0.045港元增长86.4%[1] - 董事会决议派付每股0.0336港元的特别股息[1] - 2023年末期股息每股0.0914港元，总额约158361000港元；2024年中期股息每股0.0839港元，特别股息每股0.0336港元[12] - 董事会决议派付截至2024年6月30日止六个月的中期股息每股0.0839港元（约1.45亿港元）及特别股息每股0.0336港元（约5810万港元），预期于2024年9月24日派付[82] 业务规模数据关键指标变化 - 截至2024年6月30日，公司在103座城市提供服务，总合约建筑面积约32950万平方米，在管总建筑面积约23630万平方米，服务超106万户家庭[18] - 2024年6月30日，合约建筑面积约32950万平方米，合约项目数1731个，较2023年6月30日分别增加约8.3%及10.4%[20] - 2024年6月30日，在管建筑面积约23630万平方米，在管项目数1426个，较2023年6月30日分别增加14.9%及20.4%[20] - 2024年上半年，合约建筑面积期初30826.5万平方米，新增3758.8万平方米，终止1632.3万平方米，期末32953万平方米[21] - 2024年上半年，在管建筑面积期初22140.8万平方米，新增2446.4万平方米，终止952.6万平方米，期末23634.6万平方米[21] - 截至2024年6月30日，公司地理分布覆盖103座城市[23] - 2023年6月30日至2024年6月30日，北部地区收入占比从12.0%降至9.4%[23] - 2023年6月30日至2024年6月30日，西部地区在管建筑面积从2474.6万平方米增至3640.1万平方米[23] - 2024年6月30日，东部地区在管建筑面积12733.4万平方米，收入153083.3万元，占比62.2%[23] - 2024年6月30日总在管建筑面积236346千平方米，2023年为205617千平方米[30] 各业务线收入数据关键指标变化 - 2024年上半年物业管理服务收入为2462483千元人民币，2023年同期为2190093千元人民币[8] - 截至2024年6月30日止六个月，住宅物业管理服务收入14.57526亿元，占比59.2%；非住宅物业管理服务收入10.04957亿元，占比40.8%[31] - 截至2023年6月30日止六个月，住宅物业管理服务收入12.50898亿元，占比57.1%；非住宅物业管理服务收入9.39195亿元，占比42.9%[31] - 截至2024年6月30日止六个月，包干制物业管理服务收入24.60204亿元，占比99.9%；酬金制物业管理服务收入2279万元，占比0.1%[32] - 截至2023年6月30日止六个月，包干制物业管理服务收入21.87885亿元，占比99.9%；酬金制物业管理服务收入2208万元，占比0.1%[32] - 截至2024年6月30日止六个月，社区增值服务收入约3.994亿元，较2023年同期减少约2.6%[33] - 2024年上半年家居生活服务社区增值服务收入2.21493亿元，占比55.4%；停车位管理及租赁服务收入7615.3万元，占比19.1%；物业经纪服务收入6227万元，占比15.6%；公共区域增值服务收入3948.2万元，占比9.9%[34] - 2023年上半年家居生活服务社区增值服务收入2.1719亿元，占比53.0%；停车位管理及租赁服务收入7018.2万元，占比17.0%；物业经纪服务收入6952.6万元，占比17.0%；公共区域增值服务收入5312.3万元，占比13.0%[34] - 截至2024年6月30日止六个月，对非业主的增值服务收入约3.566亿元，较2023年同期减少约4.1%[36] - 2024年上半年协销服务对非业主增值服务收入1.09069亿元，占比30.6%；额外专项定制服务收入1.51115亿元，占比42.4%；前期规划及设计咨询服务收入1861.5万元，占比5.2%；房修服务收入5863.6万元，占比16.4%；交付前检验服务收入1917.8万元，占比5.4%[37] - 物业管理服务收入约24.625亿元，占集团总收入约73.1%，较2023年同期增长[46][47] - 社区增值服务收入由约4.1亿元减少至约3.994亿元，轻微减少约2.6%[48] - 对非业主的增值服务收入由约3.717亿元减少约4.1%至约3.566亿元[49] - 城市服务收入约为1.49亿元，较2023年同期的约2.085亿元减少约28.5%[50] - 物业管理服务收入中，来自旭辉集团的收入占比29.1%，来自第三方物业开发商的收入占比70.9%[48] 业务发展战略 - 公司秉持与旭辉集团按市场化原则进行业务往来，减少负面影响[25] - 公司通过多元化方式开拓第三方市场，本期获得多个优质一手、二手和公建类项目[26] - 公司设立“商用事业部”，本期获得多个商企服务项目[27] - 公司推行市场化拓展，本期外拓合同饱和收入同比大幅增长[27] - 公司战略并购坚持“投前精选目标，投后完善管理”原则[28] - 公司自上市后收购不同类型物业公司，2023年完成对北京航腾物业管理有限责任公司的并购[29] - 城市服务定位为城市市政服务管家、城市资产经营助手、城市未来发展的合作伙伴三个方向[39] - 计划增加管理物业数量和建筑面积，聚焦百个城市，扩大业务布局和项目密度[41] - 计划增强前期规划及设计咨询等服务能力，为本地物业管理公司提供咨询服务[42] - 持续通过“永动力”校招生计划引入优质年轻人才，优化人才队伍[44] - 2019年成立霖久智慧科技有限公司，未来将加大内部管理系统升级投资[45] 股本及股份交易相关 - 2024年6月30日普通股加权平均数为1737452千股，2023年为1749220千股[14] - 公司首次公开发售筹得约6.198亿港元所得款项净额，2019年部分行使超额配股权筹得约6320万港元所得款项净额[76] - 首次公开发售所得款项净额中约55%（约3.756亿港元）用于寻求战略性收购及投资机会，约26%（约1.776亿港元）用于建立智慧社区，约9%（约6150万港元）用于开发平台，约10%（约6830万港元）作一般企业用途及营运资金[76] - 截至2024年6月30日，寻求战略性收购及投资机会已动用3.756亿港元，建立智慧社区已动用1.776亿港元，开发平台已动用1030万港元，一般企业用途及营运资金已动用6830万港元[77] - 开发平台尚未动用款项5120万港元，预期于2025年12月31日前使用[77] - 2020年配售事项中，1.34亿股现有股份以每股11.78港元配售，较2020年6月3日收市价每股12.66港元折让约6.95%，较前5个交易日平均收市价每股12.22港元折让约3.63%，较前10个交易日平均收市价每股11.85港元折让约0.61%[78] - 2020年认购事项中，Elite Force Development以每股11.78港元认购1.34亿股新股[78] - 2020年配售事项及认购事项分别于2020年6月8日及2020年6月16日完成[78] - 2020年认购事项所得款项净额约15.645亿港元，计划用于战略性收购及投资机会（80%，12.516亿港元）、信息技术相关发展（5%，7820万港元）、营运资金及一般企业用途（15%，2.347亿港元）[79] - 2021年配售及认购事项中，配售及认购股份数均为8352万股，配售价及认购价均为每股15.76港元，较2021年10月22日收市价折让约8.80%，较前5个交易日平均收市价折让约4.67%，较前10个交易日平均收市价折让约2.60%[80] - 2021年认购事项所得款项净额约13.04亿港元，原计划用于战略性收购及投资机会（65%，8.476亿港元）、营运资金及一般企业用途（35%，4.564亿港元），后将战略性收购及投资机会未动用的7.965亿港元重新分配至营运资金及一般企业用途[81] - 截至2024年6月30日，2020年认购事项所得款项净额已动用15.246亿港元，未动用3990万港元；2021年认购事项所得款项净额已全部动用[79][81] - 2023年11月20日公司获授权可购回最多174,922,000股股份，占当日已发行股份总数10%；2024年6月6日再次获授权可购回最多174