涉及行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：未提及具体上市公司，报告由摩根士丹利研究部发布 [8] 核心观点与论据 * **政策基调：引导可控调整，而非转向** 政策制定者将继续引导房地产市场进行必要的价格调整，同时设置护栏以防止无序下滑，而非政策转向以刺激市场 [1][2][11][17] * **房价预测：继续下跌，下半年27年初步企稳** 预计全国房价在2026年下跌8%，2027年下跌6%（2025年已下跌12%），部分基本面较强的高线城市稳定将推迟至2027年下半年 [1][3][11][22] * **对经济增长的拖累：逐步收窄但仍显著** 房地产对名义GDP增长的拖累预计将从2025年的-2.3个百分点收窄至2026年的-1.7个百分点和2027年的-1.3个百分点 [3][26] * **长期需求结构：转向存量房主导，城市分化加剧** 长期住房年需求将稳定在约1400万套（2021-25年为1500-1700万套），市场结构将转向存量房主导，预计存量房销售占比将从2024年的48%升至2030年的55-60%，2040年达约70% [4][39][47][49] 高线城市因人口流入和基本面较强将更早企稳，而低线城市因库存高企和结构性需求疲软将持续承压 [4][25] * **调整模式：遵循典型的三阶段模式** 房地产泡沫破裂通常经历三个阶段：初期因摩擦缓慢下跌、预期转变后的快速下跌期（2024-25年）、以及价格向基本面靠拢过程中的多年逐步收窄期 [3][52][53][54][55] * **潜在政策工具：定向抵押贷款补贴** 在大多数限购政策已放松后，北京可能考虑在部分城市推出由财政支持的定向抵押贷款利率补贴，以降低家庭借贷成本，防止价格过度下跌并产生示范效应 [2][21][22][24] * **宏观影响：** * **通胀：2026年通缩压力缓解，2027年温和再通胀** 核心通胀可能在2026年略有缓和，随着房地产拖累进一步减弱，GDP平减指数可能在2027年转正 [10][27] * **家庭资产配置：储蓄向风险金融资产轮动** 家庭高额储蓄（尤其是2022-23年积累的定期存款）可能开始向风险较高的金融资产轮动，但这一过程是分阶段且非线性的 [1][10][29][30] * **贸易与汇率：高贸易顺差反映内需疲软，人民币温和升值** 经常账户顺差预计将保持在GDP的3.5%左右，这不仅是竞争力的体现，也反映了疲弱的国内需求，预计人民币将温和升值 [10][31] 其他重要内容 * **房价收入比仍高** 一线城市房价收入比仍为18倍，高于全球顶级城市10-12倍的可比水平，表明估值调整尚未完成 [57] * **库存去化压力大** 尽管新开工大幅收缩，但以新房广义供应衡量的库存月数在不同能级城市仍居高不下，低线城市问题更为严重 [59][60][62][63] * **人口结构不利** 总人口下降和购房年龄人口萎缩加剧了供需失衡，并可能放大高、低线城市之间的区域差异 [64][65][67] * **对经济的广泛影响** 房地产相关需求占GDP比重已从峰值29%降至2025年的15%，预计2027年降至12% [73][74] 房地产低迷通过负财富效应、劳动力市场疲软、通缩压力传导和资产负债表受损等渠道产生广泛的自我维持的负面影响 [76][79][81][84][88][89] * **情景分析** * **牛市情景（恢复预期）**：更慷慨的抵押贷款补贴、更有力的促就业和服务业支持、更快速的社会福利扩张，可能使高线城市在2027年初更广泛地企稳 [34][35] * **熊市情景（调整延长并超调）**：有限的抵押贷款补贴、就业和消费支持不足，可能导致高库存缓慢出清，价格可能超跌至低估水平 [36][37][38] * **详细长期需求驱动分解** 预计至2040年，年化约1400万套住房需求来自：持续城镇化（100-200万套）、新婚需求（300万套以上）、住房改善需求（800万套以上）、城市更新（2025-30年年均40万套，后续十年年均110万套） [41][42][43][48]

涉及行业与公司 * 行业：中国宏观经济、房地产市场、跨境贸易、家庭金融资产配置 [1] * 公司：摩根士丹利（研究发布方） [1] 核心观点与论据 **1 家庭存款迁移正在进行** * 2025年12月，中国在岸股票型公募基金资产管理规模显著上升 [3] * 2026年第一季度，约有30万亿元人民币的定期存款即将到期 [3] * 存款迁移速度取决于三个因素：定期存款利率、股市表现、中国的再通胀进程 [5] **2 人民币汇率预测上调，但基本面存在拖累** * 公司上调了人民币汇率预测，以反映逐市调整和强劲的出口表现 [8] * 图表显示，美元兑人民币（USDCNY）汇率预测从旧的7.05/7.03/7.00/6.98调整为新的7.03/7.00/6.95/6.90（对应时间点从2026年3月至2027年12月）[9] * 国内经济疲软仍然是持续的拖累，导致资本流动疲弱 [10] * 在通缩环境下刻意维持强势货币可能产生反效果：削弱贸易部门的名义收入基础（这是少数支撑增长的领域之一），并通过进一步降低进口价格来强化低迷的价格预期 [12][13] **3 财政与准财政措施启动，但力度温和** * 政策调整包括：消费贷款利息补贴现覆盖所有消费贷款（包括信用卡分期），但年度补贴上限仍为3000元人民币；中小企业供应链及生产相关服务贷款的1.5%利息补贴；服务及设备升级相关贷款的利息补贴资格扩大 [14] * 指示性补贴规模为500亿至1500亿元人民币 [14] * 公司观点认为，财政支出/GDP可能保持大致稳定，符合中央经济工作会议信号；消费贷款调整改善了可获得性，但未解决收入/信心疲弱的核心拖累；房地产仍是摇摆因素，预计是定向支持而非全面救助；消费券和服务消费援助可能跟进，但规模和时间不确定 [14] * 中国人民银行推动了准财政宽松，图表显示7天逆回购利率和1年期央行再贷款利率自2020年1月以来呈下降趋势 [14][15] **4 前置的资本支出可能支撑第一季度，但需求仍然薄弱** * 2025年12月经济活动数据显示持续的供需失衡 [19] * 固定资产投资同比大幅下降可能夸大了投资疲弱，图表显示可能存在一段时期的数据虚报，随后是回调 [19] **5 房地产市场：去杠杆尚未得到遏制，价格稳定路径狭窄** * 住房投资已完成其调整的大部分，但房价前景仍不确定 [21] * 与历史国际案例（西班牙、日本、美国等）相比，中国新屋开工自峰值下滑的幅度已很深 [22] * 政策制定者一直在默许房价调整的必要性，同时提供防护栏 [26] * 潜在的下一步措施：定向抵押贷款补贴，其目的有三：遏制超调并提供明确的下行支撑；示范效应；情绪提振 [28] * 尽管供应收缩，库存月数仍然高企，图表显示截至2025年12月，总库存广义建筑面积（GFA）高企，库存月数（右轴）仍处于高位 [32] * 不利的人口结构放大了压力，联合国预测显示，中国25-39岁人口预计将从2024年左右的高点持续下降至2040年 [33] **6 地缘政治：在多极世界中寻求平衡** * 中国与加拿大：中国降低对加拿大出口的关税（油菜籽关税降至15%，取消龙虾、螃蟹和豌豆关税）；加拿大同意允许49,000辆中国电动汽车以6.1%的关税进入市场，扭转了2024年征收的100%关税 [37] * 中国与欧盟：德国将向所有品牌（明确包括中国汽车制造商）提供1500至6000欧元的电动汽车补贴，无原产地限制；欧盟和中国达成框架，以“最低进口价格”体系取代电动汽车关税 [37] * 中国与英国：英国首相基尔·斯塔默计划于1月下旬访华，这将是自2018年以来首次首相访华 [37] 其他重要内容 * 文档为摩根士丹利于2026年1月23日发布的亚太投资者演示文稿，标题为“新年反弹之后是什么？” [1] * 文档包含大量免责声明、披露条款及全球分发机构信息 [40][41][42][43][44][45][46][47][48][50][51][52][53][54][55][56][57]

美国住房市场与抵押贷款现状 - 高房价与高抵押贷款利率叠加 使得过去几年许多美国人购房非常困难[2] - 根据NeighborWorks America调查 66%的Z世代和59%的千禧一代担心未来负担不起住房[2] 私人抵押贷款保险的财务影响 - 购房首付比例越低 抵押贷款金额和月供就越大 若首付低于20%还需支付私人抵押贷款保险 进一步推高住房成本[5] - 通常PMI为每借款10万美元每月增加30至70美元[6] - 根据全国房地产经纪人协会数据 平均起步房价格为362,800美元 若支付5%首付 贷款余额为344,660美元 PMI每月约为103至241美元[6] - 尽管PMI在总住房支付中占比相对较小 但仍对月度预算造成影响 这笔资金若用于储蓄 一年可积累超过1,200美元甚至接近3,000美元[7] - PMI被视为无回报的支出 促使房主寻求策略以更快摆脱PMI 而非单纯等待贷款余额减少[8] 流行的“翻新避险”策略及其风险 - 一种趋势策略是支付低至5%的首付购房 初始承担PMI 然后通过翻新房屋来增加资产净值 以达到取消PMI的条件[9] - 该策略理论上听起来很好 但实际上可能损害个人财务 若最终同时承担常规月供、PMI以及潜在的翻新债务 将使住房负担能力更差[4] - 翻新并不自动提升房屋价值或取消PMI 若贷款方认可的评估师不认可翻新增值 房主可能既承担了翻新成本 又仍需支付PMI[3] - 大多数翻新工程对房屋价值的增值低于其成本 这是积累资产净值的一条昂贵途径[10] - 向抵押贷款本金支付额外款项可能是增加资产净值以达到取消PMI条件的更可靠方法[10]

文章核心观点 - Opendoor Technologies首席执行官Kaz Nejatian公开赞扬前总统特朗普的住房政策 认为其政策正在解决长期阻碍中产阶级家庭进入独栋住宅市场的壁垒[1][2] 政策评价与市场影响 - Opendoor首席执行官认为特朗普在住房可负担性方面做得“非常出色” 特别提及了阻止机构投资者收购独栋住宅等政策[2] - 首席执行官指出 当前市场结构“极不公平” 美国家庭和个人不拥有的住房份额已达到历史最高水平[4] - 首席执行官强调 普通美国家庭拥有住房对于在房中成长的孩子至关重要[4] 具体政策举措 - 特朗普提出了一项2000亿美元购买抵押贷款支持证券的计划 旨在降低利率 Opendoor首席执行官称此计划“确实令人惊叹” 并表示其影响已在地方层面显现[3] - 经济学家Peter Schiff批评该2000亿美元的抵押贷款支持证券购买计划 认为从长远来看会恶化住房可负担性[5] 市场现状与挑战 - Opendoor首席执行官表示 教师等职业应能凭其工资购买住房 但这已成为一个由多层系统构成的挑战 导致拥有住房越来越难以实现[3] - 首席执行官形容阻碍住房拥有的障碍“非常高” 并称总统正在“逐一解决”[3]

行业核心观点 - 资深房地产投资者Grant Cardone认为，特朗普政府正计划采取更多措施刺激美国住房市场，他对新一年的住房市场持乐观态度[1] - 尽管房价仍处高位且抵押贷款利率高企，但行业预期政府将出台政策以提高市场可及性和活跃度[1] 政府政策方向与市场焦点 - 特朗普总统已将住房可负担性作为2026年中期选举前的首要关注点，并在达沃斯论坛上提及高住房成本和高利率使许多美国人无法实现购房目标[2] - 政府当前的政策重点集中在抵押贷款利率和住房供应上，计划推动房利美和房地美增持抵押贷款债券，并禁止机构投资者购买单户住宅[2] 潜在的税收政策调整 - 预测白宫将调整房屋销售的资本利得税，以降低出售增值房产的税务障碍[6] - 目前已婚申报者出售住房时可免除50万美元资本利得税，单身申报者可免除25万美元，预计这些上限将被提高，从而减轻税负并可能增加市场房源供应[6] - 穆迪分析首席经济学家Mark Zandi曾建议将免税上限提高至单身申报者50万美元、联合申报者100万美元[7] - 另一项潜在变革是扩展“奖励折旧”政策至单户住宅，该政策允许投资者在购买合格投资性房产时立即抵扣100%成本，而目前单户住宅的折旧年限为27年[8][9] - 此项变革若实施，将是美国首次，可能通过增强购买力来刺激住房市场活动，特别是对那些寻求产生收入房产的投资者而言[10] 政策讨论现状与官方表态 - 相关预测基于与政府内部人士的谈话，但白宫发言人否认有任何具体政策举措正在讨论中，称在政府正式宣布前，任何关于潜在行动的报道均属猜测[10][11] - 白宫发言人表示，政府致力于结束通胀和可负担性危机，并不断探索新的政策行动，但强调在官方宣布前均为推测[11]

美国房地产市场供需格局 - 2024年12月美国房地产市场卖家数量比买家数量多出47.1% 创下自2013年有记录以来的最大差距[2] - 卖家与买家的数量差距环比扩大7.1% 为自2022年9月以来的最大增幅 同时同比扩大22.2%[2] - 根据Realtor.com的定义 当卖家数量超过买家10%以上即为买方市场 自2024年5月以来市场一直处于买方市场 意味着买家拥有更强的议价能力[1][6] 市场参与方动态变化 - 2024年12月购房者数量环比下降5.9% 至约134万人 创下自2023年3月以来最大降幅 同时也是2013年以来的最低记录水平[3] - 同期卖家数量也环比小幅下降1.1% 至约197万人 但降幅远小于买家[4] - 高房价、裁员以及日益增加的政治经济不确定性迫使许多购房者退出市场 造成了买卖双方的失衡[7] 部分卖家在房屋挂牌数月无果后选择撤下房源[9] 区域市场表现 - 德州奥斯汀是买方市场特征最显著的城市 2024年12月其卖家数量估计比买家多128% 失衡程度最大[10] - 佛罗里达州劳德代尔堡的卖家数量估计比买家多125%[10] - 田纳西州纳什维尔的卖家数量估计比买家多111%[10] - 佛罗里达州迈阿密和德州圣安东尼奥的卖家数量均估计比买家多103%[10] 市场核心矛盾 - 尽管卖方数量远超买方 但并未缓解市场的可负担性危机[1] - 当前买方市场的优势仅对那些仍能承受高额借贷和住房成本的买家有效[7]

2026年美国住房市场趋势展望 - 2025年房屋销售量仍接近历史低位，高房价和高抵押贷款利率使买家持观望态度，预计2026年住房可负担性将略有改善 [2] - 购房是个人最大的财务决策之一，抵押贷款利率、价格和当地可负担性等条件影响月度预算和家庭财富，理解2026年市场演变有助于潜在买家做出决策 [4] 抵押贷款利率趋势 - 抵押贷款利率在2025年初达到超过7%的峰值，下半年降至约6.2%，为冻结的住房市场带来一定缓解 [3] - 多数专家预计抵押贷款利率不会进一步大幅下降，抵押贷款银行家协会预测未来一年利率将维持在6%至6.5%之间，Redfin预测2026年平均利率为6.3%，全美房地产经纪人协会预计利率将维持在“6%左右” [5] - 尽管美联储自2024年9月开始降息以来已累计降息1.75个百分点，但抵押贷款利率并未同步下降，经济学家认为额外的美联储降息不太可能进一步压低抵押贷款利率，因其与10年期国债收益率反映的长期借贷成本紧密挂钩 [6] - 抵押贷款银行家协会指出，不断增长的预算赤字和较高的通胀预期风险将阻止长期利率进一步下降，即使美联储下调短期利率 [7] 区域房价与可负担性差异 - 高房价趋势在美国并非均匀分布，加州沿海和人口稠密的东北部地区仍是生活成本最高的地区，而南部和中西部部分地区房价更为合理，尽管增速可能更快 [7][8] - 牛津经济学指出，克利夫兰、辛辛那提、底特律、圣路易斯、新奥尔良、路易斯维尔、孟菲斯、图森和俄克拉荷马城等城市仍提供更可负担的住房选择 [9] - 这些大都市区房价大多低于美国平均水平，但其中超过一半在过去五年中房价涨幅强于美国其他地区，其可负担性的差异还体现在房产税和保险上 [10] 可调整利率抵押贷款趋势 - 随着抵押贷款利率徘徊在6%左右，越来越多的借款人转向可调整利率抵押贷款，这类贷款可在设定期间（通常为五年）提供较低利率，之后根据基准定期重置 [11] - 2025年9月，约10%的住房借款人选择了ARM贷款，高于约6%的历史平均水平 [11] - 抵押贷款银行家协会副首席经济学家认为，在当前借款人面临可负担性不足的环境下，转向ARM可以带来真正的节省 [13] - ARM可以提供更可负担的抵押贷款途径，但若利率上升后借款人无法还款则存在风险，选择ARM的借款人通常信用评分更好 [12] 新建住房与现房市场动态 - 尽管高房价普遍抑制了房屋销售，但新建房屋的销售量正超过现房，而现房销售量仍处于历史低位 [14] - 新建房屋通常比现房更贵，但更多建筑商正在提供激励措施，使新房价格与现房相比更具竞争力，2025年8月数据显示，新房平均售价为413,500美元，低于现房422,600美元的平均价格 [15] - 建筑商的激励措施（包括抵押贷款利率买断、降低交易成本以及住房设计变更抵免）推动了新房销售增长，现房库存有限也使新房价格具有竞争力 [16] - 海军联邦信用合作社首席经济学家指出，买家看到了新房的价值，并利用了市场上异常大量的新房供应 [16]

核心观点 - 前总统特朗普在达沃斯论坛提出一系列旨在降低美国住房成本的计划 其核心论点是拜登时代的高利率使住房所有权遥不可及 而新政策将恢复“美国梦”的基石 [1][2] - 行业观察人士和住房政策研究人员认为 高住房成本的根本驱动因素是住房短缺 这不是一个快速解决方案 改变融资条款和推出新的金融产品并不能改变住房供应不足的事实 [3][16] 政策提案与措施 - 签署行政命令并推动立法 禁止“大型机构投资者”购买独栋住宅 理由是房屋是为人民而非公司建造的 [2][4] - 已命令房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款支持债券以降低抵押贷款利率 此后抵押贷款利率已有所下降 [7] - 探索推出50年期抵押贷款选项以及所谓的“便携式抵押贷款” 后者允许房主将原有的低利率带到新房产上 [13][14] - 提出一项计划 允许美国人从401(k)退休账户中提取资金用于支付购房首付 [8] 市场现状与问题分析 - 2024年美国新建住房数量不足200万套 [3] - 包括对冲基金和私募股权公司在内的主要投资者在全美拥有数十万套独栋住宅 引发了华尔街支持的机构在竞争中挤压个人购房者（尤其是首次购房者）并推高房价的担忧 [5] - 根据政府问责局2024年的分析 这些大型房东仅拥有约2%的独栋住宅租赁存量 自2022年以来 由于利率飙升和房价居高不下 它们已放缓购买步伐 [6] - 住房短缺被专家认为是 affordability 危机的首要问题 供应不足需要多年时间并通过州和地方层面的重大行动才能解决 [3][7] 对提案的质疑与批评 - 专家认为 禁止机构投资者购买房屋是“转移注意力的幌子” 分散了对真正有助于提高可负担性和增加供应的事物的关注 [7] - 行业专家表示 购买抵押贷款债券以降低利率的影响可能是短期的 并且会被持续的住房短缺和美联储的行动所掩盖 [7] - 住房经济学家广泛批评50年期抵押贷款 认为虽然月供会降低 但房主在整个贷款期限内的利息成本会高得多 积累资产净值的道路也会更长 [14] - 经济学家警告 合法化便携式贷款可能让拥有现有低利率贷款的房主获得更大优势 进一步挤压首次购房者 并可能通过赋予重复购房者更高购买力而推高房价 [15] - 根据现行税法 59岁半之前从401(k)提取资金购房（首次购房者除外）通常需缴纳10%的罚款 该提案可能需要在税法上进行修改 [11][12]

文章核心观点 - 宁夏银川市调整住房公积金使用政策 通过扩大提取范围与优化贷款规则 加大对缴存人住房需求的支持力度 以助力房地产市场高质量发展 [1] 政策调整：公积金提取范围扩大 - 新增住房适老适幼改造、残疾人住房无障碍改造等公积金提取场景 [1] - 缴存人提取公积金用于住房结构加固、自主更新和原拆原建 累计提取金额不超过实际支出且最高10万元 [1] - 针对2005年底前建成的自住住房节能改造、农村供暖热源与建筑能效提升改造 缴存人可提取公积金累计不超过实际支出 最高5万元 [1] - 新增购房缴纳契税纳入公积金提取范围 [1] - 推出购房五年内逐年提取政策 自购房行为发生之日起5年内 可每年提取一次本人、配偶及直系亲属公积金账户余额 累计提取总额不超过购房总价 [1] - 住房结构加固、节能改造、契税缴纳、适老适幼及无障碍改造提取等政策为阶段性支持政策 实施至2027年12月31日 [1][2] 政策调整：公积金贷款规则优化 - 缴存人及配偶婚前各使用一次公积金贷款且已结清的 婚后可以家庭为单位再申请一次 [2] - 退役军人申请公积金贷款不受余额倍数限制 贷款额度在最高限额基础上上浮20% [2] - 多子女家庭购房申请公积金贷款 二孩家庭最高额度上浮20万元 二孩以上家庭上浮30万元 [2] - 连续缴存满10年或累计缴存满15年且未使用过公积金贷款的家庭 贷款不受缴存余额倍数限制 该政策已调整为常态化执行 [2]

行政命令核心内容 - 美国总统特朗普签署了一项针对华尔街背景投资者的全面行政命令 旨在限制其购买单户住宅 认为该行为导致美国家庭无力购房并将社区资产化 [1] - 行政命令指示多个联邦机构限制联邦政府对此类购买行为的支持 并呼吁司法部和联邦贸易委员会加强对住房市场大型机构投资者的反垄断审查 [2] - 命令规定特朗普政府的政策是“大型机构投资者不应购买本可由家庭购买的单户住宅” [6] 政策目标与动机 - 政策目标是将美国家庭置于住房市场的首位 并阻止华尔街将社区视为交易场所 [11][12] - 动机在于保护“美国梦” 即购买和拥有住房被视为家庭投资和积累终身财富的巅峰 但目前对许多美国人尤其是首次购房者而言已遥不可及 [3] - 认为勤奋的年轻家庭无法与华尔街公司及其庞大资源有效竞争起步房 导致曾经由中产阶级美国家庭主导的社区现在由遥远的公司利益所掌控 [6] 具体措施与要求 - 要求多个联邦机构在60天内发布指导方针 以防止联邦政府支持机构购买单户住宅 [6] - 命令司法部长和联邦贸易委员会主席审查大规模单户住宅购买行为可能产生的反竞争效应 [9] - 指示住房和城市发展部要求参与联邦住房援助计划的房东披露所有权和管理信息 以识别“任何大型机构投资者的参与” [9] - 为“按计划、获得许可、融资并作为租赁社区建造”的“建后出租”社区允许“适当、范围狭窄的例外” 旨在保护合法的租赁开发项目 [9] 后续立法计划 - 特朗普指示白宫高级工作人员准备立法 以将此项政策变为法律 表明此举意图超越临时措施 [11]