房地产市场整体表现 - 2025年4月70个大中城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅持续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市环比下降0.2%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4% [5] 一线城市分化明显 - 北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，上海上涨0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1% [1] - 上海二手住宅销售价格环比上涨0.1%，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%，广州持平 [1] - 上海新房市场在高端改善项目带动下热度持续上涨，浦东一项目刷新今年1-4月上海新盘最高认购数和最高入围积分纪录 [4] 二、三线城市市场压力 - 二线城市整体处于相对胶着状态，三线城市由于市场库存高、需求释放不充分导致下行压力 [5] - 部分核心城市如杭州楼面价纪录三次被刷新，核心区域房价预期上升，热点地块周边找房热度处于高位 [5] - 杭州的房价表现显示利好政策叠加城市基本面修复可带动房价筑底反弹 [5] 政策与市场预期 - 各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，4月份房地产市场基本稳定 [6] - 居民对绿色、智能、安全的好房子需求不断扩大，老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔 [6] - 当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待进一步释放 [6]

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悉尼房地产市场分化 - 悉尼房地产市场呈现显著分化，部分地区购房者享受房贷利率下调和房源价格折扣的双重利好 [1] - 部分区域购房者能以低于挂牌价10%的价格成交，节省超过10万澳元，这种现象在疫情后较为罕见 [3] - 中环公寓及沿铁路线郊区独立屋成为"高折扣重灾区"，买方议价空间显著扩大 [3] 高折扣区域分析 - Merrylands West公寓平均折扣达15%，Rosebery公寓平均折扣为13% [4] - Hurstville、Epping、Surry Hills等地区公寓成交价低于挂牌价10%，Rockdale公寓折扣近9% [5] - Macquarie Fields、Minchinbury、West Hoxton等郊区独立屋也出现显著折扣 [4] 买方市场特征 - 分析师指出高折扣区域呈现"买方市场"，购房者在价格谈判中占据主动权 [3] - 案例显示Rockdale购房者以低于挂牌价购得公寓，Revesby独立屋买家获得10.5万澳元折扣 [6][8] - 供应过剩等因素导致卖家需迎合买家条件，部分交易中买家是唯一报价方 [3][8] 卖方市场对比 - Sutherland公寓售价平均高出挂牌价13%，Cronulla高出8%，North Kellyville高出10% [10] - Ingleburn独立屋售价比挂牌价高11%，反映需求远超供应导致买家竞争激烈 [10] - 售价高于挂牌价表明市场急迫性，每个挂牌房产都有众多买家竞争 [10] 市场动态展望 - 贷款经纪人认为当前宽松购房环境窗口可能短暂，利率下降或再次加热市场 [10] - 投资者预批准数量显著增加，自我管理养老基金购房需求上升 [10] - 分析师提示买方市场区域房产增值速度可能较慢，需权衡利弊 [10]

财务表现 - 2025年第一季度总收入为4020万美元，较2024年同期的4510万美元下降11%，主要受影院业务收入下降12%至3640万美元影响[8][9] - 运营亏损690万美元，较2024年同期改善85%，为2019年以来最佳第一季度表现[9] - EBITDA转为正值290万美元，较2024年同期亏损400万美元改善173%，主要受益于新西兰惠灵顿地产出售带来660万美元账面利润[9][16] - 基本每股亏损0.21美元，较2024年同期0.59美元改善64%[9][24] 影院业务 - 全球影院收入下降12%至3640万美元，运营亏损扩大至450万美元[8] - 美国影院收入下降14%至1830万美元，澳大利亚下降9%至1568万美元，新西兰下降8%至243万美元[27] - 食品饮料人均消费表现亮眼：澳大利亚创历史最高第一季度记录，新西兰为历史第二高，美国为历史第二高[10] - 关闭两家表现不佳影院：美国1家(2024年6月)，新西兰1家(2025年2月)[5] 房地产业务 - 全球房地产运营收入增长79%至160万美元，为2018年第二季度以来最高水平[7][16] - 美国房地产收入160万美元创第一季度历史记录，运营收入10万美元为2015年以来最佳[16] - 出售新西兰惠灵顿地产获得3860万新西兰元(约1160万新西兰元收益)，并偿还2480万新西兰元债务[7][16] - 计划以3200万澳元出售澳大利亚Townsville的Cannon Park资产用于偿还债务[12] 外汇与债务 - 澳元兑美元平均汇率同比贬值45%，新西兰元贬值73%，对收入产生负面影响[4] - 总债务降至1866亿美元，较2024年12月31日下降79%(161亿美元)[16] - 现金及等价物为590万美元，总资产账面价值441亿美元，较2024年底下降300亿美元[16][25] 行业展望 - 2025年4月华纳兄弟电影《我的世界》和《罪人》取得票房成功[6] - 看好2025年夏季档期，包括《星际宝贝》、《碟中谍8》、《芭蕾舞者》、《超人》、《F1》和《侏罗纪世界重生》等影片[6] - 出售惠灵顿Courtenay Central影院后签订回租协议，计划将其改造为"一流"标准影院[16]

基金经理变动 - 中航基金首席经济学家邓海清于2025年5月6日卸任中航混改精选基金经理职务 由方岑单独接管该基金 [1][2][4] - 卸任原因为公司内部工作调整 邓海清转任公司副总经理及首席投资官 不再管理公募基金产品 [1][4] 产品业绩表现 - 邓海清管理期间（2023年12月4日至2025年5月6日）中航混改精选累计亏损13.45% 跑输业绩比较基准21.64个百分点 同类排名3643/4028 [5] - 基金定位为地产复苏和抗通缩主题策略产品 业绩波动受国家地产政策及通缩压力变化影响 并受科技与中小盘风格强势行情冲击 [1] 投资组合特征 - 基金重仓地产行业 截至一季度末头号重仓股为万科A 并连续6-7个季度重仓信达地产、金地集团、招商蛇口、大悦城及保利发展 [6] - 产品严格执行合规要求 禁止风格漂移 投资方向与债券走势呈现强相关的股债跷跷板效应 [1] 行业政策背景 - 证监会于2025年5月7日发布《推动公募基金高质量发展行动方案》 提出对连续三年跑输基准超10个百分点的基金经理实施绩效薪酬下调机制 [5] - 邓海清明确表示卸任与公募基金改革新规无关 卸任流程需近十天完成 与新政出台时间重合属巧合 [1] 基金经理背景 - 邓海清为复旦大学金融学博士 曾任国金证券、申万宏源、中信证券等机构职务 2020年12月加入中航基金任首席投资官 2021年12月起兼任副总经理 [6]

公司动态 - 横店集团日本公司（HG Japan）宣布将日本总部从大阪迁至东京，预计2025年10月完成搬迁 [1] - 公司新办公室位于东京都心的虎之门之丘车站塔楼，该建筑于2023年开放 [4] 搬迁意义 - 此次搬迁将使HG Japan与其日本子公司实现更顺畅的资源整合和管理协调，提升各业务领域的技术、生产和营销效率 [2] - 东京能为HG Japan提供更广泛、更国际化的人才、战略伙伴、研究机构和金融资本网络，增强其在亚太地区的竞争力 [3] - 搬迁后HG Japan总部将在战略决策、创新研发和区域服务方面全面运作，提升销售、投资管理等多方面的本地能力 [9] 公司背景 - HG Japan于2023年3月在大阪成立，是中国多元化企业集团横店集团的日本子公司 [7] - 横店集团1975年在浙江成立，是中国最大的民营企业之一，涉足电气电子、医疗制药等多个关键行业 [8] - HG Japan现任首席执行官是前松下高管西浦义治，负责公司在日本的进出口销售业务 [8] 业务发展 - 今年HG Japan及其附属公司参加了Nepcon Japan和Automotive World等重要行业活动，展示了磁铁、汽车发动机控制单元等关键产品 [10] - 未来HG Japan计划在东亚、东南亚和大洋洲的照明、磁性材料等多个领域加强业务运营 [11]

政策执行速度 - 央行5月7日宣布下调公积金贷款利率后 郑州 西安 长沙 东莞等十多个城市在24小时内跟进 北京 上海 深圳等一线城市也迅速响应 [1] - 此次政策落地速度远超去年"517新政" 重点城市当时耗时七天 本次不到24小时完成 [3] 地方政府政策动态 - 2024年前四个月全国200多个城市发布300多次楼市松绑政策 但多为购房补贴 提高公积金贷款额度等边际措施 [3] - 限购 限售 限价等核心调控手段已基本取消 地方政府仅剩降低房贷利率等需中央授权的政策工具 [3] - 漳州通过绿色建材项目提供公积金贷款额度上浮20%的刺激措施 [3] - 雅安将首付比例降至15% 80万房产首付从16万降至12万 [5] - 绍兴采取激进措施直接收购商品房作为保障房 推行"以旧换新"模式 [6] 市场表现数据 - 深圳某楼盘五一期间首日去化率达92% 但全国市场仍未企稳 [3] - 一季度一二手房成交面积同比增长17% 但3月二手房成交增幅明显放缓 [3] - 北京西城学区房因"多校划片"政策部分房源价格暴跌18% [6] - 洛阳宜阳县二手房价格同比下跌3.73% 老破小房源仍有10%下跌空间 [7] 政策效果分析 - 公积金利率下调后 100万贷款30年月供减少132元 总利息节省4.76万元 但不足以扭转市场预期 [6] - 行业进入分化阶段 一线城市核心区房价或温和上涨 三四线城市持续"以价换量" [8] 行业策略建议 - 购房者应优先选择现房 特别是央企国企开发项目 规避远郊期房和高杠杆购房 [8] - 核心城市需警惕"伪地段"陷阱 三四线城市需谨慎评估下跌风险 [6][7] - 市场观望情绪浓厚 建议等待明确上涨信号再出手 [8][9]

悉尼房价预测 - 最新模型显示如果悉尼房价按过去5年增速持续到2030年中位价将达到240万澳元比目前高出近100万澳元 [1] - 研究表明许多城区房价有望在5年内翻倍 [1] - 若2020-2025年增速再持续5年悉尼房价将是墨尔本两倍以上尽管两城市人口经济规模相近 [1] 各城市房价对比 - 2030年悉尼房价预计比布里斯班高出近100万澳元尽管2032年奥运会将推动后者房价上涨 [3] - 表格显示2030年各城市中位价预测：悉尼240万澳元墨尔本1001万澳元布里斯班154万澳元阿德莱德1474万澳元珀斯1317万澳元堪培拉96万澳元 [4] 公寓价格走势 - 若近期趋势延续公寓价格增长相对温和未来5年仅上涨约8万澳元 [3] - 2030年公寓中位价预计约88万澳元目前为796万澳元 [3] 房价驱动因素 - 住房短缺买家需求旺盛人口增长强劲就业率高是过去5年推动房价上涨的根深蒂固因素 [4] - 现有房主通过资产增值获得购买力推动升级市场需求 [4] - 预计利率下调将提高借贷能力继续支撑房价上涨 [4] 区域差异特征 - 悉尼部分城区如Sylvania WatersWaverleyWarraweeDenham CourtOakdaleLeppington房价可能翻番 [6] - 价格较低区域因吸引更广泛买家群体而增长更快 [6] - 土地供应受限区域涨幅大于公寓供应量大的城区 [6]