报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周北京楼市二手房成交环比转增但同比仍弱，新房成交环比连降且同比也连降；北京新政首周成交放量但持续性待察，此前广州强刺激不可持续、上海局部优化影响有限 [1][4][5] 细分总结 市场整体表现 - 二手房成交环比由降转增，本周 15 城成交面积 190 万平，周环比增 4%，同比降 4% 连降十周；8 月 1 - 14 日同比 -3% [1] - 新房成交环比连降两周，本周 38 城成交面积 184 万平，环比降 1%，同比降 15% 连降十周；8 月 1 - 14 日同比 -14% [2] 各线城市二手房表现 - 一线城市环比由降转增增 8%，同比连降八周后连续两周小增本周增 4%；北京环比增 17% 同比持平，深圳、上海分别同比增长 9%、6% [1] - 二线城市环比连降三周后小增 1%，同比降 8%；杭州和厦门分别增长 13%、11%，南宁、青岛分别下滑 21%、18% [2] - 三线城市环比连降两周后小增 4%，同比降 12%；东莞、佛山分别增长 10%、6%，扬州、江门分别下滑 8%、19% [2] 各线城市新房表现 - 一线城市环比连降两周下滑 2%，同比连降十周本周下滑 34%；北京环比增 53% 同比下滑 25%，上海、广州、深圳环比分别下滑 21%、13%、4% [3] - 二线城市环比连降两周下滑 9%，同比下滑 12%；青岛、武汉、成都分别下滑 29%、23%、4%，杭州、苏州、济南增幅介于 8% - 26% [3] - 三线城市环比增长 17%，同比小幅增长 4%；眉山增幅 147%，衢州、佛山、温州增幅介于 66% - 88% [3] 重点城市观察 - 一线城市二手房 8 月 8 - 14 日环比增 8% 同比增 4%，新房环比降 2% 同比降 34%；二手房京沪深环比增长 8%，新房北京增长 53% [24] - 杭州本周二手房、新房周成交面积分别增长 13%、26%；成都二手房增长 7%、新房下滑 4% [25] 房价观察 - 7 月一线城市二手房住宅价格指数环比降 1.0% 同比降 3.4%；广州同比降幅 6.0%，北京、深圳、上海分别下滑 2.9%、2.5%、2.2% [54] - 7 月一线城市新房环比下滑 0.2% 同比下滑 1.1%；广州、北京、深圳分别下滑 4.6%、3.6%、2.2%，上海增长 6.1% [54]

第二，影响分地段分对象。不是五环外的所有新房都会承接这部分利好。 分区域看，政策对海淀、朝 阳、亦庄等产业和企业聚集、潜力群体多的区域，影响会更明显，对低总价、配套好的楼盘，影响会更 大。 来源：央视新闻 责编：陈丽湘 北京楼市限购政策开始新一轮调整，用一句话概括，就是满足购房资格的，五环外不限购。 据央视新闻报道，这个周末，记者在昌平、朝阳、大兴等几个区域的楼盘里看了看。 首先，人确实多了。有的楼盘，因为看房人太多，销售不够用了，就只能临时从其他项目借来了一些 人。 这次政策发布后，新房市场是最直接的受益者。从以往销售看，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套 数中，五环外占比超80%。从供地来看，北京多数商品房都位于五环外。所以这次新政策，将有利于增 加五环外新建商品房的购买人群数量，这对五环外的新房市场自然是好消息。 校对：吕久彪 ...

本报记者 李凯旋 北京报道 "来看房吗？五环外放开限购了。"8月8日晚，购房人的朋友圈可以说是被房产中介刷屏了。在放开离婚 买房限制、下调首付比例、调整"认房又认贷"之后，北京楼市调控还是指向了限购。 自8月9日起，北京符合条件的家庭五环外购房不限套数。同时，北京还发布了包括扩大首套房公积金支 持力度、提高每缴存公积金一年可贷额度等多项公积金支持政策。 五环外放开限购 场产生积极作用，另一方面，对于想卖出五环外二手房改善住房的需求来说，本次政策也带来了新的机 会，促进这部分改善需求释放。"中指研究院政策研究总监陈文静对《华夏时报》记者表示。 公积金贷款首套房认定扩围 值得关注的是，除了放开五环外限购，此次北京新政也大力提升了对住房公积金的支持力度。文件显 示，扩大首套房公积金贷款支持范围，对借款申请人在北京无住房但在全国范围内有1笔已结清公积金 贷款记录的，由此前认定为二套房调整为首套房。该举措可以有效降低购房成本。以总价400万元、公 积金贷款100万元、贷款年限30年为例，在由二套房调整为首套房后，首付款最高可以减少60万元，月 供则最高减少253元。 新政还加大了对二套房公积金贷款的支持力度，贷款最高额 ...

记者丨张敏 编辑丨张伟贤 柳润瑛 8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本 市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。 《通知》从限购政策、公积金政策两个方面对楼市政策进行优化。其中最受关注的在于，京籍居民家 庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不 限套数。 这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化调整，其内容和意义均值得关注。 符合条件家庭五环外不再限购 这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化。 此次北京楼市政策优化，主要体现在两个方面。 其一是限购政策的进一步松绑。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外 商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或 个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。 同时，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。 值得注意的是，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连 ...

报告行业投资评级 - 优于大势 [1] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月房地产行业销售、供应、资金、房价等方面表现不佳，楼市止跌回稳需政策持续巩固，新一轮政策窗口期或将启动 [2][3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 销售端 - 2025年1 - 6月全国商品房销售面积4.6亿㎡，累计同比 - 3.5%，销售额4.4万亿元，累计同比 - 5.5%，降幅均较1 - 5月走宽 [2] - 2025年6月当月全国商品房销售面积1.1亿㎡，单月同比 - 5.5%，销售额1.0万亿元，同比 - 10.8%，降幅较5月走宽 [2] 供应端 - 2025年1 - 6月房地产开发投资额4.7万亿元，同比下降11.2%，住宅开发投资额同比下降10.4%，降幅均较1 - 5月走宽 [3] - 房屋新开工面积3.0亿㎡，同比下降20.0%，竣工面积2.3亿㎡，同比下降14.8%，降幅较1 - 5月收窄 [3] 资金端 - 2025年1 - 6月房企到位资金5.0万亿元，同比下降6.2%，降幅较1 - 5月走宽 [3] - 国内贷款8245亿元，同比上升0.6%，累计同比回正；自筹资金1.8万亿元，累计同比上期持平 [3] - 定金及预收款1.5万亿元，同比下降7.5%，个人按揭贷款6847亿元，同比下降11.4%，累计降幅走宽 [3] 房价端 - 2025年6月70城中，14个城市新房价格环比上涨，较5月增加1个；1个城市二手住宅价格环比上涨，较5月减少2个 [4] - 6月70城新房价格指环比下跌0.3%，同比下跌3.7%；二手住宅价格环比下跌0.6%，同比下跌6.1% [4] 政策端 - 统计局表示要以更大力度推进楼市止跌回稳，新一轮政策窗口期或将启动 [4][5] - 需求侧或将继续调减限购等限制性措施；供给侧或将加快回收闲置用地与收储现房进度；促转型或将建设“好房子”标准体系 [4] 投资建议 - 6月楼市表现平淡，止跌回稳需政策巩固，楼市或将迎新一轮政策窗口期 [5] 行业数据 - 成分股数量102只，总市值11473.13亿，流通市值5300.15亿 [8] - 市盈率（TTM倍）42.17，市净率（LF倍）0.77 [8] - 成分股总营收（25Q1亿）3164.87，总净利润（25Q1亿） - 92.87，资产负债率（25Q1%）75.05 [8] 涨跌幅情况 - 绝对收益1M为5%、3M为4%、12M为18%；相对收益1M为1%、3M为 - 3%、12M为2% [8]

湖北房地产市场政策调整 - 孝感、荆门等地出台楼市新政 武汉延长房地产相关政策期限 为市场注入新活力 [1] 孝感市楼市新政 - 7月1日起推行12项措施 涵盖购房补贴、金融支持、住房"以旧换新"、高品质住宅建设等多维度支持 [2] - 延续多孩家庭、人才、劳模等群体购房补贴政策 并对部分补贴进行调整 [2] - 商业性个人贷款首付比例统一降至15% 公积金贷款利率下调0.25个百分点 [2] - 取消随迁子女房屋租赁时长限制 保障同等教育机会 [2] 荆门市稳定市场措施 - 7月1日出台六大方面19条举措 [5] - 地下停车位建设用地使用权出让价款按工业用地基准地价1.2%核收 购买后给予100%契税补助 [5] - 购买新建商业办公用房用于非经营用途给予50%契税补助 [5] - 优化公租房与征迁安置政策 鼓励房票安置和"以购代建"方式 [5] 武汉市政策延期 - 将阶段性购房优惠支持政策延长至2025年12月31日 [6] - 首套住房给予全额契税补助 第二套住房给予50%补助 [6] - "汉九条"政策精准匹配市场需求 带动武汉楼市回暖 [6] - 中心城区高品质住宅项目上市热销 新房销量增幅明显 [6] 市场反应 - 联投望度山月·仰望项目示范区开放 接待客户500余组 [4] - 招商·武汉城建未来中心销售中心看房客户爆满 样板间需排队等候 [8] - 多孩家庭购房补贴放宽至全市范围 叠加低利率环境使购房门槛降至历史低位 [8] - 行业专家认为新政组合拳精准匹配刚需和改善型需求 将促进需求释放 [8]

广州楼市政策调整 - 广州于6月13日发布提振消费专项行动方案意见稿 明确提到优化房地产政策 包括全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策调整后 广州房屋买卖完全自由化 只要有钱可以随便购买 [1] - 取消限售和限价意味着存量房不再受限制 业主可以自由定价出售 [3] 市场观点分歧 - 政策出台后 楼市博主和从业者分为唱涨和唱衰两派 [3] - 唱涨派认为这是最后上车机会 尤其是一线城市 [3] - 唱衰派则认为将迎来抛售潮 房价将开始真正下跌 [3] 政策背景分析 - 限购政策最初出台是为了抑制炒房客和投资客过度进场 [4] - 一线城市限购后 资金流向周边城市 导致二线城市也相继出台限购政策 [4] - 政策放开是楼市瓶颈期的必然选择 本质上是利好而非利空 [4][6] 短期市场影响 - 放开限购大概率会导致短期成交量上涨 [7] - 但短期房价走势难以预判 需由市场决定 [7] - 买卖双方占比将直接影响短期楼市走向 [8] 长期市场展望 - 理想状态是楼市回归理性 淡化涨跌讨论 购房以自住为主要目的 [8] - 当市场不再关注涨跌两极分化时 才真正实现稳定 [8] - 一线城市周边购房需谨慎 不应仅以投资为目的 [5]

政策调整 - 广州全面取消楼市限购、限售、限价政策，同时降低首付比例和利率 [1][3] - 公积金政策允许提取支付首付并继续贷款，100万房产首付可从30万降至15万左右 [3] - 去年试点放宽120平以上大户型限购后，二手房成交量翻倍 [3] 市场反应 - 政策出台后市场预期积极，三元里村改造带动周边二手房挂牌价上涨 [3] - 核心区如天河新房均价达7.8万/平，越秀地产等国企仍在核心区拿地 [3] - 郊区如黄埔、南沙房价波动较大，远离地铁和配套不足的楼盘难有起色 [3] 投资建议 - 核心区次新房如珠江新城、琶洲因产业密集和人口流入稳定具有长期保值潜力 [4] - 旧改重点区域如柯木塱村改造后环境和配套升级，房价潜力大 [4] - 需避开规划模糊、供应过剩板块如新塘，竞争激烈难有超额收益 [4] 市场趋势 - 政策效果需时间发酵，去年全面取消限购后广州楼市四季度才企稳 [4] - 刚需购房者当前首付和利率较低是上车好时机 [4] - 投资需精挑细选，避免被短期情绪影响 [4]

政策执行速度 - 央行5月7日宣布下调公积金贷款利率后 郑州 西安 长沙 东莞等十多个城市在24小时内跟进 北京 上海 深圳等一线城市也迅速响应 [1] - 此次政策落地速度远超去年"517新政" 重点城市当时耗时七天 本次不到24小时完成 [3] 地方政府政策动态 - 2024年前四个月全国200多个城市发布300多次楼市松绑政策 但多为购房补贴 提高公积金贷款额度等边际措施 [3] - 限购 限售 限价等核心调控手段已基本取消 地方政府仅剩降低房贷利率等需中央授权的政策工具 [3] - 漳州通过绿色建材项目提供公积金贷款额度上浮20%的刺激措施 [3] - 雅安将首付比例降至15% 80万房产首付从16万降至12万 [5] - 绍兴采取激进措施直接收购商品房作为保障房 推行"以旧换新"模式 [6] 市场表现数据 - 深圳某楼盘五一期间首日去化率达92% 但全国市场仍未企稳 [3] - 一季度一二手房成交面积同比增长17% 但3月二手房成交增幅明显放缓 [3] - 北京西城学区房因"多校划片"政策部分房源价格暴跌18% [6] - 洛阳宜阳县二手房价格同比下跌3.73% 老破小房源仍有10%下跌空间 [7] 政策效果分析 - 公积金利率下调后 100万贷款30年月供减少132元 总利息节省4.76万元 但不足以扭转市场预期 [6] - 行业进入分化阶段 一线城市核心区房价或温和上涨 三四线城市持续"以价换量" [8] 行业策略建议 - 购房者应优先选择现房 特别是央企国企开发项目 规避远郊期房和高杠杆购房 [8] - 核心城市需警惕"伪地段"陷阱 三四线城市需谨慎评估下跌风险 [6][7] - 市场观望情绪浓厚 建议等待明确上涨信号再出手 [8][9]