市场表现 - 2月25日，港股与A股地产板块显著拉升，成为市场焦点 [2] - 港股方面，碧桂园涨6.45%，旭辉控股集团涨6.02%，龙湖集团涨4.6%，中国海外宏洋集团涨4.2%，金辉控股、越秀地产、融创中国均涨超3% [2] - A股方面，华联控股录得涨停板，城投控股大涨9.96%，新城控股涨4.97%，华夏幸福涨4.79%，滨江集团涨4.43% [2] 政策催化 - 2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行 [3] - 政策主要包括三方面：进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策 [3] - 限购方面，非沪籍外环内购房社保门槛降至1年；缴纳社保/个税满3年可增购1套；持居住证满5年可购1套住房，无需提供社保或个税证明 [3] - 公积金方面，首套贷款最高额度提至240万（多子女家庭贷款最高额度可达324万元），并放宽二套贷款认定 [3] - 税收方面，成年子女首套房暂免征收个人住房房产税 [3] - 专家认为，上海新政将降低购房成本，促进住房消费需求释放和供求关系平衡，巩固楼市稳中向好态势 [3] 市场动态与展望 - 春节期间，房企积极促销，多地项目“春节不打烊”，以特惠房源、购房折扣等活动为市场“小阳春”蓄力 [3] - 春节期间各地楼市分化明显但整体复苏态势已现端倪，上海新房网签量较去年春节增幅较大，北京核心区项目热度高，成都、苏州、宁波等二线城市改善型项目到访量提升 [4] - 2月初，上海在部分区域试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生积极影响 [4] - 2026年被视作房地产市场止跌回稳的关键一年，上海接连出台利好政策释放积极信号，短期市场或将迎来“小阳春”行情 [5] - 随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳 [5]

核心观点 - 农历新年假期活动及对财政预算案的观望情绪导致香港二手屋苑看楼活动连续两周下滑，但行业预期随着节日因素消退及发展商推盘，市场气氛将恢复向好[1] 市场整体表现 - 马年首周末（2月21日至22日）15个指标二手屋苑预约看楼量录得约427组，按周下跌约2.5%，连续两个周末录得跌幅[1] - 行业认为后续节日因素淡化后，看楼活动将恢复正常[1] - 香港整体楼市气氛向好，市民入市意愿高涨，但受节日因素影响看楼活动受阻[1] - 部分买家正观望新一份《财政预算案》出炉，关注楼市政策调整或刺激经济措施，短期内或减慢入市决定[1] - 预期农历新年假期结束及发展商积极部署新年后推盘，有望重新吸引市场目光，带动整体楼市气氛向好[1] 分区市场表现 - 港岛区4个指标屋苑本周末预约看楼量按周微跌约1.7%[1] - 九龙区7大指标屋苑本周末预约看楼量暂录约155组，按周下降约2.5%[1] - 新界区4个指标屋苑本周末预约看楼量按周下跌约3.1%[1]

新政核心内容 - 2025年12月24日，北京市四部门联合发布优化调整房地产政策的通知，涵盖五个方面：降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭增购一套住房、不再区分首套与二套商业贷款利率、降低公积金贷款首付比例、优化营商环境 [2] 新政满月市场表现 - 二手房市场交易量显著提升，新政实施后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前一个月增长33% [2] - 市场活跃度提升，同期新增客源量和带看量分别增长14%和18% [2] - 新房市场呈现企稳迹象，新政落地一个月（2025年12月25日至2026年1月24日），新建商品住宅日均网签96套，较新政前（2025年12月1日至24日）日均增长4.3% [2] - 核心区域优质新房项目的来访转化率有所提升 [1][4] 市场回暖驱动因素 - 政策密集出台带动市场预期转好，房源调价中涨价比例有所提升 [3] - 政策具有加速客户看房、谈判和签约的作用 [3] - 一季度市场存在自然回暖的季节性规律，且当年春节偏晚使交易高峰提前 [3] 当前市场交易结构特征 - 刚需客户成为市场主力，交易更偏向入门级住房，尤其是平原多点及副中心范围内的两居住房 [3] - 2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量的比重达81% [5] - 2025年北京总价300万元以下的二手住宅成交占比达37%，较上年提升5个百分点；总价500万元以下的二手住宅合计成交占比接近七成，且主要集中于五环外区域 [5] - 新房与二手房市场分化显著：新房产品品质升级、套均总价走高，主要面向改善型客群；二手房则呈现总价下沉趋势 [6] 区域与项目分化格局 - 市场呈现结构性分化，核心区优质项目受带动明显，但五环外郊区及核心区内非核心板块项目表现相对平淡 [4] - 仅少数性价比突出、产品力较强的新房项目获得较好去化 [4] - 近期北京二手住宅挂牌量有所回落，表明业主预期逐步趋稳 [4] - 中介反馈当前整体偏向买方市场，但买卖双方心态理性，谈价空间较之前缩小，市场处于平稳状态 [4] 后市展望 - 政策环境预计将保持宽松，以持续挖掘潜在购房需求 [6] - 新政对楼市活跃度形成支撑，但行业整体仍处于温和修复通道 [6] - 短期内结构性库存压力尚未完全缓解，但在政策发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善 [6] - 预计后续新房与二手市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局仍将持续 [6]

政策风向 - 政策目标从“推动止跌”转向“着力稳定”，表明托底决心强，旨在防止市场大跌 [3] - 政策打法升级为“控增量、去库存、优供给”组合拳，强调根据库存情况供地，并推动建设“好房子”以提升行业品质 [3] - 政策工具创新，包括公积金改革以覆盖灵活就业者、可能提高贷款额度，并探索“拿公积金付首付”模式，以精准减轻购房压力 [3] 市场趋势 - 2026年楼市整体进入“分化之年”，告别普涨时代，呈现“学霸房”与“学渣房”冰火两重天的格局 [1] - 市场整体趋稳，新房销量和房地产投资跌幅预计收窄，市场处于“成交量先企稳→房价再企稳→投资最后回暖”的康复路径中 [4] - 城市间分化显著，核心矛盾在于库存水平差异：一线城市库存去化周期约17个月，压力最小；二线城市去化周期22个月；三四线城市去化周期高达40个月，下行压力最大 [4][5][6] 行业与公司策略 - 行业供应侧将聚焦“优供给”，政府将推动建设高品质住房，促使开发商从粗制滥造转向卷品质的发展模式 [3] - 对于房企而言，国企、央企或资金稳健的民企被视为“实力派”，在市场中更受青睐，现房或准现房项目被认为更保险 [6] - 产品策略上，“好房子”成为关键，其品质、户型、物业将成为房产保值增值的核心要素，而“老破小”或偏远盘吸引力下降 [7] 投资与购房指南 - 对于自住客（刚需或改善型），建议首选人口净流入、库存健康的一线及强二线城市的核心区域 [6] - 投资属性减弱，普涨时代结束，购房暴富预期应被放弃，投资需极度谨慎 [8] - 投资应坚决避开缺乏产业、人口外流的弱势三四线城市，因这些区域资产流动性差，风险较高 [8]

政策核心内容 - 佛山市八部门联合推出12条房地产新政 旨在促进市场平稳健康发展 并立即执行[1] 公积金贷款政策调整 - 购买配售型保障房公积金贷款首付比例不低于15% 低于商品房20%的最低要求[2] - 符合条件的外籍人员及异地缴存职工可在佛山申请公积金贷款或办理商业贷款转公积金贷款[2] - 购买第二套房的缴存职工也可享受商业贷款转为公积金贷款的政策[2] - 在境内工作学习的境外个人凭自用自住书面承诺即可在佛山购买商品房[2] 契税缴纳标准优化 - 购房契税住房套数认定以房产所在区的查询结果为准[2] - 140平方米以下住房无论首套或二套契税均为1%[2] - 140平方米以上住房首套契税1.5% 二套契税2% 三套及以上契税均为3%[2] 土地供应与利用调整 - 加大存量土地处理力度 通过协商收回、协议置换等方式回收闲置土地并重新规划供应[3] - 商办用房库存去化周期超过18个月的区域 严格控制新商服用地和商住混合用地出让[3] - 已出让未开发商服用地可进行内部功能转换 商办用房可临时转为医疗、养老等用途[3] - 提高住宅用地供应比例 商业办公计容建筑面积占比不得超过10%[4] 项目建设与审批流程优化 - 新出让项目可根据体量科学确定开竣工时限 已出让项目可申请缓建但不超过一年[4] - 小区配套用房如变配电房等不再纳入容积率计算[4] - 同一工程可分期申请验收 楼栋可以单栋为单位办理首次登记[4] - 物业服务收费标准可按质价相符原则进行优化[4] 近期市场影响与表现 - 2024年政策出台后楼市出现多个小高峰 去年10月新房成交6349套 环比上涨125.53% 创近3年新高[4] - 2025年前十个月楼市整体平稳 二手房网签44115套 与去年同期基本持平 新房网签26758套 同比减少24%[4] - 11月楼市出现暖意 上周成交量价齐升 成交量环比上涨超过70%[4]

政策导向 - 中央政策明确“房住不炒”，但对保障性住房等“三大工程”提供超1.6万亿元资金支持，并优化存量房贷利率机制，重定价周期最短3个月 [2] - 地方政府灵活调整，如深圳、北京、上海优化限购，合肥、长春上调公积金贷款额度、下调首付比例，中山、东莞对人才发放购房补贴 [2] - 住建部将继续下调房贷利率和契税，取消普通和非普通住宅划分，以降低购房成本，政策方向是精准支持刚需和改善型购房 [2] 城市选择 - 国务院新型城镇化规划目标至2029年常住人口城镇化率接近70%，人口将持续向核心城市及潜力片区聚集，如长三角、珠三角核心城市以及冀中南、粤西等片区 [4] - 一线城市新房去化周期平均为13个月，供需均衡，而三四线城市去化周期高达30个月，库存压力大，房价易跌 [4] - 人口持续流入的城市如三亚、成都，去化周期不足8个月，房产更抗跌，应优先选择人口净流入、有产业支撑的一二线城市或强三线城市核心地段 [4] 入市时机 - 新房去化周期在12-18个月为合理区间，供需平衡，价格稳定，适合入手，低于12个月表明房子抢手，超过18个月则库存过多 [5] - 政策节点如央行下调LPR利率、地方出台购房补贴时为入手好时机，例如2025年9月5年期以上LPR维持在3.5%低位，多个城市推出“以旧换新”补贴 [5] - 存量房贷利率调整政策值得留意，符合条件的可申请下调以减轻还款压力，应避免等待房价暴跌或暴涨，需跟随政策和数据信号 [5] 资产配置 - 金融专家建议不动产在家庭总资产中占比控制在50%-70%，过高则风险集中，过低可能错过房产保值红利 [6] - 应注重房产“质量”，优先选择配套完善、物业好、户型合理的房子，如靠近学校、医院、地铁的房源，其抗跌能力更强 [6] - 避免盲目加杠杆，首付需留足备用金，月供控制在家庭月收入30%以内，以分散风险并保障生活质量 [6]

深圳市房企销售排名 - 2025年1-9月深圳市TOP20房企销售金额榜单中，鸿荣源以166.5亿元位列第一，招商蛇口以114.3亿元位列第二，深业集团以81.2亿元位列第三 [2] - 销售门槛方面，TOP5房企门槛值为75.1亿元，TOP10门槛值为49.5亿元，TOP20门槛值为30.0亿元 [5] 楼市优化政策 - 深圳市分区放宽限购政策，罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区内，符合条件的深户及非深户家庭购房不再限制套数，盐田、大鹏两区完全取消购房资格审核 [7] - 企业购房在福田、南山、宝安新安街道需满足特定条件，其他区域全面放开资格审核 [7] - 信贷政策不再区分首套房与二套房利率，利率水平将根据多重因素合理确定 [7] 市场成交表现 - 2025年9月，深圳全市新建商品住宅网签成交约3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%，龙华、宝安、龙岗、光明四区成交量合计占比达78% [7] - 2025年9月，深圳二手住宅网签量为4546套，环比上涨8.9%，同比增长42.5% [7] - 截至9月底，深圳一手预售住宅库存量为32085套，按近12个月月均去化速度计算，去化周期为10个月 [9] 市场展望 - 9月市场活跃度显著提升，得益于"9.5新政"的精准发力和传统旺季，市场预期改善、需求激活 [11] - 随着政策效应持续释放及四季度销售旺季推动，"银十"行情可期 [11]

政策核心内容 - 2025年9月中央部委会议后，10月起四大楼市政策密集落地，覆盖购房资格、还款成本、房源保障和风险防控 [1] - 政策旨在为有真实需求的购房者减负和兜底，而非鼓励盲目购房 [6] 购房资格与成本调整 - 全面实施“四取消”政策，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通与非普通住宅标准 [3] - 一线城市率先行动，北京取消五环外购房套数限制，上海将外环外非沪籍购房社保年限从3年缩至1年，广州全面取消限购 [3] - 三四线城市力度更大，如苏州取消2年限售，百色对三孩家庭放宽套数认定 [3] - 10月底前完成存量房贷利率调整，平均降幅达0.5个百分点，预计为1.5亿居民一年节省利息超1500亿元 [3] - 以100万元25年期房贷为例，利率从4.4%降至3.55%，月供少还469元，总利息节省14万元以上 [3] - 多地首套首付比例降至20%以下，百色允许使用公积金支付首付，“卖旧买新”契税最高减免50% [3] 市场供给与资金保障 - 全国新增100万套城中村改造房源，货币化安置比例超过60%，以帮助消化存量房 [4] - 西安的城中村改造曾带动周边楼盘去化率上涨30% [4] - 多地收购存量商品房改为保障房，为中低收入群体提供更多选择 [4] - “白名单”项目信贷规模扩容至4万亿元，截至10月中旬已审批2.23万亿元，金融监管总局要求“合格项目应贷尽贷” [4] 不同类型购房者策略 - 刚需族应关注政策与配套双优的板块，如北京五环外、上海外环外等不限购且低利率区域，或城中村改造周边的次新小区 [5] - 建议刚需族预留3-5年家庭收入作为应急资金，并在10月底前申请存量房贷利率调整 [5] - 改善族可利用限售取消的窗口期出售旧房，议价空间控制在5%以内最划算，换房时优先选择“白名单”内的国企项目，楼龄低于10年 [5] - 三孩家庭应利用套数认定松绑政策，提前与银行确认首套资质 [5] - 投资客应聚焦核心资产，如北京国贸、上海陆家嘴等核心商圈的小户型公寓，租金回报率稳定在3%-4%，或杭州、成都等人口净流入城市的地铁房 [5] - 投资需避开人口净流出的三四线城市，这些区域房产流动性风险较高 [5]

房产税政策优化调整 - 对持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，以及符合条件的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，其新购家庭第一套住房暂免征收房产税 [4] - 对上述人群新购家庭第二套及以上住房，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的部分暂免征收房产税，超出部分按规定征收 [4] - 持有居住证不满3年的购房人，其住房先按规定征收房产税，待持证满3年且在本市工作生活后，已征收的税款可予退还 [5] - 政策自2025年1月1日起执行，多征收的税款可申请退还 [5][11] - 符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [6][10] 住房限购政策调减 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍家庭 [7] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [7] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环内限购2套住房 [7] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士，连续缴纳社保或个税满3年及以上，在外环内限购1套住房 [7] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15% [8] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [8] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [8] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房的首付款 [8] - 提取公积金支付首付款不影响其公积金贷款额度计算，支持"又提又贷" [9] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在利率定价方面不再区分首套和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平 [10]

市场整体表现 - 深圳楼市新政后首个周末（9月6日至7日）二手房及新房成交量均显著增长 购房者入市积极性明显提升 [1] - 贝壳合作门店二手房签约量较8月同期增长33% 较7月同期增长60% [3] - 贝壳合作门店新房认购量较8月周末均值增长40% 较7月增长50% [3] 区域市场热度 - 罗湖区二手房签约量较前一周周末增长100% 宝安区增长69% [3] - 罗湖区凭借成熟商业配套和优质教育资源吸引购房者 宝安区因产业集聚和交通便利性受年轻群体青睐 [3] - 乐有家研究中心数据显示新政首周周末二手房看房量整体上涨12% 其中罗湖区涨幅达43% [4] 政策影响机制 - 新政通过放宽限购和优化信贷措施降低购房门槛 吸引新市民和年轻群体入市 [4] - 政策刺激促使此前持币观望群体及受限购限制群体加速购房决策 [3] - 开发商同步加大推盘力度并推出优惠促销策略 形成供需两端同步发力格局 [3] 市场交易特征 - 部分意向明确客户与业主加速签约 少数业主小幅上调报价但整体交易氛围保持活跃 [4] - 市场信心恢复推动存量需求集中释放 形成供需两旺局面 [4] - 政策效应持续显现背景下 深圳楼市有望保持阶段性活跃态势 [4]