政策核心内容 - 佛山市八部门联合推出12条房地产新政 旨在促进市场平稳健康发展 并立即执行[1] 公积金贷款政策调整 - 购买配售型保障房公积金贷款首付比例不低于15% 低于商品房20%的最低要求[2] - 符合条件的外籍人员及异地缴存职工可在佛山申请公积金贷款或办理商业贷款转公积金贷款[2] - 购买第二套房的缴存职工也可享受商业贷款转为公积金贷款的政策[2] - 在境内工作学习的境外个人凭自用自住书面承诺即可在佛山购买商品房[2] 契税缴纳标准优化 - 购房契税住房套数认定以房产所在区的查询结果为准[2] - 140平方米以下住房无论首套或二套契税均为1%[2] - 140平方米以上住房首套契税1.5% 二套契税2% 三套及以上契税均为3%[2] 土地供应与利用调整 - 加大存量土地处理力度 通过协商收回、协议置换等方式回收闲置土地并重新规划供应[3] - 商办用房库存去化周期超过18个月的区域 严格控制新商服用地和商住混合用地出让[3] - 已出让未开发商服用地可进行内部功能转换 商办用房可临时转为医疗、养老等用途[3] - 提高住宅用地供应比例 商业办公计容建筑面积占比不得超过10%[4] 项目建设与审批流程优化 - 新出让项目可根据体量科学确定开竣工时限 已出让项目可申请缓建但不超过一年[4] - 小区配套用房如变配电房等不再纳入容积率计算[4] - 同一工程可分期申请验收 楼栋可以单栋为单位办理首次登记[4] - 物业服务收费标准可按质价相符原则进行优化[4] 近期市场影响与表现 - 2024年政策出台后楼市出现多个小高峰 去年10月新房成交6349套 环比上涨125.53% 创近3年新高[4] - 2025年前十个月楼市整体平稳 二手房网签44115套 与去年同期基本持平 新房网签26758套 同比减少24%[4] - 11月楼市出现暖意 上周成交量价齐升 成交量环比上涨超过70%[4]

深圳二手房市场成交概况 - 上周全市二手房录得量为1472套，环比增长1.4% [1] - 上周深圳市场新增购房需求量环比增长8.5% [1] - 上周业主新增放盘意愿小幅回升，新增委卖合同量环比增长2.1% [1] 市场成交结构特征 - 成交前十片区及热门楼盘以刚需盘聚集地为主 [1] - 10月深圳新房及二手住宅的主力成交面积段均集中在60至90平方米 [1] - 60至90平方米面积段的新房住宅占比大幅上升7.7%，二手住宅成交占比为39%居首 [1] 二手房价格段成交分布 - 上半年深圳二手房呈现低总价房源成交占比更高特征，200万元以下房源成交占比相较挂牌占比多8.8% [2] - 200万元至300万元房源成交占比相较挂牌占比多4.4% [2] - 自7月以来，300万元以下房源成交占比连续4个月超过25% [2] 市场驱动因素分析 - 低总价二手房主导市场与政策调整有关，首付、利率及税费降低有利于纯刚性需求 [2] - 住房供求关系变化推动楼市逻辑改变，从资产属性转向居住属性 [2] - 刚需、刚改需求表现出更强劲韧性，支持房地产市场总体保持稳定态势 [2]

政策导向 - 中央政策明确“房住不炒”，但对保障性住房等“三大工程”提供超1.6万亿元资金支持，并优化存量房贷利率机制，重定价周期最短3个月 [2] - 地方政府灵活调整，如深圳、北京、上海优化限购，合肥、长春上调公积金贷款额度、下调首付比例，中山、东莞对人才发放购房补贴 [2] - 住建部将继续下调房贷利率和契税，取消普通和非普通住宅划分，以降低购房成本，政策方向是精准支持刚需和改善型购房 [2] 城市选择 - 国务院新型城镇化规划目标至2029年常住人口城镇化率接近70%，人口将持续向核心城市及潜力片区聚集，如长三角、珠三角核心城市以及冀中南、粤西等片区 [4] - 一线城市新房去化周期平均为13个月，供需均衡，而三四线城市去化周期高达30个月，库存压力大，房价易跌 [4] - 人口持续流入的城市如三亚、成都，去化周期不足8个月，房产更抗跌，应优先选择人口净流入、有产业支撑的一二线城市或强三线城市核心地段 [4] 入市时机 - 新房去化周期在12-18个月为合理区间，供需平衡，价格稳定，适合入手，低于12个月表明房子抢手，超过18个月则库存过多 [5] - 政策节点如央行下调LPR利率、地方出台购房补贴时为入手好时机，例如2025年9月5年期以上LPR维持在3.5%低位，多个城市推出“以旧换新”补贴 [5] - 存量房贷利率调整政策值得留意，符合条件的可申请下调以减轻还款压力，应避免等待房价暴跌或暴涨，需跟随政策和数据信号 [5] 资产配置 - 金融专家建议不动产在家庭总资产中占比控制在50%-70%，过高则风险集中，过低可能错过房产保值红利 [6] - 应注重房产“质量”，优先选择配套完善、物业好、户型合理的房子，如靠近学校、医院、地铁的房源，其抗跌能力更强 [6] - 避免盲目加杠杆，首付需留足备用金，月供控制在家庭月收入30%以内，以分散风险并保障生活质量 [6]

深圳市房企销售排名 - 2025年1-9月深圳市TOP20房企销售金额榜单中，鸿荣源以166.5亿元位列第一，招商蛇口以114.3亿元位列第二，深业集团以81.2亿元位列第三 [2] - 销售门槛方面，TOP5房企门槛值为75.1亿元，TOP10门槛值为49.5亿元，TOP20门槛值为30.0亿元 [5] 楼市优化政策 - 深圳市分区放宽限购政策，罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区内，符合条件的深户及非深户家庭购房不再限制套数，盐田、大鹏两区完全取消购房资格审核 [7] - 企业购房在福田、南山、宝安新安街道需满足特定条件，其他区域全面放开资格审核 [7] - 信贷政策不再区分首套房与二套房利率，利率水平将根据多重因素合理确定 [7] 市场成交表现 - 2025年9月，深圳全市新建商品住宅网签成交约3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%，龙华、宝安、龙岗、光明四区成交量合计占比达78% [7] - 2025年9月，深圳二手住宅网签量为4546套，环比上涨8.9%，同比增长42.5% [7] - 截至9月底，深圳一手预售住宅库存量为32085套，按近12个月月均去化速度计算，去化周期为10个月 [9] 市场展望 - 9月市场活跃度显著提升，得益于"9.5新政"的精准发力和传统旺季，市场预期改善、需求激活 [11] - 随着政策效应持续释放及四季度销售旺季推动，"银十"行情可期 [11]

政策核心内容 - 2025年9月中央部委会议后，10月起四大楼市政策密集落地，覆盖购房资格、还款成本、房源保障和风险防控 [1] - 政策旨在为有真实需求的购房者减负和兜底，而非鼓励盲目购房 [6] 购房资格与成本调整 - 全面实施“四取消”政策，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通与非普通住宅标准 [3] - 一线城市率先行动，北京取消五环外购房套数限制，上海将外环外非沪籍购房社保年限从3年缩至1年，广州全面取消限购 [3] - 三四线城市力度更大，如苏州取消2年限售，百色对三孩家庭放宽套数认定 [3] - 10月底前完成存量房贷利率调整，平均降幅达0.5个百分点，预计为1.5亿居民一年节省利息超1500亿元 [3] - 以100万元25年期房贷为例，利率从4.4%降至3.55%，月供少还469元，总利息节省14万元以上 [3] - 多地首套首付比例降至20%以下，百色允许使用公积金支付首付，“卖旧买新”契税最高减免50% [3] 市场供给与资金保障 - 全国新增100万套城中村改造房源，货币化安置比例超过60%，以帮助消化存量房 [4] - 西安的城中村改造曾带动周边楼盘去化率上涨30% [4] - 多地收购存量商品房改为保障房，为中低收入群体提供更多选择 [4] - “白名单”项目信贷规模扩容至4万亿元，截至10月中旬已审批2.23万亿元，金融监管总局要求“合格项目应贷尽贷” [4] 不同类型购房者策略 - 刚需族应关注政策与配套双优的板块，如北京五环外、上海外环外等不限购且低利率区域，或城中村改造周边的次新小区 [5] - 建议刚需族预留3-5年家庭收入作为应急资金，并在10月底前申请存量房贷利率调整 [5] - 改善族可利用限售取消的窗口期出售旧房，议价空间控制在5%以内最划算，换房时优先选择“白名单”内的国企项目，楼龄低于10年 [5] - 三孩家庭应利用套数认定松绑政策，提前与银行确认首套资质 [5] - 投资客应聚焦核心资产，如北京国贸、上海陆家嘴等核心商圈的小户型公寓，租金回报率稳定在3%-4%，或杭州、成都等人口净流入城市的地铁房 [5] - 投资需避开人口净流出的三四线城市，这些区域房产流动性风险较高 [5]

房产税政策优化调整 - 对持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，以及符合条件的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，其新购家庭第一套住房暂免征收房产税 [4] - 对上述人群新购家庭第二套及以上住房，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的部分暂免征收房产税，超出部分按规定征收 [4] - 持有居住证不满3年的购房人，其住房先按规定征收房产税，待持证满3年且在本市工作生活后，已征收的税款可予退还 [5] - 政策自2025年1月1日起执行，多征收的税款可申请退还 [5][11] - 符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [6][10] 住房限购政策调减 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍家庭 [7] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [7] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环内限购2套住房 [7] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士，连续缴纳社保或个税满3年及以上，在外环内限购1套住房 [7] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15% [8] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [8] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [8] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房的首付款 [8] - 提取公积金支付首付款不影响其公积金贷款额度计算，支持"又提又贷" [9] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在利率定价方面不再区分首套和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平 [10]

市场整体表现 - 深圳楼市新政后首个周末（9月6日至7日）二手房及新房成交量均显著增长 购房者入市积极性明显提升 [1] - 贝壳合作门店二手房签约量较8月同期增长33% 较7月同期增长60% [3] - 贝壳合作门店新房认购量较8月周末均值增长40% 较7月增长50% [3] 区域市场热度 - 罗湖区二手房签约量较前一周周末增长100% 宝安区增长69% [3] - 罗湖区凭借成熟商业配套和优质教育资源吸引购房者 宝安区因产业集聚和交通便利性受年轻群体青睐 [3] - 乐有家研究中心数据显示新政首周周末二手房看房量整体上涨12% 其中罗湖区涨幅达43% [4] 政策影响机制 - 新政通过放宽限购和优化信贷措施降低购房门槛 吸引新市民和年轻群体入市 [4] - 政策刺激促使此前持币观望群体及受限购限制群体加速购房决策 [3] - 开发商同步加大推盘力度并推出优惠促销策略 形成供需两端同步发力格局 [3] 市场交易特征 - 部分意向明确客户与业主加速签约 少数业主小幅上调报价但整体交易氛围保持活跃 [4] - 市场信心恢复推动存量需求集中释放 形成供需两旺局面 [4] - 政策效应持续显现背景下 深圳楼市有望保持阶段性活跃态势 [4]

房地产板块股价表现 - 碧桂园股价上涨10.42%至0.53港元 [1] - 旭辉控股股价上涨4.05%至0.231港元 [1] - 万科企业股价上涨3.07%至5.38港元 [1] - 远洋集团股价上涨2.52%至0.122港元 [1] 深圳楼市新政内容 - 对非核心区域（除福田区、南山区、宝安区新安街道外所有区域）限购进行大幅放松 [1] - 商业贷款利率不再区分首套房与二套房 [1] - 政策力度超过8月出台新政的北京和上海 [1] 政策影响分析 - 三个超高能级城市调整策略集中于激发外围地区多套购房需求 [1] - 深圳限购条件设置较北京上海更为宽泛 [1] - 地产销售持续好转需依赖存量房收储和城中村改造政策落地 [1] - 头部城市限购调整与供需改善政策需形成协同效应 [1]

政策调整核心内容 - 北京、上海、深圳三个一线城市在8月份相继调整楼市政策，共同点是收缩限购政策空间，例如京沪深三地户籍居民家庭在外围区域（北京五环外、上海外环外、深圳原特区外和罗湖区）购买住房不限套数 [1] - 深圳政策调整略超预期，具体表现为限购范围大幅度收窄（罗湖区退出限购）、限购人群历史性放宽（取消去年9月30日新政中对家庭和社保年限的部分限制）、单身人士购房条件比照家庭执行从而增加可购套数 [1] - 深圳放开企事业单位购房限制，在新限购区域内，满足设立年限满1年、累计缴税达100万元、员工10名及以上的企业可购房且不受套数限制，同时在利率定价机制上不再区分首套和二套住房 [1] 深圳政策调整的背景与原因 - 深圳楼市调整幅度较大，二手住房价格从2021年5月开始下跌，持续4年多，整体下跌，7月份单月下跌0.9%，位列70城跌幅榜前十 [2] - 深圳在供地、开工、投资方面的跌幅比京沪更大，未进入今年上半年土地出让金前20城市名单 [2] - 深圳外围区域在“十三五”到“十四五”期间供地规模占比达70%以上，目前新房去化周期长、价格下跌幅度大，形成价格下跌、预期观望及新二手房相互竞价踩踏的非理性局面，许多区域房价相比高峰期下跌40%-50% [2] 政策目标与预期影响 - 政策调整旨在释放“看好未来”的需求，部分人群可能认为房价已触底探底，从而缓解当前市场的非理性局面 [2] - 通过吸引外地人群（如珠三角、广东其他城市及外省人群）来深购房，提高深圳的人口集中度和集聚度，以发挥深圳作为都市圈核心在楼市稳定、投资稳定及经济稳定方面的作用 [3] - 政策基调转向稳定核心城市，期望通过人口集中度高、就业机会多、无房户多等优势，结合房价调整、资格松绑和成本降低，夯实一线城市量价稳定性，这对“金九银十”及全年楼市稳定至关重要 [3] - 重点城市楼市的止跌回稳与行业积累问题、自身动力修复及经济基本面夯实密切相关，市场在经过近4年调整后预计将进入探底企稳阶段 [3]

居民购房政策调整 - 符合连续缴纳社保或个人所得税满1年及以上条件的非深户籍家庭在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明区购买商品住房不限套数 [1] - 无法提供连续缴纳社保或个人所得税满1年证明的非深户籍家庭在上述区域限购2套商品住房 [1] - 盐田区和大鹏新区购买商品住房全面取消购房资格审核 [2] - 成年单身人士购房限购政策与居民家庭标准保持一致 [3] 企业购房政策调整 - 企事业单位可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求 [4] - 在福田区、南山区和宝安区新安街道购房需满足设立满1年、累计纳税达100万元人民币、员工人数10名及以上三项条件 [4] - 除上述三区域外 其他区域企业购房不再审核资格 [4] 住房信贷政策优化 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率 根据自律机制要求和机构经营状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [5] 政策实施时间 - 上述措施自2025年9月6日起正式施行 [6]