最近身边不少人都在楼市的"政策潮"里犯嘀咕：刚需族盯着首付和利率算来算去，纠结现在该不该下手；改善族看着手里的老房子，发愁换房成本太高；就 连持币观望的人也在问"这波政策到底实不实在"。别急，答案很快就清晰了——2025年9月中央部委的重磅会议刚落下"定音锤"，10月起四大政策动作就要 密集落地，从购房资格到还款成本，从房源保障到风险防控，几乎把购房者关心的问题都覆盖到了。这些政策可不是空穴来风，全是住建部、央行、金融监 管总局等官方渠道明确的内容，今天就把这些"硬信息"拆解开，帮大家理清楚机遇和门道。 1. 政策"大礼包"：资格、成本双放宽 10月的政策首先瞄准了"购房门槛高、成本重"的痛点，直接拿出了"资格松绑+成本减负"的组合拳。资格方面，"取消限购、取消限售、取消限价、取消普通 与非普通住宅标准"的"四取消"政策全面落地，一线城市已经率先行动：北京取消了五环外的购房套数限制，上海把外环外非沪籍购房的社保年限从3年缩到 1年，广州更是直接全面取消限购，不用再查资格、限套数了。三四线城市力度更大，苏州取消2年限售，百色对三孩家庭放宽套数认定，就算两套房贷没还 清也能按首套买。 10月楼市四大动作重磅落地， ...

房产税政策优化调整 - 对持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，以及符合条件的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，其新购家庭第一套住房暂免征收房产税 [4] - 对上述人群新购家庭第二套及以上住房，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的部分暂免征收房产税，超出部分按规定征收 [4] - 持有居住证不满3年的购房人，其住房先按规定征收房产税，待持证满3年且在本市工作生活后，已征收的税款可予退还 [5] - 政策自2025年1月1日起执行，多征收的税款可申请退还 [5][11] - 符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [6][10] 住房限购政策调减 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍家庭 [7] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [7] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环内限购2套住房 [7] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士，连续缴纳社保或个税满3年及以上，在外环内限购1套住房 [7] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15% [8] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [8] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [8] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房的首付款 [8] - 提取公积金支付首付款不影响其公积金贷款额度计算，支持"又提又贷" [9] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在利率定价方面不再区分首套和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平 [10]

市场整体表现 - 深圳楼市新政后首个周末（9月6日至7日）二手房及新房成交量均显著增长 购房者入市积极性明显提升 [1] - 贝壳合作门店二手房签约量较8月同期增长33% 较7月同期增长60% [3] - 贝壳合作门店新房认购量较8月周末均值增长40% 较7月增长50% [3] 区域市场热度 - 罗湖区二手房签约量较前一周周末增长100% 宝安区增长69% [3] - 罗湖区凭借成熟商业配套和优质教育资源吸引购房者 宝安区因产业集聚和交通便利性受年轻群体青睐 [3] - 乐有家研究中心数据显示新政首周周末二手房看房量整体上涨12% 其中罗湖区涨幅达43% [4] 政策影响机制 - 新政通过放宽限购和优化信贷措施降低购房门槛 吸引新市民和年轻群体入市 [4] - 政策刺激促使此前持币观望群体及受限购限制群体加速购房决策 [3] - 开发商同步加大推盘力度并推出优惠促销策略 形成供需两端同步发力格局 [3] 市场交易特征 - 部分意向明确客户与业主加速签约 少数业主小幅上调报价但整体交易氛围保持活跃 [4] - 市场信心恢复推动存量需求集中释放 形成供需两旺局面 [4] - 政策效应持续显现背景下 深圳楼市有望保持阶段性活跃态势 [4]

房地产板块股价表现 - 碧桂园股价上涨10.42%至0.53港元 [1] - 旭辉控股股价上涨4.05%至0.231港元 [1] - 万科企业股价上涨3.07%至5.38港元 [1] - 远洋集团股价上涨2.52%至0.122港元 [1] 深圳楼市新政内容 - 对非核心区域（除福田区、南山区、宝安区新安街道外所有区域）限购进行大幅放松 [1] - 商业贷款利率不再区分首套房与二套房 [1] - 政策力度超过8月出台新政的北京和上海 [1] 政策影响分析 - 三个超高能级城市调整策略集中于激发外围地区多套购房需求 [1] - 深圳限购条件设置较北京上海更为宽泛 [1] - 地产销售持续好转需依赖存量房收储和城中村改造政策落地 [1] - 头部城市限购调整与供需改善政策需形成协同效应 [1]

来论 8月份以来，北京、上海、深圳这三个一线城市相继调整了楼市政策，共同点就是收缩了限购政策的空 间，比如京沪深三地户籍居民家庭在外围(北京五环外、上海外环外、深圳原特区外和罗湖区)购买住房 不限套数，深圳缴纳1年及以上社保或个税的非户籍居民在非限购区也不限套数，盐田、大鹏两区"不再 审核购房资格"，单身人士比照家庭条件执行等。 深圳限购政策的调整略超预期:一是限购范围大幅度收窄，作为特区的罗湖区也退出了限购；二是限购 人群历史性放宽。去年9月30日的新政中，深圳对居民家庭购房还有限制，比如深圳二孩及以上户籍家 庭才能在非限购区多买1套，符合1年社保的非深户家庭可在非限购区只能买1套，现在这些限制放开 了；三是单身人士过去购房有两个硬性条件，即"年满35岁、只能买1套"，现在则比照家庭执行，可以 购买的套数明显增加了。 另外，深圳还放开企事业单位购房限制。在新限购区域范围内，满足设立年限满1年、在本市累计缴纳 税款金额达100万元、员工人数10名及以上的企业即可以购房，且不受套数限制。同时，在利率定价机 制安排方面不再区分首套住房和二套住房，这一点与上海类似。 深圳政策力度较大，原因主要是:一方面，深圳楼市调 ...

居民购房政策调整 - 符合连续缴纳社保或个人所得税满1年及以上条件的非深户籍家庭在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明区购买商品住房不限套数 [1] - 无法提供连续缴纳社保或个人所得税满1年证明的非深户籍家庭在上述区域限购2套商品住房 [1] - 盐田区和大鹏新区购买商品住房全面取消购房资格审核 [2] - 成年单身人士购房限购政策与居民家庭标准保持一致 [3] 企业购房政策调整 - 企事业单位可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求 [4] - 在福田区、南山区和宝安区新安街道购房需满足设立满1年、累计纳税达100万元人民币、员工人数10名及以上三项条件 [4] - 除上述三区域外 其他区域企业购房不再审核资格 [4] 住房信贷政策优化 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率 根据自律机制要求和机构经营状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [5] 政策实施时间 - 上述措施自2025年9月6日起正式施行 [6]

楼市政策调整核心内容 - 首套房首付比例从20%下调至15% 二套房首付比例从25%下调至20% [2] - 5年期以上LPR从3.50%下调15个基点至3.35% 创历史新低 [3] - 政策组合包括利率重定价周期缩短 公积金贷款额度提升 限购政策放松等多维度措施 [8][10] 市场数据表现 - 全国70个大中城市新建商品住宅价格指数实现连续三个月环比上涨 [1] - 1-8月全国商品房销售面积同比下降3.7% [1] - 新政首周全国50个重点城市新建商品房成交量环比增长14.7% 一线城市涨幅达23.6% [7] 购房成本变化 - 北京600万元房产首付款从120万元降至90万元 减少30万元 [4] - 贷款500万元30年期 按首套房利率2.90%计算 月还款减少约600元 总利息减少21.6万元 [4] - 深圳公积金贷款最高额度提升至231万元 [10] 行业宏观影响 - 房地产及相关产业链对GDP贡献率达17% 带动超4000万人就业 [12] - 百强房企2025年上半年平均销售业绩同比下滑15.8% [13] - 全国平均房租收益率1.8% 低于当前3.35%贷款基准利率 [17] 区域市场分化 - 一线城市新建商品住宅价格环比涨幅约0.5% [13] - 三四线城市新建商品住宅价格出现3.2%平均降幅 [13] - 核心城市学区房 地铁房等稀缺资源型房产抗跌性优于一般住宅 [15] 政策趋势展望 - LPR年内可能继续下调10-15个基点 [19] - 房地产政策转向市场化导向 减少行政限制 [18] - 人口流入型城市将率先企稳回升 人口外流地区仍面临调整压力 [19]

政策调整内容 - 上海六部门联合发布房地产政策调整通知 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项措施 [1] - 政策于8月26日正式落地生效 [1] - 符合条件的家庭在外环外购房不限套数 并将单身人士视同家庭 [4] - 非沪籍家庭社保满1年后可购买改善型住房 [4] - 新政允许使用公积金支付首付 [4] 市场反应表现 - 新政后首个周末新房售楼处看房量大增 二手房咨询回升明显 [1] - 青浦区保利虹桥和颂项目三期开盘当日好的楼层基本售罄 [2] - 徐泾镇虹桥灿耀星城项目新政次日电话咨询量暴涨 市区有房无购房资格客户占比超60% [5] - 浦东新区三林板块翡云悦府项目在新政后加推 看房客户中约20%由新政触发 [5] - 链家大虹桥别墅旗舰店周末带看量环比增加20% [7] - 松江区房地产交易中心出现多组客户办理过户现象 [7] 利率调整情况 - 上海房贷利率于9月1日正式调整 [1] - 有客户存量房贷利率从3.45%下调至3.36% 降幅达9个基点 [1] - 建设银行 北京银行等多家银行已开启存量房贷二套利率转首套利率流程 [1] - 首套房贷最低利率为3.05% 二套房贷最大降幅达36个基点 [7] 购房者行为变化 - 非沪籍刚需购房者表示新政对其非常友好 [4] - 有购房者因公积金支付首付政策减少首付压力近20万元 [4] - 本地退休人员选择外环外置业而不必出售原有房产 [4] - 二手房成交周期明显缩短 从平均犹豫2个月变为当场谈价 [7] - 房东主动降价3%-5%迎合市场 此前降价10%无人问津的房源咨询量增加 [7] 机构应对措施 - 青浦区房地产交易中心加派工作人员并增设办理窗口应对交易量回升 [8] - 部分楼盘推出"通宵不熄灯"服务并循环播放政策解读短视频 [5] - 交易中心预判9月份新政作用将更加明显 [8] 专家观点分析 - 新政通过放宽限购和金融支持双管齐下 短期内释放积压需求 [8] - 非沪籍家庭和改善型需求可能推动外环外去库存提速 [8] - 外环外"不限购"政策将引导人口向新城疏散 [8] - 热销楼盘集中在虹桥商务区等产业集聚区 偏远板块仍需警惕局部风险 [8] - 政策更多是结构性调整 需求释放可持续性需观察后续经济基本面和房价走势 [10]

政策调整核心内容 - 苏州市取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 旨在满足居民改善性住房需求并激活市场流动性 [1] - 此次政策是2024年1月30日全面取消新房二手房限购政策后的进一步深化 重点在于打破住房流通壁垒和释放置换需求 [1] 房地产市场现状 - 2025年1-7月苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米 同比下降约10% 成交均价26060元/平方米同比持平 [1] - 二手房市场呈现高挂牌低交易态势 当前挂牌量突破20万套 市场竞争激烈 [1] 行业影响分析 - 取消限售政策将加快住房流通速度 理顺二手房出售至新房购买的链条 提升供需匹配效率 [2] - 二手房供给量将集中入市 可能加剧价格下行压力 形成以价换量的市场特征 [2] - 新房市场竞争将加剧 开发商需通过优化价格 提升品质和创新营销方式吸引购房者 [2] 企业策略应对 - 房企有望通过改善型中高端产品加快去化速度 缓解库存压力 [2] - 需警惕短期市场回暖引发的盲目扩张风险 应聚焦现金流管理和稳健经营策略 [2] 金融机构业务变化 - 置换需求释放可能带动住房贷款需求上升 为金融机构带来新增业务机会 [3] - 需审慎授信并开发差异化金融产品 防范市场过热或过度举债带来的不良贷款风险 [3] 购房者行为特征 - 二手房源选择增多使议价能力提升 但购房决策仍趋于理性 [3] - 购房者重点关注房屋价格 交易税费 区位配套和自身居住需求等综合因素 [3] 政策示范效应 - 苏州作为经济发达城市具有强示范效应 后续各地可能结合库存 成交和需求结构出台针对性措施 [3]

宏观经济与政策 - 美联储主席鲍威尔暗示未来数月可能降息 市场押注9月开启降息并提振资本市场 [1][3] - 上海六部门联合发布房地产新政 自2025年8月26日起调减限购 优化公积金及信贷政策 取消首套与二套利率区分 提高公积金贷款额度并完善房产税政策 [1][2][4] 钢铁行业动态 - 钢银电商统计全国城市钢材总库存达854.17万吨 环比增加34.01万吨（增幅4.15%） 为连续第十周增长 [1][3] - 建筑钢材库存总量464.19万吨 环比增21.60万吨（增幅4.88%） 热卷库存204.34万吨环比增7.80万吨（增幅3.97%） 中厚板库存66.15万吨环比增3.10万吨（增幅4.92%） 冷轧涂镀库存119.49万吨环比增1.51万吨（增幅1.28%） [3] - 焦炭开启第八轮提涨 捣固湿熄焦价格上调50元/吨 捣固干熄焦上调55元/吨 顶装焦上调75元/吨 铁矿石走强推动钢材炉料价格重心上移 [1][2][4] 市场表现与展望 - 螺纹钢2510合约收盘3138元/吨 涨幅0.71% 持仓量134.78万手减少6.38万手 铁矿石2601合约收盘787.0元/吨 涨幅2.27% 持仓量46.48万手增加1.22万手 [3] - 短期螺纹钢价格或震荡偏强运行 受房地产政策加码及原料成本上升支撑 [1][4]