写字楼租赁市场 - 2024年苏州写字楼新增供应量创历史新高，市场去化压力骤增 [2] - 2025年一季度无新增供应入市，业主采取谨慎策略延缓新项目上市 [2] - 受春节假期及经济环境影响，企业租赁决策周期延长，净吸纳量仅1.23万平方米 [2] - 市场空置率维持在29%，租金报价下滑至70.02元/平方米/月，处于近三年低位 [2][4] - 电子信息科技行业主导租赁需求，智能科技、新能源、互联网等领域企业成交领先 [7] - 专业服务业需求占比高，1000平方米以上大面积成交由专业服务业、保险及科技类企业驱动 [7] - 搬迁型需求成为市场主力，企业借租金下行契机寻求办公空间升级 [7] 写字楼销售市场 - 2025年一季度新增供应5.8万平方米，环比增加15%，成交5.1万平方米 [8] - 成交均价1.79万元/平方米，环比增长44%，受大宗项目影响短期上扬 [8] - 大宗成交包括阳山数谷、中海大厦、绿地中心，北京银行总部整购中海大厦9层 [8] 行业趋势与展望 - 2025年苏州写字楼市场将面临高品质项目集中入市，竞争白热化，空置率或进一步承压 [9] - 业主需强化资源整合能力，吸引优质龙头企业入驻，培育人工智能、具身智能等高潜力产业 [9] - 短期内租金水平预计持续下行，租户成本敏感性主导租赁决策 [9] - 商业航天、低空经济、生物制造、量子科技、具身智能、6G等新兴产业将带来全新租户群体 [10] - 苏州聚焦新型工业化布局，重点发展人工智能、具身智能等前沿领域，为写字楼市场注入新动能 [10] - 苏州作为长三角核心城市，商业地产表现是区域经济晴雨表，长期潜力被看好 [11]

文章核心观点 2024年粤港澳大湾区写字楼市场在挑战中调整，新质生产力带来新趋势；2025年市场挑战与机遇并存，供应将迎高峰，政策支持有望刺激需求[1][2] 经济增长与新质生产力 - 2024年大湾区经济增长5.1%，高于全国平均水平，但增速放缓1.1个百分点 [1][6] - 新质生产力成经济增长重要驱动力，深圳战略性新兴产业增加值增长10.5% [1] - 各城市加码布局人工智能、低空经济、生物医药等战略性新兴产业 [6] 写字楼市场供需与空置率 - 写字楼租赁市场处于调整期，新增供应规模降至近十年最低，为120.3万平方米，同比下降46.5% [1][13] - 深圳存量规模领先且与其他城市差距扩大，截至2024年末，深圳存量分别较香港、广州高出29.7%、58.4%，差距分别较上年扩大2.4及3.4个百分点 [1][14] - 市场需求有待恢复，净吸纳量为53.0万平方米，空置率升至28.0%，同比增幅为0.5个百分点 [1][6] - 新兴产业发展使空置率升幅收窄2.8个百分点，深圳对净吸纳量贡献突出，全年累计至31.2万平方米，占比达58.9% [1][18][19] 租赁市场策略与需求趋势 - 降本增效成租赁市场主导策略，新兴商务区因性价比高吸引企业搬迁，业主提供租金优惠提振净吸纳量 [1][21] - 政策扶持推动新质办公需求增长，国资背景楼宇产业集群效应明显，深圳、珠海、东莞等城市标杆项目去化表现优异 [1][22][23] - 市场需求呈现新质需求稳定增长、消费者服务需求活跃、传统需求为支撑的特点 [1][26] 租金与价格走势 - 租金指数同比下降7.0%，较2018年末累降28.6%，所有城市租金指数均同比下降，降幅区间为4.9%至9.0% [1][2][29] - 价格指数同比下降9.4%，较2018年末累降28.0%，除广州外，其它城市价格指数降幅均在8.5%及以上，价格下降比租金更显著 [1][2][33] 未来市场展望 - 2025年大湾区写字楼市场供应将迎来高峰，预计新增423.7万平方米，珠海供应规模预计突破百万平方米，广州与香港存量差距缩小 [2][38] - 外部环境严峻，但政策支持有望刺激内生需求，推动市场发展 [2][7][38]