报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等具体的投资评级 [1][2][4] 报告核心观点 - 2025年第四季度上海甲级写字楼市场在供需双重压力下仍处于调整期 租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元 空置率小幅攀升至23.8% [4] - 中央经济工作会议为“十五五”期间经济发展定调 在扩内需、科技创新等政策引导下 国内经济有望减轻通缩影响 写字楼市场存在温和复苏可能 [4] - 未来一年市场预计有接近140万平方米新项目入市 租赁市场将继续承压 预计2026年第一季度租金下行、空置率小幅上扬态势将维持 [4] - 在“十五五”规划政策导向下 AI+科技、双碳及高端制造领域企业有望蓬勃发展 其业务扩张与办公空间升级需求预计将同步增长 [4] 供应与需求 - **新增供应**：2025年第四季度有两个新项目竣工交付 为市场带来216,585平方米的新增办公面积 环比增加55% 全年新供应达101万平方米 其中46%位于新兴市场 [9] - **净吸纳与空置**：第四季度市场净吸纳量为82,570平方米 但空置率在弱需求及新供应压力下继续上升至23.8% 全年净吸纳量同比下降28.6%至约22万平方米 [4][9][11] - **租赁活动特征**：第四季度近八成的租赁成交来自企业续租及搬迁 跨区搬迁占比逐步提升 企业出于成本控制考量 外迁至租金更低的新兴市场项目现象增加 [9] - **需求行业构成**：第四季度金融与TMT企业是租赁需求主力 合计贡献近45%的市场份额 专业服务机构与零售品牌占比超20% 联合办公租赁交易占比接近7% [11] - **全年需求消化**：全年接近70%的办公净吸纳面积由四大主力业态消化 分别为专业服务类、TMT行业、金融业以及零售业 [11] 租金走势 - **整体租金**：第四季度甲级写字楼市场平均净有效租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元 [4][12] - **超甲级写字楼**：核心商务区超甲级写字楼租金跌幅继续收窄 环比下跌1.3%至每天每平方米人民币10.35元 对优质企业的虹吸效应显现 [12] - **新兴商务区**：新兴商务区平均租金环比下跌2.3%至每天每平方米人民币5.14元 业主继续执行以价换量的租赁策略 [12][14] - **中央商务区扩展区**：该区域租金环比下跌3.4%至每天每平方米人民币4.62元 跌幅较大 区位无优势及楼龄较久是主要因素 [14] - **核心子市场**：南京西路和淮海中路子市场租金相对坚挺 第四季度分别仅下跌1.3%和0.9% 至每天每平方米人民币9.48元和7.41元 [14] 投资市场 - **交易概况**：2025年第四季度上海写字楼投资市场录得14宗主要大宗交易 涉及总金额超过人民币60亿元 全年交易约39宗 总成交金额超过人民币300亿元 [15] - **买家特征**：自用型买家积极介入 政府背景机构和民营企业纷纷出手购置写字楼 以期实现区域运营及价值投资 [15][16] - **典型案例**：第四季度代表性交易包括中国信达等购入后世博环球广场A栋、中汇人寿收购徐汇复星产业园、货拉拉收购晶耀虹桥T6栋以及文曄科技收购虹桥商务区项目等 [16][17] 市场数据（2025年第四季度） - **总存量**：上海甲级写字楼总存量约1,996万平方米 [19] - **区域指标示例**： - 南京西路：存量122.7万平方米 租金每天每平方米人民币9.48元 空置率14.8% [19] - 小陆家嘴：存量195.7万平方米 租金每天每平方米人民币8.08元 空置率12.1% [19] - 虹桥商务区：存量72.7万平方米 租金每天每平方米人民币4.36元 空置率25.7% [19] - 北外滩：存量113.2万平方米 租金每天每平方米人民币5.37元 空置率33.4% [19]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场活跃度显著提升，外地国资及民营资本密集看项目，一周看两到三个资产[3] - 资产价格调整至2012-2013年水平，吸引投资人关注核心区项目并等待机会入手[3] - 浦东核心片区写字楼项目因价格吸引力和改造潜力（如部分楼层改酒店）受到多个买家关注[3] 政策影响与市场反应 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，并建立15年全周期合同管理模式[3][4] - 新政对老楼盘活促进作用明显，引导投资人向存量楼宇改造趋势靠拢[5] - 商务楼宇改造盘活并非新话题，但政策明确了未来方向，使其更受市场关注[5] 交易数据与市场表现 - 第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80%[4] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53%[4] - 单体项目平均成交金额显著提升至8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）大幅增长[4] 买家构成与投资策略 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产[4] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值[4] - 购买办公楼后改为租赁住房、酒店等业态的操作模式很受投资人欢迎，因其收益率往往能达到预期[5] 未来展望 - 随着宏观经济政策发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产释放，预计上海商业地产投资市场在第四季度延续稳中向好趋势[5]

市场动态与价格趋势 - 上海写字楼投资市场在政策和市场双重作用下经历巨大变化，资产价格下降使部分核心片区办公楼资产价格回到2012至2013年水平，吸引投资人关注[1] - 第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80%[2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升，显示重量级交易增多[2] 投资需求与买家构成 - 当前市场有较多投资人关注核心区项目等待机会入手，大部分为投资需求，包括外地国资和民营资本进行上海项目收并购[1] - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产[2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业以满足企业发展需求，有效兼顾办公自用与资产配置双重价值[2] 政策影响与资产改造 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间并建立15年全周期合同管理模式[1] - 新政对市场起积极作用，促进老楼盘活，使一部分投资人向存量楼宇改造趋势靠拢[2] - 购买办公楼后改为租赁住房、酒店等业态的操作模式很受投资人欢迎，因其改造盘活的收益率可观且能达到预期[3] 市场前景展望 - 办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[2] - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势[3]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]