2025.10. 27 除了价格回归理性，上海出台的新政允许部分商办物业兼容其他用途，也为写字楼市场注入新的想象 空间——数个月前发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》明确，允 许符合一定条件的存量商务楼宇可以兼容租赁住房（含人才公寓）、商业酒店、养老托幼等功能，并 将建立15年全周期合同管理模式。 本文字数：1500，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 马一凡 在政策和市场的双重作用下，上海的写字楼投资市场正在经历巨大变化。 "我们正在密集看资产，一周要看两到三个。"近日，一名来自北方某省份的国资企业人士对记者表 示，最近公司有意向来上海投资商办物业，通过中介机构已接洽了好几个项目。 "近期看过一个位于浦东核心片区的写字楼项目，目前的持有方寻求退出，对于我们来说，价格方面 是真的心动了，如果未来能顺利改造，比如部分楼层改造为酒店，预期收益率是相当不错的。据我所 知，除了我们在接洽，还有几个民营老板也在看，他们也有意向买下来作为长期投资。"该人士对第 一财经记者表示。 一位从事房地产大宗交易中介的专业人士对第一财经表示："因为市场行情变化，近年来大宗房地产 资产价格下降是比较公开 ...

项目平均成交金额的上升则意味着重量级交易增多——仲量联行数据显示，今年第三季度单体项目平均 成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升。 世邦魏理仕的数据则显示，今年第三季度，新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业以满足 企业发展需求，本季企业买家收购商办物业的多笔交易顺利落地，有效兼顾了办公自用与资产配置的双 重价值。买家方面，地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产。 仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎对第一财经表示，允许存量商务楼宇可以兼容租赁住房、商 业酒店等功能的新政出台，对市场起到了积极作用，因为上海的存量商务楼宇市场中，很多楼宇的功能 需要被再评估，比如还是否适合做办公，新政对老楼的盘活促进作用是很明显的，也让一部分投资人向 此趋势靠拢。 在政策和市场的双重作用下，上海的写字楼投资市场正在经历巨大变化。 "我们正在密集看资产，一周要看两到三个。"近日，一名来自北方某省份的国资企业人士对记者表示， 最近公司有意向来上海投资商办物业，通过中介机构已接洽了好几个项目。 "近期看过一个位于浦东核心片区的 ...

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]