报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等具体的投资评级 [1][2][4] 报告核心观点 - 2025年第四季度上海甲级写字楼市场在供需双重压力下仍处于调整期 租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元 空置率小幅攀升至23.8% [4] - 中央经济工作会议为“十五五”期间经济发展定调 在扩内需、科技创新等政策引导下 国内经济有望减轻通缩影响 写字楼市场存在温和复苏可能 [4] - 未来一年市场预计有接近140万平方米新项目入市 租赁市场将继续承压 预计2026年第一季度租金下行、空置率小幅上扬态势将维持 [4] - 在“十五五”规划政策导向下 AI+科技、双碳及高端制造领域企业有望蓬勃发展 其业务扩张与办公空间升级需求预计将同步增长 [4] 供应与需求 - **新增供应**：2025年第四季度有两个新项目竣工交付 为市场带来216,585平方米的新增办公面积 环比增加55% 全年新供应达101万平方米 其中46%位于新兴市场 [9] - **净吸纳与空置**：第四季度市场净吸纳量为82,570平方米 但空置率在弱需求及新供应压力下继续上升至23.8% 全年净吸纳量同比下降28.6%至约22万平方米 [4][9][11] - **租赁活动特征**：第四季度近八成的租赁成交来自企业续租及搬迁 跨区搬迁占比逐步提升 企业出于成本控制考量 外迁至租金更低的新兴市场项目现象增加 [9] - **需求行业构成**：第四季度金融与TMT企业是租赁需求主力 合计贡献近45%的市场份额 专业服务机构与零售品牌占比超20% 联合办公租赁交易占比接近7% [11] - **全年需求消化**：全年接近70%的办公净吸纳面积由四大主力业态消化 分别为专业服务类、TMT行业、金融业以及零售业 [11] 租金走势 - **整体租金**：第四季度甲级写字楼市场平均净有效租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元 [4][12] - **超甲级写字楼**：核心商务区超甲级写字楼租金跌幅继续收窄 环比下跌1.3%至每天每平方米人民币10.35元 对优质企业的虹吸效应显现 [12] - **新兴商务区**：新兴商务区平均租金环比下跌2.3%至每天每平方米人民币5.14元 业主继续执行以价换量的租赁策略 [12][14] - **中央商务区扩展区**：该区域租金环比下跌3.4%至每天每平方米人民币4.62元 跌幅较大 区位无优势及楼龄较久是主要因素 [14] - **核心子市场**：南京西路和淮海中路子市场租金相对坚挺 第四季度分别仅下跌1.3%和0.9% 至每天每平方米人民币9.48元和7.41元 [14] 投资市场 - **交易概况**：2025年第四季度上海写字楼投资市场录得14宗主要大宗交易 涉及总金额超过人民币60亿元 全年交易约39宗 总成交金额超过人民币300亿元 [15] - **买家特征**：自用型买家积极介入 政府背景机构和民营企业纷纷出手购置写字楼 以期实现区域运营及价值投资 [15][16] - **典型案例**：第四季度代表性交易包括中国信达等购入后世博环球广场A栋、中汇人寿收购徐汇复星产业园、货拉拉收购晶耀虹桥T6栋以及文曄科技收购虹桥商务区项目等 [16][17] 市场数据（2025年第四季度） - **总存量**：上海甲级写字楼总存量约1,996万平方米 [19] - **区域指标示例**： - 南京西路：存量122.7万平方米 租金每天每平方米人民币9.48元 空置率14.8% [19] - 小陆家嘴：存量195.7万平方米 租金每天每平方米人民币8.08元 空置率12.1% [19] - 虹桥商务区：存量72.7万平方米 租金每天每平方米人民币4.36元 空置率25.7% [19] - 北外滩：存量113.2万平方米 租金每天每平方米人民币5.37元 空置率33.4% [19]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025Q2主动公募增持AI产业链、创新药、军工及高端制造、部分资源品等板块，减持传统消费、部分此前高位板块；机构持仓呈现AI+科技为主战场、港股配置权重上升、泛AI产业浪潮成主流、消费从传统走向新消费、新旧动能转化等趋势 [1][2] 各部分总结 主动型公募Q2持仓变化拆分 - Q2机构增持AI产业链、创新药出海及政策改善受益的医药板块、军工及高端制造、部分资源品 [5] - Q2机构减持传统消费、部分此前高位板块 [5] - 2025Q2机构增持前五行业为通信、银行、非银行金融、医药、传媒，减持前五行业为食品饮料、汽车、机械、家电、电力设备及新能源 [5][7] - 2025Q2机构对AI产业链配置，海外算力链光模块、PCB加仓明显，国产算力和港股互联网巨头小幅减仓 [5][7] - 2025Q2机构对医药板块明显增仓，尤其部分港股创新药龙头 [5][7] - 2025Q2机构对出海产业链配置分化，游戏文化出海受关注，白电、工程机械、消费电子减仓 [5][7] - 2025Q2机构对新消费增仓，传统消费减仓 [5][7] - 2025Q2机构对大金融板块明显增仓 [5][7] - 2025Q2机构对部分涨价资源品板块增仓 [5][7] 总体配置变化趋势 - 港股重仓个股数量和重仓市值占比持续上升，当前接近20%左右 [13] - 泛AI产业浪潮成主流配置，TMT+恒生科技配置比例达36.19%且持续增仓，泛新能源持续减仓 [16] - 消费仓位从传统消费走向新消费，新消费50组合持仓占比约10.36% [20] - 出海大浪潮未因关税逆转，出海50组合持仓占比维持高位，文化类出海增仓明显 [20] - 新经济TMT指数持仓占比持续上升，旧经济指数持仓仅9.46%，反映A股市场新旧动能转化成机构配置共识 [30] 主动增仓个股排序 - 主要集中于CPO+创新药方向，如中际旭创、新易盛、信达生物等 [31]