新政核心调整要点 - 非沪籍人士购房社保门槛从连续缴纳3年降至1年 [3] - 非沪籍人士购买外环外住房取消限购套数限制，外环内限购1套 [3] - 沪籍单身人士购房资格由限购1套调整为视同家庭，外环外不限购，外环内限购2套 [3] - 沪籍多子女家庭在外环内限购3套，外环外不限购 [3] 新政后市场热度变化 - 新政后外环外房产中介门店新增客户量环比增长19% [6] - 外环外新盘来访量从新政前日均30组增至日均80-100组，增幅达167%至233% [28] - 新房成交面积从新政前8.47万平方米增至11.34万平方米，涨幅35% [28] 板块带看与挂牌热度 - 春申板块带看量510组，新增挂牌165套，带看/挂牌比达3.1，为各板块最高 [7] - 上大板块带看量751组，新增挂牌271套，带看/挂牌比为2.8 [7] - 三林板块带看量1026组，新增挂牌404套，带看/挂牌比为2.5 [7] 板块成交量变化 - 桃浦板块新政当周成交量17套，较新政前一周13套增长30.77%，新政后一周成交量22套，增长69.23% [9] - 唐镇板块新政当周成交量20套，较新政前一周13套增长53.85% [9] - 杨行板块新政当周成交量38套，较新政前一周28套增长35.71% [9] - 江桥板块新政后一周成交量46套，较新政前一周48套下降4.17% [9] 板块成交价变化 - 川沙板块新政后一周成交均价39091元/平方米，较新政前一周34650元/平方米上涨12.82% [12] - 华泾板块新政后一周成交均价68788元/平方米，较新政前一周61497元/平方米上涨11.86% [12] - 桃浦板块新政后一周成交均价36796元/平方米，较新政前一周33632元/平方米上涨9.41% [12] - 唐镇板块新政后一周成交均价49221元/平方米，较新政前一周51675元/平方米下降4.75% [12] 特定楼盘市场表现 - 江桥板块绿地新江桥城新政当周成交量同比上涨约30%，成交价小幅上涨0.84% [14] - 华泾板块漓江花园三期新政后成交均价7.8万元/平方米，较8月上半月7.5万元/平方米上涨4%，新政后一周成交量超过8月前三周总和 [14] - 曹路板块金海新城新政后半个月成交量上涨约50%，成交价提高2% [14] 二手房挂牌量变化 - 截至8月底上海二手住宅挂牌量达10.22万套 [15] - 曹路板块新政当周挂牌量986套，较新政前一周993套减少7套 [16] - 航华板块新政当周挂牌量422套，较新政前一周428套减少6套 [16] - 七宝板块新政当周挂牌量1081套，较新政前一周1050套增加31套，增幅约3% [16] 房东心态与议价空间 - 华泾板块8月涨价房源占比6.74%，较7月0.97%提升5.78个百分点 [18] - 上海二手房整体议价空间为-15.3%，即500万房产可降价76.5万 [19] - 曹路板块议价空间从新政前约9.5%收窄至新政当周6.6% [22] 板块表现分化因素 - 唐镇板块因靠近张江产业园，新政后成交量增长53.85% [24] - 杨行板块周边有宝山工业园区等产业支撑，新政后成交量增长46.43% [24] - 淞宝板块因房龄老旧，新政后成交价格持续下跌 [24] 新房市场表现 - 奉贤板块龙湖奉贤御湖境新政后销售量170套 [29] - 梅陇板块保利海上印新政后销售量150套 [29] - 杨行板块金茂棠前新政后销售量91套 [29] - 浦东三林招商臻境新政后带看量增长30%，销售量从25套增至40套，涨幅60% [30]

新政核心调整 - 非沪籍人士购房社保门槛从连续缴纳3年降至1年，加速来沪工作人群购房进程 [3] - 非沪籍人士购买外环外住房取消限购套数限制，外环内限购1套但需连续缴纳3年社保，改善置换阻力减小 [3] - 沪籍单身人士购房政策视同家庭，激活更多本地改善需求 [3] 外环外板块市场热度 - 新政后外环外门店新增客户量环比增长19% [9] - 紧贴外环线的板块带看量显著高于新增挂牌量，春申板块带看量/新增挂牌比达3.1，上大板块为2.8，三林板块为2.5 [12] - 春申板块新增挂牌165套，带看量达510组，供需关系紧张 [13] 板块成交数据变化 - 新政后一周，紧贴外环线的外环板块成交量显著提升，桃浦板块成交量增长30.77%，唐镇板块增长53.85% [17] - 新政后半个月，部分板块成交量维持高位，桃浦板块较新政前一周增长69.23%，唐镇板块增长53.85% [17] - 跨外环线板块成交量受新政影响较小，表明政策主要利好纯外环外改善住房 [19] 板块价格走势分化 - 约一半板块成交价上涨，川沙板块新政后一周成交均价上涨12.82%，华泾板块上涨11.86% [23][24] - 部分板块如唐镇利用时间窗口降价去库存，而华泾等配套成熟板块则减少议价空间以保值 [25][26] - 江桥板块绿地新江桥城成交量上升约30%，成交价小幅上涨0.84% [28] - 徐汇华泾漓江花园三期成交均价从7.5万/平涨至7.8万/平，涨幅4%，新政后一周成交量超过八月前三周总和 [29][30] - 曹路金海新城成交量上涨约50%，成交价提高2% [31][32] 二手房挂牌与房东心态 - 上海二手住宅挂牌量截至8月底为10.22万套 [33] - 紧贴外环板块新增挂牌量增幅微小，七宝板块增幅未超3%，曹路、航华、华泾等板块挂牌量甚至减少 [36][37] - 8月房东上调挂牌价房源占比普遍提升，华泾板块涨价房源占比增长5.78%，曹路增长4.88%，显示信心提振 [40][42] - 全市二手议价空间收窄至-15.3%，但紧贴外环板块议价空间更小，曹路板块从约9.5%收窄至6.6% [47][52][55] 新房市场表现 - 新政后外环外新房成交面积从8.4万m²增至11.34万m²，涨幅35% [82] - 外环外新盘日均来访量从30组增至80-100组，增幅达167%-233% [82] - 外环外新房供应量占全市80%，紧贴外环线的新房成为改善需求首选 [87][89] - 新政后外环新盘销量显著，奉贤龙湖奉贤御湖境销售170套，梅陇保利海上印销售150套 [92] - 浦东三林招商臻境新政后带看量增长30%，二十天内销量从25套增至40套，涨幅60% [97][98][99] 板块价值分化因素 - 具备强势产业集群辐射的板块表现更优，如唐镇、桃浦成交量提升明显 [62][103] - 缺乏产业支撑的板块如江桥成交量下降4.17%，成交价降低1.96% [64][66] - 房龄较大的“老破小”楼盘价格加速下跌，如淞宝板块，对改善需求吸引力弱 [71][74] - 产品力成为关键决策因素，包括社区规划、户型设计、通勤效率等 [106][108]

市场供应 - 9月上海开发商集中推盘，市场供应量明显抬升，最新一批过会楼盘共11个、1099套房源 [1] - 9月首批领取预售证的商品房项目总供应面积达13.9万平方米，总货值约83.1亿元 [3] - 9月1日至7日，上海市商品住宅新增供应5.16万平方米 [8] 政策影响 - “8·25新政”落地后，上海外环以外区域不再限购住房套数，且可提取公积金支付新房首付款，刺激购房需求 [1] - 政策积极效应稳定释放，外环外项目来访量持续攀升，一线城市楼市政策同频共振 [8] - 新政后第二周，上海二手房成交4416套，较新政前一周增加81套，上涨1.87% [8] 价格走势 - 内环豪宅市场表现坚挺，黄浦区金陵华庭最新房源备案单价最高达32.68万元/㎡，刷新纪录 [1] - 9月首批入市新项目中，部分外环外楼盘备案价较上一批次有所下调，如保利西郊和煦均价从56306元/㎡微降至55576元/㎡ [6] - 9月1日至7日，上海商品住宅成交均价约74914元/平方米，新房成交价格整体仍将处于较高水平 [8][9] - 外环以外区域二手房挂牌数量增加，但挂牌单价下调，成交周期较长 [8] 市场活动与促销 - 奉贤奉发集团推出“金秋换新·好房节”活动，提供“一口价”优惠房源及50000元安家置业卡抵扣 [3] - 闵行区推出“春申美好生活季”活动，区内10余个在售房产项目参与 [4] - 大华静安年华项目入市均价约13万元/㎡，公司集中人力和物料加大市场推广力度以领先竞品 [5] 区域成交表现 - 9月第一周奉贤区商品住宅成交面积最大，为2.69万平方米，占总量25.18% [8] - 静安区同期成交总价最高，为20.76亿元，占全市总价25.97% [8] 市场预期 - 有预计称9月上海豪宅成交量将环比提升20%至30% [2] - 上海房地产市场有望在政策推动下逐步企稳向好，新建商品住宅成交预计企稳回升 [9]